Домовладение:

Доходы ТСЖ

News image

Сколько вариантов уже было предложено в адрес решения проблемы, волнующей абсолютно каждое предприятие в сфере ТСЖ, - эксплуа...

Способы распространения информации

News image

Через каждый из описанных выше каналов информация может быть донесена до целевых аудиторий по-разному. Личный контакт предпол...

Председатель - друг или истец?

News image

Председатель должен уметь решать многие вопросы, возникающие в процессе деятельности ТСЖ. Не все из них оказываются простыми ил...

Авторизация




Сделка с недвижимостью: просто или сложно?
Рынок недвижимости - Тенденции рынка недвижимости

сделка с недвижимостью: просто или сложно?

На протяжении всей нашей жизни мы совершаем миллион различных сделок: покупаем мебель, технику, автомобили, услуги. Но, пожалуй, одни из самых важных и крупных — это сделки с недвижимостью, хотя бы потому что невозможно преуменьшить значения дома для себя и своей семьи.

При приобретении объекта недвижимости Вы оказываетесь один на один с продавцом или агентом риэлторской компании, основная задача которых в большинстве случаев ? это быстрее провести сделку и получить комиссионные. И это сильно отличается от Вашей задачи – купить квартиру и жить в ней спокойно, не опасаясь никаких подвохов.

Конечно, любая сделка с недвижимостью – это риск. Но риск, поддающийся контролю. Этот риск можно и нужно свести к минимуму. И лучше это делать со специалистами, которые помогут получить полную информацию о предполагаемых рисках, увидят вашу ситуацию в перспективе будущего развития и примут меры по снижению возможных негативных последствий.

От чего же нужно беречься?

Около 1,5% ранее заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. Риски, возникающие при проведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. Это и устойчивость экономической ситуации в стране, и общая грамотность субъектов рынка и многое другое. Но наибольшее внимание покупателя привлекают юридические риски, потому как именно это – то, что чаще всего приводит к оспариванию права собственности на приобретенный объект недвижимости, и одновременно то, что поддаётся контролю во время проведения сделки.

Рассмотрим различные варианты:

Риск мошенничества со стороны продавца

Обычно определить мошенничество можно ещё на раннем этапе. Сигналами для Вас должны стать: нежелание предоставлять документы о предыдущих сделках с недвижимостью; любые ограничения в доступе к информации о приобретаемой квартире и т.п., особенно если это усугубляется ликвидностью варианта и давлением к принятию решения в срочном порядке. Часто мошеннические действия прячутся дальнейшими переходами прав, что плавно подводит нас к рассмотрению второй группы рисков.

Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью

Очень часто в утрате прав на уже бывшую в чьем-то употреблении квартиру виноваты вовсе не мошенники. У каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации или приобретения его в частную собственность другим путем. Она включает в себя все переходы прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т.п. В результате недвижимое имущество обременено сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. Даже если именно по Вашей сделке нет никаких проблем и споров между ее участниками, она может быть расторгнута или признана недействительной вследствие расторжения или признания недействительной предшествующей сделки.

Самые распространенные на сегодняшний день основания для оспаривания сделок:

Риски, связанные с неофициальной оплатой цены

Не секрет, что в подавляющем количестве сделок, в договорах купли-продажи указаны не полные стоимости квартир. На самом же деле передача денежных средств – один из важнейших моментов сделки. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной. Ее Вы и сможете вернуть в случае расторжения договора или признания его недействительным по каким-либо причинам. Расписка, к сожалению, помогает не всегда. К тому же часто, расписки составляются не грамотно.

Риск ограничений в использовании объекта

Приобретая квартиру, Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об ограничениях в ее использовании или распоряжении. Например: квартира является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, сохраняющие свое право пользования квартирой.

Другие риски

Риски совершения сделок с недвижимостью являются предметом неутихающих споров профессиональных участников рынка. Причем даже опытные, специализирующиеся в данной области юристы, не всегда приходят к единому мнению. Масла в огонь добавляют иногда ну очень «странные» решения судей. Именно по этой причине считается, что немалые расходы на привлечение риэлторов к проведению сделки с недвижимостью являются обоснованными. Так как зачастую только большой опыт решения подобных запутанных проблем и становится действенной мерой по снижению рисков покупателей квартир.

Что делать?

Сопровождение сделки включает в себя комплекс мер направленных на минимизацию рисков. Одним из непременных условий при сопровождении сделок с недвижимостью является проверка так называемой юридической «чистоты» квартиры. Это и изучение правоустанавливающих документов собственника объекта, получение подтверждающих документов из регистрационных органов, проверка соответствия объекта сделки представленным документам, проверка дееспособности собственников и их иждивенцев, выяснение особенностей прописки-выписки проживающих в данном объекте.

