Домовладение:

ТСЖ: новые права и обязанности

News image

Правовое положение любого юридического лица, в том числе ТСЖ и управляющей компании, характеризуется его правами, обязанностями...

ТСЖ и управляющие компании

News image

Вот и канули в лету Жилищно-Коммунальные Хозяйства - ЖКХ. Только ленивый не прошелся по ним с критикой и руганью. Мы тепе...

ТСЖ — демократия в отдельном доме

News image

К сожалению, в нашей жизни очень многое зависит от организации быта. Работоспособность человека, его благополучие и даже здор...

Авторизация




Управляющая компания: зачем она нужна?
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

управляющая компания: зачем она нужна?

В соответствии с положениями закона руководит текущей деятельностью кооператива директор и дирекция – исполнительные органы кооператива. Но с согласия общего собрания членов кооператива допускается передача полномочий директора коммерческой организации – управляющей компании. До принятия закона о ЖНК я бы посчитал наличие управляющей организации роскошью. Однако с принятием закона она стала просто необходима. Почему?

Приведенное в законе определение стоимости чистых активов кооператива, к которым привязана величина действительной стоимости пая, позволяет выбывающему члену кооператива получить не только рыночную долю от имущества кооператива, приобретенного на паевые взносы пайщиков, но и долю от имущества, приобретенного на иные – непаевые – средства. К этим средствам относятся вступительные и членские взносы. Причем, если в соответствии со статьей 25 закона данные взносы не подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства, то при выплате действительной стоимости пая согласно статье 32 этого же закона это условие нарушается. Вступительные и членские взносы возвращаются.

Конечно, в идеале вступительные и членские взносы должны полностью расходоваться при текущем управлении кооперативом. Однако на счете кооператива всегда будут временно свободные непаевые средства – просто по причине постоянного вступления в кооператив новых членов. У кооператива всегда будет имущество, приобретенное на эти взносы: как минимум мебель, оргтехника, как максимум – собственные нежилые помещения. Когда счет членов кооператива идет на сотни человек и даже на несколько тысяч, то средства на счете и ликвидное имущество выступят своеобразной денежной «подушкой безопасности». Непаевые взносы можно использовать, предоставляя займы на льготных условиях членам кооператива, (напомню, что закон запрещает выдавать займы даже членам кооператива), например, для того, чтобы преодолеть жесткие временные ограничения на погашение оставшейся части паевого взноса после приобретения кооперативом для пайщика жилья. Идея предоставления льготных ипотечных займов из временно свободных средств неделимого фонда особенно актуальна на фоне резкого роста цен на рынке жилья. Такие займы гораздо проще получить, нежели банковские ипотечные кредиты. И еще – в связи с законодательным запретом на инвестирование кооперативом в строительство жилья суммы, превышающей 20% от стоимости всего имущества кооператива, часть вступительных и членских взносов (если бы они находились на балансе иной организации) можно было бы вкладывать в наиболее дешевое строящееся жилье.

Таким образом, перечисленные проблемы можно частично решить, передав функции по управлению кооперативом и непаевыми взносами управляющей компании.

В законе содержатся и иные, на мой взгляд, неудачные положения.

Например, п. 2 ст. 48 закона накладывает на членов кооператива дополнительные обременения. Кооператив теперь не вправе передавать жилые помещения своим членам в безвозмездное пользование. Но по сложившейся практике кооперативы передают своим членам жилье в пользование без взимания платы. Ведь член кооператива уже оплатил более половины стоимости этой квартиры. Кроме того, некоторые кооперативы не ведут коммерческой деятельности, а взимание платы за пользование жилым помещением к таковой относится. Наконец, зачем взимать платежи за пользование, если член кооператива и так ежемесячно оплачивает членские взносы, не считая паевые платежи.

Неразбериха наблюдается и с резервным фондом кооператива. В соответствии со ст. 53 кооператив за счет взносов своих членов обязан формировать этот фонд, его размер не может быть менее 1,5% от размера паевого фонда кооператива. При этом средства резервного фонда могут быть использованы только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива! А при прекращении членства в кооперативе взносы в резервный фонд, не использованные на покрытие убытков, подлежат возврату пайщикам. Однако пункт 4 ст. 16 этого же закона содержит несколько отличную от ст. 53 точку зрения на использование резервного фонда. Во-первых, он может уже формироваться не только за счет взносов пайщиков, но и за счет доходов кооператива, а во-вторых, резервный фонд может быть распределен между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов независимо от того, прекращено членство в кооперативе или нет.

Вряд ли закон о ЖНК в нынешнем виде способен дать импульс развитию кооперативам накопительного типа. При существующих ограничениях закона, в условиях быстрой либерализации рынка ипотечного жилищного кредитования ЖНК просто не смогут конкурировать с банками. Поняв это, многие пионеры кооперативного движения вынуждены «уходить» в иные формы потребительских кооперативов, например, ипотечно-потребительские, кредитные потребительские кооперативы.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Итоги года от компании Welhome

News image

Неоднозначный 2010 год подходит к концу, поэтому аналитики компании Welhome подвели некоторые итоги года в преддверии выхода последнего в этом году аналитичес...

TOP-5 лучших детских районов Москвы

News image

Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг лучших районов Москвы для проживания семей с детьми. При составлении рейтинга специалисты компании учиты...

Рейтинг перспективных городов России

News image

Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили рейтинг наиболее перспективных городов России ...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Совместительство в ОСББ

News image

Вопрос: Скажите, а как быть председателю в случае с четырьмя ОСМД? Ведь полную ставку он может получать только в одном из ОСМД. Сможет ли он на...

Работает ли сегодня давняя норма 2% площадей для служебного пользовани

News image

Вопрос: Владимир 18.09.2010 00:43. Мой дом достраивается

Как быть с навязываемыми ЖЭКами бессрочными-нерасторгаемыми договорами

News image

22 марта у меня состоялась беседа, в телефонном режиме, с председателем ОСББ «Анри» Богданом. Он был обеспокоен тем фактом, что жильцам его ОСББ (об...

Должна ли входить в Експлуатаційні витрати заработная плата сотрудни

News image

Здравствуйте Олег! Скажите, в обязательный месячный взнос у нас это называется Експлуатаційні витрати должна входить зарплата штата, или это чисто...

Правда ли, что государство хочет свалить на жильцов домов через ОСББ в

News image

Вопрос: Я не верю в идею объединений совладельцев по многим причинам – люди-соседи грызутся по любому поводу как собаки, как же они буду вместе з...

После того как мы приняли дом на баланс ОСМД, у нас проявились проблем

News image

Здравствуйте, Олег. Случайно вышла на Ваш сайт, понравилось, что есть много вопросов и методов их решений для функционирующих ОСМД. Видно, что ...