С апреля 2005 года вступает в силу новый Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Каким образом он повлияет на ситуацию в данной сфере накоплений граждан? Об этом мы беседуем с ответственным секретарем экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андреем Крутовым.

Как вы оцениваете Федеральный закон «О жилищных накопительных — кооперативах» (далее Закон. — Прим. ред.)?

В целом все настроены негативно — и мы, и участники рынка. В конце марта — состоялось специальное заседание нашего экспертного совета, на котором мы совместно рассматривали данный документ. Общее мнение таково: он создает много новых, неоправданных препон деятельности кооперативов и при этом мало способствует достижению основной цели — повышению доступности и надежности системы жилищных накоплений граждан.

Если рассмотреть ситуацию с жилищных кредитованием в общем, то уже давно очевидно, что основная проблема — привлечение в систему жилищного кредитования «длинных» денег. Так называемая американская модель формирования долгосрочных пассивов с использованием фондового рынка в России в настоящее время не работает и скорее всего еще некоторое время будет буксовать. Причина — неразвитость фондового рынка, отсутствие институциональных инвесторов и т.п. Придется или на время забыть о решении квартирного вопроса для основной массы россиян, или постараться привлечь деньги граждан, в том числе используя систему накопительных кооперативов.

Новый Жилищный кодекс РФ упразднил систему бесплатного предоставления квартир. Покупка через ипотеку для большинства пока недоступна, но и альтернативный вариант кредитования (с помощью потребительского кооператива) в результате введения в действие нового закона о ЖНК скорее всего станет излишне затратным и по времени, и по деньгам.

Каковы конкретные претензии к Закону?

Основная проблема — чрезмерное регулирование деятельности кооперативов? Согласно принятому документу уровень этого контроля теперь практически такой же, как в кредитной организации. Казалось бы, это хорошо для пайщиков, поскольку становится выше уровень надежности кооперативов. Однако на практике искусственные ограничения обернутся лишь дополнительными финансовыми и временными затратами.

Вот несколько примеров подобного рода бюрократических препятствий. Согласно ст. 5 Закона в кооперативе не может быть более пяти тысяч членов. При достижении предельной численности он должен быть реорганизован, что неминуемо приведет к дестабилизации и нарушению прозрачности его деятельности, усложнит учет, создаст почву для мошенничества и злоупотреблений.

В этой же статье предусмотрена необходимость внесения сведений о каждом новом члене в единый государственный реестр юридических лиц (который, кстати, составляет налоговая служба). Данный процесс займет около двух недель и обойдется кооперативу (а следовательно, и пайщику) в 2 тыс. руб. госпошлины. Более того, сведения о членах организации (согласно ст. 15) в пятидневный срок необходимо предоставлять в Федеральную службу по финансовым рынкам. Согласно ст. 22 Закона, рекламируя свою деятельность, кооператив тут же обязан предупреждать своих членов о возможных убытках. Указанное положение ведет к очевидной дискриминации ЖНК по отношению ко всем остальным организациям, работающим со средствами граждан.

Ст. 27 предусматривает утверждение форм участия члена кооператива в деятельности организации общим ее собранием. То есть новые тарифные планы и более эффективные кредитные продукты не могут быть быстро выведены на рынок. В ст. 33 Закона указано, что полномочия правления кооператива истекают в день проведения годового общего собрания членов. Фактически это означает ежегодные перевыборы или смену правления.

А теперь представьте, сможет ли полноценно работать любой, пусть даже самый солидный банк, количество вкладчиков которого законодательно ограничено, руководство меняется ежегодно, о каждом новом клиенте банк тут же извещает налоговые органы и ФСФР, а в рекламе подробно расписаны возможные убытки? Ответ очевиден. Что же говорить о кооперативах...

Разработчики Закона уделили особое внимание регулированию — финансовой устойчивости деятельности кооперативов. Можно ли сказать, что эта проблема решена?

Я так не думаю. Есть многочисленные лазейки. Вот, например, ст. 16 гласит, — что денежные средства граждан списываются на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию их на приобретение жилых помещений. Тем самым допускается трата паевых средств на неограниченную рекламу, приобретение автомобилей, дорогостоящей оргтехники, офисных помещений. Ведь все это вполне укладывается в рамки Закона. Кроме того, согласно ст. 32 в случае прекращения членства в кооперативе человеку возвращают так называемую действительную стоимость пая. Она может значительно (понятно, что в меньшую сторону) отличаться от внесенных им средств, поскольку ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива и уменьшают на величину обязательств кооператива.

