Домовладение:

Банкротство ТСЖ

News image

Сегодня специалисты считают, что одним из самых страшных и весьма вероятных рисков для предприятий сферы ЖКХ является рис...

Председатель - друг или истец?

News image

Председатель должен уметь решать многие вопросы, возникающие в процессе деятельности ТСЖ. Не все из них оказываются простыми ил...

Отношения между владельцами нежилого помещения и ТСЖ

News image

Не редко возникают вопросы во взаимоотношениях между хозяевами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. Разног...

Авторизация




Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)
Недвижимость - ОСМД

объединение совладельцев многоквартирного дома (осмд)

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) - юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. (Статья 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов»).

ОСМД является неприбыльной организацией, которая имеет печать и банковский счет и может заключать гражданско-правовые договоры, отвечая по своим обязательствам своим имуществом (но не личным или общим имуществом своих членов). Членом ОСМД может стать любой владелец (совладелец) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Главные задачи ОСМД - это улучшение содержания жилых домов и придомовой территории, содействие членам объединения в получении качественных коммунальных услуг, рациональное использование платежей жителей, управление общей собственностью.

Благодаря ОСМД Вы, в отличие от Жэковских домов, самостоятельно можете:

- определять смету содержания своей квартиры;
- определять размер взносов на содержание дома;
- диктовать структуру и стиль управления ОСМД;
- формировать штатное расписание и персональный состав работников, которые обслуживают Ваш дом и устанавливать им заработную плату (управляющего, сантехника, дворника, электрика, бухгалтера, консьержа и т.п.);
- выбирать наилучшего исполнителя жилищно-эксплуатационных услуг (вывоз мусора, обслуживание лифта, дезинфекция, выполнение ремонтных работ, и т.п.);
- определять очередность проводки текущего ремонта и контролировать его качество;
- получить придомовую территорию в частную собственность и самостоятельно принимать решение относительно ее использования;
- более успешно, чем Жэки и отдельные жители, требовать от поставщиков коммунальных услуг (“Облэнерго”, ”Водоканал”) выполнение условий соглашений.

Дополнительные возможности ОСМД
- ОСМД как юридическое лицо может получать кредит на проведение ремонтов, установку счетчиков, обустройство придомовой территории и т.п. Приватизация нежилых помещений дома может осуществляться лишь по согласованию с правлением ОСМД, причем первоочередное право на выкуп таких помещений имеет именно ОСМД.

После приема дома на свой баланс ОСМД может сдавать в аренду вспомогательные помещения и направлять эти средства на улучшение технического состояния жилья. При этом оно сохраняет право на государственную дотацию на содержание дома.

Бывший собственник дома (как правило, районный совет) обязан принять участие в первом после приема дома на баланс ОСМД капитальном ремонте. Новообразованное ОСМД не должно отвечать за долги жителей дома, которые остались у них перед коммунальным Жэком.

- ОСМД имеет налоговые льготы - по закону оно не платит налог на прибыль из той деятельности, которая направлена на содержание своего жилья.

ОСМД имеет достаточно широкое пространство для выбора принципов хозяйствования. Так, оно может передать свой дом на баланс и обслуживание любому частному или ведомственному жилищно-эксплуатационному учреждению или же оставить его коммунальному Жэку, может заключить с Жэком договоры лишь на некоторые услуги, может самостоятельно проводить полное обслуживание жилья, заключать прямые договоры с “Облэнерго” и “Водоканалом”.

- В порядке исключения, ОСМД, ожидая более благоприятных условий, может вообще не осуществлять никакой хозяйственной деятельности, а использовать свой юридический статус для защиты жилищных прав жителей дома.

Создание ОСМД.

ОСМД строится на сугубо демократических основах. Его членом может быть каждый, кто является владельцем (совладельцем) жилого или нежилого помещения в данном доме. Члены ОСМД имеют право: избирать и быть избранными в его руководящие органы (правление и ревизионную комиссию); беспрепятственно знакомиться с документами объединения; по желанию выходить из ОСМД; созвать внеочередное собрание (если на то есть воля 20% членов) без соответствующего решения правления и в том числе досрочно переизбирать руководство. Эти права и обязанности четко закреплены в Типовом уставе ОСМД, где проводится детальное размежевание полномочий между: собранием, правлением, собранием уполномоченных, а также членами объединения.

Для создания ОСМД необходимо провести учредительное собрание, на которой должны быть присутствуют не меньше половины владельцев квартир. На учредительном собрании необходимо принять устав ОСМД, избрать главу и правление.

Новоизбранное правление готовит пакет документов (соответственно постановлению КМУ N 1521) для государственной регистрации:

а) протокол учредительного собрания;
б) устав с подписями членов ОСМД;
в) регистрационную форму Ф-1, утвержденную Приказом Госкомпредпринимательства N67 от 09.06.04;
г) список членов ОСМД согласно образцу, установленному постановлением КМУ №1521.

На этом этапе правления ОСМД иногда сталкивается со следующими проблемами:

- согласно постановлению N 1521 протокол предоставляется в виде двух оригиналов и 5 копий, а соответственно Закону «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей» протокол предоставляется в двух экземплярах. Этот вопрос выясняется в каждой райгосадминистрации отдельно;
- в некоторых райгосадминистрациях в форме Ф-1 в качестве „учредителей” надо указывать всех членов ОСМД, а в других - только фамилию главы и указывать количество членов объединения;
- протокол и устав должны быть нотариально заверены. Нотариус удостоверяет на Уставе только подпись председателя собрания.

Учредительные документы представитель ОСМД подает лично, орган регистрации не имеет права требовать любых дополнительных документов. Для ОСМД госрегистрация является бесплатной.

После получения свидетельства о госрегистрации руководство ОСМД должно изготовить печать, открыть счет в банке, стать на учет в налоговой инспекции, пенсионном и других социальных фондах. Общее собрание ОСМД может принять решение о принятии своего дома на баланс. Эта процедура проводится согласно постановлению КМУ N 1521, которой утвержденная форма акта и порядок приема - передачи дома. Председатель ОСМД обращается в рацадминистрацию, которая выносит этот вопрос на сессию райсовета, дальше глава РГА выдает соответствующее распоряжение, на основании которого формируется комиссия по приему-передаче дома. Передача дома проводится вместе с планом земельного участка, техническим паспортом, другой технической документацией. Главная проблема в этом вопросе - в акте не отмечаются все недостатки технического состояния дома, несогласованные перепланирования вспомогательных помещений, реальный процент износа конструкций дома. Это чаще всего создаёт проблемы при будущем проведении первого капитального ремонта за средства бывшего собственника в необходимом объеме. Поэтому до подписания акта следует привлекать к осмотру дома независимую профессиональную строительную организацию.

Вспомогательные помещения
Вспомогательные помещения многоквартирного дома – помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). (Статья 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов»)

Соответственно решению Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года, вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устроение мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.п.) решается соответственно законам Украины, которые определяют правовой режим собственности.

Согласно решению Судебной палаты в хозяйственных делах Верховного Суда Украины от 12.07.2005, „нахождение определенных помещений в подвалах, цокольных этажах, не может признаваться безусловным основанием отнесения их к вспомогательным помещениям, которые подлежат приватизации вместе с приватизацией квартир”. Суд ссылается на закон О приватизации государственного жилищного фонда , согласно которому „нежилые помещения жилищного фонда, которые используются предприятиями торговли, общественного питания, жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения на условиях аренды и при приватизации жилищного фонда передаются в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов не теряют свой статус вспомогательных нежилых помещений, независимо от того, где, в какой части жилого дома они находятся”.

Как через ОСМД оказывать влияние на застройку микрорайона?

Статус ОСМД дает жителям дополнительные возможности защищать свои права в вопросах застройки.

1. ОСББ может получить придомовую территорию в частную собственность, которая обезопасит Вас от застройки этой территории и размещения на ней любых объектов.

2. Если участок, который выделяется под застройку, прилегает к придомовой территории ОСМД, соответственно ст. 5 Закона Украины «Об основах градостроительства» и ст. 18 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» ОСМД является юридическим лицом, с которым должны быть согласованно любое строительство на ней.

3. При возникновении споров относительно землеотвода и строительства на территории, близлежащей к придомовой территории ОСМД, объединение как юридическое лицо может подать иск в суд, а также выступать третьей стороной в судебных процессах. Опираясь на международный опыт функционирования ОСМД, такие объединения в будущем могут стать основной формой организации, содержания и эксплуатации жилых домов и придомовых территорий, повышения уровня их благоустройства и улучшения условий проживания.

Как стать владельцем придомовой территории?

Придомовая территория - территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома.

Исходя из ст. 11 Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирных домов”, передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него. Итак, ОСМД становится владельцем земельного участка и придомовой территории лишь после получения государственного акта на право собственности на этот земельный участок.

Поэтому сразу после регистрации ОСМД целесообразно решить вопрос о передаче объединению придомовой территории и определить, как лучше ее использовать в интересах членов ОСМД. Придомовая территория (земельный участок) передается ОСМД в собственность или в пользование, в том числе на условиях аренды, соответствующими органами местного самоуправления.
Алгоритм переведения придомовой территории в собственность ОСМД:

Ознакомиться с данными Государственного земельного кадастра, чтобы узнать, кто является собственниками и пользователями земельных участков в жилом квартале, где расположен Ваш дом, Вы можете, обратившись в Одесский региональный филиал ГП «Центр Государственного земельного кадастра» по адресу: г. Одесса, ул. Космонавтов, 32.

Государственный земельный кадастр - это единая государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельными участками и содержит совокупность ведомостей и документов о местоположении и правовом режиме этих участков, их оценку, классификацию земель, количественную и качественную характеристику, распределение среди владельцев земли и землепользователей.

Заказать техническую документацию относительно установления внешних границ земельного участка, который ОСМД планирует оформить в собственность для обслуживания многоквартирного дома. Конечным этапом являются оформления Акта установления и согласования внешних границ земельного участка (придомовой территории) в натуре (на местности).

