Если упростить ситуацию, развитие рынка ипотечного кредитования в России осуществляется за счет как государственных вливаний через ВЭБ и АИЖК, так и за счет средств самих коммерческих банков. Коммерческие банки могут выдавать ипотечные кредиты за счет денег, полученных от физических и юридических лиц (депозиты, межбанковское кредитование и т.д.), так и по различным схемам рефинансирования от ВЭБ, т.е. «от государства». Основным преимуществом денег «от государства» для банков является их дешевизна – 6% годовых. Естественно, банки постарались эти деньги зарезервировать за собой по максимуму, поскольку за счет этих средств смогут выгодно рефинансировать старые кредиты и выдавать новые по низким ставкам 10%-12% годовых в рублях и при этом неплохо зарабатывать на разнице процентов и за счет вытеснения конкурентов, не имеющих доступа к дешевым деньгам. То что деньги «закончились», это значит, что другим банкам дешевых денег не достанется.

С обычными деньгами банкам работать гораздо сложней, например, средняя ставка по срочным депозитам населения по данным Центрального Банка сейчас составляет 8% и эти деньги краткосрочные. Что бы заработать банкам нужно выдавать кредиты под 12%-14% годовых в рублях, что сейчас и происходит. Средняя ставка по рублевым жилищным (ипотечным) кредитам, по данным Центрального Банка составляет 13,5%.

По итогам года рынок ипотечного (жилищного) кредитования имеет все шансы вырасти в 2 раза по сравнению с 2009 годом. Только за прошедший период 2010 года банки выдали почти столько же ипотечных (жилищных) кредитов, сколько за весь 2009 год. А ведь традиционно основной поток выдачи жилищных кредитов приходится на конец года. По прогнозу Аналитического Центра ГдеЭтотДом.Ру данному осенью 2009 года, за 2010 год будет выдано 240 тыс. жилищных кредитов. Однако ситуация оказалась еще более динамичной чем мы предполагали - число выданных кредитов может превысить планку в 300 тыс., то есть достигнуть уровня 2007 года. Впрочем, вряд ли рынок ипотечного кредитования сможет в 2011 восстановиться до докризисного уровня (в 2008 году было выдано более 500 тыс. жилищных кредитов) – этому препятствуют и процентные ставки, которые существенно превышающие инфляцию, и низкие ставки аренды жилья, что делает ипотеку гораздо менее привлекательной, чем до кризиса.

Вторичный рынок жилья

Учитывая стабильную экономическую ситуацию, неожиданностей ждать не приходится. Традиционно будет отмечен рост деловой активности, характерный для осени. Месяц от месяца число регистрируемых сделок купли-продажи будет расти достигнув максимума в декабре. К осени высока вероятность того, что закончится волна снижения и стабилизации цен, продолжающаяся в Москве уже 2 года. С сентября 2008 по сентябрь 2009 года цены в столице снижались. С сентября 2009 по август 2010 года цены слабо росли, но учитывая влияние инфляции, фактически реальные цены оставались стабильными, т.е. это был период стабилизации цен. Обычно после снижения и стабилизации следует период роста цен. Однако, экономическая ситуация в стране не столь позитивна как до кризиса, а многие частные инвесторы потеряли интерес к рынку жилья, поэтому ожидать какой-либо сногсшибательной динамики не приходится. Цены осенью в Москве на вторичном рынке вполне могут расти на 1,5%-2% в месяц, но вероятность более интенсивного роста низка. При этом продолжиться основная структурная тенденция 2010 года - смещение спроса от самых дешевых объектов к более дорогим, т.е. средняя сумма сделки продолжит расти, причем более быстрыми темпами, чем цены.

Сейчас средняя цена предложения квадратного метра в Москве на вторичном рынке по данным Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ составляет 144000 рублей за кв. м. По сравнению с началом года она выше на 4%, что соответствует уровню инфляции (5% с начала года). Согласно прогнозу нашего Аналитического центра, данному осенью 2009 года, рост цен на жилье в Москве по итогам 2010 года составит около 12%. Этого прогноза мы придерживаемся и сегодня. К концу года средняя стоимость квадратного метра в Москве может составить около 155 тыс. рублей за кв. м за квадратный метр.

Первичный рынок

Ситуация на рынке новостроек Москвы очень напряженная, и если бы не происходящее фактическое слияние Москвы и ближнего Подмосковья, была бы катастрофической. Спрос на жилье в Московском регионе на две трети удовлетворяется именно за счет ближнего Подмосковья. В такой ситуации нет ничего удивительного, что и квартиры очередникам начали предлагать в Подмосковье. Это позволяет очень существенно экономить средства бюджета. Очередникам предоставлен выбор – или переселиться сейчас туда, где жилье есть или ждать, когда оно появится в Москве. К тому же в территорию Москвы входит и Некрасовка (фактически Люберцы) и территории возле подмосковной Щербинки, куда тоже переселяют очередников. Многих очередников устраивает и просторное жилье в Чехове, так как они устали жить в коммуналках. Позиция властей по географии расселения очередников порождает проблемы, так как естественно желание людей - получить квартиры и быстрее и в настоящей Москве. Ситуация типична - есть желание чиновников решить проблему с жильем как можно дешевле и желание очередников получить как можно более дорогое жилье, что ведет к конфликтам. Компромисс здесь достигается на переговорах или в крайнем случае в суде, который дает оценку законности действий властей и соответствию предлагаемого жилья нормам закона.

Что касается коммерческого рынка новостроек столицы, то вряд ли число новых строящихся объектов по итогам года превысит 1 млн. кв. м, что для такого огромного города очень мало. Новые объекты появляются во всех сегментах – и эконом-класс, и бизнес-класс и элитный. По-другому в таком большом городе и быть не может. Частично рынок будет развиваться и за счет объектов дострой которых возобновляется после кризиса. Например, объекты «Дон-Строя» площадь которых составляет более 100 тыс. кв. м должны вернуться на рынок осенью 2010, после того как закончиться чехарда, связанная со сменой владельца и возобновится полноценное финансирование.

Аренда квартир

К осени 2010 года рынок аренды жилья столкнется с традиционной волной летнее-зимней трудовой миграции, а также наплывом иногородних студентов, поступивших в московские ВУЗы. Если в прошлом году нетрадиционно большой наплыв иногородних студентов был в новинку, то в этом большая студенческая волна уже будет традиционной и ожидается арендодателями. Также измениться осенью и объем предложения, так как в квартиры, сдававшиеся на летний период, вернуться из-за города и с отдыха их постоянные жители. Рост спроса и снижение объема предложения вызовут традиционное повышение ставок аренды для новых контрактов – он вполне может достигнуть 10-12%. Однако те арендаторы, что договорились с хозяевами ранее и надолго, вряд ли столкнуться с попытками повышения цен, так как рост ставок в базах данных будет носит традиционный сезонный характер, а не общеэкономический, как это было в период начала кризиса и когда ставки аренды менялись (в меньшую сторону) и по действующим контрактам. Небольшое изменение ставок предложения по районам будет связано также с климатическими факторами, на которые теперь арендаторы будут обращать большее внимание – квартиры на юго-востоке будет цениться сравнительно ниже, чем ранее, а на северо-западе – сравнительно больше.

Окажут небольшое влияние на рынок аренды в отдельных районах и новые проекты по развитию инновационных технологий и научных центров, в частности Сколково. Впрочем, те сотни иностранных и отечественных специалистов, что приедут на работу в Москву и будут преимущественно селиться в центральной и западной части города, вряд ли сильно повлияют на рынок в целом, который составляет по нашим подсчетам около 700 тыс. квартир.