Все это примеры того, что цель Закона — защита прав и интересов членов ЖНК — скорее всего достигнута не будет. В то же время в этом документе содержится ряд необоснованных финансовых ограничений, которые осложнят жизнь добросовестным ЖНК.

Согласно ст. 47 минимальное время накопления паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение для него жилья, составляет два года, а срок возврата ссуды не должен превышать периода накопления более чем в полтора раза. При этом ЖНК помимо прочих будут обязаны соблюдать нормативы текущей и среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива. Данное положение Закона сложно оценить однозначно. С одной стороны, возникает некоторая видимость сбалансированности по срокам пассивов и активов кооператива. С другой — существуют и иные способы для достижения баланса, например привлечение долгосрочных кредитов. Можно опять привести аналогию с деятельностью банков, в которых для оценки сбалансированности используют нормативы ликвидности. Кстати, от руководства Центробанка РФ еще в 2003 году исходило предложение об их исключении из списка обязательных, поскольку по ним нельзя судить о реальном положении дел с ликвидностью.

В ст. 47 также указано, что размер части паевого взноса, после внесения которой у человека возникает право на приобретение жилья, обязан быть не менее 30 % от предполагаемой цены недвижимости. Требуется, чтобы величина ссуды, предоставляемой ему кооперативом, была не больше размера собственного паенакопления члена ЖНК, а привлеченные заемные средства составляли не больше 70 % от данной величины. Кроме того, данная статья устанавливает, что на приобретение жилья по договорам долевого участия нельзя направлять средства, размер которых более 20 % стоимости имущества кооператива. Фактически это положение необоснованно ограничивает право члена купить квартиру на этапе строительства по более низкой цене.

В итоге получается, что минимальный первоначальный взнос пайщика для покупки квартиры составит 37 % от цены приобретаемой недвижимости, еще столько же вносит кооператив, а оставшиеся 26 % может добавить банк. При этом свой первоначальный взнос пайщик обязан накапливать в кооперативе минимум два года, потом максимум за три года должен погасить ссуду, а выбор объекта недвижимости для него, по сути, ограничивается вторичным рынком. Очевидно, что условия жилищного кредитования в ЖНК в соответствии с Законом заведомо хуже условий банковского ипотечного кредита (первоначальный взнос от 15 %, срок кредитования до 20 лет, нет ограничений по объекту недвижимости).

Какие меры планируют предпринимать участники рынка и — законодатели, чтобы хоть как то исправить ситуацию?

Некоторые участники рынка пошли по пути наименьшего сопротивления: — перерегистрировались из жилищно строительных не в накопительные, а в потребительские кооперативы и надеются не попасть под «жернова» нового документа. Кстати, это возможно благодаря ст. 1 Закона, в которой указано, что он «определяет... основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан... на приобретение... жилых помещений... в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам ЖНК...». То есть, если квартира передается в собственность пайщика сразу, то деятельность подобных организаций, по их мнению, не подпадает под действие Закона о ЖНК. Сложно сказать, насколько такое положение соответствует смыслу данного документа, но, как мы видим, он только вступает в силу, а его уже пытаются обойти. Кстати, это прямое следствие неадекватности самого законопроекта, разработанного без консультации с участниками рынка.

Впрочем, основная масса кооперативов, которые планируют и дальше работать на рынке жилищных накоплений, скорее всего будет вынуждена приспосабливать свою деятельность под новый Закон.

Для таких организаций выход только один — создавать специализированную саморегулируемую организацию жилищных накопительных кооперативов (это одно из требований Закона), тесно работать с властями по подготовке поправок и дополнений в указанный документ, взаимодействовать с регулирующими органами, в том числе ФСФР. Кстати, в рамках состоявшегося в марте заседания нашего экспертного совета была создана рабочая группа по ЖНК, в которую вошли представители кооперативов, Государственной думы РФ, Совета Федерации, министерств и ведомств. Я думаю, она и станет площадкой для законотворческой работы в данной сфере и основой будущей саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов.