Домовладение:

Да будет дешевый свет!

News image

Наиболее эффективный путь энергосбережения – модернизация конструктивных элементов здания. Если говорить о тепле – это его защит...

ТСЖ и налогообложение

News image

Как известно, налогом может облагаться только коммерческая деятельность. В этой связи, необходимо определиться с уставной дея...

Главные задачи ТСЖ

News image

обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме; обеспечить с...

Авторизация




Сделка с недвижимостью: просто или сложно?
Рынок недвижимости - Тенденции рынка недвижимости

сделка с недвижимостью: просто или сложно?

На протяжении всей нашей жизни мы совершаем миллион различных сделок: покупаем мебель, технику, автомобили, услуги. Но, пожалуй, одни из самых важных и крупных — это сделки с недвижимостью, хотя бы потому что невозможно преуменьшить значения дома для себя и своей семьи.

При приобретении объекта недвижимости Вы оказываетесь один на один с продавцом или агентом риэлторской компании, основная задача которых в большинстве случаев ? это быстрее провести сделку и получить комиссионные. И это сильно отличается от Вашей задачи – купить квартиру и жить в ней спокойно, не опасаясь никаких подвохов.

Конечно, любая сделка с недвижимостью – это риск. Но риск, поддающийся контролю. Этот риск можно и нужно свести к минимуму. И лучше это делать со специалистами, которые помогут получить полную информацию о предполагаемых рисках, увидят вашу ситуацию в перспективе будущего развития и примут меры по снижению возможных негативных последствий.

От чего же нужно беречься?

Около 1,5% ранее заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. Риски, возникающие при проведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. Это и устойчивость экономической ситуации в стране, и общая грамотность субъектов рынка и многое другое. Но наибольшее внимание покупателя привлекают юридические риски, потому как именно это – то, что чаще всего приводит к оспариванию права собственности на приобретенный объект недвижимости, и одновременно то, что поддаётся контролю во время проведения сделки.

Рассмотрим различные варианты:

Риск мошенничества со стороны продавца

Обычно определить мошенничество можно ещё на раннем этапе. Сигналами для Вас должны стать: нежелание предоставлять документы о предыдущих сделках с недвижимостью; любые ограничения в доступе к информации о приобретаемой квартире и т.п., особенно если это усугубляется ликвидностью варианта и давлением к принятию решения в срочном порядке. Часто мошеннические действия прячутся дальнейшими переходами прав, что плавно подводит нас к рассмотрению второй группы рисков.

Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью

Очень часто в утрате прав на уже бывшую в чьем-то употреблении квартиру виноваты вовсе не мошенники. У каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации или приобретения его в частную собственность другим путем. Она включает в себя все переходы прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т.п. В результате недвижимое имущество обременено сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. Даже если именно по Вашей сделке нет никаких проблем и споров между ее участниками, она может быть расторгнута или признана недействительной вследствие расторжения или признания недействительной предшествующей сделки.

Самые распространенные на сегодняшний день основания для оспаривания сделок:

Риски, связанные с неофициальной оплатой цены

Не секрет, что в подавляющем количестве сделок, в договорах купли-продажи указаны не полные стоимости квартир. На самом же деле передача денежных средств – один из важнейших моментов сделки. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной. Ее Вы и сможете вернуть в случае расторжения договора или признания его недействительным по каким-либо причинам. Расписка, к сожалению, помогает не всегда. К тому же часто, расписки составляются не грамотно.

Риск ограничений в использовании объекта

Приобретая квартиру, Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об ограничениях в ее использовании или распоряжении. Например: квартира является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, сохраняющие свое право пользования квартирой.

Другие риски

Риски совершения сделок с недвижимостью являются предметом неутихающих споров профессиональных участников рынка. Причем даже опытные, специализирующиеся в данной области юристы, не всегда приходят к единому мнению. Масла в огонь добавляют иногда ну очень «странные» решения судей. Именно по этой причине считается, что немалые расходы на привлечение риэлторов к проведению сделки с недвижимостью являются обоснованными. Так как зачастую только большой опыт решения подобных запутанных проблем и становится действенной мерой по снижению рисков покупателей квартир.

Что делать?

Сопровождение сделки включает в себя комплекс мер направленных на минимизацию рисков. Одним из непременных условий при сопровождении сделок с недвижимостью является проверка так называемой юридической «чистоты» квартиры. Это и изучение правоустанавливающих документов собственника объекта, получение подтверждающих документов из регистрационных органов, проверка соответствия объекта сделки представленным документам, проверка дееспособности собственников и их иждивенцев, выяснение особенностей прописки-выписки проживающих в данном объекте.

