Новая редакция закона об участии в долевом строительстве вызвала бурную реакцию у профессиональных инвесторов и строителей. Но так ли страшны внесенные поправки, как говорят девелоперы?

Оценивать экономическую выгоду или потенциальный ущерб от законодательного новшества участники рынка недвижимости пока не готовы. Но очевидно, что обновленный закон усложнит для застройщика процесс привлечения денег на строительство от «физиков». С другой стороны, у девелоперов сейчас затруднен доступ к дешевым кредитам, что само по себе сокращает их «популяцию» за счет выбытия слабых и малоопытных. Понятно: авторы поправок хотели сократить число обманутых дольщиков. Но, по мнению экспертов, цель не достигнута. Мало того, модернизированный закон станет удобным механизмом для избирательного разорения инвесторов-строителей, чему будут способствовать большие штрафы.

Не поддаваться панике. Председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов встревожен нововведениями и делает пугающий прогноз: из-за них более чем в два раза сократится предложение новостроек в Москве и Подмосковье. Однако его коллега Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-новостройки», оценивает ситуацию куда более сдержанно: «Обсуждение поправок к 214-ФЗ велось не один год, и все участники рынка, в частности, застройщики, инвесторы, внутренне к ним готовы. Мы ведем переговоры с достаточно большим количеством застройщиков, планирующих выходить с новыми проектами, – почти все они изначально намерены вести реализацию проектов по договорам долевого участия». Компания провела мониторинг около 80 проектов в Москве и более 130 в Подмосковье, находящихся на разных стадиях строительства, и выяснила, что практически все они изначально планировались к реализации в условиях новой редакции закона. Хотя, как уточнила Мария Литинецкая, сейчас в столице всего 10,5% квартир в новостройках продаются по договорам долевого участия в строительстве, а в целом по России этот показатель составляет не более 1%. А наиболее распространенной схемой покупки новостройки на этапе строительства остается предварительный договор с полной предоплатой. Также распространены вексельные схемы.

Отчасти проблема с «обездоленными» дольщиками кроется в них самих. «Кардинально ситуация изменится только тогда, когда каждый покупатель, перед тем как отдать несколько миллионов за квартиру в новостройке, изучит договор, покажет его юристу и адекватно оценит свои риски. Сейчас таких единицы. Большинство подписывает договор не понимая, что в нем написано, или даже не читая его», – комментирует Сергей Кушменюк, генеральный директор агентства недвижимости «Кондр». Однако закон на то и закон, что защищает права не только бизнеса, но и граждан независимо от их правовых познаний. Что касается юридической чистоты распространенной схемы с предварительным договором, то здесь все зависит от четкости формулировок по срокам, условиям возврата предоплаты и уплаты штрафов в случае задержки сдачи. И если застройщик уже использует конкретные формулировки, переход на договор долевого участия не должен стать для него болезненным. К предварительным договорам привыкли и банкиры, кредитующие ипотечных заемщиков. «Мы используем в продажах предварительный договор, который акцептуют и наши финансовые партнеры – Сбербанк, Московский кредитный банк и другие», – подтверждает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер».

Возможности для маневра. На первый взгляд, места для маневров девелоперам оставляют достаточно. По нынешней версии закона строительство жилья будет разрешено даже на землях, взятых в субаренду. Однако теперь усиливается административное давление на тех, кто будет продолжать использовать альтернативные схемы продаж новостроек. Расширяются функции региональных контрольно-надзорных органов, устанавливаются и штрафные санкции за неполное или несвоевременное информирование надзирающих чиновников. За это должностное лицо накажут на 5–15 тыс. рублей, а юридическое – на 50–200 тыс. рублей. В свою очередь, представители «недвижимого» бизнеса забеспокоились, что карательные меры станут применяться избирательно. А наказывать будут жестко – штрафами в размере до 1 млн рублей за каждый «альтернативный» договор, то есть за каждую неправильно проданную квартиру. Ущерб для нерадивого продавца, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, будет существенным: «Фактически речь идет о 10–15% от средней стоимости квартиры эконом-класса. Такие санкции – достаточный стимул для перехода девелоперов к договорам долевого участия». Примечательный момент: исследование рынка столичных новостроек, проведенное компанией «НДВ-недвижимость», выявило, что подавляющее большинство объектов, реализующихся согласно закону 214-ФЗ, относятся к классу «комфорт» или «бизнес». А вот объектов класса «эконом» (панельные жилые комплексы), где ведутся продажи по договорам долевого участия, эксперты не нашли.

Не забыли про пряник. Новые поправки к закону освобождают от НДС заказчика строительства при продаже квартир, и это хороший бонус. Юрисконсульт Российского союза строителей Светлана Кружкова сравнивает: «Раньше застройщики, работающие по федеральному закону № 214-ФЗ, были вынуждены платить и налог на прибыль, и налог на добавленную стоимость. Общая сумма налогов могла составить одну треть от полученных доходов. Разумеется, для строителей это было невыгодно. Внесенные в Налоговый кодекс изменения носят стимулирующий характер и делают строительство более привлекательным бизнесом». Тем не менее, повышение рентабельности не гарантирует пропорционального снижения цен на жилье: частные инвестиции на стройку будут доставаться сложнее. Да и кто станет отказываться от дополнительный прибыли, если ее не ограничивают.

Кстати, тем девелоперам, кто считает себя сильно ущемленными в финансовых возможностях, стоит изучить практику ряда западных стран. Здесь невозможно купить квартиру и полностью за нее расплатиться до сдачи объекта. Покупатель всего лишь вносит депозит, обычно десятую часть от стоимости, либо это может быть первоначальный взнос в случае ипотеки. Остальные деньги застройщик получает в банке в виде кредита на строительство или вкладывает собственные средства. Дополнительные гарантии будущим новоселам предоставляет и обязательное страхование сделок с новостройками. И только такой комплекс мер может максимально защитить покупателя первичного жилья. Принятая редакция закона о долевом строительстве пока еще остается неким «полуфабрикатом» на пути к цивилизованному рынку недвижимости, не дающим полной гарантии сохранности клиентских денег в случае банкротства застройщика. Но попытки навести порядок уже достойны похвалы, хотя и сдержанной.

Согласно ч. 1 ст. 71 Федерального закона от 26 октября 2006 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон № 127-ФЗ) для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Вопрос целесообразности данных действий каждый дольщик должен решить для себя индивидуально.