Устав объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) как юридического лица, цель и порядок создания объединений, их функции, права и обязанности, взаимоотношения с другими юридическими лицами и членами объединения определены Законом Украины от 29.11.2001 г. №2866-III Об объединении совладельцев многоквартирного дома (далее - Закон об ОСМД). В соответствии с Законом, ОСМД - это юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества (статья 1, абзац 9). Объединение является неприбыльной организацией. Основной документ, регулирующий деятельность ОСМД, - устав (статья 7). В частности, в уставе определяется порядок создания и использования фондов объединения и заключения договоров с владельцами квартир. На это необходимо обратить внимание, так как в дальнейшем в Законе рассмотрение этих вопросов несколько противоречит статье 7.

Устав ОСМД, еще не зарегистрированных в качестве неприбыльных, необходимо привести в соответствие с требованиями Закона для внесения в реестр неприбыльных организаций и учреждений. ЖСК могут быть реорганизованы в ОСМД, при этом они освобождаются от уплаты регистрационного сбора.

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Кроме того, органами управления являются правление, ревизионная комиссия. Некоторые вопросы, определенные в уставе, может решать собрание представителей.

Налогообложение ОСМД

Налог на прибыль

Согласно подпункту є пункта 7.11.1 статьи 7 Закона Украины О налогообложении прибыли предприятий и статье 4 Закона об ОСМД, объединения совладельцев многоквартирных домов являются неприбыльными организациями. Доходы ОСМД, освобождаемые от налогообложения, определены в п. 7.11.7 Закона о прибыли:

- взносы, средства или имущество, поступающие для обеспечения нужд их основной деятельности;

- пассивные доходы (проценты, дивиденды и т. п.).

Выше указывалось, что полученная арендная плата также используется для нужд основной деятельности, но мы рекомендуем по-прежнему уплачивать налог на прибыль с дохода от аренды. Сумма амортотчислений по помещениям, сдаваемым ОСМД в аренду, не относится на валовые расходы и не учитывается при определении сумм налогооблагаемой прибыли, в соответствии с подпунктом 7.11.9 пункта 7 Закона о прибыли. Возмещение арендаторами эксплуатационных расходов относится на валовые расходы, и на эту сумму уменьшается налогооблагаемая прибыль. Размер возмещения определяется исходя из фактических расходов ОСМД на содержание 1 кв. м жилой площади.

В случае если доходы ОСМД, полученные в течение отчетного (налогового года) из источников, определенных подпунктами 7.11.2-7.11.7 Закона о прибыли, на конец первого квартала следующего за отчетным года превышают 25% общих валовых доходов, полученных в течение такого отчетного (налогового) года, ОСМД обязано уплатить налог с нераспределенной суммы прибыли по ставке 30% к сумме такого превышения.

Налог на добавленную стоимость

Объектом обложения НДС служат операции по продаже товаров (работ, услуг) в соответствии с подпунктом 3.1.1 статьи 3 Закона Украины О налоге на добавленную стоимость . ОСМД не продает работы, услуги, а выступает заказчиком на рынке жилищно-коммунальных услуг, уплачивает НДС в составе стоимости товаров (работ, услуг), предоставляемых объединению сторонними организациями. Поэтому взносы членов объединения не являются объектом обложения НДС.

Члены объединения оплачивают коммунальные услуги через текущий счет ОСМД транзитом, т. е. НДС, поступающий в составе этих платежей, перечисляется соответствующему коммунальному предприятию. Однако некоторые налоговые органы требуют от ОСМД уплаты НДС, поэтому для объединений, зарегистрированных в качестве плательщиков НДС, ниже приведены соответствующие бухгалтерские проводки. Что касается даты возникновения налоговых обязательств и права на налоговый кредит по НДС, то для ОСМД она определяется по кассовому методу.

Деятельность ОСМД, подлежащая налогообложению (в частности сдача имущества в оперативную аренду), учитывается на общих основаниях по принципу первого события. Регистрироваться в качестве плательщика НДС по указанным операциям ОСМД должно только после того, как объем налогооблагаемых операций в течение какого-либо периода из последних двенадцати календарных месяцев превысит 3600 н. м. д. г. (т. е. 61200 грн). Плательщиком НДС в бюджет ОСМД становится с момента регистрации в качестве плательщика НДС.

