Выгодно ли быть собственником жильяНе так давно власти обещали гражданам, объединившимся в Товарищества собственников жилья, бесплатно провести капитальный ремонт ... |
ТСЖ и управляющие компанииВот и канули в лету Жилищно-Коммунальные Хозяйства - ЖКХ. Только ленивый не прошелся по ним с критикой и руганью. Мы тепе... |
ТСЖ за и противШирокая кампания по выбору формы управления своим жильем идет в стране уже давно. Однако неопределившихся граждан по-прежнему ос... |
Сделка с недвижимостью: просто или сложно? |
Рынок недвижимости - Тенденции рынка недвижимости |
На протяжении всей нашей жизни мы совершаем миллион различных сделок: покупаем мебель, технику, автомобили, услуги. Но, пожалуй, одни из самых важных и крупных — это сделки с недвижимостью, хотя бы потому что невозможно преуменьшить значения дома для себя и своей семьи. При приобретении объекта недвижимости Вы оказываетесь один на один с продавцом или агентом риэлторской компании, основная задача которых в большинстве случаев ? это быстрее провести сделку и получить комиссионные. И это сильно отличается от Вашей задачи – купить квартиру и жить в ней спокойно, не опасаясь никаких подвохов. Конечно, любая сделка с недвижимостью – это риск. Но риск, поддающийся контролю. Этот риск можно и нужно свести к минимуму. И лучше это делать со специалистами, которые помогут получить полную информацию о предполагаемых рисках, увидят вашу ситуацию в перспективе будущего развития и примут меры по снижению возможных негативных последствий. От чего же нужно беречься? Около 1,5% ранее заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. Риски, возникающие при проведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. Это и устойчивость экономической ситуации в стране, и общая грамотность субъектов рынка и многое другое. Но наибольшее внимание покупателя привлекают юридические риски, потому как именно это – то, что чаще всего приводит к оспариванию права собственности на приобретенный объект недвижимости, и одновременно то, что поддаётся контролю во время проведения сделки. Рассмотрим различные варианты: Риск мошенничества со стороны продавца Обычно определить мошенничество можно ещё на раннем этапе. Сигналами для Вас должны стать: нежелание предоставлять документы о предыдущих сделках с недвижимостью; любые ограничения в доступе к информации о приобретаемой квартире и т.п., особенно если это усугубляется ликвидностью варианта и давлением к принятию решения в срочном порядке. Часто мошеннические действия прячутся дальнейшими переходами прав, что плавно подводит нас к рассмотрению второй группы рисков. Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью Очень часто в утрате прав на уже бывшую в чьем-то употреблении квартиру виноваты вовсе не мошенники. У каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации или приобретения его в частную собственность другим путем. Она включает в себя все переходы прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т.п. В результате недвижимое имущество обременено сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. Даже если именно по Вашей сделке нет никаких проблем и споров между ее участниками, она может быть расторгнута или признана недействительной вследствие расторжения или признания недействительной предшествующей сделки. Самые распространенные на сегодняшний день основания для оспаривания сделок: Риски, связанные с неофициальной оплатой цены Не секрет, что в подавляющем количестве сделок, в договорах купли-продажи указаны не полные стоимости квартир. На самом же деле передача денежных средств – один из важнейших моментов сделки. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной. Ее Вы и сможете вернуть в случае расторжения договора или признания его недействительным по каким-либо причинам. Расписка, к сожалению, помогает не всегда. К тому же часто, расписки составляются не грамотно. Риск ограничений в использовании объекта Приобретая квартиру, Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об ограничениях в ее использовании или распоряжении. Например: квартира является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, сохраняющие свое право пользования квартирой. Другие риски Риски совершения сделок с недвижимостью являются предметом неутихающих споров профессиональных участников рынка. Причем даже опытные, специализирующиеся в данной области юристы, не всегда приходят к единому мнению. Масла в огонь добавляют иногда ну очень «странные» решения судей. Именно по этой причине считается, что немалые расходы на привлечение риэлторов к проведению сделки с недвижимостью являются обоснованными. Так как зачастую только большой опыт решения подобных запутанных проблем и становится действенной мерой по снижению рисков покупателей квартир. Что делать? Сопровождение сделки включает в себя комплекс мер направленных на минимизацию рисков. Одним из непременных условий при сопровождении сделок с недвижимостью является проверка так называемой юридической «чистоты» квартиры. Это и изучение правоустанавливающих документов собственника объекта, получение подтверждающих документов из регистрационных органов, проверка соответствия объекта сделки представленным документам, проверка дееспособности собственников и их иждивенцев, выяснение особенностей прописки-выписки проживающих в данном объекте. Еще одним важным пунктом в сопровождении является согласование условий договора с интересами клиента. В этом контексте непонятна позиция риэлтерских агентств, представляющих интересы сразу двух сторон: и продавца и покупателя. Потому как интересы у них, – абсолютно разные (см.