Рынок недвижимости благополучно восстанавливается после кризиса, однако многое на нем поменялось. Прежде всего, это приоритеты покупателей, ставших куда более разборчивыми чем раньше. Именно поэтому инвестиционный ландшафт рынка новостроек выглядит сейчас иначе, чем еще год с небольшим назад. Многие сегменты рынка находятся в состоянии относительно устойчивой стабильности. Однако на этом фоне появились новые жанры и популярные форматы жилья, которые стали самыми привлекательными для частного инвестора.

За последний год, который можно считать временем посткризисного восстановления рынка недвижимости, можно отметить несколько краткосрочных периодов, отмеченных ростом цен на новостройки Москвы и Подмосковья. Самое заметное оживление приходится на весну 2010 года, когда многим казалось, что спрос на новостройки возрождается и можно говорить о перспективах возврата к ценовой динамике докризисных лет.

Однако последующие попытки застройщиков и продавцов создать эффект роста цен успеха не имели. Начиная с лета, рынок стабилизировался, изменения стоимости метра, которые фиксировали аналитики различных компаний, не выходили за рамки 1% в месяц, причем локальный рост в одном из сегментов компенсировался обратными сдвигами в других. Именно отсутствие выраженной ценовой динамики стало стимулом роста деловой активности на вторичном рынке квартир в Москве и городах области.

На этом фоне в Москве и Подмосковье существует, пожалуй, один сегмент рынка, который действительно показывает неплохую ценовую динамику и является привлекательным для частного инвестора. Это объекты новой для новостроек столичного региона категории - малоэтажные квартирные комплексы, которые сейчас становятся одним из самых популярных форматов пригородной новостройки, причем свою нишу на рынке он начал завоевывать именно в послекризисное время. Хотя проекты подобного рода были известны и раньше, на значительной доли в предложении они не представляли.

Ныне же от месяца к месяцу появляются все новые и новые небольшие строящиеся дома в благополучном природном окружении и в то же время поблизости от сложившейся социальной инфраструктуры и обычно с возможностью удобного транспортного сообщения с городом. К настоящему времени почти по любому направлению в ближнем Подмосковье (примерно в пределах получаса от ближайшего столичного метро) появляются новые проекты малоэтажных поселков и комплексов, а в проектах уже известных на рынке стартует строительство новых очередей. Среди наиболее известных можно назвать такие, как «Правый берег» (окраина Химок), «Шаляпинская усадьба» (Сходня), «Сакраменто» (11 километр Щелковского шоссе), и конечно «Салтыковка-Престиж» (мкр-н Салтыковка, Балашиха).

По словам Вадима Горжанкина, генерального директора коммуникационного агентства «Красное Слово»: «У малоэтажного квартирного жилья есть одна любопытная маркетинговая особенность. Оно популярно, хотя в подавляющем большинстве не относится к самым экономичным предложениям сегодняшнего рынка новостроек. Если однокомнатная квартира в типовых домах Подмосковья (например, в Лобне, Щитниково, Пыхтино, Рекинцо-2) может по минимуму стоить 2-2,2 млн рублей, то однушка в малоэтажных комплексах – скорее от 3,5 млн, в лучшем случае на начальном этапе строительства можно говорить о сумме от 2,5 млн рублей»

Почему «малоэтажка так интересна частным инвесторам»?

Почему малоэтажные загородные проекты пользуются сегодня наиболее высоким интересом у покупателей? Ответ прост. По сути людей интересует возможность покупки недвижимости неподалеку от города и в хорошем природном окружении, но при этом в формате привычной городской квартиры умеренной площади. Внимание покупателей действительно велико – на популярные малоэтажные объекты по выходным дням приезжают десятки посетителей-потенциальных покупателей и будущих жителей загородных комплексов. Бурное развитие нового формата недвижимости привело к довольно любопытному результату. По динамике изменения цен и гибкости развития этот сегмент новостроек обогнал практически все другие, а сами по себе вложения в малоэтажное жилье превратились в наиболее актуальный инструмент размещения средств частных инвесторов на рынке жилья.

Дело в том, что темпы строительства малоэтажных домов гораздо выше, чем в случае с многоэтажными городским и новостройками. В то же время разница в цене между домом на стадии котлована и близким к готовности – весьма ощутимая. Так, в поселке «Салтыковка-Престиж» компании «Кондр» в настоящее время к продаже предлагаются одновременно и квартиры в практически готовых домах и в тех, что находятся на стадии котлована (третья очередь строительства). В первом случае цена метра 75 тысяч рублей, во втором – 63 тыс. И понятно, что за 8-9 месяцев, которые занимают строительные работы, нижний порог цены поднимется до уровня ныне готовящихся к сдаче домов. По оценке Олега Кушменюка, генерального директора инвестиционного агентства недвижимости «Кондр», «фактически покупка квартиры в третьей очереди на стадии котлована дает частному инвестору возможность получить доходность до 40% годовых, и это не только рост цены по мере приближения к завершению работ. Свою лепту в доходность внесет инфляция, а кроме того, после сдачи домов в эксплуатацию и оформления собственности цены, как это обычно и бывает на рынке, подрастут еще примерно на 10%».

В настоящее время ценовой диапазон новых малоэтажных поселков имеет тенденцию к новому расширению, некоторому увеличению разницы между начальной и конечной стадиями строительства, что дает только дополнительные выгоды при выборе варианта инвестирования. При этом новые малоэтажные комплекс отличаются как собственной развитой инфраструктурой (иногда, набора опций, включающих детские сады, торговлю, спорт, ресторан и пр., встречаются и полноценные подземные паркинги, как например в упомянутом поселке «Салтыковка-Престиж»), что в сочетании с природным окружением и транспортной доступностью делают новое жилье заведомо ликвидным товаром на рынке недвижимости.

Пока еще численность малоэтажных жилых комплексов и поселков измеряется десятками, в то время как за докризисные еще годы число проектов многоэтажных новостроек составляет сотни присутствующих на рынке адресов. Однако по мере расширения рынка малоэтажных новостроек этот наиболее динамично развивающийся сегмент отчетливо обозначает свои лидирующие позиции и имеет ресурс долгосрочного роста.