Еще одним важным пунктом в сопровождении является согласование условий договора с интересами клиента. В этом контексте непонятна позиция риэлтерских агентств, представляющих интересы сразу двух сторон: и продавца и покупателя. Потому как интересы у них, – абсолютно разные (см.выше). В ряде стран мира риэлтеру запрещено законом представлять в сделке обе эти стороны! В нашей стране это не запрещено, не считается нарушением деловой этики и не осуждается бизнес-сообществом.

Следующий шаг - подготовка комплекта документов, организация банковских взаиморасчетов и подписания договора купли-продажи квартиры. Если это берет на себя грамотный риэлтор, то процесс проходит без лишних стрессов. Например, когда в банке при закладке денег выясняется, что стороны не согласны с некоторыми пунктами договора или условиями доступа к банковскому сейфу.

Далее - регистрация сделки. При сопровождении сделки агентством вы получаете (вместо утомительного стояния в очередях, и паники при сообщении из регистрационной службы о том, что одна из справок просрочена…) документы в четко оговоренные сроки и без дополнительных временных затрат.

Сколько же стоят такие услуги? Предложений по сопровождению сделок с недвижимостью на рынке много, их оказывают как именитые агентства, так и маленькие компании. Причем не всегда качество определяет именитость. Разброс цен на услуги по сопровождению сделок – от 50 000 рублей до 1,5-2% от суммы сделки.

Следует признать, что, к сожалению, некоторые факты из истории квартиры не всегда удается проверить. Например, в случае получения квартиры в наследство. В таких случаях риэлторы рекомендуют либо выбрать другую квартиру, либо воспользоваться титульным страхованием. Страхование недвижимости от риска утраты права собственности (титульное страхование) обеспечивает возмещение убытков в размере рыночной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. В случае предъявления претензий страховая компания бесплатно защищает интересы покупателя. И даже если суд все-таки выносит решение не в пользу ее клиента, то она выплачивает возмещение в размере страховой суммы, обычно равной рыночной стоимости объекта. Во многих агентствах предусмотрены льготные условия страхования рисков, недоступные покупателю при непосредственном обращении к страховшику.

В завершении хочется отметить, что эксплуатация страхов клиентов и обоснование риэлторского вознаграждения через некие гарантии юридической чистоты сделки не выдерживают никакой критики. Действия риэлторов, направленные на снижение рисков покупателей при проведении сделок с недвижимостью, являются всего лишь частью нашей работы, причем не самой дорогостоящей. Страхи потерять квартиру в результате судебного иска сильно преувеличены, а вот риски потерять кучу драгоценных времени и нервов и/или приобрести квартиру не выгодно и/или купить НЕ ТУ квартиру – будничная реальность. И настоящий риэлтор в первую очередь должен уметь решать именно эти задачи.

Приобретение недвижимости – вопрос серьезный. И решать его лучше не в одиночку.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Когда инвестиционные покупки бывают выгодны

News image

В зависимости от состояния экономики рынок новостроек клонится в одну из двух крайностей. Когда наступает кризисный период, актуальными становятся дома максим...

Оформить права собственности на квартиру лучше через суд

News image

Из года в год число новостроек, которые оформляются в собственность через суд, растет. Это объясняется тем, что застройщикам выгодно привлекать деньги дольщик...

Новый мировой рекорд продаж новостроек - 3 квартиры в минуту

News image

Международное агентство недвижимости Gordon Rock по итогам 2010 года сформировало рейтинг мировых рекордов по темпам продаж новостроек. Несмотря на то, что ми...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Правда ли, что если созданное ОСББ разорится, то владельцы жилья могут

News image

Вопрос: Конечно, ОСББ, наверное, хорошо, если им управляет толковый руководитель, а если это бездарь и самодур который может разорить весь дом!? Пр...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...

Как влияет психологический климат в ОСМД на персонал объединения и пла

News image

Здравствуйте Олег! Спасибо Вам большое за Ваши советы. У меня есть к Вам такой вопрос. Мы хотим избрать нового председателя, конечно, никто идт...

Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проект

News image

Вопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...

Проще или сложнее в созданном ОСМД легализировать незаконную переплани

News image

Вопрос: Много противников создания объединения совладельцев многоквартирного дома, едины во мнении, что ОСББ нужен тем жильцам дома, которые неза...