Первые жилищно-строительные кооперативы появились в СССР еще до Великой Отечественной войны. В 80-е, в эпоху развитого социализма, ЖСК являли собой альтернативу государственной очереди - для вступления в кооператив достаточно было оплатить 25 - 30% стоимости будущей квартиры, остальное доплачивало государство. В 80-х в Ленинграде кооперативы строили до 25% вводимого жилья (около 3 тысяч квартир в год).

ЖСК в классической форме сохранились до нынешних времен, как объединения собственников квартир. По новому Жилищному кодексу все ЖСК, в которых собственники выплатили свои паи, до 1 января 2007 должны быть преобразованы в ТСЖ. Только так они смогут сохранить за собой прежние функции - управление домами.

Жилищный кодекс оставляет право на существование и ЖСК в их классической форме - для строительства домов. То есть можно сколачивать группы из людей, желающих построить дом в складчину. Но для того чтоб не было соблазнов, закон вводит ограничение - число членов ЖСК не должно превышать число квартир в доме: 100 квартир - значит, 100 членов кооператива. Это исключит создание пирамид, однако сильно ограничивает финансовые возможности такого объединения.

- ЖСК - это мертвый вариант, - говорит Наталья Гордеева, председатель совета некоммерческого партнерства Правовой дом . - Слишком много единовременных затрат. Надо выкупить земельный участок, заказать проект, нанять строителей-подрядчиков. ЖНК - совсем другое дело, мы копим деньги постепенно и покупаем квартиры по одной. Не тратимся на земельный участок, не нанимаем строителей...

- ЖСК с количеством дольщиков, равным количеству квартир, дом построить не сможет, за исключением случаев, когда каждый член заранее вносит полную стоимость своей квартиры, - говорит Леонид Сандалов, заместитель директора АН Бекар . - Но в этом случае такой механизм ничем не отличается от механизма долевого участия. Только технических возможностей у него будет меньше. А возможностей для злоупотреблений больше. Кроме того, в настоящее время такой ЖСК просто невозможен, потому что по закону пятно застройки продается на тендере при условии выплат обязательств перед городом. В настоящих условиях ЖСК не может получить статус застройщика.