Домовладение:

ТСЖ, алгоритм успеха

News image

Российская некоммерческая организация фонд «Новая Евразия» в сотрудничестве с фондом «Институт экономики города» при поддержке А...

КОМУ НУЖЕН КОЛЛЕКТИВНЫЙ УПРАВДОМ?

News image

Текущий ремонт – будет течь, капитальный ремонт – будет капать. Мягко говоря, не совсем удовлетворительная работа жилищно-коммун...

ТСЖ и налогообложение

News image

Как известно, налогом может облагаться только коммерческая деятельность. В этой связи, необходимо определиться с уставной дея...

Авторизация




Отзывы об ОСМД (ОСББ) или мифы из толпы и факты
Недвижимость - ОСМД

отзывы об осмд (осбб) или мифы из толпы и факты

Однажды, одна из политических сил пригласила меня, не бесплатно, поработать спикером на встречах с жильцами дворов города Киева в вопросах деятельности ОСМД (ОСББ). Я согласился не только по вышеуказанной причине, но и потому, что уж очень мне нравится идея создания ОСМД и я на эту идею готов некоторое время поработать платно или бесплатно «апостолом».

Как бы там ни было, эти встречи натолкнули меня на написание этой статьи в доступной форме, в форме «мифов и фактов».

Если вы хоть один раз в жизни пытались организовать собрание жильцов своего дома или хотя бы раз находились «по ту сторону баррикады», как приглашенный житель дома на собрание жильцов, вы поймете, чего можно наслышаться из толпы всезнающего и всесторонне только теоретически подкованного народонаселения.

С собраниями, в короткое время, я посетил очень много дворов. Практически в каждом дворе мне приходилось сталкиваться с возбуждением и конфликтным настроем людей.

Начало некоторых встреч у меня вызывало чувство сожаления о том, что я согласился на «это». Но тут же, не вспоминая о денежной компенсации, мои силы убеждения возвращались ко мне, когда я вспоминал о второй мотивации движущей мной.

Когда я настроился на однообразную волну этих встреч, я уже не испытывал особых затруднений с тем, чтобы погасить эмоции и перевести общение в конструктивное русло потому, что являюсь никаким ни политиком или власти держащим, а обычным председателем «объединения совладельцев многоквартирного дома». Я не только говорил, я был всегда готов выслушать людей. Выслушивая людей с их «страшными» историями, мне самому было чего «страшненького» рассказать и чем «пугающим» поделиться. Свои рассказы я дополнял, решениями и выходами из тех или иных сложных ситуаций из собственной практики.

К сожалению, подавляющее большинство людей в своих домах сталкиваются с одинаковым произволом власти держащих. Понимание этого оставило в моей душе неприятный осадок, ведь то чего мне пришлось пережить на каждом этапе становления моего ОСМД, казалось мне уникальным стечением обстоятельств, с которым мне единственному пришлось столкнуться. Но к моему великому сожалению все оказалось прозаичней, а людям предстояло переживать все эти великие трудности в ближайшем будущем или поникнуть головой, сдаться в руки произвола, лишающего людей уютной, защищенной и заслуженной жизни в собственном доме.

Но статья не об этом. Когда в моей жизни закончился этот утомительный период встреч и собраний, я еще на протяжении долгого времени анализировал все пережитое с этими людьми, все ими сказанное, и пытался найти причины, формирующие у людей боязнь перемен, а с этим и агрессию, рождающуюся этим страхом. Ведь очевидно, что идея безраздельного владения собственным домом великолепна! А что же тогда рождает эффект отторжения у какой-то части жильцов, которые «заводят» другую часть, чем вносят смуту и неверие в перспективы мирного сосуществования в будущем ОСМД, а с тем и развития этого объединение совладельцев многоквартирного дома?

Уверен! Активисты-идеалисты часто задаются этим вопросом!

И вот, однажды, меня озарила простая идея, объясняющая этот страх людей!

Она заключается в оправданной и мотивированной боязни какой-то части людей (как правило, малообеспеченной или той у которой нестабильный доход) того, что придется платить больше!!! Больше в сравнении с хоть и плохим сервисом, но стабильно минимальным (зачастую в кавычках, потому что несправедливо образованным) положением цен на коммунальные и прочие услуги от опостылевших и всей душей возненавиденных ЖЕКов.

Здесь срабатывает правило «воробья и жаворонка».

К тому же, за годы «развитого» социализма наши люди научились никогда не полагаться на «дядечку Сэма», а всегда рассчитывать на свои силы. И когда в семье появляется лишняя «копейка» семья инвестирует ее в красоту своего существования в пределах собственной квартиры и автомобиля.

Вот и получается, что в ужасных, разбитых, испоганенных, темных дворах можно встретить автомобиль бентли (Bentley), а в ужасных, разбитых, испоганенных, темных парадных можно встретить квартиры с золотыми унитазами и «бриллиантовыми» ручками на входных дверях. Ведь пресловутая советская привычка нас научила развивать свое обиталище от унитаза до входной двери и не дай Бог хоть на один сантиметр в парадное. «И пусть только этот юродивый пенсионер дядя Боря, из пятой квартиры, в которой, кстати, покати шаром, выращивает цветочки во дворе для всех жителей двора!».

Эта привычка в нас сформировала (может и оправданно) категорическое недоверие к будущему правлению ОСМД и только потому, что они наши соседи, а начальник ненавистного ЖЕКа вроде как лицо незаинтересованное. И только черт знает, что у этого будущего правления на уме и для чего им это все нужно. А если в правление войдут МНОГОимущие (в чем я не сомневаюсь, я сам не малоимущий) то нам малоимущим хоть бери да собирай чемоданы…

Вот и родился ПЕРВЫЙ МИФ, жестокий, в чем-то справедливы. Этот миф как холодная змея незаметно заползает в наши души и травит нас изнутри.
И выглядит он приблизительно так:

МИФ 1
«Что если «бабушка» (в роли бабушки представлены бабушки и все малоимущие и люди с неустойчивым доходом), живущая в центре города не в состоянии платить больше за услуги улучшенной жизни, после создания ОСМД (ОСББ)? Значит «ее» место на окраине города в депрессивном доме, где главным лозунгом является всем известная фраза «ДЕШЕВО, НО СЕРДИТО»?»

Выходит, что эти бабушки вместе со всеми малоимущими и теми, у кого нестабильный доход должны съехать из дома, в котором бОльшая часть жильцов хочет жить лучше и готова платить больше?»…

Мало того, известные юристы, комментирующие эту проблему-миф, прямо поддерживают такой подход и обращение с теми, у кого не сложилось с деньгами зачастую не по их вине. Мэтры юриспруденции логично утверждают, что во всем мире, если человек не может платить за лучшее жилье должен паковать чемоданы и съезжать в жилье с худшими условиями жизни.

И вот в который раз подтверждается, что «логика это пристанище подлецов».

Как бы у нас с такими социально безответственными логически выстроенными мнениями не вышло также как с развалом «развитого социализма», где хорошие, но не состоятельные логичные идеи разрушили все как всегда до основания, а потом не менее известные политики высказывали мнение, что хотели как лучше, а получилось…

На все это у меня, впрочем, как и у многих читателей, рождается разумное негодование! Не отберет ли этот подход жизнь у той самой старушки, которая, кстати, сама и три поколения до нее родственников родились в этом доме. И, которая полвека «отишачила» на свою «великую, советскую, нерушимую» державу, и которая пережила голод и войну, и быть может, в юности выносила раненых с поля боя? А где же пресловутая социальная защищенность людей, а где же социальная справедливость и социальная ответственность богатых перед малоимущими, а где же, в конце концов, защита прав человека. Или быть может эти обеспеченные люди, собираются вечно быть богатыми и молодыми. А как насчет той истины, что «не нужно зарекаться от тюрьмы и от сумы», а я бы добавил от неизбежной старости и немощи?!

Создание ОСМД является не только законным действием получения у государства в безраздельное распоряжение жилого комплекса, но и преемственность социальной ответственности перед социально незащищенными жителями твоего дома.

А если, с таким видением реформирования, не дай Бог, начнут применяться логичные сомнительные схемы, несогласные не заставят себя долго ждать и начнут, по-одиночки изводить правление ОСМД и мы скатимся в девяностые.

Своим открытием первопричин страхов и агрессии я был доволен потому, что когда осознаешь причины легче находить пути. Осознание этого мне, как руководителю ОСМД, очень помогло в построении коммуникаций и планирования действий в моем доме, где более половины людей малообеспеченных или людей с нестабильным доходом (мой дом 1989 года заселения, когда еще квартиры выдавались по очереди, выменивались, а не покупались).

Те самые всеразрушающие страхи людей оправданы тем, что на все нужно собирать, тем или иным способом деньги! Деньги нужны на службы ОСМД (бухгалтерия, сантехник, садовник, дворник, консьерж и т.п.), на электроэнергию (освещение парадного и придомовой территории), на воду, на тепловую энергию и, разумеется, на дополнительные услуги-блага-сервис, ради чего, в общем-то, и создается объединение совладельцев многоквартирного дома.

А если МНОГОимущие, к примеру, пожелают вместо бабушки консьержки заиметь вооруженную охрану дома. И евроремонт в парадном, утепление фасада с заменой окон, иллюминацию дома, захотят заменить старый бойлер на суперсовременный новый бойлер, который через «каких-то» двадцать лет станет экономить деньги. А на придомовой территории захотят соорудить фонтан, а въезд во двор сделать автоматическим? (все конечно супер, но ведь это какие деньжищи!).

Как же быть малообеспеченным, если они окажутся в меньшинстве и по Закону будут обязаны платить за все эти замечательные блага в равенстве с богатеями согласно занимаемой площади. А ведь любой суд подтвердит, что эти люди являются пассивными или активными пользователями этих благ, даже если они их не хотели и реально пытаются с ними не соприкасаться. А «бабушки», после создания ОСМД, не будут иметь возможности, повлиять на комплекс услуг и чего-то еще чего свежеиспеченные «князи» захотят себе иметь. А ведь с их новыми потребностями будет расти цена ежемесячных обязательных взносов за каждый метр (оплату формируют стоимость содержания персонала и стоимость всех услуг, оказываемых ОСМД деленное на весь метраж всего дома и помноженный на метраж каждой квартиры в отдельности).

И вот, когда вы решили создать свое ОСМД, этот страх рождает множество логически оправданных мифов и доводов ваших жильцов, которые формируют мнение большинства, почему путь создания ОСМД бесперспективен и даже опасен.

Позвольте согласиться с этим мифом как с теоретически возможным развитием событий, но развенчать его как путь развития, по которому все дома однозначно и обязательно скатятся.

Если вас по количеству больше, чтобы повлиять на создание или не создание ОСМД, значит, вы можете повлиять на правление и председателя правления ОСМД. Не говоря о том, что вы в любой момент можете переизбрать председателя и правление, да и само правление независимо от сроков контракта.

Разработайте текст Решение членов ОСМД, которое будет регулировать, кроме Устава, действия правления и председателя, разработайте с председателем правления контракт, в котором четко будут указаны его полномочия. Помните, что в ОСМД главные не председатель или правления, а Решение большинства членов ОСМД.

Решение членов ОСМД это законодательная власть в ОСМД и по этому Решение может даже Устав изменить, а председатель и правление этого сделать не могут, ведь они всего лишь исполнительная власть.

Вы должны найти компромисс с богатыми жильцами вашего дома и этот компромисс должен быть изложен на бумаге в Решении членов ОСМД. Это подобно тому, как профсоюзы, представляющие простых работяг, заключают договора с очень богатыми людьми – владельцами заводов-пароходов.

Вот и нарисуется первый шаг к нормальной обоюдовыгодной возможности существования малообеспеченных людей с богатыми жильцами дома, которые хотят улучшить свое существование и быт. Они, возьмут на себя пропорциональную их доходам расходную часть на содержание дополнительных услуг и благ в этом доме. Здесь речь не идет об обязательных расходах – тепло, газ, вода, электричество и т.п., они также остаются на плечах этих людей и на плечах государственных программ по социальной защите, которая работает также как в ЖЭКах точно так же и в ОСМД.

Самым действенным в убеждении является, чей либо опыт на результат, которого можно посмотреть со стороны, поэтому, как продолжение дискуссии о рассматриваемом мифе, позвольте представить вам собственный опыт.

Как я уже упоминал, мой дом относится к тем домам, которые застали советскую систему перераспределения жилья и по этой причине основную массу нынешних владельцев квартир моего дома составляют пенсионеры, а с ними малообеспеченные люди и люди с нестабильным доходом.

Поэтому, когда я создавал ОСМД, точная половина жильцов были против создания ОСМД по вышеуказанной причине. Мне на Уставном собрании пришлось применить не дюжие способности, чтобы убедить сомневающихся представителей одной из квартир перейти на сторону тех, кто желает создания ОСМД, чтобы создать необходимую пропорцию для легитимной регистрации ОСМД.

На уставном собрании, чтобы привлечь на свою сторону сомневающихся, мне пришлось пообещать, что малообеспеченные владельцы квартир не будут платить за существование ОСМД ни копейки, мол, для этого есть соответствующие механизмы в законодательстве, и что я их обязательно применю ко всем малообеспеченным владельцам квартир. Обратите внимание на эту фразу «малообеспеченным владельцам квартир»! Мы ведь знаем, что в квартире часто проживают их давно выросшие дети, которые по виду их одежды и автомобилей нельзя сказать, что они малообеспеченные. Но эта формулировка была умышленно применена в моем случае, иначе я бы не избежал краха на Уставном собрании. Ведь зачастую родители не хотят зависеть от своих успешных или удачно вышедших замуж детей, а, наоборот, из своих скудных доходов пытаются помогать своим внукам-внучкам. Благодаря этой позиции и пониманию этих вещей мне удалось завершить собрание с хоть и минимальным, но положительным перевесом в сторону создания ОСМД.

Но как бы я ни смотрел на результаты собрания, обещание есть обещание и слово нужно держать, к тому же представляете, каковы перспективы принятия будущих решений членами ОСМД, возникали передо мной в ближайшем будущем, да и само управление с таким минимальным перевесом должны было развиваться с большими затруднениями и пробуксовками.

После регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома первое, что мне необходимо было придумать и реализовать это способ, по которому люди, входящие в прослойку малообеспеченных людей, будут освобождены от обязательных платежей по ОСМД.

Просмотрев Закон об ОСМД (ОСББ) и Устав моего ОСМД (ОСББ) я понял, что механизмы действительно имеются! А вот чтобы люди не путали освобождение от уплаты за существование ОСМД и развитие сервиса и услуг выше базового уровня цен предоставляемого ЖЭКами и платежей за коммунальные услуги, решил не торопиться с приемом дома на баланс ОСМД. Были и другие обстоятельства задержки с приемом дома на баланс ОСМД, но они подробно раскрываются в статье «МОНЕТА О ТРЕХ СТОРОНАХ».

Этот подход освобождал меня не только от этой дилеммы, но и от работы по официальным льготам и многому другому, чем вынуждены заниматься ЖЭКи. Ведь что может так много забирать времени и энтузиазма руководителя, как рутинные процессы – расчеты, начисления коммуналки, функции паспортного отдела, работы с льготами, тяжбы по тарифам с государством и много еще чего. Разумеется, большая часть этого выполняется бухгалтером (в зависимости от суммы его/ее зарплаты) но контролировать процесс обязан руководитель, хотя бы в период пока экономика ОСМД настраивается. Этим подходом я высвободил свои силы на работу, которая направлена на достижения задач, которые уже в ближайшее время будут заметны жителями дома (замена дверей, автоматизация освещения, ремонты и т.п. в рамках собираемых средств).

Разве можно без удовольствия оценить тот факт, когда ЖЭК начал работать не против тебя, а на тебя, сам того не осознавая.

В результате получилось так, что негативные события на уставном собрании сами подтолкнули меня к этой схеме! Чему я очень рад.

Основными целями создания ОСМД для малоимущих граждан дома является снижение платежей, или хотя бы их не повышение (в сравнении с государственными ценами и льготами), если жизнь в доме станет приятней и лучше, благодаря ремонтам и увеличению по качеству и количеству сервиса. А для тех людей, которые уже искушены уровнем жизни и сервисом, целью стает получение дополнительных, контролируемых благ за разумную цену (по себестоимости), которые они никогда и ни при каких обстоятельствах не смогут получить в структурах ЖЭКов.

При этом есть факторы, объединяющий желание той или иной социальной прослойки!
Во-первых, это понимание того, что стоимость их квартир возрастает пропорционально росту успехов в благоустройстве и управлении, достигаемом руководством объединения совладельцев многоквартирного дома.

Во-вторых, понимание того, что их частная собственность (квартиры) возрастет в цене, если она будет подкреплена к тому же реальным владением, а не виртуальным правом (закрепленным в законах) вспомогательными помещениями, которые являются для жилого комплекса дополнительным источником дохода. Это те факторы, которые объединяют стороны. Но, к сожалению, от них малообеспеченные жильцы дома готовы отказаться, если над их кошельком вознесется гильотиной неподъемных платежей.

Понимая вышесказанное, мне пришлось размышлять над способом, который мог удовлетворить ту и другую стороны. Ответ пришел постепенно.

Первое, я провел через Решения членов ОСМД освобождения всех малообеспеченных жителей моего дома (независимо являются ли они членами ОСМД или нет) от обязательных ежемесячных платежей ОСМД. Второе, чего я уже упомянул, это на переходной период (период настройки экономики ОСМД), я оставил ЖЭКу ЖЭКово – всю рутинную работу и все работы с льготами. Разумеется, пришлось согласиться с тем уровнем сервиса, который предоставляет нам ЖЭК. В ближайшей перспективе я рассматриваю возможность перетащить у ЖЭКа часть услуг на ОСМД для контроля над их качеством и одновременного снижением оплаты за коммунальные услуги для всех жителей дома независимо от их достатка.

В итоге, для малообеспеченных жителей моего дома ничего не изменилось, они, так же как и миллионы граждан Украины платят по тарифам в ЖЭК, выбивают там свои субсидии и льготы. Все жители дома пользуются услугами ЖЭКовского паспортиста и могут пользоваться другими услугами ЖЭКа. Правда, общий ЖЭКовский сервис я улучшил доплатами служащим ЖЭКа как совместителям, работающим в ОСМД, начал продвигаться вперед в ремонтах и создании сервиса.

На плечи же людей со средним и высоким достатком я взвалил обязательные платежи по выполнению бюджета ОСМД. А в функции ОСМД, в моем лице, вошла работа по получение прибыли со всего, чего может получить дом, правда не в ущерб жильцам, улучшения уровня состояния мест совместного пользования, оборудования и коммуникаций, улучшение и расширение сервиса и услуг. На свои же плечи, в лице ОСМД, я взвалил стратегическую и организационную работы по всем вышеперечисленным пунктам, также работу с судами и юристами. Работу по составлению текстов Решений и сбору голосов, работу с подрядчиками и взаимодействием с персоналом, подготовку годового отчета и много еще чего. Все это может показаться очень сложным и это так на первом этапе организации процессов и документальной базы. Но когда отработаны схемы действий и бланки документов все оказывается очень легко и не занимает много времени. Не зря говорится, что все, что умеешь делать, выполняется легко и приятно.

Еще одно очень важное для меня, а вы уж решите себе как вам!

Как я уже где-то упоминал (статья «О проекте»), для меня принципиально получения удовольствия от той работы, которой я занимаюсь. Поэтому я провел через Решения членов ОСМД освобождение от обязательных ежемесячных платежей, под разными предлогами, наряду с малообеспеченными жильцами своего дома, жильцов, которые в состоянии платить платежи без ущерба своему бюджету, но они скорее «выпьют мою кровь и отравят мою жизнь», чем начнут постоянно и своевременно платить.

Уверен, что такие «экспонаты» имеются в каждом доме. Эти мои действия, что-то вроде шлифовки моего счастливого управления и хорошего кворума по необходимым непростым Решениям. Жильцы, понимающие нелегкость сосуществования, не говоря, о воздействии на таких персоналий меня понимают, и мои действия оправдывают, а те, кто точно не поймет и готов упереться лбом (моим лбом, не своим) в этот вопрос со словами «Чем он лучше нас!» остается в неведении. На других условиях я бы не взялся за управление моим или любым другим ОСМД.

Чтобы лучше вы меня поняли и согласились со мной, приведу следующий пример. На своей работе вы или ваши руководители подбираете персонал в соответствии с требованиями гармоничной работы внутри организации, и можете работника уволить, если он не соответствует требованиям. А в ОСМД что дано, то дано, соседей не выбирают, и вы этого изменить без насилия не можете, а каждый член ОСМД не просто сосед, а он акционер вашего дома и ваш работодатель. Так может для гармоничной жизни с этим акционером освободить его под любым предлогом от платежей?

Иногда лучше освободить гадкого человека от платежей и обрести спокойствие и гармонию в управлении. Этого я в своем ОСМД добился, чему безмерно рад.

Конечно, это моя правда, но я готов поспорить с любым, кто скажет что-то в противовес, если ему не доводилось испытывать на своей шкуре соседские дрязги, подлость и интриги. Мы живем в общежитии так или иначе не застрахованы от общения со всеми соседями, а соответственно от дрязг, подлости и интриг. В моем понимании лучше плохой мир, чем хорошая, но бесконечная война!

В результате моей политики, стратегии и предпринятых действий, членство в ОСМД выросло практически с 50% до 80% и это не придел!

Итак, я уверен, что на своем опыте первый миф я смог развенчать и доказать, что бабушки, малообеспеченные люди и люди с нестабильным достатком могут жить в центре города, в элитных и в процветающих домах. Вопрос только в морали правления и всех жителей дома, у которых хоть немного развито чувство социальной ответственности.

Этот миф может стать реальностью в вашем доме, но тогда вы сами стали одной из причин произошедшего, ведь вы на что-то закрыли глаза, где-то не обратили внимания, что-то пропустили мимо ушей, где-то промолчали, а когда-то вступили в спор с собственной совестью и вышли победителем…

Будем считать, что первый миф развенчан и на примере него я перейду к другим мифам и фактам, правда, стану раскрывать последующие мифы более компактно.

Все ниже представленные реплики, а мною обозванные как мифы, обсуждались на выездных собраниях, и поэтому я их представляю в том виде, в котором мною были услышаны из толпы практически без купюр.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Изменения в законодательстве могут привести к росту цен на м

News image

26 января 2011 года Московская Городская Дума приняла изменения в Закон города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при перес...

В ожидании элитных квартир с отделкой

News image

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно считается ориентированным на оригинального покупателя, поэтому все квартиры в этом сегменте традиционно продавали...

Вторичный рынок жилья России: чем меньше город – тем дешевле

News image

Исследование вторичного рынка жилья в российских регионах, проведенное в январе специалистами федерального портала «Мир квартир», подтвердило зависимость стои...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Объединение может взимать ежемесячные взносы с жильцов

News image

Вопрос: На мой взгляд, люди не поймут появления одновременно двух расчетных книжек от ЖЭКа и от ОСББ, но все равно позвольте задать вопрос. Имеет...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...

Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проект

News image

Вопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под...

Что делать, жильцы дома отказываются платить дополнительные деньги за

News image

Добрый день! У меня возникла сложная ситуация, хотелось бы посоветоваться. «Водоканал» выставляет счета на ОСМД по показанию общего водомера на наше...

Действительно ли, что сдача в аренду подвалов ОСМД не облагается налог

News image

Вопрос: Я слышала, что, так как ОСМД неприбыльная организация то вся доходная часть от сдачи вспомогательных помещений в аренду не облагается нал...

Как быть с навязываемыми ЖЭКами бессрочными-нерасторгаемыми договорами

News image

22 марта у меня состоялась беседа, в телефонном режиме, с председателем ОСББ «Анри» Богданом. Он был обеспокоен тем фактом, что жильцам его ОСББ (об...