Доходы в ОСМД

Основные доходы ОСМД:

- возмещение эксплуатационных расходов членами объединения в рамках ставок квартирной платы - целевые взносы членов объединения;

- доходы от сдачи в аренду помещений, принадлежащих ОСМД, и от прочей коммерческой деятельности (при их наличии);

- возмещение коммунальными организациями расходов на обслуживание внутридомовых сетей и оборудования;

- государственные субсидии малообеспеченным семьям;

- возмещение льгот отдельным категориям граждан, поступающее из бюджета;

- дотации из бюджета на возмещение убытков ОСМД;

- дополнительные сборы с совладельцев;

- целевые взносы не членов объединения.

Доходы ОСМД не являются доходами от реализации, поэтому согласно новому Плану счетов предлагается учитывать их на счете 71 Прочий операционный доход , субсчет 719 Прочие доходы от операционной деятельности ; доходы от аренды - на субсчете 713 Доход от операционной аренды активов . Рассмотрим различные виды доходов подробнее.

Целевые взносы членов объединения, как в пределах квартирной платы, так и дополнительные, целесообразно учитывать на счете 48 Целевое финансирование и целевые поступления . На этом же счете учитывается бюджетное финансирование (субсидии, льготы, дотации). В таблице 1 приведен предлагаемый план счетов для ОСМД, в котором субсчета счета 48 предложены произвольно. Учет целевого финансирования в соответствии с национальными стандартами бухучета характеризуется определенными особенностями: целевое финансирование, в соответствии с п. 16 П(С)БУ 15 Доход , не признается доходом до тех пор, пока не существует подтверждение того, что оно будет получено и предприятие выполнит условия относительно такого финансирования .

Поэтому объединениям совладельцев целесообразно отражать целевое финансирование в момент его начисления не в синтетическом, а только в аналитическом учете. А бухгалтерские проводки - осуществлять в момент получения средств с одновременным отражением дохода ОСМД:

Доходы от аренды включают сумму арендной платы и возмещение арендаторами нежилых помещений расходов на содержание дома и прилегающей к дому территории. С арендной платы уплачивается налог на прибыль, а возмещение эксплуатационных расходов, размер которого отдельно оговаривается в договоре об аренде, включается одновременно в валовой доход и в валовые расходы и не является объектом обложения налогом на прибыль.

Размер возмещения определяется исходя из сметы расходов, утвержденной общим собранием, пропорционально части собственности арендатора (или владельца) нежилого помещения в доме, если иное не предусмотрено уставом объединения.

Возмещение расходов на техническое обслуживание внутридомовых сетей (тепловых, водопроводных, канализационных, электрических) исчисляется по нормам в расчете на 1 кв. м общей площади, оснащенной соответствующими сетями и оборудованием, согласно Положению о порядке возмещения владельцам жилья расходов по техническому обслуживанию внутридомовых сетей и оборудования жилищного фонда и сборов платежей с населения, утвержденному приказом Госкомитета жилищно-коммунального хозяйства от 17.10.96 г. №87. Основанием для получения возмещения служит договор между объединением и соответствующими организациями.

Субсидия - вид пособия, обычно денежного, которое предоставляется кому-либо государством или учреждением.

Субсидии государство предоставляет малообеспеченным категориям граждан, т. е. физическим лицам, на оплату жилищно-коммунальных услуг; предоставление таких субсидий осуществляется путем перечисления средств из бюджета соответствующим жилищно-коммунальным предприятиям или ОСМД.

Возмещение льгот отдельным категориям граждан

В соответствии с законодательством Украины, некоторым категориям граждан (ветеранам войн, военнослужащим, судьям и пр.) предоставляются льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Вопрос льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг некоторым категориям граждан будет рассмотрен в одном из следующих номеров.

Дотация - это средства, предоставляемые без возврата из государственного бюджета для компенсации превышения расходов над доходами предприятий, организаций. Выше указывалось, что пунктом 3 статьи 30 Закона о ОСМД введены дотации не только на коммунальные услуги и обслуживание домов, но и на капитальный ремонт домов ОСМД. Размер дотации определяется согласно смете доходов и расходов, составленной на основании действующих нормативов, согласованной с соответствующими финансовыми органами.

Расходы в ОСМД

Состав расходов ОСМД определяется в соответствии с Составом расходов предприятий жилищного хозяйства, связанных с содержанием домов и придомовых территорий, которые входят в квартирную плату (плату за содержание жилья), утвержденным постановлением КМУ от 22.06.98 г. №939.

