Домовладение:

Ликвидация ТСЖ

News image

В практике управления многоквартирными домами иногда появляется необходимость в смене управляющего органа. То есть, в вых...

Главные задачи ТСЖ

News image

обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме; обеспечить с...

ТСЖ — демократия в отдельном доме

News image

К сожалению, в нашей жизни очень многое зависит от организации быта. Работоспособность человека, его благополучие и даже здор...

Авторизация




Что делать, жильцы дома отказываются платить дополнительные деньги за воду, а ОСМД несет постоянные убытки?
Рынок недвижимости - ОСМД в вопросах и ответах

что делать, жильцы дома отказываются платить дополнительные деньги за воду, а осмд несет постоянные убытки?

Добрый день! У меня возникла сложная ситуация, хотелось бы посоветоваться. «Водоканал» выставляет счета на ОСМД по показанию общего водомера на нашем доме. Отдельных лицевых счетов нет. Жильцы платят на счет ОСМД за воду, но последнее время получается большое расхождение с суммой поквартирных водомеров и общего на доме. Стал вопрос: где брать разницу, бывает до 100 м3 разница. Утечек и потерь по дому нет. Жильцы доплачивать категорически отказываются, аргументируя тем, что у них водомер в квартире, по сути, они правы. А, что нам делать, не знаем. Водоканал отказывается переходить на отдельные лицевые счета. Подскажите, как бы вы поступили в такой ситуации.

Ответ:

Прежде, чем разобрать Ваш вопрос, позвольте поведать историю из собственной практики руководителя ОСМД, в качестве «лирического отступления».

У меня возникла подобная нерешенная ситуация, правда не в столь критическом виде.

Хоть я и задавался этим вопросом и не мог вычислить решения, но тем вечером я об этом не думал. Я заработался на фасаде дома, устанавливал между столбиками тросы с отражающей лентой, увлекся работой и заработался допоздна, где-то до полуночи. Сижу возле одного из столбиков поодаль от будущего места событий, такой себе неприметный я, делаю свою работу. И вот вижу группу бомжей, одетых как обычные граждане, некоторые из них даже интеллигентно, но в их образах и повадка всегда присутствует что-то незримое, что говорит об их социальном положении.

Это не удивительно ведь благодаря тому, что горожане стали менять свои гардеробы чаще и от этого вещей вполне сносных в мусорных баках оказывается все больше. Я думаю элегантно приодеться, особенно в элитных районах городов, возможно даже бомжу, особенно если в прошлой жизни у бомжа была пристойная работа и изысканный вкус.

Но я не о том.

Они подошли к моему дому к поливочному люку (для полива дорожек, цветов и газонов), что находится на фасадной стене дома. И вот я вижу, как они открыли своим ключом мною установленный недавно, в ходе рейда по тому самому наболевшему вопросу, китайский замок (после этого, конечно я отказался от всех китайских навесных замков в ответственных местах) на лючке. И вот они раздеваются до позволительного приличием вида, включают «на полную катушку» поливочный кран и начинают такое себе бодрое «омывание» тел.

Моя челюсть так и упала на тротуар, такого я еще не видел и даже не предполагал, что мне придется быть свидетелем «ночного купания занесенных в красную книгу единорогов». Но это еще не все, после купели, «приличные граждане» отряхнулись как дворовые псы, без обтираний, поверх еще мокрых тельцев надели свою одежду от устаревших трендов Готье или еще кого, и начали наполнять свои бутыли водой!

Об этом я не упомянул, но у каждого из них было по два больших пластиковых бутыля. Впоследствии я мог предположить, что в эти памятные минуты эта группа товарищей вместе с расходами на «купелю» непринужденно умыкнула у жильцов моего дома около 1 м3 воды…

Я понимаю, что 100 м3 таким образом не израсходуешь, но этот пример я привел, как иллюстрацию самых неожиданных возможных утечек воды. Мне казалось, что, развесив замки я контролирую расход воды из поливочных, а все оказалось совсем наоборот, это бомжи контролируют и замки и мои поливочные.

Теперь перейдем к моим советам и мерам, которые можно предпринять. Ситуация не простая! Мне кажется, что чудес на свете не бывает и если все средства учета в исправности, то такая большая и постоянная утечка должна обязательно существовать санкционированными или несанкционированными способами.

Для того чтобы выяснить, где же она может происходить, Вам необходимо провести, что-то вроде расследования. Пройдитесь по всем существующим трубопроводам от водомерного узла до самых отдаленных мест незащищенных труб. Не просто пройдитесь, а просмотрите трубы, присматривайтесь к каждому сложному участку трубопровода на предмет несанкционированных врезок и т.п. И в каждом из «узких» мест поразмышляйте о возможных утечках. Предположите себе, каким образом в этом месте могла происходить утечка, и при каких обстоятельствах, это не обязательно должна быть открытая течь, возможно, это бессистемная, нерегулярная течь или незаконная врезка.

Давайте виртуально пройдемся с Вами и пофантазируем о возможных ситуациях.

