Домовладение:

Способы распространения информации

News image

Через каждый из описанных выше каналов информация может быть донесена до целевых аудиторий по-разному. Личный контакт предпол...

Особенности налогообложения

News image

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целе...

ТСЖ и управляющие компании

News image

Вот и канули в лету Жилищно-Коммунальные Хозяйства - ЖКХ. Только ленивый не прошелся по ним с критикой и руганью. Мы тепе...

Авторизация




Управляющая компания: зачем она нужна?
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

управляющая компания: зачем она нужна?

В соответствии с положениями закона руководит текущей деятельностью кооператива директор и дирекция – исполнительные органы кооператива. Но с согласия общего собрания членов кооператива допускается передача полномочий директора коммерческой организации – управляющей компании. До принятия закона о ЖНК я бы посчитал наличие управляющей организации роскошью. Однако с принятием закона она стала просто необходима. Почему?

Приведенное в законе определение стоимости чистых активов кооператива, к которым привязана величина действительной стоимости пая, позволяет выбывающему члену кооператива получить не только рыночную долю от имущества кооператива, приобретенного на паевые взносы пайщиков, но и долю от имущества, приобретенного на иные – непаевые – средства. К этим средствам относятся вступительные и членские взносы. Причем, если в соответствии со статьей 25 закона данные взносы не подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства, то при выплате действительной стоимости пая согласно статье 32 этого же закона это условие нарушается. Вступительные и членские взносы возвращаются.

Конечно, в идеале вступительные и членские взносы должны полностью расходоваться при текущем управлении кооперативом. Однако на счете кооператива всегда будут временно свободные непаевые средства – просто по причине постоянного вступления в кооператив новых членов. У кооператива всегда будет имущество, приобретенное на эти взносы: как минимум мебель, оргтехника, как максимум – собственные нежилые помещения. Когда счет членов кооператива идет на сотни человек и даже на несколько тысяч, то средства на счете и ликвидное имущество выступят своеобразной денежной «подушкой безопасности». Непаевые взносы можно использовать, предоставляя займы на льготных условиях членам кооператива, (напомню, что закон запрещает выдавать займы даже членам кооператива), например, для того, чтобы преодолеть жесткие временные ограничения на погашение оставшейся части паевого взноса после приобретения кооперативом для пайщика жилья. Идея предоставления льготных ипотечных займов из временно свободных средств неделимого фонда особенно актуальна на фоне резкого роста цен на рынке жилья. Такие займы гораздо проще получить, нежели банковские ипотечные кредиты. И еще – в связи с законодательным запретом на инвестирование кооперативом в строительство жилья суммы, превышающей 20% от стоимости всего имущества кооператива, часть вступительных и членских взносов (если бы они находились на балансе иной организации) можно было бы вкладывать в наиболее дешевое строящееся жилье.

Таким образом, перечисленные проблемы можно частично решить, передав функции по управлению кооперативом и непаевыми взносами управляющей компании.

В законе содержатся и иные, на мой взгляд, неудачные положения.

Например, п. 2 ст. 48 закона накладывает на членов кооператива дополнительные обременения. Кооператив теперь не вправе передавать жилые помещения своим членам в безвозмездное пользование. Но по сложившейся практике кооперативы передают своим членам жилье в пользование без взимания платы. Ведь член кооператива уже оплатил более половины стоимости этой квартиры. Кроме того, некоторые кооперативы не ведут коммерческой деятельности, а взимание платы за пользование жилым помещением к таковой относится. Наконец, зачем взимать платежи за пользование, если член кооператива и так ежемесячно оплачивает членские взносы, не считая паевые платежи.

Неразбериха наблюдается и с резервным фондом кооператива. В соответствии со ст. 53 кооператив за счет взносов своих членов обязан формировать этот фонд, его размер не может быть менее 1,5% от размера паевого фонда кооператива. При этом средства резервного фонда могут быть использованы только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива! А при прекращении членства в кооперативе взносы в резервный фонд, не использованные на покрытие убытков, подлежат возврату пайщикам. Однако пункт 4 ст. 16 этого же закона содержит несколько отличную от ст. 53 точку зрения на использование резервного фонда. Во-первых, он может уже формироваться не только за счет взносов пайщиков, но и за счет доходов кооператива, а во-вторых, резервный фонд может быть распределен между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов независимо от того, прекращено членство в кооперативе или нет.

Вряд ли закон о ЖНК в нынешнем виде способен дать импульс развитию кооперативам накопительного типа. При существующих ограничениях закона, в условиях быстрой либерализации рынка ипотечного жилищного кредитования ЖНК просто не смогут конкурировать с банками. Поняв это, многие пионеры кооперативного движения вынуждены «уходить» в иные формы потребительских кооперативов, например, ипотечно-потребительские, кредитные потребительские кооперативы.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Trade-in: квартира в зачет коттеджа. Минимум риска и хлопот,

News image

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансфор...

В ожидании элитных квартир с отделкой

News image

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно считается ориентированным на оригинального покупателя, поэтому все квартиры в этом сегменте традиционно продавали...

Изменения в законодательстве могут привести к росту цен на м

News image

26 января 2011 года Московская Городская Дума приняла изменения в Закон города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при перес...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли защитить свои права, также эффективно без создания ОСББ как п

News image

Вопрос: В ваших статьях много ссылок на Решение Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004. Вы пишите, что согласно с этим Решением Консти...

ОТВЕТЫ ДЛЯ ЖУРНАЛА «ДЕНЬГИ UA»

News image

Добрый день, Олег! Меня зовут Татьяна, я журналист (журнал «Деньги ua») и у меня сейчас редакционное задание написать о создании ОСМД. Обращаюсь к В...

На каком основании ОСМД может сдавать в аренду помещения с аварийно оп

News image

Вопрос: Нас постоянно запугивают тем, что во вспомогательных помещениях находятся аварийно опасные коммуникации, кто же тогда позволит эти помеще...

Можно ли вернуться из ОСМД обратно в ЖЭК?

News image

Вопрос: У жильцов нашего дома присутствует страх неудачи создание ОСМД. Если ОСМД не оправдает возложенных надежд, то можно ли вернуться в ЖЭК или ...

Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев

News image

Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...