Португалия занимает часть Пиренейского полуострова. На севере и востоке она граничит с Испанией. На западе и юге омывается Атлантическим океаном. Мадейра и Азорские острова являются автономными регионами государства. Расположенная в самой западной части Европы, Португалия отдалена от центра цивилизации. Это позволило ей сохранить хорошую экологию, чистые пляжи, эвкалиптовые и дубовые леса, виноградники, прекрасные горные пейзажи.

Рынок недвижимости Португалии давно интересен иностранцам. По данным компании Gordon Rock, в стране преобладают покупатели из Великобритании. В южной ее части — Алгарве — даже есть целые поселения, деревни и городки, где звучит преимущественно английская речь. Британцы открывают здесь рестораны, супермаркеты, салоны красоты и т. п. С началом мирового кризиса Португалией стали все больше интересоваться граждане Франции, Германии, Голландии, Испании. «Нередки случаи, когда европейцы выводят капиталы из своих стран и инвестируют их в недвижимость Португалии. Россияне тоже в этом списке, — говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Большинство иностранцев покупают здесь жилье для отдыха и переезда на постоянное место жительства».

«Прежде интерес к Португалии со стороны россиян был не столь высок из-за отсутствия прямых рейсов в Лиссабон, — объясняет Петр Коваленко, руководитель направления региональных продаж отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills. — Но с лета 2009 г. авиакомпания «TAP» запустила прямой рейс Москва — Лиссабон и провела крупную пиар-компанию по продвижению Португалии как туристического направления. Чемпионат Европы по футболу, прошедший здесь год назад, также способствовал открытию страны для наших сограждан. Поэтому в 2009 г. поездки в Португалию нередко носили целенаправленный характер — подобрать подходящую недвижимость».

По данным компании Knight Frank, в настоящее время спрос сфокусирован на центральных районах, расположенных ближе к аэропорту (около 20 минут езды), таких как Квинта-до-Лаго (Quinta do Lago) и Вале-до-Лобо (Vale do Lobo), — они являются наиболее развитыми курортами Алгарве. Сюда же относятся небольшие городки Поршеш (Porches) и Албуфейра (Albufeira). «Алгарве — наиболее популярное туристическое направление в Португалии, а россияне предпочитают покупать недвижимость в местах, знакомых по туристическим поездкам, — отмечает С. Зингель. — К тому же курорт предлагает развитую инфраструктуру и большой спектр услуг, таких как гольф, спа, теннис, конный спорт и т. д.».

В компании IntermarkSavills считают, что весьма перспективный рынок — остров Мадейра. Мягкий климат острова «вечной весны» очень нравится россиянам, особенно сибирякам. Кроме того, недвижимость на острове недорогая.

Интересна и Лиссабонская Ривьера с курортными городами Эшторил, Кашкайш, Каркавелуш, Гиньшу. Здесь созданы отличные условия для активного отдыха, включая виндсерфинг и гольф. К тому же эти города расположены рядом с известными историческими памятниками страны.

Перспективные метры

По словам П. Коваленко, заключить сделку покупки недвижимости в Португалии не сложнее, чем в другой стране ЕС. Банк Esperito Sancti даже разработал специальные ипотечные программы для россиян. Стандартные условия кредита в Португалии — это выдача суммы, равной 50–80% от оценочной стоимости объекта. Максимальный срок кредитования — до 40 лет (при условии, что покупатель не достиг 40-летнего возраста), хотя на практике кредит обычно берут на 10–30 лет под 4,75% годовых. Оформление кредита занимает около трех недель.

Как рассказал С. Зингель, комиссию агентству недвижимости, как правило, оплачивает продавец. Покупатель несет расходы, связанные с услугами юриста и нотариуса, получением заверенных копий справок и с регистрацией недвижимости. Это составляет примерно 2–2, 5 тыс. евро.

Процедура оформления права собственности в Португалии разделена на два этапа. Первый — подписание контракта, резервирующего недвижимость. Тогда же покупатель должен оплатить от 10 до 25% общей стоимости объекта. После этого продавец снимает жилье с продажи, а нотариус приступает к проверке его на юридическую чистоту, что занимает от трех до шести месяцев. Если покупатель в течение этого времени решит отказаться от приобретения объекта, то внесенные деньги ему не возвращают. Если же от продажи отказывается продавец, то в соответствии с португальскими законами он обязан вернуть покупателю аванс в двойном размере. Второй этап сделки — подписание финального соглашения. Но прежде покупатель должен оплатить налог на передачу объекта в собственность (Imposto Municipal sobre Transmissхes). Его размер зависит от цены недвижимого имущества. Он может составлять от 0 (если объект стоит менее 83,5 тыс. евро) до 8%, а с учетом налогового вычета еще меньше — до 6%.

Любой вид недвижимости в Португалии должен быть зафиксирован в Регистре собственности (Conservatуria de Registo Predial). Там же можно получить полную информацию о владельце недвижимости и наличии возможной задолженности.