ВО-ПЕРВЫХ, учитываете ли вы расход воды на общедомовые нужды в общих показателях – это мойка окон, уборка подъездов и придомовой территории, это полив дорожек, клумб и газонов. Может какие-либо осуществляются строительные работы. Вы задумывались о том, где персонал берет воду на свои работы, на умывание, душ и т. п.?

ВО-ВТОРЫХ, проанализируйте ситуацию, которую я Вам описал в виде повествования о «единорогах». Подумайте, может кроме санкционированного расхода воды на уборку и придомовую территорию у Вас происходит утечка воды через ночной расход кем-либо через поливочную систему.

В-ТРЕТЬИХ, проверьте арендаторов, если таковые имеются, особенно если в их технологическом процессе их деятельности заключена вода как сырье, к примеру, они выращивают цветы, или это прачечная, или они изготавливают и продают лед, все что угодно! Иногда сообразительность и предприимчивость людей, в плане изыска способов обойти счетчики, удивляет даже академиков.

В-ЧЕТВЕРТЫХ. Несанкционированные врезки! Если у вас есть трубопровод до поливочных участков, выполненного открытой или подземной прокладкой, проверьте их функциональность во всех направлениях. Ведь заброшенный трубопровод, легким движением ключа сантехника может превратиться вполне в действующую систему полива, к примеру, соседнего приусадебного участка – все бывает. Такие моменты как поливочные трубопроводы можно исключить показателями разницы водомера и счетчиков в зимний период времени. Если несанкционированный отъем воды прекращается в зимнее время года, значит, поливочный трубопровод не используется.
Такую арифметику можно применить к проверке других невероятных идей.
Несанкционированная врезка бывает и внутридомовой, может случиться внутри помещений арендаторов, в общем, может быть любой и где угодно после водомера! Чтобы отбросить эту версию необходимо просмотреть самолично или с участием независимого сантехника или независимой специализированной службы в этой сфере, каждый дюйм ваших труб, вплоть до шахт, в которых они проходят к конечным потребителям. Вы же понимаете, что если мы знаем случаи, когда люди врезались в действующие газопроводы и нефтепроводы, то врезаться в водопроводную трубу не составляет никаких усилий.

В-ПЯТЫХ. Я не зря упомянул об использовании независимого сантехника или независимую специализированную службу, потому что в жизни все бывает и человек, к примеру, ваш уважаемый сантехник может оказаться нечистоплотным. Поэтому необходимо проверить работу вашего персонала – сделать непредсказуемый съем их деятельности. Возможно, в вашем ОСМД имеется человек, которому вы доверяете как себе, а он был ранее обижен вами или кем-то и теперь, или давным-давно соорудил незаконную врезку или систему слива воды для откровенного саботажа, в жизни все случается! В этот период, вы должны регулярно инспектировать места совместного пользования на предмет проверки всех служб от консьержей, электриков, дворников, уборщиков до сантехников на предмет саботажа деятельности ОСМД. Другими словами вы должны регулярно проверять места совместного пользования, которые оснащены унитазами, умывальниками, кранами на предмет с целью саботажа слива воды, к примеру, в ночное время. Для упрощения задачи установите счетчики воды и в местах общего пользования, проверяйте их показания. А если саботажник пользуется Вашим исключительным доверием и, к тому же отвечает за сантехнические вопросы, то, вы же понимаете, что ему любые незаконные врезки и подобные действия не сложно реализовать.

В-ПЯТЫХ. Думаю, что как персонал может быть недоволен правлением ОСМД, так и некоторые жильцы дома могут саботировать деятельность ОСМД. А саботировать деятельность ОСМД из собственной квартиры значительно легче! Сделай себе врезку с краником до счетчика, и сливай воду в унитаз и вот объединение несет убытки. А захотите войти в квартиру, чтобы проверить, то кто вас в квартиру пустит. Без решения суда или разрешения человек даже член правление ОСМД не имеет права войти в чужую квартиру. В общем нельзя сбрасывать со счетов и такую возможность. И здесь я рекомендую провести проверку всех квартир с независимым специалистом, мало ли у кого какие отношения и какие цели. К тому же, в квартире можно сделать систему, чтобы краник до счетчика снимался в любой удобный для «злодея» момент, в случае грядущей проверки (в этом случае вода должна перекрываться до счетчиков, а не после, это малозаметное нарушение, которое специалист обязательно обнаружит).

В-ШЕСТЫХ. В любых ЖЭКах установка счетчиков является целым событием, которое сопровождается заявлениями, дополнительными действиями и прочими бумагами, наличием паспорта счетчика, обязательной пломбировки этого счетчика и т.п. Я не могу знать, каким образом эти счетчики воды устанавливались в Вашем доме, но если процедура установки и расположение счетчика до крана перекрытия воды не соответствуют стандартам, то можно поставить под сомнения показания счетчиков поквартирного учета. Дело в том, что эти стандарты установки и состояния счетчиков придуманы не случайно, а с целью предотвращения несанкционированного использования воды. И если эти нормы не выдержаны, значит, возможны нарушения. В любом случае вам необходимо организовать поверку счетчиков с проверкой их установки, наличия пломб и т.п. Пусть это обойдется объединению в некую сумму, но это расставит все точки над «і» в вопросах поквартирных хищений воды. К тому же жильцы дома будут видеть Вашу активность в экономии совместных средств.

