Домовладение:

Ликвидация ТСЖ

News image

В практике управления многоквартирными домами иногда появляется необходимость в смене управляющего органа. То есть, в вых...

Подсчёт голосов в ТСЖ

News image

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общег...

Банкротство ТСЖ

News image

Сегодня специалисты считают, что одним из самых страшных и весьма вероятных рисков для предприятий сферы ЖКХ является рис...

Авторизация




Жилищно-накопительные кооперативы по-новому
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

жилищно-накопительные кооперативы по-новому

С апреля 2005 года вступает в силу новый Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Каким образом он повлияет на ситуацию в данной сфере накоплений граждан? Об этом мы беседуем с ответственным секретарем экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андреем Крутовым.

Как вы оцениваете Федеральный закон «О жилищных накопительных — кооперативах» (далее Закон. — Прим. ред.)?

В целом все настроены негативно — и мы, и участники рынка. В конце марта — состоялось специальное заседание нашего экспертного совета, на котором мы совместно рассматривали данный документ. Общее мнение таково: он создает много новых, неоправданных препон деятельности кооперативов и при этом мало способствует достижению основной цели — повышению доступности и надежности системы жилищных накоплений граждан.

Если рассмотреть ситуацию с жилищных кредитованием в общем, то уже давно очевидно, что основная проблема — привлечение в систему жилищного кредитования «длинных» денег. Так называемая американская модель формирования долгосрочных пассивов с использованием фондового рынка в России в настоящее время не работает и скорее всего еще некоторое время будет буксовать. Причина — неразвитость фондового рынка, отсутствие институциональных инвесторов и т.п. Придется или на время забыть о решении квартирного вопроса для основной массы россиян, или постараться привлечь деньги граждан, в том числе используя систему накопительных кооперативов.

Новый Жилищный кодекс РФ упразднил систему бесплатного предоставления квартир. Покупка через ипотеку для большинства пока недоступна, но и альтернативный вариант кредитования (с помощью потребительского кооператива) в результате введения в действие нового закона о ЖНК скорее всего станет излишне затратным и по времени, и по деньгам.

Каковы конкретные претензии к Закону?

Основная проблема — чрезмерное регулирование деятельности кооперативов? Согласно принятому документу уровень этого контроля теперь практически такой же, как в кредитной организации. Казалось бы, это хорошо для пайщиков, поскольку становится выше уровень надежности кооперативов. Однако на практике искусственные ограничения обернутся лишь дополнительными финансовыми и временными затратами.

Вот несколько примеров подобного рода бюрократических препятствий. Согласно ст. 5 Закона в кооперативе не может быть более пяти тысяч членов. При достижении предельной численности он должен быть реорганизован, что неминуемо приведет к дестабилизации и нарушению прозрачности его деятельности, усложнит учет, создаст почву для мошенничества и злоупотреблений.

В этой же статье предусмотрена необходимость внесения сведений о каждом новом члене в единый государственный реестр юридических лиц (который, кстати, составляет налоговая служба). Данный процесс займет около двух недель и обойдется кооперативу (а следовательно, и пайщику) в 2 тыс. руб. госпошлины. Более того, сведения о членах организации (согласно ст. 15) в пятидневный срок необходимо предоставлять в Федеральную службу по финансовым рынкам. Согласно ст. 22 Закона, рекламируя свою деятельность, кооператив тут же обязан предупреждать своих членов о возможных убытках. Указанное положение ведет к очевидной дискриминации ЖНК по отношению ко всем остальным организациям, работающим со средствами граждан.

Ст. 27 предусматривает утверждение форм участия члена кооператива в деятельности организации общим ее собранием. То есть новые тарифные планы и более эффективные кредитные продукты не могут быть быстро выведены на рынок. В ст. 33 Закона указано, что полномочия правления кооператива истекают в день проведения годового общего собрания членов. Фактически это означает ежегодные перевыборы или смену правления.

А теперь представьте, сможет ли полноценно работать любой, пусть даже самый солидный банк, количество вкладчиков которого законодательно ограничено, руководство меняется ежегодно, о каждом новом клиенте банк тут же извещает налоговые органы и ФСФР, а в рекламе подробно расписаны возможные убытки? Ответ очевиден. Что же говорить о кооперативах...

Разработчики Закона уделили особое внимание регулированию — финансовой устойчивости деятельности кооперативов. Можно ли сказать, что эта проблема решена?

Я так не думаю. Есть многочисленные лазейки. Вот, например, ст. 16 гласит, — что денежные средства граждан списываются на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию их на приобретение жилых помещений. Тем самым допускается трата паевых средств на неограниченную рекламу, приобретение автомобилей, дорогостоящей оргтехники, офисных помещений. Ведь все это вполне укладывается в рамки Закона. Кроме того, согласно ст. 32 в случае прекращения членства в кооперативе человеку возвращают так называемую действительную стоимость пая. Она может значительно (понятно, что в меньшую сторону) отличаться от внесенных им средств, поскольку ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива и уменьшают на величину обязательств кооператива.

Все это примеры того, что цель Закона — защита прав и интересов членов ЖНК — скорее всего достигнута не будет. В то же время в этом документе содержится ряд необоснованных финансовых ограничений, которые осложнят жизнь добросовестным ЖНК.

