Домовладение:

Эффект согласья

News image

Деятельность товарищества собственников жилья с высокой вероятностью будет успешной, если к моменту его создания выполняются сле...

Как бороться с фальшивым ТСЖ

News image

Количество случаев, когда создаются фальшивые ТСЖ, постоянно увеличивается в связи с тем, что недобросовестные управляющие ко...

Товарищества собственников жилья

News image

Товарищество собственников жилья создается с целью управления жилым домом и наиболее эффективной его эксплуатации. Как можно в...

Авторизация




Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?
Рынок недвижимости - ОСМД в вопросах и ответах

подходит ли опыт осмд для жск?

Вопрос:

Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо!

Ответ:

Кое-что мы можем понять, как говорится, «не отходя от кассы», из расшифровок аббревиатур и некоторых исторических справок и терминологии.

ЖБК (житлово-будівельний кооператив) – ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) – ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома).

В Советском союзе объединения граждан для строительства и эксплуатации жилых домов появились в двадцатых годах прошлого века, но в конце тридцатых годов строительные кооперативы были ликвидированы как форменное проявление частной собственности. После ВОВ (Великой отечественной войны) особо остро стала жилищная проблема и в конце пятидесятых годов центральный комитет коммунистической партии Советского союза, и Совет министров СССР вынуждены были разрешить создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для частичного решения «квартирного вопроса».

Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое добровольно образовано физическими или юридическими лицами, объединились на основе объединения их имущественных – паевых взносов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома и следующей его эксплуатации. ЖСК - это некоммерческая организация. Цель такой организации обязательно прописана в Уставе ЖСК, и в основном является удовлетворение потребностей пайщиков в вопросах строительства/реконструкции дома и его дальнейшей эксплуатации.

Устав ЖСК является главным законом даже конституцией для пайщика. Устав ЖСК - единственный учредительный документ, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в соответствующих органах регистрации юридических лиц.

Членские взносы (денежные средства) передаются в собственность ЖСК на основании Устава как при вступлении (первоначальный членский взнос), так и в период членства ежемесячные членские взносы при строительстве и дальнейшего содержания и эксплуатации жилого дома.



Если попробовать найти простое и лаконичное сравнение, которое поможет ответить на этот вопрос, то можно сказать, что ЖСК это тот же советский ЖЭК на балансе которого находится весь жилой дом. Правда ЖСК отличается от ЖЭКа тем, что оно находится ближе к жильцам дома, но имеет меньше возможностей, чем ЖЭК, я имею ввиду государственную поддержку. ЖСК имеет права и обязанности того же ЖЭКа. Когда во времена развитого социализма придумали строительное кооперативное движение, ничего не нашли лучшего чем скопировать модель ЖЭКа в мини формате, в рамках одного дома, таким-то образом и получилось ЖСК.

Отличия ОСМД и ЖСК на первый взгляд незаметные, но при глубоком рассмотрении принципиальные и ментальные. А это определяет побег многих собственников домов из ЖЭКов в ОСМД.

Когда я использую слова «принципиальные и ментальные отличия», я как управленец по специализации, имею в виду принципиальное отсутствие в существовании этой формы управления домом мотивации развития сервиса для жильцов. В форму ЖСК не заложено конкурентных рыночных отношений. Помните, почему рухнул СССР, конечно из-за отсутствия конкуренции и глобального эксперимента под названием ПЛАНИРОВАНИЕ. В планировании не был заложен конкурентный фактор, при котором конечный потребитель мог выбирать продукт и форму продвижения этого продукта.

В ОСМД все наоборот! В этой форме организации управления домом напрямую предусмотрены принципы создания конкуренции! Дело в том, что ЖСК по определению само предоставляет как ЖЭК услуги жильцам дома, от этого у ЖСК складывается специфическая форма предоставления этих услуг, очень сильно похожая на форму советского ЖЭКА. А ОСМД как представитель жильцов в одном лице изыскивает оптимальных поставщиков этих услуг в зависимости от финансовых возможностей жильцов дома.