При разработке Акта установления границ участка также происходит согласование границ земельного участка с владельцами и пользователями сопредельных земельных участков.

Техническую документацию можно заказать в любой землеустроительной организации, которая имеет лицензию на проведение землеустроительных работ. Заказ технической документации стоит несколько тысяч гривен.

Внимание: пристройки!

Как правило, по принципу молчаливого согласия техническое заключение разрабатывается сразу и для владельцев помещений пристроек к многоквартирному дому.

Нередко возникает такая ситуация:

До того как придомовая территория была передана в собственность ОСМД, ее благоустройством занимались члены объединения. Во время оформления придомовой территории в собственность ОСМД фирмы, которые являются владельцами помещений в пристройках к многоквартирному дому, по обыкновению начинают претендовать на территорию, которая уже благоустроена силами ОСМД.

В случае разработки технического заключения сразу для нескольких владельцев может возникнуть ситуация, когда фирме, которой принадлежит пристройка, могут отвести территорию, где уже размещена детская площадка или автостоянка совладельцев многоквартирного дома; кроме того, в этом случае за техническое заключение платит именно ОСМД, хотя этот документ фактически является общим для нескольких владельцев.

Конечно, техническое заключение разрабатывается не на основании права собственности на придомовую территорию, а по принципу целостности жилого комплекса, т.е. всего здания. Поэтому в этом случае можно посоветовать разве что заключить гражданско-правовое соглашение между ОСМД и владельцами помещений в пристройках, в которой будут распределены сферы влияния и деятельности на определенных участках придомовой территории и обусловлены основы общего финансирования разработки технического заключения. Чтобы заказать любой землеустроительной организации техническую документацию для оформления права пользования ОСМД земельным участком для эксплуатации и обслуживания жилого дома Вы должны предоставить ей следующие документы (перечень может изменяться):

- копию устава ОСМД;
- копию учредительного договора;
- копию свидетельства о регистрации;
- справку о включении в ЄГРПОУ;
- документ, который подтверждает передачу дома ОСМД в установленном порядке (акт приема на баланс).

Заказчиком разработки технической документации согласно действующему законодательству обязан выступить соответствующий орган местного самоуправления, и все расходы, связанные с разработкой проекта, должны быть отнесенные заказчиком на собственный счет.

На практике же средства для изготовления этих документов (инвентаризацию участка, изготовление плана ее отвода) должно найти именно ОСМД. Общая сумма может достигать 10-20 тыс. гривен.

Землеустроительная организация, как правило, самостоятельно готовит необходимые материалы и направляет их для согласования городским службам (в соответствующую районную государственную администрацию; Главное управление архитектуры, Государственное управление экологии и природных ресурсов в г. Одессе, Государственную санэпидемслужбу г. Одессы, специально уполномоченный орган охраны культурного наследства) и составляет проект решения Горсовета о землеотведении придомовой территории.

Рассмотрение горсоветом вопроса о предоставлении придомовой территории в собственность ОСМД и принятие соответствующего решения. Этим решением также утверждается проект передачи придомовой территории в собственность ОСМД. В таких решениях, как правило, есть указание на то, что ОСМД должно в месячный срок обратиться в Главное управление земельных ресурсов Горсовета с ходатайством относительно организации работ относительно вынесения границ земельного участка в натуру (на местность) и оформления государственного акта на право собственности на земельный участок.

В заключение хотелось бы посоветовать руководителям и членам ОСМД внимательно изучить устав объединения, внести коррективы, чтобы исключить малейший намек на противоречие устава Закону Украины Об объединениях сособственников многоквартирных домов , которые могут породить множество дальнейших проблем, связанных как с регистрацией ОСМД так и с её дальнейшей деятельность.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Появятся ли в России доходные дома?

News image

В последнее время власти все чаще говорят о строительстве доходных домов. Этот вид недвижимости активно развивается, как в западных, так и развивающихся стран...

Строители не торопятся продавать квартиры по 214 закону

News image

Новая редакция закона об участии в долевом строительстве вызвала бурную реакцию у профессиональных инвесторов и строителей. Но так ли страшны внесенные поправ...

В ожидании элитных квартир с отделкой

News image

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно считается ориентированным на оригинального покупателя, поэтому все квартиры в этом сегменте традиционно продавали...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проект

News image

Вопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под...

Можно ли без создания ОСМД сдавать подвалы в аренду и зарабатывать ден

News image

Вопрос: В моем доме имеются свободные подвальные помещения, в них размещены заброшенные кладовки жильцов дома. Согласно с решением Конституционно...

Могут ли заинтересованные жильцы дома, с помощью ОСМД, захватить черда

News image

Вопрос: Существует мнение, что ОСМД нужно тем жильцам дома, которые хотят легально захватить чердаки, подвалы и т.п., действительно ли с помощью ...

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...

На каком основании ОСМД может сдавать в аренду помещения с аварийно оп

News image

Вопрос: Нас постоянно запугивают тем, что во вспомогательных помещениях находятся аварийно опасные коммуникации, кто же тогда позволит эти помеще...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо! Ответ: Кое-что мы можем понять, как говорится, «не ...