Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года принят Государственной думой 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года. В этом документе прописано все — от правил оформления кооператива до процедуры проведения собраний. Он четко отражает интересы двух сторон: граждан, участвующих в таком кооперативе, и его правления, собирающегося работать на данном рынке для строительства или приобретения жилья.

Уже более 48 тыс. пайщиков российских кооперативов приобрели квартиры. Хотя первые такие организации создавались еще в начале 1990 х годов, до последнего времени они работали, опираясь только на нормы Гражданского кодекса РФ. Другими словами, Федеральный закон № 215-ФЗ (далее — Закон) стал первым нормативным актом, призванным урегулировать деятельность этого сегмента рынка. Государство обратило внимание на масштаб кооперативного движения в стране, которое действительно приобрело огромное социальное значение. Принятый документ, по сути, признает деятельность жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) легальной и включает их в реализацию правительственной программы по созданию доступного рынка жилья. Однако отдельные его статьи вызывают вопросы. Представляем краткое обозрение-комментарий болевых точек нового Закона.
Глава 1. Общие положения
Статья 1. Отношения, регулируемые ЗакономПервоначально предполагалось, что документ будет содержать некую преамбулу, но впоследствии от этой идеи отказались. На практике Закон не является настолько пафосным нормативным правовым актом, что должен содержать вводные слова. Другое дело — Конституция, принимаемая на всенародном голосовании, или Хартия, содержащая обязательства одного государства перед остальными подписавшими ее. Может быть, поэтому сохранились положения п. 1 и 2, которые если не дублируют друг друга, то, по меньшей мере, весьма сходны. Так, п. 1 гласит, что Закон «определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан», в п. 2 записано, что Закон «устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов… а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений».
Еще одна интересная особенность данного документа состоит в том, что он содержит не характерную для отечественного законодательства в целом формулу «Все, что не разрешено, — запрещено». Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, которое влечет за собой принятие на себя юридическими лицами обязательств по приобретению гражданами собственности на жилые помещения, «возможно в случаях, если такое участие предусмотрено федеральными законами» (то есть все формы подобных отношений должны содержаться в федеральном законодательстве). По этому поводу до сих пор не утихает дискуссия. Ведь до принятия пакета документов, направленного на формирование рынка доступного жилья, в нашей стране существовало многообразие видов организаций, которые решали соответствующие проблемы граждан. И теперь многие из них уже поменяли или меняют свою форму для того, чтобы соответствовать требованиям новых законов. Обязательства же этих организаций по передаче гражданам квартир в собственность переходят к их правопреемникам.
Статья 2. Основные понятия, используемые в ЗаконеЗдесь дано само определение ЖНК: это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В определении жилого помещения зафиксировано, что это «квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством РФ», то есть для целей настоящего Закона комната в коммуналке жилым помещением не считается, через ЖНК гражданин может обзавестись либо квартирой, либо домом. Еще одно ограничение (п. 4) состоит в том, что паевым взносом могут быть только денежные средства, но не имущество граждан.
Статья 3. Основные положения о ЖНКТут можно отметить два момента. Во первых, ЖНК не имеет права осуществлять деятельность, которая не предусмотрена Законом. Во вторых, наименование ЖНК должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». То есть все до сих пор существовавшие организации, которые приобретали в собственность граждан квартиры, вынуждены поменять название. Те, что не отвечают требованиям Закона, не вправе использовать в своих наименованиях указанные слова. Теперь любой гражданин будет точно знать: если они присутствуют в названии, то это именно ЖНК. Одновременно Жилищным кодексом РФ введено ограничение членства в жилищных строительных кооперативах (ЖСК): «Члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома», то есть это кооператив одного дома. Количество его членов не должно превышать числа жилых помещений в возводимом или приобретаемом кооперативом многоквартирном здании. Все другие организации, ранее называвшиеся ЖСК, вынуждены преобразовываться в том числе в ЖНК, если они этим требованиям не отвечают. То есть поменяется организационно-правовая форма, но суть деятельности остается прежней.
