Домовладение:

Экономия за счет собственника

News image

Не иначе, как поборами, называют плату за подключение к мощностям в новых домах общественные организации. Один лишь пример: ТСЖ ...

ТСЖ: новые права и обязанности

News image

Правовое положение любого юридического лица, в том числе ТСЖ и управляющей компании, характеризуется его правами, обязанностями ...

Как можно контролировать деятельность управляющей компании?

News image

Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обес...

Авторизация




Адвокат Олег Сухов: Основные способы обмана мошенников под вывеской «агентство недвижимости»
Рынок недвижимости - Тенденции рынка недвижимости

адвокат олег сухов: основные способы обмана мошенников под вывеской «агентство недвижимости»

Покупка или продажа недвижимости в России может быть сопряжена с различными вариантами мошенничества. Практика показывает, что обмануть продавца или покупателя могут как при выполнении посреднических функций, так и при представлении интересов самого покупателя или продавца.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист компании «Первый Столичный Юридический Центр» привел примеры читателям ГдеЭтотДом.РУ наиболее распространенных схем обмана используемых мошенниками под вывеской «агентство недвижимости» или «частный риэлтор».

Первый способ обмана. Когда потенциальный продавец ищет риэлторскую компанию для оказания ему помощи в продажи того или иного объекта недвижимости, его всегда интересует вопрос стоимости намеченного к продаже имущества. Позвонив по телефону или придя непосредственно в офис агентства недвижимости, начинается первый обман клиента, который выражается в доведении до последнего заранее неправильной, искаженной информации о стоимости объекта недвижимости. То есть, к примеру, цена квартиры потенциального продавца составляет 5 млн рублей, в агентстве же продавца убедят, что стоимость его имущества составляет 6 млн рублей, для чего? Все очень просто, чем большую стоимость посредник назовет потенциальному продавцу за его объект недвижимости, тем больше шансов, что такой продавец выберет именно данного риэлтора. Безусловно, первое время недвижимость будет выставляться по названной завышенной стоимости, но затем до продавца будет доведена информация, что цену необходимо снижать, иначе объект продажи так и не будет реализован. В итоге агентство недвижимости получает своего клиента, а клиент не получает обещанный результат продажной стоимости квартиры.

Второй способ обмана сразу вытекает из первого. Итак, риэлтор доводит до сведения своего клиента информацию о необходимости снижения цены выставляемого имущества, однако продавец рассчитывал на иное и не желает терять в стоимости продаваемого. Возникает риск ухода данного продавца в другое агентство, где, возможно, его квартира или офис будут реализованы за «достойные деньги». Чтобы такого не произошло, чтобы не упустить клиента, риэлтор при заключении договора с продавцом на оказание риэлторских услуг всегда прописывают пункт, согласно которому, обращающийся обязуется при подписании договора передать оригиналы документов в риэлторскую компанию. При нахождении оригиналов документов на недвижимость в агентстве недвижимости продавец уже не имеет никакой возможности уйти в другую компанию и вынужден подчиняться любым требованиям и условиям риэлторов.

Существуют и примеры того, как мошенники под видом риэлторов обманывают одновременно и продавца (своего клиента) и покупателя. Указанный способ обмана был особенно актуален в 2005 – 2008 годах, когда стоимость недвижимости вырастала ежедневно. Представим, что стоимость выставляемой в продажу квартиры составляет 5 млн рублей. Находится покупатель, который вносит аванс, готов выйти на сделку и вдруг, перед самым заключением договора риэлторы продавца говорят покупателю, что стоимость квартиры возросла до 5,5 млн рублей, и у покупателя, соответственно, есть выбор, либо купить квартиру по указанной стоимости, либо отказаться от сделки. При этом покупатель понимает, что пока готовилась сделка, прошло значительное время, недвижимость в стоимости подросла, пока покупатель будет искать другую квартиру, пройдет еще значительное время, и стоимость недвижимости может вырасти еще. Таким образом, покупатель вынужден отдавать за намеченное приобретение на 500 тысяч рублей больше, чем изначально планировал и не на тех условиях, на которых заключал предварительный договор и вносил аванс. При этом самое интересное в данной истории это то, что об увеличении стоимости реализуемой недвижимости не знает и продавец, которому такая недвижимость принадлежит. Бонус в 500 тысяч рублей нечистый на руку риэлтор кладет себе в карман.

При общении в агентство недвижимости каждый встречается с таким понятием, как внесение денежных средств по гарантийному обязательству. Что это такое? Это передача или покупателем, или продавцом определенной суммы денежных средств в агентство недвижимости под определенный долговой документ, который в данном случае называется гарантийным обязательством. Обман здесь сводится к тому, что указанные, так называемые «гарантийки», по форме и содержанию очень часто содержат условия, в соответствии с которыми внесенные денежные средства либо вернуть нельзя вовсе, либо со значительными сложностями. Так же имеется практика, в соответствии с которой данные гарантийные обязательства содержат срок их исполнения, в который бывает стороны не успевают уложиться, что приводит к лишению права на возврат денежных средств, внесенных по указанной «гарантийке».