выше). В ряде стран мира риэлтеру запрещено законом представлять в сделке обе эти стороны! В нашей стране это не запрещено, не считается нарушением деловой этики и не осуждается бизнес-сообществом. Следующий шаг - подготовка комплекта документов, организация банковских взаиморасчетов и подписания договора купли-продажи квартиры. Если это берет на себя грамотный риэлтор, то процесс проходит без лишних стрессов. Например, когда в банке при закладке денег выясняется, что стороны не согласны с некоторыми пунктами договора или условиями доступа к банковскому сейфу. Далее - регистрация сделки. При сопровождении сделки агентством вы получаете (вместо утомительного стояния в очередях, и паники при сообщении из регистрационной службы о том, что одна из справок просрочена…) документы в четко оговоренные сроки и без дополнительных временных затрат. Сколько же стоят такие услуги? Предложений по сопровождению сделок с недвижимостью на рынке много, их оказывают как именитые агентства, так и маленькие компании. Причем не всегда качество определяет именитость. Разброс цен на услуги по сопровождению сделок – от 50 000 рублей до 1,5-2% от суммы сделки. Следует признать, что, к сожалению, некоторые факты из истории квартиры не всегда удается проверить. Например, в случае получения квартиры в наследство. В таких случаях риэлторы рекомендуют либо выбрать другую квартиру, либо воспользоваться титульным страхованием. Страхование недвижимости от риска утраты права собственности (титульное страхование) обеспечивает возмещение убытков в размере рыночной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. В случае предъявления претензий страховая компания бесплатно защищает интересы покупателя. И даже если суд все-таки выносит решение не в пользу ее клиента, то она выплачивает возмещение в размере страховой суммы, обычно равной рыночной стоимости объекта. Во многих агентствах предусмотрены льготные условия страхования рисков, недоступные покупателю при непосредственном обращении к страховшику. В завершении хочется отметить, что эксплуатация страхов клиентов и обоснование риэлторского вознаграждения через некие гарантии юридической чистоты сделки не выдерживают никакой критики. Действия риэлторов, направленные на снижение рисков покупателей при проведении сделок с недвижимостью, являются всего лишь частью нашей работы, причем не самой дорогостоящей. Страхи потерять квартиру в результате судебного иска сильно преувеличены, а вот риски потерять кучу драгоценных времени и нервов и/или приобрести квартиру не выгодно и/или купить НЕ ТУ квартиру – будничная реальность. И настоящий риэлтор в первую очередь должен уметь решать именно эти задачи. Приобретение недвижимости – вопрос серьезный. И решать его лучше не в одиночку. |
Читайте: |
---|
Кто поможет вам качественно, результативно и надежно решитьВы хотите купить, продать или обменять свою квартиру на другую. И сразу же возникает вопрос: а как вы будете действовать - самостоятельно, обратитесь в какое... |
В цене новостроек доля взяток составляет 60%В одной из заграничных поездок я познакомился со швейцарцем Бенджамином. Сначала, как водится, говорили о женщинах. Потом постепенно разговор перешел к полити... |
Когда инвестиционные покупки бывают выгодныВ зависимости от состояния экономики рынок новостроек клонится в одну из двух крайностей. Когда наступает кризисный период, актуальными становятся дома максим... |
More in: Вопросы продажи и аренды жилья |
Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проектВопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под... |
Можно ли создать ОСМД и каким-то образом избежать перезаключения договВопрос: Я бы уже давно организовал ОСББ в своем доме, но лично меня пугает унижения при перезаключении договоров с компаниями-монополистами, которы... |
Объединение может взимать ежемесячные взносы с жильцовВопрос: На мой взгляд, люди не поймут появления одновременно двух расчетных книжек от ЖЭКа и от ОСББ, но все равно позвольте задать вопрос. Имеет... |
Можно ли без создания ОСМД использовать подвалы для личных нужд жильцоВопрос: У нас много заброшенных подвальных помещений, часть из которых жэковский сантехник превратил в притон. Могут ли жильцы дома без создания ... |
Скажите, а что подвальные помещения тоже могут быть встроенными или этВопрос: Мы создавали ОСМД и радовались, что у нас еще не проданы подвальные помещения и поэтому очень рассчитывали на сдачу их в аренду! Но в момен... |
В нашем ОСМД собраний не было 10 лет, инициативной группы НЕТ! членовСобрание Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 ... |