Конечно, это служит предпосылкой образования богатых и бедные ОСМД. Но что здесь плохого, точно также как в жизни людей, те, у кого есть источники дохода или состоятельные люди становятся богатыми ОСМД, у кого таких возможностей нет, будут сводить концы с концами. И эти пути развития будут определять своей политикой жильцы того или иного дома сами.

А так как ОСМД в отличие от ЖСК не предоставляет услуги своим жильцам, а только организовывает их, ОСМД не требуется согласовывать принимаемы тарифы на услуги. В то время как в прямые обязанности ЖСК входит согласование принимаемых в доме тарифов или соответствия этих тарифов общегосударственным расценкам, а в обязанности антимонопольного комитета входит за этим пристально следить или реагировать на любые жалобы касательно завышения тарифов. Таких сложностей в ОСМД нет, поэтому и свободы в ОСМД будет поболее!

Другими словами, если говорить о рядовом комфорте управления ОСМД, то ОСМД по своим тарифам не подотчетно никому и поэтому не подсудно. В отличие от ЖСК по отношению, к которым часто применяются расследования антимонопольного комитета и судебные разбирательства по поводу необоснованного завышения тарифов.

И если, к примеру, дом в котором создано ОСМД, состоит из богатых людей, то они для обслуживания могут привлекать самые дорогие компании с самым высоким и дорогим уровнем сервиса, и никто к ним не может по этому поводу предъявить претензии. А в ЖСК это невозможно, ведь любой житель может пожаловаться «куда следует» и все должно будет прийти к установленным законодательством тарифам, т.е. самому дешевому уровню сервиса по самой дешевой стоимости.

То есть саботировать тарифы в ОСМД принятые легитимным большинством жильцам дома невозможно. Это является положительным фактором, потому что дом может развиваться до приемлемой формы без вмешательства извне, как отдельный и в полной мере независимый хозяйствующий субъект. Но это может быть и отрицательным фактором потому, что незащищенность малообеспеченного меньшинства в интенсивно развивающихся домах может вынуждать малообеспеченных жильцов дома продавать свои квартиры. Но это может происходить в своем крайнем циничном проявлении, в случае нахождения в доме кучки людей со стратегией завладеть домом или перекроить его внутренний сервис по своему желанию. Но и против этого есть хороший выход! Просто люди, на которых оказывается такое давление высокими тарифами, должны сдать свои квартиры в аренду за очень дорого, а самим съехать с этого дорогого жилья в другое менее дорогое жилье. И тешиться тем, что их бывшее жилье превращается из простой квартиры в самом обычном доме в доходную квартиру в элитном доме, которая может обеспечить им значительный доход, обеспечивающий доход на новое жилье и на пристойную пенсионную жизнь.

Ментальные же отличия ОСМД от ЖСК заключаются в том, что ОСМД это организация созданная всеми жильцами дома как акционерное общество и решения здесь принимаются коллегиально по отношению ко всему, что касается жизнедеятельности ОСМД. Конечно, законодательными механизмами предусмотрено перемещение «курсора» права принимать решения от коллегиального принятия практически любых решений всеми жильцами дома как законодательной власти в сторону права принимать эти решения правлением или главой правления ОСМД как исполнительной властью. Это также как в большой политике, где борьба происходит за власть, а в ОСМД происходит зачастую, наоборот, здесь пытаются переложить власть и ответственность, связанную с ней на плечи председателя, а потом пожинают плоды таких необдуманных действий, упрекая председателя во всех смертных грехах.

Правда в отличие от большой политике право собственности у нас защищено Конституцией Украины – наивысшим законодательным документом, поэтому как не смещай собственники жилья полномочия принимаемых решений в одну или другую сторону, все равно инициатива законодательной власти остается в руках жильцов дома. Другими словами в зависимости от желаний большинства они могут сами принимать решения в ОСМД по всем даже малозначительным вопросам, а могут делегировать полномочия по принятию решений своей администрации или приглашенному управителю (организации или физическому лицу). Но в любой момент независимо от заключенных договоров члены ОСМД могут отобрать, переданные полномочия обратно в свои руки и этому ни что не может помешать, если их будет большинство. Но это уже вопросы настройки самоорганизации ОСМД, которая зависит от более или менее харизматичной администрации ОСМД. В каждом ОСМД это индивидуально и основывается на человеческом факторе.

