Большой город Москва, а места всем не хватает. Даже хайтековские небоскрёбы ситуации не облегчают. Выход один – идти под землю.

Недавно столичные власти приняли программу подготовки к освоению подземного пространства города на период с 2009 по 2011 годы. За это время в Москве будет построено 2,55 миллиона квадратных метров различных подземных объектов, на создание которых выделятся около 550 миллионов рублей. Посчитано и более отдалённое будущее. К 2025 году население Москвы может достичь 25 миллионов человек, поэтому для обеспечения такого количества жителей нужной инфраструктурой необходимо перевести под землю часть дорог и инженерные зоны микрорайонов. Кроме того, отмечают столичные чиновники, освоение «Подмосковья» позволит уменьшить энергопотребление в городе.

Новые объекты будут возводить как в районах сложившейся застройки, так и в строящихся и реконструируемых районах. По словам первого заместителя руководителя департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы Константина Королевского, для этих целей отобрано 37 подходящих территорий. В 2011 году доля подземных сооружений в Москве составит 15% от всей жилищной и административно-деловой застройки, сданной в эксплуатацию в том же году.

В планах, например, создание подземных автобусных остановок. В принятой программе указывается, что «под землёй возможно строительство участков трасс для движения автобусов, размещение остановочных пунктов, кроме того, под землей могут быть сооружены пешеходные дорожки». Также в программе говорится, что поскольку столице не хватает свободных территорий для наземных парковок, в городе увеличат темпы строительства подземных гаражей.

Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ, говорит, что «практика подземной застройки широко развита в Европе, а Россия в этом плане пока отстаёт. У нас доля подземного строительства составляет около 8%, тогда как в Европе – 20-25%». Ольга Корнеева отмечает, например, идею подземного города в Амстердаме: масштабный проект «Амфора» предполагает сооружение под землей шестиэтажных паркингов, а также спортзалов, магазинов и кинотеатров. «Конечно, России ещё далеко до таких амбициозных проектов, тем не менее, проблема с перенаселением, нехватка земель, а также множество транспортных проблем позволяют рассматривать подземную застройку как эффективный выход из сложившейся ситуации». Если вывести часть нежилых объектов под землю, то возможно хотя бы частично решить вопрос с дефицитом земли под жильё. Кроме того, если судить с точки зрения эффективности торговли, эстетичности, безопасности, экологичности и санитарии в столице, то подземное строительство, считает Ольга Корнеева, также лучший выход из положения.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, согласен, что освоение подземного пространства открывает перед инвесторами и застройщиками новые грандиозные перспективы. «В число возможных подземных объектов входят многоуровневые паркинги, многофункциональные центры, разгрузочные площадки, транспортно-пересадочные узлы и тоннели. Кроме того, под землю можно перевести часть дорог, инженерные зоны микрорайонов, трассы для движения автобусов и пешеходные дорожки».

Ольге Широковой, директору департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, планы по созданию подземных автобусных дорог с остановками и пешеходными дорожками кажутся на сегодняшний день «несколько футуристичными», поэтому она предпочитает говорить о более понятных проектах. «В 2009-2011 годах предполагается расширить 95 подземных пешеходных переходов. Реконструкции подлежат пешеходный переход у «Детского мира», зоопарка, кинотеатра «Художественный», Центрального Телеграфа, ЦПКИО имени Горького». Кроме этого, в центре города должно появиться 25 многофункциональных комплексов в районах под Крымским Валом, Новым Арбатом, Старой, Триумфальной, Тургеневской и Яузской площадями, а также под Бульварным кольцом, в зоне станций метро «Сокол», «Рижская», «Петровско-Разумовская», «Шоссе Энтузиастов», «Текстильщики», «Варшавская» и «Нагатинская».

«Если говорить о конкретных проектах подземного строительства, – продолжает Ольга Широкова, – то стоит отметить реконструкцию Рижского вокзала, в результате которой под землю будут убраны пути пригородного сообщения. В следующем году должно начаться строительство большого подземного гаража на участке от Манежной площади до здания мэрии Москвы на Тверской площади. Ведётся строительство трёх больших торгово-развлекательных комплексов». ТРК «Смоленка» под Смоленской площадью включает в себя четыре подземных уровня общей площадью 32 тысячи квадратных метров, на нижнем этаже планируется разместить автостоянку на 300 машиномест. «Тверская Молл» под площадью Тверская Застава будет иметь форму треугольника, общая площадь составит 113 тысяч квадратных метров. А ТРК под Павелецкой площадью будет самый большой – раза в четыре больше «Смоленки».