В-СЕДЬМЫХ, водоканал обязан ежегодно составлять с председателем акт поверка общедомового водомера. Не исключено что водомер «бессовестно лжет» и Вы переплачиваете водоканалу деньги. В этом случае Вам необходимо в срочном порядке развязать с водоканалом переписку и потребовать не только скорейшей поверки вашего водомера на предмет соответствия учету расхода воды и фактическому расходу воды, но и обязательной ежегодной поверки водомера. Если в ходе поверки вы выясните, что их счетчик врал, значит необходимо составить соответствующий документ, зафиксировать всю информацию о вранье до капли. И когда у вас будет такой документ на руках, вы сможете через суд вернуть деньги, которые ОСМД переплачивало водоканалу все эти годы. Благо у Вас имеется вся необходимая информация (разница счетчиков воды поквартирных с водомером общедомовым).

В-ВОСЬМЫХ, возможно у некоторых жильцов вашего дома нет счетчиков воды в квартирах. Это значит что «крайних» вы нашли, и они потребляют воду, как бы это ни было смешно в десятки раз больше остальных. В этом случае вы должны за их счет или за счет ОСМД в скорейшее время установить и в этих квартирах счетчики воды. Если собственники квартир будут отказываться, пригрозите, что разницу между потреблением воды всего дома по счетчикам и общедомовым водомером будете выставлять им. Уверен, что вопрос не в этих жильцах, но контролировать нужно все точки вытока воды, поэтому счетчики воды должны стоять всюду! Но если говорить о саботаже деятельности ОСМД, то, как раз в этих квартирах это удобней всего осуществлять.

ВЫВОДЫ: я не знаю, как в вашем ОСМД происходит учет воды, которая используется на обслуживание персонала объединения, а также на хозяйственные работы и нужды. Если до сегодняшнего дня у вас не учитывалась эта вода и эти расходы через кошторис-бюджет ОСМД не перераспределялись на всех собственников квартир вашего дома, в зависимости от занимаемой площади, то это очень странно! Ведь, уверен, что отопление мест совместного пользования у вас распределяется по квартирам, зарплаты персонала ОСМД тоже распределяются по квартирам! Как такое могло случиться, что вы позабыли об этих расходах?

Итак, если тщательное расследование и все проверки покажут, что все в «ажуре» и в вашем доме нет незаконных действий, по несанкционированном отбору воды, а также выяснится, что и водомерный узел считает каждую каплю воды верно, и у жильцов каждой квартиры счетчики работают как часики, опломбировано и исправно, это значит, что всю эту неизвестную воду вы тратите на содержание мест совместного пользования. Это значит, что уборка, мойка, туалеты, душ полив цветочков, газонов мойка дорожек обходится вам во столько во сколько обходится. Поэтому пора наводить порядок в бюджете и вставлять и эти расходы в него как расходы на содержание мест совместного пользования или еще какие-то другие расходы, бухгалтер подскажет.

Ну, с выявленными правонарушениями вы знаете, как поступить, пусть человек виновный в этом немедленно все устранит за собственные деньги и компенсирует утраченные ресурсы объединению в полном объеме или засудите его «к черту»!

Вы спрашивали моего совета, как поступить с этими расходами, чтобы эти деньги не повисали на ОСМД? На мой взгляд, необходимо ввести в бюджет ОСМД статью, в которую будет входить и эти расходы. Но перед этим необходимо провести на хорошем уровне информирование, чтобы изменить отношение ваших жильцов дома к обновленному бюджету, с целью «протащить» в бюджет реальные расходы, а это значит, что сумма для жильцов увеличится и это будет справедливо! В пропаганде не забудьте указать, что теперь вы будете отслеживать расход каждой капли воды, и ее объем расхода будет в необходимых и оправданных рамках.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Как купить квартиру в новостройке и избежать обмана

News image

Эксперты указывают на несколько факторов, которые позволяют избежать обмана при покупке квартиры в новостройке. Чтобы нивелировать риски необходимо внимательн...

Покупка новостройки: как застраховать себя от риска потерять

News image

Несколько лет назад страховые компании стали предлагать дольщикам, вкладывающим деньги в строительство жилья уберечься от возможных потерь – застраховать фина...

Элитные стройки Москвы - 2010

News image

Рынок элитного жилья в этом году демонстрирует высокие темпы строительства новых объектов. Причина - потенциальные покупатели все еще опасаются покупать кварт...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Выделяются ли государством какие-нибудь средства на хозяйственную деят

News image

Вопрос: Знаю, на ЖЭКи постоянно выделяются государственные деньги, по сути, наши деньги, которые мы платим в качестве налогов. ЖЭКи заштопывают и...

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею...

Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев

News image

Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от ...