Домовладение:

Объединенное товарищество собственников жилья

News image

Поговорим о новой форме управления жильем - формировании единого товарищества собственников жилья на нескольких домах. Как ви...

Отношения между владельцами нежилого помещения и ТСЖ

News image

Не редко возникают вопросы во взаимоотношениях между хозяевами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. Разног...

ТСЖ: подводные камни

News image

Курс Правительства РФ на создание ТСЖ и навязчивая реклама преимуществ такого способа управления общедомовым имуществом многоква...

Авторизация




Когда инвестиционные покупки бывают выгодны
Рынок недвижимости - Вопросы продажи и аренды жилья

когда инвестиционные покупки бывают выгодны

В зависимости от состояния экономики рынок новостроек клонится в одну из двух крайностей. Когда наступает кризисный период, актуальными становятся дома максимально высокой степени готовности, причем предпочтение отдается обычно типовым корпусам, поскольку они обычно не становятся долгостроями. В противоположной фазе, на пике развития, в продажу удачно выходят объекты, которые можно видеть только на красивой картинке. Однако есть промежуточные варианты, характеризующие именно ситуацию дня сегодняшнего, одновременно совмещающие надежность и инвестиционный потенциал.

На все готовое

Сейчас уже вспоминается как некий минувший страшный сон картина повальной остановки строек в первые зимние месяцы 2009 года. Работы не велись более чем на половине всех строительных площадок столичного региона. В этих условиях покупательским доверием стало пользоваться только максимально готовое жилье первичного рынка. Да и то, эксперты не уставали повторять, что при существующих проблемах с финансированием объектов, всегда есть риск, что даже готовый на 90% дом застройщика с самой безупречной репутацией может в один прекрасный день превратиться в долгострой.

В этой ситуации на рынке появилась новая по докризисным меркам категория новостроек – готовые дома, в которых квартиры продавались с отделкой. Покупатель сразу после оплаты нового жилища мог получить ключи и, не заботясь о ремонте, сразу завозить мебель и справлять новоселье. Что любопытно, готовое жилье появлялось преимущественно в сегменте эконом-класса. К самым популярным объектам относились, например, типовые корпуса с отделкой в микрорайоне «Ярославский» в Мытищах и один из корпусов микрорайона «Волжский», где варианты с финальным ремонтом (его обычно называют муниципальным) конкурировали по цене с квартирам и в таких же соседних корпусах, где требовалось вложить средства в превращение квартиры в готовое жилье.

Такая тенденция очень четко демонстрировала именно кризисный тренд на рынке новостроек. По расчетам специалистов, доля новых квартир с отделкой доросла на какое-то время до 7% всего предложения новостроек. Более того, в качестве маркетингового хода при продаже только еще строящихся домов стало применяться обещание выполнять финальную отделку и передавать квартиры покупателям уже в состоянии готового жилища – только не сразу же, а по завершении строительства, в будущем.

Оттепель и фантазии о будущем

Одним из первых проявлений выздоровления рынка новостроек стало повышение покупательского интереса к домам не только почти готовым, но и находящимся в срединной фазе строительства. Это произошло как-то спонтанно, осенью 2009 года, когда многие стали понимать, что скверные времена постепенно проходят, а сам рынок недвижимости медленно и верно пошел на поправку.

Именно тогда появилась другая крайность рынка. Это своего рода полная противоположность построенным домам с отремонтированными квартирами, а именно так называемые инвестиционные объекты. Такими на рынке новостроек называют обычно дома, продающиеся с существенным дисконтом, но только начавших строиться. Фактически на площадке могут вестись земляные работы. Так, в восточной части срединного Подмосковья как раз с оживлением рынка появился крупный инвестиционный объект. «Светлый город» по настоящее время находится в стадии выполнения земляных работ. Смысл же в том, что инвесторам предложили рискнуть – средняя цена метра там была существенно ниже, чем у любых других новостроек данной географической зоны.

Риски того, что стройка будет продолжаться долго всегда существуют, и очень большие. Но, как гласит поговорка, кто не рискует... сами понимаете. Тем не менее, есть существенный минус подобных инвестиционных вариантов. Доходность от покупки новостройки с возможной долгой историей появления на свет может в годовом исчислении сойти на нет. О совсем худшем сценарии и превращении инвесторов в обманутых дольщиков и говорить даже не хочется.