Теперь поговорим немного о праве распоряжения вспомогательными помещениями в ЖСК и ОСМД. Если говорить о праве распоряжаться вспомогательными помещениями то ЖСК, как ЖЭК имеет больше полномочий по использованию и даже отчуждению этих помещений. На мое убеждение это является незаконным, что может подтвердить выигранные мной суды! Но вокруг этого уже столько создано различных документов, постановлений, с переприподвыподвертом разрешающих эти действия, что проще перерегистрировать ЖСК в ОСМД, чем разбираться в полномочиях председателя кооператива, его праве отчуждать и его злоупотреблениях по отношению к совместному неделимому имуществу жильцов дома. То есть ЖСК в какой-то степени из-за неурегулированности вопроса законодательно, является собственником вспомогательных помещений, во всяком случае, имеет право, как собственник ими распоряжаться или предоставлять право распоряжения этими помещениями председателю ЖСК в рамках руководства кооперативом.

Теперь немного о правовом регулировании деятельности ЖСК и ОСМД.
Как нам всем известно, деятельность ОСМД регулируется собственным Законом Украины «Об ОСМД», вокруг которого постоянно пекутся нешуточные споры и по этому поводу его постоянно пытаются изменить, улучшить, усовершенствовать, углубить и внести в различные поправки чиновники и профильные министерства. На этом фоне ЖСК выглядят как бедные родственники, такое ощущение, что о них забыли, а при более пессимистичном определении создается ощущение, что на законодательное развитие ЖСК, как формы самоорганизации поставили крест. И это притом что, к примеру, в Киеве ЖСК в три раза больше чем ОСМД.

Во все времена основным законом для ЖСК служил их Устав, который согласовывался соответствующими инстанциями при регистрации ЖСК и другие общие регулирующие Законы Украины, имеющие влияние как на ЖСК, так и на ОСМД. При этом ОСМД является всего лишь организацией, юридическим лицом, которое представляет собственников как единый орган, не перетягивая на себя одеяла единоличного распоряжения совместным неделимым имуществом жильцов дома. И это хорошо, ведь распоряжение имуществом согласно с Конституцией Украины и Решений Конституционного суда должны лежать только в плоскости решений собственников жилья.

Отсутствие Закона Украины «О ЖСК» ограничивает возможности развития этой формы собственности с учетом изменений тенденций и реалий бытия.

В подтверждение этому расскажу историю свидетелем, которой мне пришлось быть. Недавно я был приглашен, наряду с другими 50-ю председателями ОСББ и ЖБК, на встречу с министром ЖКХ. На встрече были представлены руководители ОСМД и ЖБК приблизительно в пропорции 50% на 50%. Учитывая эту пропорцию, я предположил, что будут решаться проблемы ОСМД и ЖСК в равной степени, хотя я уже упоминал, что в Киеве ЖСК в три раза больше чем ОСМД. В результате обсуждения различных вопросов я был неприятно удивлен тем фактом, что обсуждались разные вопросы, но касающиеся в своем подавляющем большинстве ОСМД.

А когда конкретно затрагивались вопросы ЖСК, то на них чиновники отвечали нехотя, а то и вовсе игнорировали, как будто таких форм самоуправления вообще не существует. И когда кто-то из присутствующих председателей ЖСК не выдержал и сделал по этому поводу замечание, то заместитель министра, как ни в чем не бывало, ответил, что если вам не нравится такое положение вещей, можете перерегистрировать свое ЖСК в ОСМД. И добавил, что на его взгляд это практически то же самое, и вы уже имеете подобный опыт самоуправления и смело можете его использовать в ОСМД.

И эта вся ситуация ясно показала мне, что никто не собирается ничего делать для развития ЖСК как формы самоуправления, а дают им потихоньку, но с достоинством вымереть как мамонтам. У меня сложилось такое ощущение, что это является государственной политикой «Не хочешь пренебрежительного отношения к себе со стороны государства, переходи в ОСМД». Одно утишает, что руководители ЖСК не падают духом и говорят, что мы перейдем в ОСМД, когда увидим явные преимущества ОСМД.