К расходам ОСМД относятся:

- материальные расходы;

- заработная плата обслуживающего персонала (члены правления, уборщицы, дворники и пр.);

- отчисления органам социального страхования;

- амортизация основных средств (кроме жилого дома);

- налоговые платежи;

- содержание мест общего пользования (отопление, освещение и т. п.);

- проценты, выплачиваемые за услуги сбербанка, вычислительного центра;

- плата банка за кассовое и банковское обслуживание;

- текущий ремонт жилого дома;

- плата за обслуживание лифтов;

- плата за санитарную очистку территории;

- перечисление платежей коммунальным предприятиям тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения и т. п.

Методология учета расходов ОСМД как неприбыльной организации согласно новому Плану счетов отличается от прежней. Раньше ОСМД, как и жилищные организации, учитывали расходы на счете 29 Обслуживающие производства и хозяйства , поэтому некоторые бухгалтеры ОСМД и теперь по аналогии ведут учет расходов на счете 23 Производство . Это не будет ошибкой, но новая методология учета более удобна: согласно Инструкции к новому Плану счетов (раздел 1, абзац 8), организации, деятельность которых не направлена на ведение коммерческой деятельности, могут вести бухгалтерский учет расходов с использованием только счетов класса 8 Расходы по элементам .

Это более целесообразно для ОСМД, так как, во-первых, у них нет производства, а во-вторых, использование счетов класса 8 позволяет видеть не только общую сумму расходов, но и их структуру:

- счет 80 Материальные расходы (их доля в ОСМД незначительна);

- счет 81 Расходы на оплату труда ;

- счет 82 Отчисления на социальные мероприятия ;

- счет 83 Амортизация ;

- счет 84 Прочие операционные расходы (на нем целесообразно открывать субсчета по видам расходов: налоговые платежи, оплата услуг по обслуживанию лифтов и санитарной очистке, оплата услуг банка и т. п.).

Что касается оплаты коммунальных платежей, то объединение от имени всех совладельцев может выступать единым абонентом по потреблению жильцами дома коммунальных и прочих услуг на основании заключенных с предприятиями - поставщиками услуг договоров и производить с ними расчеты за предоставленные услуги согласно действующим тарифам. Оплата за коммунальные и прочие услуги от членов объединения в таком случае поступает на текущий счет объединения, а ОСМД перечисляет их соответствующим коммунальным предприятиям, т. е. эти суммы проходят через счет ОСМД транзитом: поступили от квартиросъемщиков и перечислены коммунальным предприятиям. Размеры перечислений коммунальным предприятиям определяются или по объемам предоставленных услуг, согласно показаниям приборов (при наличии счетчиков), или по нормам потребления услуг, утвержденным местными органами исполнительной власти.

В соответствии с договорами, заключенными с поставщиками услуг, и решением местных органов власти, объединение оставляет в своем распоряжении определенный процент собранных средств на покрытие расходов по сбору, учету и перечислению платежей жильцов за коммунальные услуги.

В качестве единого абонента, объединение у себя на текущем счете аккумулирует денежные средства, поступающие от жильцов за коммунальные услуги, для дальнейшего их распределения и уплаты предприятиям-поставщикам. Необходимо вести отдельный учет сборов и платежей по этим услугам и следить, чтобы деньги в полном объеме поступали на текущий счет и своевременно перечислялись предприятиям-поставщикам. Во многих ОСМД все платежи, поступающие от жильцов на его счет, не разбиваются затем по их видам, а оплата коммунальным предприятиям осуществляется в общей сумме, независимо от задолженности жильцов и прочих факторов.

Бухгалтерский учет в ОСМД

В большинстве ОСМД аналитический учет ведется по основным статьям доходов и расходов - по кассе (кассовая книга), текущему счету (ведомость по видам поступлений и расходования денежных средств), по совладельцам (книги), арендаторам, поставщикам, материалам (ведомости). Такой учет с теми или иными модификациями, а также расоЭт заработной платы, платежей в бюджет и органы социального страхования, износа оборудования и т. п. ведут все ОСМД.

В этой статье подробнее будет рассмотрен синтетический бухгалтерский учет согласно новому Плану счетов и особенностям деятельности ОСМД.

В таблице 1 приведен предлагаемый сокращенный план счетов для ОСМД, а в дальнейших таблицах - бухгалтерские проводки по учету расходов и доходов ОСМД, расчетов с жильцами дома и поставщиками.

Обращаем внимание, что в таблице 4 приведены бухгалтерские проводки по учету расчетов с поставщиками и доходов для тех ОСМД, которые зарегистрировались плательщиками НДС. Еще раз напомним: налоговое обязательство и право на налоговый кредит по НДС возникают по дате оплаты, и только в отношении доходов по аренде - по дате начисления задолженности.