Однако у подземной застройки существует ряд сложностей. Во-первых, поясняет Ольга Корнеева (ГДЕЭТОТДОМ.РУ), основным препятствием становятся сложные геологические и гидрогеологические условия, наличие сооружений метрополитена, объектов гражданской обороны, инженерных тоннелей, фундаментов и так далее. Необходим серьезный и всесторонний анализ исходных данных, прежде чем приступить к строительству: «Нужно четко представлять, какие работы возможны на данном участке, в каком объёме и какие меры нужно принять, чтобы внедрение в подземное пространство не стали разрушительными».

Омар Гаджиев (Panorama Estate) тоже обеспокоен обеспечением безопасности подземных построек и находящихся над ними участков – «ведь малейший просчёт может привести к катастрофическим последствиям и жертвам». В истории Москвы уже были случаи неудачно спланированных проектов, когда ошибки архитекторов и строителей привели к разрушению фундаментов соседних зданий. Ольга Широкова (Blackwood) вспоминает трещины в стенах здания Государственного Исторического музея в результате строительства торгового центра «Охотный ряд». Строительство подземного репетиционного зала и технического комплекса под зданием Большого театра было приостановлено, поскольку в ходе бурения вглубь на 20 метров в стенах театра образовались трещины от фундамента до крыши. Была остановлена реконструкция пешеходного перехода от станции метро «Театральная» на Никольскую улицу – под угрозой обрушения оказался Заиконоспасский монастырь. Вдобавок можно вспомнить обвал грунта на Ленинградском и Минском шоссе.

Те самые 37 зон подземного строительства, о которых говорилось в начале, охватывают все административные округа столицы. Таким образом, исторические здания и сооружения находятся под угрозой, ведь исторический центр Москвы входит в определенные зоны застройки. Однако, вопреки опасениям противников данной программы, добавляет Омар Гаджиев, проект освоения подземного потенциала Москвы вряд ли приведет к «уходу под землю» исторического центра города: «каждый объект будет предварительно согласован со всеми необходимыми специалистами и компетентными органами».

«Москва неоднородна с точки зрения качества подземных слоев, – говорит Ольга Широкова, – поэтому проводится районирование территории столицы в зависимости от сложности участков: какие склонны к оползням, какие из них подтоплены. Такие карты инженерно-геологического районирования разрабатываются для максимального учёта особенностей подземного грунта каждого района. Например, важно не загрязнить нижние водоносные слои, чистая вода которых является стратегическим ресурсом города».

Кроме природных особенностей, необходимо учитывать сложность городских подземных коммуникаций: под землёй проложено около 10 тысяч километров водопроводных труб и 6 тысяч километров теплосетей. Усложняет ситуацию, что в настоящее время нет информации об особенностях размещения подвальных помещений, а также о наличии заграждений. Опасность заключается в том, резюмирует Ольга Широкова, что отсутствуют доработанная система учёта особенностей грунтовых слоёв, правовая база изымания налогов с подземных помещений, есть недоработки в законе «О недрах» – а у девелоперов уже имеются готовые проекты и градостроительная документация. Эти нюансы могут привести к конфликту интересов бизнеса и государства.

О проблемах бизнеса думают и другие наши эксперты. Омар Гаджиев самым серьёзным недостатком подземного строительства считает его себестоимость: «Даже самые лучшие площадки нуждаются в большом объеме подготовительных работ». И Ольга Корнеева, отмечает, что застройщики пока не особо активно вкладываются в строительство, поскольку «подземная» себестоимость почти в два раза превышает «поверхностную». Да и согласование подобных объектов занимает на порядок больше времени и сил. Хотя сейчас «власти прилагают все усилия для увеличения рентабельности подземных сооружений путём снижения арендной платы и уменьшения доли города».

Ну а напоследок порадуем пассажиров столичной подземки. В следующем году откроются пять новых станций московского метро. На Арбатско-Покровской линии заработают станции «Мякинино», «Волоколамская» и «Митино», а на Люблинско-Дмитровской – «Достоевская» и «Марьина роща».