И действительно у ЖСК имеются свои преимущества. На мой взгляд, они кроятся в том, что если ЖСК управляет толковый человек, то его как руководителя дома ничего не сдерживает с точки зрения принятия правильных решений. В ОСМД же если председатель работает по старинке и пытается собирать собрания членов ОСМД для принятия решений и к тому же, чтобы на них был кворум, то жизни этого председателя не позавидуешь и думаю, что этот председатель с глубокой завистью осознает простоту управления ЖСК.

Разумеется, в этой форме присутствуют недостатки, связанные с принятием бестолковых решений ограниченным знаниями и опытом руководителем ЖСК, за ошибки которого будет отвечать не он сам, а все жильцы дома. В ОСМД же коллегиальное принятие решений исключает принятие необдуманных решений, а с ними и допущение ошибок которые будут, приводит к большим убыткам.

Тому, что ЖСК хотят трансформировать в ОСМД может служить сам закон Украины «Про ОСМД», в котором заложена возможность реорганизация ЖСК в ОСМД:

Стаття 5. Реорганізація житлово-будівельних кооперативів у об’єднання.
Житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об’єднання.
Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об’єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.
Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.
У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах другій і третій цієї статті, з метою вступу до об’єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.
Створені відповідно до цієї статті об’єднання звільняються від сплати реєстраційного збору.

В ВЫВОД первого вопроса-ответа я бы заключил мысль, что если хочется перемен и развития, можно и даже нужно ЖСК перерегистрировать в ОСМД. А если хочется продолжать оставаться в спокойной заводи можно и не торопиться в ОСМД и безмятежно существовать в ЖСК до тех пор, пока держава и чиновники не начнут ставить палки в колеса и насильно загонять в ОСМД кооперативы. Но если вы уже сегодня желаете перескочить в ОСМД, то при принятии этого решения вы должны в полной мере осознать, что в ОСМД придется не только перестроить свою привычную работу на новый лад, кардинально изменив подходы. Но и перестроить отношение жильцов дома к их личному участию в принятии решений. А для этого найти методы заставить или стимулировать их к более активному участию в жизни ново созданной организации под названием ОСМД.

Второй вопрос:

Это сообщение было отправлено через раздел КОНТАКТЫ сайта www.osbb.kiev.ua/, отправитель: Наташа – 15.12.10 01:25.

Олег у нас кооператив, так что мы не можем принимать во внимание все Ваши советы? Вы же описываете ситуации с ОСББ. Просто я вижу, что и законы есть и поправки для ОСББ, а что тогда нам делать? может поменять регистрацию? Или это все очень сложно?

Ответ:

Конечно, не все мои советы применимы в ЖСК! Я не работал в ЖСК и опыта в развитии вашей формы самоуправления не имею. Но так как я являюсь профессиональный управленцем, практически во всех своих материалах я пишу о вещах и ситуациях, которые применимы на практике не только в ОСМД, но и ЖСК! И это я могу утверждать со стопроцентной уверенностью, ведь эти же законы и принципы работы применимы в других видах бизнеса и мне их приходилось успешно применять.

Поэтому могу с уверенностью заявить, что если вы умеете в своей голове моделировать ситуации, то вы с легкостью на этом сайте сможете почерпнуть многое для себя и своей деятельности полезного, независимо от формы и целей хозяйственной деятельности.

Что касается простоты или сложности перерегистрации из ЖСК в ОСМД, то, на мой взгляд, это ничуть не сложнее обычной и повседневной перерегистрации одной формы коммерческой деятельности в другую. Другими словами, это может без особого труда сделать любой бухгалтер за определенную премию или доплату. Ведь в функции бухгалтера эти обязанности не входит, а сама по себе эта работа хоть и одноразовая, но достаточно хлопотная, потому как после перерегистрации ЖСК в ОСМД требует позакрывать все дела в ЖСК и зарегистрировать новое юридическое лицо во всех установленных законодательством инстанциях. А это регистрация в налоговой инспекции с получением свидетельства со статусом неприбыльной организации, это регистрация в пенсионном фонде, статистике, соцстрахе и т.д. К тому же необходимо перенести все сведения из бухгалтерской документации ЖСК в документацию ОСМД (на начало), необходимо перезаключить все договора с поставщиками услуг на ОСМД и т.п. В общем, работы много, все равно, что пережить пожар.