Оптимальная середина

Однако, как ни странно, встречается третья категория объектов. С одной стороны, они являются инвестиционными: вкладывая в них на первой стадии стройки, можно получить хорошую доходность, сопоставимую с прибылью самого инвестора того или иного проекта новостроек. С другой, такие объекты отличаются высокой степенью надежности. Это обычно новые очереди уже известных проектов, которые девелоперам удалось удержать в кризис от краха и даже, наоборот, успеть довести более ранние очереди до финальной стадии работ и сдачи домов госкомиссии.

Самым свежим и достаточно интересным в инвестиционном плане из таких объектов является новая очередь поселка «Салтыковка-Престиж», проекта компании «Кондр».

Это уже третья очередь проекта, которая включает восемь четырехэтажных домов каждый на 30 квартир. Строительство этой части поселка только начато, однако достаточно убедительным аргументом в успешном будущем новых домов являются практически готовые дома первой очереди, которые в буквальном смысле можно потрогать руками: сдача первых 14 домов намечена на конец этого года, рабочие сейчас ведут уже финальную отделку площадей общего пользования.

Дома третьей очереди в целом будут почти такие же, как уже построенное в поселке «Салтыковка-Престиж» жилье, различие разве что в использовании панорамного остекления, что расширяет возможности обустройства квартир, появлении вариантов крупных двухуровневых площадей и еще тем, что в рамках новой очереди в поселке появится еще один детский сад.

Однако реальный смысл для инвестора состоит в том, что на приобретении квартиры на ранней стадии строительства можно получить выгоду. Если в готовых домах квартиры сейчас продаются по цене от 75 тыс. рублей за метр, то в новых – от 63 тысяч. Через 8-9 месяцев, которые необходимы для выполнения основной части строительных работ, цена метра просто по мере роста готовности недвижимости вырастут как минимум на 20%. Еще около 10% роста вложенных средств добавит инфляция, наконец после оформления квартир в собственность, они прибавят в цене еще не менее 10%, что является обычным для рынка нового жилья. Итого получается около 40%, что в принципе сопоставимо с доходностью собственно девелоперских проектов.

Кроме того, существенным моментом и особенностью поселка «Салтыковка-Престиж» является его избыточная ликвидность. Жилье здесь будет всегда востребованным, не только в силу природного окружения и удобного сообщения с городом (до ближайшего метро около четверти часа), но по причине наличия развитой социальной инфраструктуры как самого населенного пункта Салтыковка, так и собственных сервисов поселка. В них входят не только минимаркет и аптеку, фитнес-центр и кафе, но, как было уже упомянуто, два детских сада. В шаговой же доступности имеются и магазины, и общеобразовательная школа, и спортивный комплекс (в 300 метрах от дома) с теннисными кортами и бассейном, и продуктовый рынок, и даже конно-спортивная база, в общем все, что только может понадобиться современному городскому жителю, желающему жить в невысоко и в экологически благоприятном природном месте.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Крупнейший микрорайон в Москве строится ударными темпами

News image

Строители микрорайона «Царицыно», крупнейшей стройки Москвы, ударными темпами работы – круглосуточно, без выходных – обеспечивают выполнение ранее взятых о...

Квартира с ремонтом как преимущество

News image

По правилам советского времени квартиры в новых домах (как для очередников, так и в жилищных кооперативах) должны были сдавать готовыми к проживанию. Но в пос...

Кто поможет вам качественно, результативно и надежно решить

News image

Вы хотите купить, продать или обменять свою квартиру на другую. И сразу же возникает вопрос: а как вы будете действовать - самостоятельно, обратитесь в какое...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Действительно ли частные ЖЭКи вытеснят ОСМД?

News image

Вопрос: Существует такое мнение, что будущее за частными ЖЭКами и, что ОСМД вымрут как мамонты, так ли это? Ответ: Возможно, имеются честны...

Можно ли вернуться из ОСМД обратно в ЖЭК?

News image

Вопрос: У жильцов нашего дома присутствует страх неудачи создание ОСМД. Если ОСМД не оправдает возложенных надежд, то можно ли вернуться в ЖЭК ил...

Можно ли создать ОСМД и каким-то образом избежать перезаключения догов

News image

Вопрос: Я бы уже давно организовал ОСББ в своем доме, но лично меня пугает унижения при перезаключении договоров с компаниями-монополистами, кото...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Мо...

Совместительство в ОСББ

News image

Вопрос: Скажите, а как быть председателю в случае с четырьмя ОСМД? Ведь полную ставку он может получать только в одном из ОСМД. Сможет ли он на...

Может ли ОСББ размещать чужую рекламу на своем доме?

News image

Вопрос: Наш дом находится в очень хорошем месте, для размещения на его боковой стене рекламы. Если мы создадим ОСМД, сможем ли мы размещать чужую...