Это, пожалуй, самая большая мозоль на ахиллесовой пятке ЖСК.

Часть 1 ст. 384ГК утверждает, что дом является собственностью самого ЖСК, а не его членов. А члены ЖСК согласно ч. 2 той же статьи имеют только права владения и пользования квартирой.

При этом свидетельства на право собственности на отдельныеквартиры оформляются на членов кооператива*.

* См. п. 6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, с изменениями.

Но этот парадокс — ничто по сравнению с другой особенностью ЖСК.

Согласно ч. 2 ст. 384ГК член жилстройкооператива не может распоряжаться своей квартирой, пока ее не выкупит (!!!). При этом еще требуется получить «согласие кооператива»!

Вот такой колхоз получается...

Вообще говоря, не очень понятен замысел законодателя, требующего, чтобы член ЖСК выкупал у ЖСК свою же квартиру.

Или наш законодатель полагал, что ЖСК строил (приобретал) дом не за счет взносов своих членов, а за счет каких-то собственных средств «нечленского» происхождения?

В чем же тогда состоит материальное наполнение идеи добровольного объединения кооператоров «на основе объединения их имущественных паевых взносовдля участия в строительстве»?

И вообще: что именно подразумевает здесь ГК под «выкупом»? Обязательно ли «выкуп» — это купля-продажа квартиры?

Многие считают, что под «выкупом» может подразумеваться и полное внесение суммы пая.

Если предположить, что член ЖСК по окончании строительства решил из кооператива выйти, то как будет выглядеть финансовый аспект этой процедуры?

Часть 3 ст. 21 Закона «О кооперации» говорит о том, что выходящий из кооператива член имеет право на получение «своей общей доли», которая согласно ч. 2 этой же статьи складывается из фактических взносов в паевой, резервный и специальный фонды. При этом выплата может осуществляться натурой.

Как совместить эти положения с нормами ГК?

Иными словами, должно ли выделение уходящему его квартиры сопровождаться еще и выкупом? И может ли называться выкупом операция передачи квартиры в обмен на возврат кооперативу «паевых» (» корпоративных) прав*?

* Здесь может пригодиться логика ГНАУ, в письме от 12.03.2004 г. № 1898/6/15-1316 которой констатировалось, что

«по своей экономической сути паевой фонд является аналогом уставного фонда».

На практике ЖСК пытаются самостоятельно регулировать эти вопросы в собственных уставах. Не отрицая такой возможности, мы тем не менее вынуждены признать высокую степень риска, связанного с возможностью законодательных разнотолков.

Главное — чтобы физлица, которые вовлекаются в систему ЖСК,отдавали себе отчет в том, что жилстройкооперирование характеризуется наличием существенных недоразумений в плане идентификации субъектов собственности.