Согласно ст. 47 минимальное время накопления паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение для него жилья, составляет два года, а срок возврата ссуды не должен превышать периода накопления более чем в полтора раза. При этом ЖНК помимо прочих будут обязаны соблюдать нормативы текущей и среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива. Данное положение Закона сложно оценить однозначно. С одной стороны, возникает некоторая видимость сбалансированности по срокам пассивов и активов кооператива. С другой — существуют и иные способы для достижения баланса, например привлечение долгосрочных кредитов. Можно опять привести аналогию с деятельностью банков, в которых для оценки сбалансированности используют нормативы ликвидности. Кстати, от руководства Центробанка РФ еще в 2003 году исходило предложение об их исключении из списка обязательных, поскольку по ним нельзя судить о реальном положении дел с ликвидностью.

В ст. 47 также указано, что размер части паевого взноса, после внесения которой у человека возникает право на приобретение жилья, обязан быть не менее 30 % от предполагаемой цены недвижимости. Требуется, чтобы величина ссуды, предоставляемой ему кооперативом, была не больше размера собственного паенакопления члена ЖНК, а привлеченные заемные средства составляли не больше 70 % от данной величины. Кроме того, данная статья устанавливает, что на приобретение жилья по договорам долевого участия нельзя направлять средства, размер которых более 20 % стоимости имущества кооператива. Фактически это положение необоснованно ограничивает право члена купить квартиру на этапе строительства по более низкой цене.

В итоге получается, что минимальный первоначальный взнос пайщика для покупки квартиры составит 37 % от цены приобретаемой недвижимости, еще столько же вносит кооператив, а оставшиеся 26 % может добавить банк. При этом свой первоначальный взнос пайщик обязан накапливать в кооперативе минимум два года, потом максимум за три года должен погасить ссуду, а выбор объекта недвижимости для него, по сути, ограничивается вторичным рынком. Очевидно, что условия жилищного кредитования в ЖНК в соответствии с Законом заведомо хуже условий банковского ипотечного кредита (первоначальный взнос от 15 %, срок кредитования до 20 лет, нет ограничений по объекту недвижимости).

Какие меры планируют предпринимать участники рынка и — законодатели, чтобы хоть как то исправить ситуацию?

Некоторые участники рынка пошли по пути наименьшего сопротивления: — перерегистрировались из жилищно строительных не в накопительные, а в потребительские кооперативы и надеются не попасть под «жернова» нового документа. Кстати, это возможно благодаря ст. 1 Закона, в которой указано, что он «определяет... основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан... на приобретение... жилых помещений... в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам ЖНК...». То есть, если квартира передается в собственность пайщика сразу, то деятельность подобных организаций, по их мнению, не подпадает под действие Закона о ЖНК. Сложно сказать, насколько такое положение соответствует смыслу данного документа, но, как мы видим, он только вступает в силу, а его уже пытаются обойти. Кстати, это прямое следствие неадекватности самого законопроекта, разработанного без консультации с участниками рынка.

Впрочем, основная масса кооперативов, которые планируют и дальше работать на рынке жилищных накоплений, скорее всего будет вынуждена приспосабливать свою деятельность под новый Закон.

Для таких организаций выход только один — создавать специализированную саморегулируемую организацию жилищных накопительных кооперативов (это одно из требований Закона), тесно работать с властями по подготовке поправок и дополнений в указанный документ, взаимодействовать с регулирующими органами, в том числе ФСФР. Кстати, в рамках состоявшегося в марте заседания нашего экспертного совета была создана рабочая группа по ЖНК, в которую вошли представители кооперативов, Государственной думы РФ, Совета Федерации, министерств и ведомств. Я думаю, она и станет площадкой для законотворческой работы в данной сфере и основой будущей саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Кто поможет вам качественно, результативно и надежно решить

News image

Вы хотите купить, продать или обменять свою квартиру на другую. И сразу же возникает вопрос: а как вы будете действовать - самостоятельно, обратитесь в какое...

Недвижимость летнего сезона

News image

Лето – время высокой активности на рынке загородной недвижимости. Это время года наиболее благоприятно для выбора жилья, к тому же изобилует скидками и свежим...

Оформляем договор коммерческого найма

News image

Людей, сдающих квартиры, так же много, как и людей, снимающих жилье. Чаще всего и одна, и вторая стороны находят друг друга через агентство недвижимости. Закл...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от ...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею...

Куда отселять старушек, если они не могут платить за повышенные тарифы

News image

Вопрос: Что если бабушки или просто малоимущие жильцы, живущие в центре города, не в состоянии платить больше, после создания ОСМД? Это значит их...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Мо...

Действительно ли, что сдача в аренду подвалов ОСМД не облагается налог

News image

Вопрос: Я слышала, что, так как ОСМД неприбыльная организация то вся доходная часть от сдачи вспомогательных помещений в аренду не облагается нал...

ОТВЕТЫ ДЛЯ ЖУРНАЛА «ДЕНЬГИ UA»

News image

Добрый день, Олег! Меня зовут Татьяна, я журналист (журнал «Деньги ua») и у меня сейчас редакционное задание написать о создании ОСМД. Обращаюсь к ...