И если вы как председатель желаете все свалить на плечи бухгалтера против его (ее) воли то, поверьте, мне бухгалтер найдет способы и причины, почему это дело окажется невозможным и невероятно трудным. А от суда можно сделать вывод, что при отсутствии мотивации для бухгалтера переход ЖСК в ОСМД будет всеми возможными и невозможными способами тормозится.

Если бы мне довелось перерегистрировать ЖСК в ОСМД, я бы все-таки нанял юриста для выполнения этих функций или в условиях жесткой экономии и невозможности премий бухгалтера объединил усилия председателя ЖСК и бухгалтера. В общем, решать вам!

В качестве общего ВЫВОДА я могу сказать, что ЖСК предоставляет услуги жильцам дома, а ОСББ представляет интересы тех, кому оказываются услуги. Для знатоков это большая разница! Если антимонопольный комитет может вмешаться в дела ЖСК как организации предоставляющей услуги, то в вопросы ОСМД вмешиваться не имеет права по причине отсутствия в лице ОСМД организации предоставляющей услуги. Я знаю, были такие попытки посягательств на внутренние дела ОСМД, но умные руководители быстро их заворачивали и легко доказывали разницу между ОСМД и ЖСК и ЖЭКами. Правда мне известен один случай в Одессе, когда руководитель ОСМД по своей глупости или неопытности был оштрафован антимонопольным комитетом на очень крупную сумму по жалобе одного из неплательщиков дома. Вы же знаете, что судятся, как правило, злостные неплательщики – «на воре шапка горит» или «истинный нарушитель более других кричит о справедливости». Но этот нонсенс был замечен на всех уровнях и думаю, что вопрос будет решен положительно в пользу руководителя ОСМД в следующих судебных инстанциях или волевым решением министерства ЖКХ. В общем, такие ситуации являются исключением из правил, подтверждающие правила. В этом же случае ЖСК перед властью более безвольные, ведь они строго следуют уставу, никакие решения общим собранием не должны постоянно принимать, в общем, работают как ЖЭКи. Исходя из этого, можно заключить, что в ЖСК можно жить хоть и спокойно, но словно в золотой клетке соловью.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Новый мировой рекорд продаж новостроек - 3 квартиры в минуту

News image

Международное агентство недвижимости Gordon Rock по итогам 2010 года сформировало рейтинг мировых рекордов по темпам продаж новостроек. Несмотря на то, что ми...

Эксплуатируемые террасы не прижились в Москве: холодно и нет

News image

На столичном рынке элитного жилья продвигается очередной формат – террасные квартиры. Привычный европейцам, для москвичей такой вид жилья пока остается не сам...

Домодедово: современный город-аэропорт. Новостройки на стади

News image

Город Домодедово расположен в 20 км. от МКАД, практически строго на юг. Его площадь составляет 113 кв. км, население – около 85 тыс

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли с жильцов дома брать оплату не деньгами, а услугами?

News image

Вопрос: В нашем доме много людей, которые поддерживают идею создания ОСМД на условии, что им дадут в объединении работу, которая позволит им плат...

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет

News image

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет жильцов дома или ОСМД? В нашем объединении совладельцев многоквартирного д...

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от ...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

После того как мы приняли дом на баланс ОСМД, у нас проявились проблем

News image

Здравствуйте, Олег. Случайно вышла на Ваш сайт, понравилось, что есть много вопросов и методов их решений для функционирующих ОСМД. Видно, что ...

Действительно ли частные ЖЭКи вытеснят ОСМД?

News image

Вопрос: Существует такое мнение, что будущее за частными ЖЭКами и, что ОСМД вымрут как мамонты, так ли это? Ответ: Возможно, имеются честны...