Еще одним важным пунктом в сопровождении является согласование условий договора с интересами клиента. В этом контексте непонятна позиция риэлтерских агентств, представляющих интересы сразу двух сторон: и продавца и покупателя. Потому как интересы у них, – абсолютно разные (см.выше). В ряде стран мира риэлтеру запрещено законом представлять в сделке обе эти стороны! В нашей стране это не запрещено, не считается нарушением деловой этики и не осуждается бизнес-сообществом.

Следующий шаг - подготовка комплекта документов, организация банковских взаиморасчетов и подписания договора купли-продажи квартиры. Если это берет на себя грамотный риэлтор, то процесс проходит без лишних стрессов. Например, когда в банке при закладке денег выясняется, что стороны не согласны с некоторыми пунктами договора или условиями доступа к банковскому сейфу.

Далее - регистрация сделки. При сопровождении сделки агентством вы получаете (вместо утомительного стояния в очередях, и паники при сообщении из регистрационной службы о том, что одна из справок просрочена…) документы в четко оговоренные сроки и без дополнительных временных затрат.

Сколько же стоят такие услуги? Предложений по сопровождению сделок с недвижимостью на рынке много, их оказывают как именитые агентства, так и маленькие компании. Причем не всегда качество определяет именитость. Разброс цен на услуги по сопровождению сделок – от 50 000 рублей до 1,5-2% от суммы сделки.

Следует признать, что, к сожалению, некоторые факты из истории квартиры не всегда удается проверить. Например, в случае получения квартиры в наследство. В таких случаях риэлторы рекомендуют либо выбрать другую квартиру, либо воспользоваться титульным страхованием. Страхование недвижимости от риска утраты права собственности (титульное страхование) обеспечивает возмещение убытков в размере рыночной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. В случае предъявления претензий страховая компания бесплатно защищает интересы покупателя. И даже если суд все-таки выносит решение не в пользу ее клиента, то она выплачивает возмещение в размере страховой суммы, обычно равной рыночной стоимости объекта. Во многих агентствах предусмотрены льготные условия страхования рисков, недоступные покупателю при непосредственном обращении к страховшику.

В завершении хочется отметить, что эксплуатация страхов клиентов и обоснование риэлторского вознаграждения через некие гарантии юридической чистоты сделки не выдерживают никакой критики. Действия риэлторов, направленные на снижение рисков покупателей при проведении сделок с недвижимостью, являются всего лишь частью нашей работы, причем не самой дорогостоящей. Страхи потерять квартиру в результате судебного иска сильно преувеличены, а вот риски потерять кучу драгоценных времени и нервов и/или приобрести квартиру не выгодно и/или купить НЕ ТУ квартиру – будничная реальность. И настоящий риэлтор в первую очередь должен уметь решать именно эти задачи.

Приобретение недвижимости – вопрос серьезный. И решать его лучше не в одиночку.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Вторичный рынок жилья России: чем меньше город – тем дешевле

News image

Исследование вторичного рынка жилья в российских регионах, проведенное в январе специалистами федерального портала «Мир квартир», подтвердило зависимость стои...

Доступное жильё – новый рыночный продукт

News image

Доступность жилья – тема весьма актуальная, поскольку жилищная проблема в России стоит остро. По результатам опросов общественного мнения, в улучшении жилищны...

Подмосковное Раменское: изобилие предложения в новостройках

News image

Город Раменское приятно удивляет довольно большим количеством новостроек: здесь продается с десяток объектов. А на вторичном рынке города присутствует не толь...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли привлекать соседние дома в свое ОСМД не создавая другие орган

News image

Эту тему я частично рассматривал в вопросах «Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежащие дома на свое обслуживание?» и...

Проще или сложнее в созданном ОСМД легализировать незаконную переплани

News image

Вопрос: Много противников создания объединения совладельцев многоквартирного дома, едины во мнении, что ОСББ нужен тем жильцам дома, которые неза...

Куда отселять старушек, если они не могут платить за повышенные тарифы

News image

Вопрос: Что если бабушки или просто малоимущие жильцы, живущие в центре города, не в состоянии платить больше, после создания ОСМД? Это значит их м...

Действительно ли, что сдача в аренду подвалов ОСМД не облагается налог

News image

Вопрос: Я слышала, что, так как ОСМД неприбыльная организация то вся доходная часть от сдачи вспомогательных помещений в аренду не облагается нал...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Може...

Как не разориться объединению на выплатах зарплат всем службам работаю

News image

Вопрос: Будущий заработный фонд администрации и служб ОСББ очень пугает. Как не разориться ОСББ на выплатах зарплат всем службам? Когда мы начали...