Еще одним способом обмана и среди крупных риэлторских компаний и риэлторов одиночек – это получение аванса за предстоящую услугу риэлтора, которая может быть и не исполнена. В настоящее время очень мало кто из представителей известных агентств недвижимости требует внесение аванса за свою работу, но если ваш риэлтор или та риэлторская компания, в которую вы обратились, претендует на авансовую оплату своих услуг, от таких риэлторов следует держаться подальше.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что «риэлторы» представляют в качестве потенциального продавца лицо, который по закону не вправе распоряжаться оформленным на него имуществом. Данная недвижимость переходит в собственность мошенников или их сообщников-помощников по поддельным документам: завещаниям, доверенностям, решениям суда, иным. Данный вид деятельности напрямую подпадает под уголовную ответственность в связи с наличием состава преступления – мошенничество, однако «специалистов» от недвижимости или целых организаций, которые прикрываются риэлторскими вывесками, это не останавливает.

Приведу несколько примеров своей практики, когда риэлторы по поддельным документам продавали квартиры. Пример первый – мошенники подделывают одно из решений Московского районного суда, резолютивной частью которого является признание права собственности за конкретным лицом на конкретную квартиру. Да, квартира есть, но человек, что в ней прописан, давно пропал или умер. Мошенники получают об этом информацию, подделывают решение суда о признании права собственности на своего человека и регистрируют такое право. Данный пример невозможен без участия сотрудника паспортного стола, которые занимаются прописками и выписками, а так же выдачей выписок из домовой книги, которые необходимы для сделки. Далее, оформленная по решению суда квартира еще несколько раз перепродается и по истечении полу года – двух лет продается потенциальному покупателю.

Еще один пример: умирает бабушка, которая является собственницей квартиры. Мошенники оформляют поддельное завещание на своего человека и оформляют по наследству квартиру. Затем продают. Лица, которые действительно имеют право на данное имущество – квартиру, это или законные наследники бабушки, или государство, в качестве наследника выморочного имущества. В том случае, что произошел с моими клиентами, права на квартиру заявило государство, в лице Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, как представитель государства в области жилых помещений в городе Москве. Департаменту в суде удалось доказать поддельность завещания и отсудить квартиру.

Третий пример: собственники квартиры уезжают на определенный срок на отдых или в командировку. От их имени подделывается доверенность на право продажи квартиры и с правом получения денежных средств. В квартире, соответственно, никто не проживает временно, чем пользуются риэлторы и при помощи служб МЧС осуществляют доступ в квартиру. Таким образом, квартира показывается потенциальным покупателям, которым объясняется, что собственники уехали в другую страну и оставили своим друзьям или родственникам документы и ключи от квартиры. Кстати, на такие квартиры не обязательно получать дубликаты документов, такие документы могут храниться и в самой квартире, куда обеспечен доступ мошенникам – риэлторам.

По истечении определенного количества времени прежние настоящие собственники и покупателя – новые, но спорные собственники встретятся лицом друг к другу в данной квартире, и эта встреча будет не самой приятной для обеих сторон.

Стоит обратить внимание, что по всем трем схемам мошенничества проблем можно было бы избежать. Продавцам и покупателям необходимо запомнить, что все документы на квартиру, вся история квартиры при сделке достаточно тщательно может быть проверена юристами, а совершать сделки через продавца по доверенности я вообще не рекомендую.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Возвращение блудного спроса

News image

Многие эксперты всерьез говорят о возвращении спроса на рынке жилой недвижимости. Причем не просто о робких пробных шагах спроса, а о полном возвращении, срав...

Зачем Ресин подогревает цены на жилье?

News image

Аналитики рынка недвижимости заявляют о предпосылках роста цен на недвижимость, которые к концу года могут подняться до 20-25%. По мнению некоторых участников...

Новаторские решения на рынке столичной недвижимости. «НДВ-Не

News image

Компания «НДВ-Недвижимость», которая уже неоднократно выступала в роли «первопроходца» в сфере внедрения различных инноваций на рынке московской недвижимости,...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Работает ли сегодня давняя норма 2% площадей для служебного пользовани

News image

Вопрос: Владимир 18.09.2010 00:43. Мой дом достраивается

В нашем ОСМД собраний не было 10 лет, инициативной группы НЕТ! членов

News image

Собрание Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 ...

На каком основании ОСМД может сдавать в аренду помещения с аварийно оп

News image

Вопрос: Нас постоянно запугивают тем, что во вспомогательных помещениях находятся аварийно опасные коммуникации, кто же тогда позволит эти помеще...

Можно ли вернуться из ОСМД обратно в ЖЭК?

News image

Вопрос: У жильцов нашего дома присутствует страх неудачи создание ОСМД. Если ОСМД не оправдает возложенных надежд, то можно ли вернуться в ЖЭК или ...

Выделяются ли государством какие-нибудь средства на хозяйственную деят

News image

Вопрос: Знаю, на ЖЭКи постоянно выделяются государственные деньги, по сути, наши деньги, которые мы платим в качестве налогов. ЖЭКи заштопывают и...

Действительно ли частные ЖЭКи вытеснят ОСМД?

News image

Вопрос: Существует такое мнение, что будущее за частными ЖЭКами и, что ОСМД вымрут как мамонты, так ли это? Ответ: Возможно, имеются честны...