Домовладение:

Создание ТСЖ

News image

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным...

Право на земельный участок многоквартирного дома

News image

Анализ практики свидетельствует, что многие инвестиционные проекты, которые осуществляются в муниципальных образованиях, нару...

Экономия в рассрочку

News image

ТСЖ на Большевистской улице. Это два пятиэтажных кирпичных дома, построенных еще в 1960-м. В каждом по 120 квартир. Товарищество...

Авторизация




ТСЖ, алгоритм успеха
Недвижимость - Товарищество собственников жилья

тсж, алгоритм успеха

Российская некоммерческая организация фонд «Новая Евразия» в сотрудничестве с фондом «Институт экономики города» при поддержке Агентства США по международному развитию разработала проект «Поддержка собственников жилья». Практические рекомендации по эффективному управлению многоквартирным домом адресованы главным образом инициативным собственникам жилья, готовым создать товарищество в своем доме – дабы предостеречь их от ошибок. Сегодняшний выпуск «СБ» подготовлен по материалам этого проекта.

Ресурс для успеха

Напомним, законодатели определили, что собственники не только вправе, но и обязаны, на общем собрании выбрать один из трех способов управления, установленных Жилищным кодексом:

1). Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК).

2). Управление управляющей организацией – юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

3). Непосредственное управление собственниками помещений.

Чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, с точки зрения:

– как в каждом конкретном случае организовано управление общим имуществом;

– кто принимает и кто исполняет решения;

– кто определяет размеры оплаты и контролирует расходование средств.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление товариществом собственников жилья

Управление управляющей организацией

Непосредственное управление собственниками помещений

Кто принимает решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом

Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ)

Общее собрание собственников помещений

Общее собрание собственников помещений

Кто занимается управлением / осуществляет функции управления многоквартирным домом

Органы управления ТСЖ:

– Общее собрание членов ТСЖ

– Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом

Управляющий / персонал управляющей организации

Совместно все собственники помещений.

При небольшом количестве собственников в доме

такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников –

домом практически никто не управляет.

Кто определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Органы управления ТСЖ

Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации)

Общее собрание собственников помещений

Цели органа управления

Совпадают с интересами собственников помещений

Получение прибыли – цель любой коммерческой организации

Совпадают с интересами собственников помещений

Как собирается / куда вносится плата за жилое помещение

На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего). Средства тратятся только на содержание дома.

Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома

На банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению

«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги

Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников

Контролируется и результат работы, и расходование средств. Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно

Контролируется только результат работы по итогам года. Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Всякий контроль практически отсутствует. Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств

Кто заключает договоры и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов

Органы управления ТСЖ

Управляющая организация

Каждый собственник самостоятельно

Где аккумулируются средства собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома

На банковском счете ТСЖ. Эти средства не облагаются налогом на прибыль

На банковском счете управляющей организации. Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль

Каждый собственник накапливает средства самостоятельно. Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств

Доход для дома

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ).

2. Число собственников, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

4. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. (Ст. 135, ч.1 ЖК РФ).

ТСЖ создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (или нескольких домов, расположенных на общем земельном участке с общими инженерными сетями и другими элементами инфраструктуры).

Кстати, для квартир, принадлежащих городу, членом товарищества должен выступать город (Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы).

Работает общий интерес

Важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме и с какой целью. Если хотят создать товарищество как организацию, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ – объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительно общего имущества в многоквартирном доме.

Неупущенная выгода

Собственник помещения самостоятельно решает, быть или не быть членом ТСЖ. В законе (ЖК РФ ст. 136, ч. 1) сказано, что решение о создании товарищества собственников жилья принимаются собственниками на их общем собрании. Для этого надо набрать большинство голосов «за». Чем больше, тем лучше. В противном случае, «меньшевики» – те, которые не поддержали создание ТСЖ и не сочли нужным состоять в нем, свое нежелание могут выразить, например, в том, что откажутся заключать с товариществом договор и платить на содержание общего имущества. Пока товарищество через суд будет доказывать незаконность таких действий, средств, поступающих от добросовестных собственников, будет не хватать на оплату всех необходимых для дома работ и услуг. Пострадают все, а репутация и само существование товарищества окажутся под угрозой.

Вывод: если в доме создано товарищество, в интересах собственника быть его членом.

А негативные последствия отказа могут быть таковы:

1. Неучастие в товариществе лишит собственника права влиять на решения ТСЖ, поскольку такой «отступник» не будет иметь права голоса на общем собрании членов товарищества. В то же время все решения собрания для него будут обязательны.

2. У собственника, не являющегося членом ТСЖ, не будет права знакомиться со всей документацией товарищества. Таким образом, он лишается возможности контролировать работу товарищества и его органов управления, в том числе расходование денежных средств, предназначенных на содержание дома.

3. Отсутствие согласия между товарищами не способствует созданию благоприятной атмосферы в доме и комфорту совместного проживания.

 

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Частные инвесторы возвращаются на рынок жилья

News image

Недвижимость снова стала одним из наиболее популярных инструментов для инвестиций: жители России просто весьма ограничены в выборе средств для приумножения со...

Малоэтажные проекты по инвестиционной привлекательности обго

News image

Рынок недвижимости благополучно восстанавливается после кризиса, однако многое на нем поменялось. Прежде всего, это приоритеты покупателей, ставших куда более...

Домодедово: современный город-аэропорт. Новостройки на стади

News image

Город Домодедово расположен в 20 км. от МКАД, практически строго на юг. Его площадь составляет 113 кв. км, население – около 85 тыс

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Объединение может сдавать в аренду свои подвалы только после приема до

News image

Вопрос: Юристы ЖЭКа утверждают, что согласно каких-то там документов вспомогательные помещения дома находящегося у ЖЭКа на балансе имеют право сд...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

Как избежать в ОСМД раздутых штатов и как тратить меньше на персонал?

News image

Вопрос: Правда ли что, когда создается ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) тут же в ОСББ формируются раздутые штаты, которые ...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею...

ОТВЕТЫ ДЛЯ ЖУРНАЛА «ДЕНЬГИ UA»

News image

Добрый день, Олег! Меня зовут Татьяна, я журналист (журнал «Деньги ua») и у меня сейчас редакционное задание написать о создании ОСМД. Обращаюсь к В...

Лакомый кусочек для ЖЭКа

News image

Вопрос: Добрый день. Спасибо Вам за статью! Прошу помощи – совета. У нас в доме очень сложная ситуация, многие уже опустили руки. Вопрос: орга...