Домовладение:

Наличие ТСЖ в доме - не обязательное условие капремонта

News image

В этом году столичные власти обещают капитально отремонтировать более 500 многоквартирных домов. Программа по ремонту московског...

ТСЖ. Вопросы и ответы

News image

1. Что такое ТСЖ, и в чем его отличия от ЖСК и кондоминиума? ТСЖ сегодня - самый эффективный способ управления многоквартирны...

Как можно контролировать деятельность управляющей компании?

News image

Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обес...

Авторизация




Управляющая компания: зачем она нужна?
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

управляющая компания: зачем она нужна?

В соответствии с положениями закона руководит текущей деятельностью кооператива директор и дирекция – исполнительные органы кооператива. Но с согласия общего собрания членов кооператива допускается передача полномочий директора коммерческой организации – управляющей компании. До принятия закона о ЖНК я бы посчитал наличие управляющей организации роскошью. Однако с принятием закона она стала просто необходима. Почему?

Приведенное в законе определение стоимости чистых активов кооператива, к которым привязана величина действительной стоимости пая, позволяет выбывающему члену кооператива получить не только рыночную долю от имущества кооператива, приобретенного на паевые взносы пайщиков, но и долю от имущества, приобретенного на иные – непаевые – средства. К этим средствам относятся вступительные и членские взносы. Причем, если в соответствии со статьей 25 закона данные взносы не подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства, то при выплате действительной стоимости пая согласно статье 32 этого же закона это условие нарушается. Вступительные и членские взносы возвращаются.

Конечно, в идеале вступительные и членские взносы должны полностью расходоваться при текущем управлении кооперативом. Однако на счете кооператива всегда будут временно свободные непаевые средства – просто по причине постоянного вступления в кооператив новых членов. У кооператива всегда будет имущество, приобретенное на эти взносы: как минимум мебель, оргтехника, как максимум – собственные нежилые помещения. Когда счет членов кооператива идет на сотни человек и даже на несколько тысяч, то средства на счете и ликвидное имущество выступят своеобразной денежной «подушкой безопасности». Непаевые взносы можно использовать, предоставляя займы на льготных условиях членам кооператива, (напомню, что закон запрещает выдавать займы даже членам кооператива), например, для того, чтобы преодолеть жесткие временные ограничения на погашение оставшейся части паевого взноса после приобретения кооперативом для пайщика жилья. Идея предоставления льготных ипотечных займов из временно свободных средств неделимого фонда особенно актуальна на фоне резкого роста цен на рынке жилья. Такие займы гораздо проще получить, нежели банковские ипотечные кредиты. И еще – в связи с законодательным запретом на инвестирование кооперативом в строительство жилья суммы, превышающей 20% от стоимости всего имущества кооператива, часть вступительных и членских взносов (если бы они находились на балансе иной организации) можно было бы вкладывать в наиболее дешевое строящееся жилье.

Таким образом, перечисленные проблемы можно частично решить, передав функции по управлению кооперативом и непаевыми взносами управляющей компании.

В законе содержатся и иные, на мой взгляд, неудачные положения.

Например, п. 2 ст. 48 закона накладывает на членов кооператива дополнительные обременения. Кооператив теперь не вправе передавать жилые помещения своим членам в безвозмездное пользование. Но по сложившейся практике кооперативы передают своим членам жилье в пользование без взимания платы. Ведь член кооператива уже оплатил более половины стоимости этой квартиры. Кроме того, некоторые кооперативы не ведут коммерческой деятельности, а взимание платы за пользование жилым помещением к таковой относится. Наконец, зачем взимать платежи за пользование, если член кооператива и так ежемесячно оплачивает членские взносы, не считая паевые платежи.

Неразбериха наблюдается и с резервным фондом кооператива. В соответствии со ст. 53 кооператив за счет взносов своих членов обязан формировать этот фонд, его размер не может быть менее 1,5% от размера паевого фонда кооператива. При этом средства резервного фонда могут быть использованы только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива! А при прекращении членства в кооперативе взносы в резервный фонд, не использованные на покрытие убытков, подлежат возврату пайщикам. Однако пункт 4 ст. 16 этого же закона содержит несколько отличную от ст. 53 точку зрения на использование резервного фонда. Во-первых, он может уже формироваться не только за счет взносов пайщиков, но и за счет доходов кооператива, а во-вторых, резервный фонд может быть распределен между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов независимо от того, прекращено членство в кооперативе или нет.

Вряд ли закон о ЖНК в нынешнем виде способен дать импульс развитию кооперативам накопительного типа. При существующих ограничениях закона, в условиях быстрой либерализации рынка ипотечного жилищного кредитования ЖНК просто не смогут конкурировать с банками. Поняв это, многие пионеры кооперативного движения вынуждены «уходить» в иные формы потребительских кооперативов, например, ипотечно-потребительские, кредитные потребительские кооперативы.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Домодедово: современный город-аэропорт. Новостройки на стади

News image

Город Домодедово расположен в 20 км. от МКАД, практически строго на юг. Его площадь составляет 113 кв. км, население – около 85 тыс

Микрорайон «Царицыно» лидирует по доступности и комфортности

News image

Начиная с осени 2009 года, стала расти покупательская активность в отношении столичных новостроек. На сегодняшний день средняя стоимость даже проектов эконом-...

Как на цене квадратного метра отражается близость метро?

News image

На этой неделе власти уделяют исключительно много внимания московскому метрополитену. Так, в среду, 8 июня, столичный мэр Сергей Собянин объявил, что до 2015 ...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

В нашем ОСМД собраний не было 10 лет, инициативной группы НЕТ! членов

News image

Собрание Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 ...

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

После того как мы приняли дом на баланс ОСМД, у нас проявились проблем

News image

Здравствуйте, Олег. Случайно вышла на Ваш сайт, понравилось, что есть много вопросов и методов их решений для функционирующих ОСМД. Видно, что ...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...

Какая зарплата может быть у председателя ОСМД в доме на 140 квартир?

News image

Доброго времени суток Олег. Нашел Вас через Google. Вопрос по главе правления ОСББ. Сегодня у нас в доме по улице Княжий Затон проводили агитацию...