Текущий ремонт – будет течь, капитальный ремонт – будет капать. Мягко говоря, не совсем удовлетворительная работа жилищно-коммунальных служб служила мишенью для сатириков даже в те годы, когда высмеивать разрешалось очень немногое. Но времена изменились, мы теперь можем выбирать, кому и как вести хозяйство на наших лестничных клетках и во дворах.

Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо, некоммерческая организация, объединяющая собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме для совместного управления данным комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом. ТСЖ имеет право заключать договоры по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме, оказанию коммунальных услуг и прочие.

История ТСЖ началась в 1995 году. Тогда Гражданским кодексом РФ была предусмотрена возможность управления многоквартирным домом со всеми его помещениями, подъездами, чердаками, подвалами и землёй около этого дома (всё это вместе называется кондоминиумом) непосредственно жильцами-собственниками квартир – путём создания Товарищества собственников жилья. Делать ремонт, сдавать помещения в аренду, строить детские площадки – именно для этого и придумано ТСЖ. Оно может делать это полностью самостоятельно, нанимая собственных дворников, слесарей, консьержек, может заключить договор на обслуживание с коммерческой организацией или с местной дирекцией единого заказчика (ДЕЗ).

Таким образом, выбирать собственник жилья может из трёх вариантов. Первый – непосредственное управление, когда каждый оплачивает коммунальные услуги сам за себя, в том числе самостоятельно оформляет договора с коммунальными службами. Второй – заключение договора от имени всего дома с выбранной на собрании жильцов организацией, которая будет его обслуживать, и товарищество собственников жилья – объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления недвижимым имуществом и обеспечения его эксплуатации. ТСЖ может также нанять на конкурсной основе управляющую компанию.

ТСЖ называют «коллективным управдомом». Если собственник жилья хочет сам решать, кто будет ему чинить кран, мыть лестничные клетки, вывозить мусор и убирать снег у подъезда и за сколько – одно дело. Если же он соглашается, что кто-то другой может определять, что важнее сегодня – ремонт кровли или замена лифта, если он готов платить за жилье и услуги столько, сколько ему скажут, – другое.

Сравним две возможных ситуации. Первый – управляющей организацией является государственная эксплуатирующая организация (ДЕЗ, РЭП и т.д.). Второй – ТСЖ выбирает одну или несколько альтернативных эксплуатирующих организаций, а те обеспечивают весь набор необходимых услуг.

«Государственники» зачастую не очень хорошо справляется со своими обязанностями: то лифт не едет, то лампочки не горят, то во дворе бомжи ночуют, оставляя после себя негламурные следы. «Заявка принята», – отвечает диспетчер по телефону, а дело дальше не двигается. Если создать ТСЖ и выбрать на общем собрании в качестве эксплуатирующей организации иную организацию, то она на основании соответствующего договора будет оказывать коммунальные услуги надлежащего качества. Это будет подороже, зато результата не придётся долго ждать.

Сравнения можно продолжать. Если дом управляется товариществом собственников, то все платежи поступают на расчётный счет дома и распределяются по решению членов ТСЖ. Обслуживающую организацию или управляющую компанию выбирают сами жильцы, они же или выбранная ими управляющая компания устанавливают очерёдность и объёмы работ по содержанию дома, а расходование средств контролирует специально созданная из членов ТСЖ ревизионная комиссия. Правление ТСЖ следит за качеством оказания услуг и соблюдением пунктов договора на обслуживание и выступает представителем в арбитражном суде.

А вот дом с другой судьбой – без ТСЖ. Все платежи идут через городские структуры, обслуживающая организация назначается без учёта мнения жильцов, так же, как не спрашивают их и по очерёдности работ, их объёму и стоимости. Проконтролировать расходование средств на содержание конкретного дома практически невозможно – как и почти невозможно будет доказать некачественность оказываемых услуги. И, в отличие от «первого» дома, здешние жители не заинтересованы поддерживать чистоту и порядок, так как это не влияет на объём услуг и качество обслуживания.

Как уже говорилось, товарищество собственников жилья – это организация некоммерческая. Но члены ТСЖ имеют возможность зарабатывать. С момента своего образования ТСЖ может открыть самостоятельный счёт Товарищества. Если ТСЖ находится в управлении ДЕЗ, то расходы на эксплуатацию, содержание, текущий и капитальный ремонт ведутся отдельной строкой в хозяйственно-финансовом плане ДЕЗ. Так как счет ТСЖ будет отделен, ДЕЗ уже не сможет бесконтрольно брать с него деньги. Если, например, дом, где создано ТСЖ, является новостройкой, то в ремонте он нуждается по минимуму. Следовательно, средства, выделяемые Правительством Москвы на эксплуатацию дома, не расходуются, а накапливаются на счету. По закону собственники помещений, то есть члены товарищества собственников жилья, могут по своему усмотрению распоряжаться общими площадями. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения и тоже пополнять счёт. Или, например, предоставлять под рекламные щиты стены своего дома или его крышу. И деньги за рекламу должны получать собственники. Рекламы-то у нас на домах много, а вот кто получает за это деньги....

Довольно часто люди думают, что вступление в ТСЖ неминуемо приведет к удорожанию квартплаты. «Это заблуждение, – комментирует Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТ ДОМ.РУ. – Существуют постановления Правительства Москвы о том, что обслуживание домов ТСЖ производится по тем же ставкам и тарифам, что и в муниципальных домах». Хотя сейчас Москва постепенно идет к 100-процентной оплате за услуги ЖКХ, тарифы на воду, телефон, электричество постоянно растут, но по ним платят одинаково и собственники, и жители муниципальных квартир. «Кроме того, – добавляет Ольга Корнеева, – решение о дополнительной плате за дополнительные услуги принимают сами собственники на собрании».

Такую важную тему, как капитальный ремонт, точно стоит вынести на собрание – дабы чётко определить, каким образом это будет происходить, и в какую цену выльется. Кстати, больше шансов на скорый капремонт – это один из главных плюсов ТСЖ. Ольга Корнеева отмечает, что «существует постановление Правительства Москвы «О Комплексной городской

программе поддержки и развития товариществ собственников жилья», в котором устанавливается порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ». Можно вспомнить и Федеральный Закон №-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Теперь собственники жилья могут получить от государства дотацию в размере 95% от стоимости капремонта. Нужно подать заявку в муниципалитет, а местные власти, оценив степень как обветшалости здания, так и самоорганизации и финансовой дисциплины членов ТСЖ, решают, получит ли этот дом субсидию.

Власть оценивает и работу товариществ собственников жилья в более глобальном масштабе. По исследованиям, приведённым Комитетом Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоёмким технологиям, «наиболее устойчивыми» являются те товарищества, в состав которых входит от 30 до 40 тысяч квадратных метров жилой площади, что составляет примерно 400-500 квартир. Наиболее рационально, в первую очередь для закрепления территории, создавать ТСЖ своего квартала, но не надо дробиться на мелкие нежизнеспособные товарищества.

Опыт показывает, что тех денег, которые собираются по ныне утвержденным тарифам, хватает для содержания в полном порядке домов, на своевременный текущий и капитальный ремонты, благоустройство территории и достойную заработную плату обслуживающему персоналу. При этом резервный фонд на капитальный ремонт будет пополняться ежемесячно – и ещё останутся деньги на улучшение быта. А, раз товарищество является и арендодателем, то, грамотно подойдя к делу, оно может вернуть на свой расчетный счёт те деньги, которые были за много лет внесены на различные так и не выполненные работы.