Покупатель приобретает право собственности с момента подписания нотариального акта купли-продажи. После оплаты всех сумм ему выдают нотариально заверенную копию купчей. Помимо упомянутого налога на передачу объекта в собственность следует оплатить также нотариальную пошлину (0,8% от стоимости недвижимости) и гербовый сбор (360 евро).

По словам С. Зингеля, наличие недвижимости в Португалии может стать основанием для получения шенгенской мультивизы на 90 дней как для собственника недвижимости, так и для членов его семьи.

«Право Европейского союза гармонизировано, и многие законы едины для входящих в него стран. Поэтому владение в Португалии недвижимостью не гарантирует получения вида на жительство. Однако в последнее время появились подвижки в вопросе получения ВНЖ без права на работу», — говорит П. Коваленко. По словам эксперта, ВНЖ особенно востребован у французских пенсионеров, которые покупают жилье в солнечной Португалии и получают высокую французскую пенсию.

Вид на жительство оформляют в два этапа, рассказал С. Зингель. Сначала нерезидент — собственник недвижимости в Португалии получает предусмотренную для этого случая визу, которая действует шесть месяцев. Потом документы необходимо подать в Службу по делам иностранцев за границей, где и принимают окончательное решение.

От 50 тыс. евро и выше

Разброс цен на недвижимость в Португалии довольно велик. Как считает С. Зингель, наиболее дорогим остается южный регион страны — провинция Алгарве. Здесь высокий спрос на жилье, а это стимулирует рост цен. В частности, в районе Фаро преимущественно строят жилье класса люкс. Впрочем, в небольших городках можно найти и относительно недорогие варианты. Например, двухкомнатную квартиру общей площадью 62 кв. м в центре поселка Прая-де-Луз (Praia da luz), с видом на море, в 100 м от пляжа, продают за 110 тыс. евро. Двухкомнатная квартира (70 кв. м) в городе Лагуш (Lagos) в закрытом кондоминиуме с бассейном, парком и мини-гольфом, в 10 минутах ходьбы от пляжа, — 125 тыс. евро. Секция в трехуровневом таунхаусе общей площадью 180 кв. м на территории кондоминиума с бассейном и парком, в 300 м от ближайшего пляжа, в городе Албуфейра (Albufeira), выставлена на продажу за 298 тыс. евро.

Наиболее низкие цены — на севере страны, в районе Порто (Porto). Там можно подобрать неплохую двухкомнатную квартиру за 50–70 тыс. евро. Из-за прохладного климата, ветров и влажности этот район мало популярен среди иностранных покупателей, зато пользуется спросом у самих португальцев, проживающих вдали от океана.

Как считает С. Зингель, российских клиентов, приобретающих недвижимость в Португалии, можно разделить на две группы. К первой относятся те, кто проявляет интерес к виллам (средняя стоимость 700 тыс. — 1 млн евро). Ко второй — те, кто обращает внимание на апартаменты или секции в таунхаусах за 150–300 тыс. евро. Конечно, основная часть покупателей относятся ко второй группе. Они приобретают апартаменты в жилых комплексах, находящихся максимум в 500 м от берега. В качестве примера эксперт привел недавнюю сделку, которую провела компания Gordon Rock в Алгарве: клиент купил апартаменты с видом на океан, площадью 125 кв. м, за 210 тыс. евро в курортном городке Поршеш (Porches) в элитном комплексе на второй линии от моря. Примечательно, что до кризиса такая квартира стоила 300 тыс. евро.

По словам П. Коваленко, довольно доступны по цене квартиры в высотных домах вокруг Лиссабона. Власти Португалии делают акцент на развитие сельского хозяйства, поэтому отдельно стоящие виллы собственники предлагают по достаточно высоким ценам. «Но у нас есть опыт реализации дизайнерских вилл в охраняемом поселке в 20 минутах езды от Лиссабона по 500–700 тыс. евро», — говорит он.

По оценке IntermarkSavills, Португалия пострадала от кризиса гораздо меньше, чем соседняя Испания. В стране не было бума недвижимости, на рынке присутствует, по сути, олигополия, то есть его контролируют четыре-пять семейных кланов, поэтому массового демпинга не произошло.

«Поскольку выбор объектов, несмотря на кризис, довольно широк, девелоперы, продолжающие строительство, привлекают покупателей всевозможными скидками и акциями. Например, некоторые компании компенсируют перелет и проживание клиентов во время ознакомительной поездки в случае приобретения у них недвижимости», — рассказывает С. Зингель.

В целом же, по данным Knight Frank, цены на недвижимость в стране изменились. Они зависят еще от района. Первым в конце прошлого года на экономическую ситуацию отреагировал регион Западной Алгарве — стоимость 1 кв. м в этом году здесь снизилась примерно на 20%. Сегодня четырехкомнатную виллу можно купить за 2 млн евро. В Центральной Алгарве за последние шесть месяцев цены остались стабильными, не претерпев значительных изменений. «Стоимость вилл в Квинта-до-Лаго и Вале-до-Лобо начинается от 2 млн евро. Однако покупателю, предпочитающему небольшую удаленность от аэропорта, первоклассные услуги, безопасность и широкий выбор пляжей, мало что может подойти лучше, чем эти районы», — говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank.