Домовладение:

ТСЖ. Твоё ли собственное жильё?

News image

Аббревиатура из трех букв стала в последнее время чуть ли ни самой известной. Как только не переиначивают в народе Товарищество ...

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

News image

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит: 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединен...

Тактические приемы

News image

Дополнительно при осуществлении продвижения ТСЖ можно использовать ряд приемов, повышающих общую эффективность кампании. Так, ис...

Авторизация




Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее заключенный договор не можем. Стоимость аренды наших помещений в центре города смехотворная, что нам делать?
Рынок недвижимости - ОСМД в вопросах и ответах

наше осмд отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее заключенный договор не можем. стоимость аренды наших помещений в центре города смехотворная, что нам делать?

Здравствуйте, Олег!

Хозяйственная деятельность
Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте информацию и нашла много общего по этой теме у Вас и у нас. Несмотря на активную позицию местной власти в вопросе отчуждения наших подвальных помещений (у нас их три), нам удалось через прокуратуру отстоять их. Объединение зарегистрировано ровно три года назад - 16.11.2007 г. С 1 июля текущего года дом на балансе Объединения. Одно из помещений 7 лет в аренде под Ателье мод и мы сейчас переоформляем договор аренды на ОСМД.
В чем суть моего вопроса. Указанный в предоставленном договоре размер арендной платы оказался просто смехотворным - 415 грн в месяц при площади 55 кв. м. в самом центре города! А если вычесть еще 25% налога что останется? В указанном ателье опытный юрист доказывает нам о невозможности изменения условий договора, поскольку термин не истек. Понимаю, что без самого договора Вам трудно что-либо мне советовать. Но Вы уже сдаете помещения в аренду и может, подскажете, существует ли Методика расчета арендной платы в случае ОСМД - арендодатель? В Законе об аренде указано, что годовая арендная плата не должна превышать 10% стоимости арендованного имущества. Достаточно ли этого для расчетов? Имеем ли мы право изменить стоимость аренды, до истечения срока договора посылаясь на изменение Методики расчета?

С уважением - Наталья.

Ответ:

Не верю! И опасаюсь за Вас!
Я удивлен, что Вам так легко удалось, через прокуратуру, которой лично я в этих вопросах давно не доверяю, да и никто из известных мне руководителей ОСМД не доверяет, отстоять эти помещения практически без настоящего сражения! Боюсь, что Ваша борьба не закончилась, очевидно, вашу остроту восприятия просто приспали и вам нужно срочно просыпаться.

Поверьте, моему опыту и мне известному горькому опыту других ОСМД и общей информации о существующем положении вещей, я не могу поверить, что это чудо с вашим ОСМД случилось, и вы получили без судов эти помещения. Обычно арендаторы так просто не сдаются, особенно с Ваших слов с хорошими юристами и в центре города. Я бы на вашем месте еще немного поработал, проверил, не существует ли другого договора (или дополнения к этому договору) между бывшим арендодателем и нынешним арендатором. Что же такого может быть в этом договоре/додатке? - «бинго!» конечно право выкупа! В случае действия этого договора сегодня, значит, действует и его пункт о праве выкупа. А это значит, что пока вы дремлете, и решаете не принципиальные вопросы, Ваши помещения медленно и решительно уплывают из ваших рук. Если в нынешнем договоре, который вы не смогли мне показать имеется упомянутый пункт, значит, вы слепы и несвоевременно потеряли свою бдительность. Вам нужно срочно подавать в суд и оспаривать этот договор от первой буквы до последней буквы! Конечно, вы имеете на это право и очевидно нарушение ваших прав, к тому же это решение суда может решить и заданный Вами вопрос в полной мере!

Но это так, «лирическое» отступление, от Вашего вопроса.

Перехожу к сути заданного вопроса.
Наталия, ЗАКОН УКРАЇНИ «Про оренду державного та комунального майна» ни к вам, ни к нам, ни к Вашему ОСМД не имеет никакого отношения, в этих вопросах мы вольные пташки. И если кто-то, пытается Вам эту мысль навязать, то отгоняйте от себя и эту мысль и того, кто Вам эту мысль навязывает, а лучше знаете каким веником.

Я понимаю, почему Ваши оппоненты пытаются Вам навязать эту мысль! Это потому, что они заключали договор на аренду государственного имущества! Поэтому пытаются подвести все под этот Закон. Но это все «враки»!

Дело в том, что, я уверен, что шесть-семь лет назад, когда заключался этот договор, Вас, как собственников этих вспомогательных помещений никто не спрашивал письменного разрешения на сдачу Вашей совместной собственности в аренду. А арендодатель согласно с Конституцией Украины и соответствующим решением конституционного суда обязан был об этом Вас письменно спросить и получить на это письменное разрешение ста процентов собственников жилья.

Я уверен, что они прикрываются как во всех патологических случаях территориальными общинами и давней (1992 года с поправками в 2001 году) передачей в коммунальную собственность вашего дома со всеми вспомогательными помещениями. Пусть этим всем не прикрываются! – меня такие лживые прикрытия всегда выводят из себя из-за своей циничности и бессовестности! и мне тут же хочется их всех засудить до полусмерти.

Конечно, методика сдачи в аренду государственного имущества существует и она на сегодняшний момент в связи с кризисом иногда даже выше арендной платы коммерческих структур. Но она для Вас может послужить только доводом в суде о незаконности существующей арендной платы, а также незаконности действий местных органов власти по сдаче в аренду в связи с ценой ниже государственной цены. Эту методику вы можете, очевидно, найти на сайтах держмайна или просто прогулявшись в районное отделение держмайна.

Если через суды вы пойдете по пути опротестовывания законности самого факта, заключения договора аренды в связи с тем, что это произошло без согласования с каждым жильцом дома как с собственником этого совместного неделимого имущества. То у вас будет больше шансов, во-первых, надавить на арендаторов заключить с вами достойный договор на достойную сумму (к примеру, этой осенью мне удалось сдать в аренду 13 м2 без ремонта за 5000 грн.). А во-вторых, если суд примет полностью вашу сторону, то возможна и существенная компенсация для ОСМД за недополученную прибыль хотя бы за годы существования ОСМД. Здесь Вам нужно будет собрать докризисные цены на аренду аналогичных помещений, так как этот договор был заключен до кризиса. А это будут существенные суммы, в сравнении с теми, которые они хотят платить вам сейчас.

Конечно плохой мир лучше хорошей войны, но если нормальные юристы увидят судебную перспективу вашего дела и того за что нужно бороться, то нужно идти на «войну». При этом помните, что юристы как врачи, бывают плохие, а бывают очень плохие, поэтому нужно узнавать несколько мнений, а после принимать решения. Но с моей колокольни судебного опыта, я бы боролся за полную компенсацию, и за перезаключение договора на новых рыночных условиях (не говоря о нейтрализации опасностей). С учетом того, что впереди Евро-2012, то перспектива сдать сейчас за хорошую стоимость очень большая.

Как можно расторгнуть договор без судов?
В своей практике я не видел договора, который невозможно было бы расторгнуть. Поэтому прочтите договор и вычислите какие-либо нарушения ваших арендаторов согласно с этим договором и зафиксируйте эти нарушения как неоднократный факт. В другом случае, спровоцируйте эти нарушения и зафиксируйте эти нарушения как неоднократный факт.

Надеюсь, я не опоздал со своими комментариями и вы еще не подписали новый договор. Не торопитесь подписывать договор! Потому как Вы сможете потом компенсировать всю неуплату по договору по новой цене.

Методика расчета арендной платы для ОСМД.
Методика аренды для ОСМД очень простая, и имеет определение «рыночная». Ее можно рассчитать путем выведения средней арифметической стоимости на аналогичные помещения по городу. Это можно сделать своими силами по объявлениям в газетах, можно спровоцировать переписку по аналогичным помещениям с риэлтерскими компаниями, а можно просто купить или получить бесплатные отчеты. Вопрос в доступности знакомых риэлтеров уважаемых агентств. В случае с Вашими арендаторами столь низкая сумма получилась по известной всем методике называемой сегодня «откаты» или простым языком взятки. Ведь разница сумм или разовый ни малый процент передавались наличными деньгами тому чиновнику, который принимал решение по этой смехотворной стоимости – и никакой методики.

Сегодня, для своего бизнеса, я плачу за аренду нежилого государственного имущества в центре города по 100 грн. за один метр квадратный. Как на сегодняшний день такая сумма по государственной методике могла получиться в вашем когда-то государственном имуществе? Не сложная арифметика может сказать, что Ваше ОСМД, как минимум, по государственным расценкам, недополучает 5000 грн. в месяц, 60 000 грн. в год. А что тогда говорить о коммерческих ценах на маленькие площади в центре города (они всегда дороже, чем большие).

ВЫВОДЫ.
Соберите доказательства у риэлтерских компаний – справки о стоимости аналогичных помещений, которые им приходилось сдавать в те периоды, в которые было сдано это помещение чиновниками. Для Вас это будут не только доказательства, но и доводы справедливой недополученной вами суммы аренды. Пусть бухгалтер рассчитает инфляцию за недополученные деньги, а может еще чего имеется в договоре, учитывайте и это. В общем, хорошо подготовьтесь к суду и в бой! Удачи!

ПРИМЕЧАНИЕ: как я сдаю свои помещения в аренду? В двух словах я уже рассказал выше. Я планирую написать по этому вопросу отдельную большую статью с приложением документов договоров и т.п. но это не сейчас, есть плановая работа по незаконченным статьям и оперативная работа по ответам на вопросы моих читателей, в порядке живой очереди.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Сколько стоит пентхаус в Москве?

News image

Пентхаус - роскошный особняк на крыше высотного здания в престижном районе. Один из самых дорогих видов элитной недвижимости. Даже во время финансового кризис...

Секрет успешных продаж новостроек Подмосковья

News image

14 декабря в отеле «Савой» состоялся круглый стол ИРН совместно с инвестиционным агентством недвижимости «Трамп Реал Эстейт», посвященный теме «Новостройки По...

Оформить права собственности на квартиру лучше через суд

News image

Из года в год число новостроек, которые оформляются в собственность через суд, растет. Это объясняется тем, что застройщикам выгодно привлекать деньги дольщик...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Лакомый кусочек для ЖЭКа

News image

Вопрос: Добрый день. Спасибо Вам за статью! Прошу помощи – совета. У нас в доме очень сложная ситуация, многие уже опустили руки. Вопрос: орга...

Можно ли создать ОСМД и каким-то образом избежать перезаключения догов

News image

Вопрос: Я бы уже давно организовал ОСББ в своем доме, но лично меня пугает унижения при перезаключении договоров с компаниями-монополистами, которы...

Как избежать в ОСМД раздутых штатов и как тратить меньше на персонал?

News image

Вопрос: Правда ли что, когда создается ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) тут же в ОСББ формируются раздутые штаты, которые ...

Действительно ли такие мрачные перспективы разгула карманных управляющ

News image

Вопрос: Здравствуйте Олег! В нете прочел статью о проекте нового жилтлового кодекса, и некоторая информация в этой статье меня, честно говоря, с...

Каким образом можно принимать решения членами ОСМД без кворума на собр

News image

Вопрос: Знаю, что многие ОСМД захлебываются в процедурных вопросах, собрать кворум почти невозможно вот и уходят хорошие активисты из руководител...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...