Статья 5. Члены кооперативаПоложения данной статьи также вызвали недоумение участников рынка. Во первых, п. 2 устанавливает, что кооператив обязан вести реестр членов, в котором должны содержаться в том числе номера телефонов, адрес электронной почты члена. Надо понимать: «должны, да не обязаны», так как не у всех есть телефон, а тем более почтовый ящик в Интернете.
Во вторых, п. 4 говорит о том, что число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5000. Те же организации, в которых на день вступления в силу Закона эти ограничения превышены (а такие в нашей стране есть), могут существовать дальше только при условии получения муниципальных гарантий и гарантий субъектов РФ по своим обязательствам. Кроме того, подобные кооперативы не вправе увеличивать число своих членов: у них есть выбор между существованием без новых вливаний денежных средств населения, пока членов не останется меньше 5000, либо реорганизацией. Последнее затратно и всегда неприятно для участников ЖНК, но без этого трудно будет обойтись.
В третьих, членство в ЖНК возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине в единый государственный реестр юридических лиц. Это новый для потребительских кооперативов порядок. После вступления Закона в силу необходимо внести сведения обо всех членах. Государственная регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней плюс время на подготовку необходимых документов и на предоставление органу, осуществляющему государственную регистрацию, решения Правления о приеме в члены и пр. В итоге почти месяц уходит на регистрацию одного человека. Похоже, после вступления нового документа в силу предстоит большая работа по регистрации членов кооперативов.
В четвертых, вопросы вызывает предложенная формулировка о том, что членство возникает после внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Причем необходимо различать понятия «принятие в членст-во» и «внесение сведений в госреестр». До тех пор пока не сдан первый вступительный взнос или первый платеж в счет паевого взноса, гражданин не является членом ЖНК. Предусмотрена следующая процедура принятия:
• подача заявления в письменной форме о приеме в ЖНК (в заявлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество и место жительства; граждане, не имеющие самостоятельного заработка, а также получающие государственные пособия, пенсию или стипендию, сообщают об этом в заявлении);
• принятие решения уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о принятии в ЖНК;
• предоставление в регистрирующий орган необходимых для государственной регистрации документов и взятие расписки в их получении с указанием перечня и текущей даты;
• уплата государственной пошлины (400 руб.) за государственную регистрацию до выдачи соответствующих документов;
• в течение не более пяти рабочих дней со дня представления документов принятие решения о государственной регистрации или отказе от нее, в случае положительного решения — внесение соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц;
• внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного взноса и первого платежа в счет паевого взноса.
После этого гражданин становится членом ЖНК. Перерегистрация членов уже существующих кооперативов, если они будут преобразованы в ЖНК, займет много времени. Один из башкирских ЖСК, например, насчитывает более 28 000 пайщиков. Можно представить себе объем необходимых работ!
Статья 7. Права членов кооперативаЧлены ЖНК имеют право участвовать в управлении им и быть избранными в его органы. Одновременно сама организация (по ст. 34) обязана ежегодно проводить общее собрание членов. Получается, если последние не воспользуются своим правом, кооператив столкнется с определенными трудностями. Гарантиями обеспечения явки людей на созванное правлением общее собрание являются положения ст. 8, по которой члены ЖНК обязаны «выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции». Также ст. 1 гласит, что член ЖНК будет исключен из него в судебном порядке в случае неоднократного неисполнения обязанностей, установленных в соответствии с Законом уставом организации, «либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива». Под бездействием можно понимать ту самую неявку на собрание, которая сейчас беспокоит органы управления многих ЖНК. Такие крайние санкции призваны выполнять роль «кнута», когда «пряник» не действует.
Как установлено п. 2 ст. 7, член кооператива вправе предъявлять к нему требования, касающиеся качества жилого помещения. Не совсем понятно, почему претензии адресованы к кооперативу, а не к застройщику. Было бы правильнее говорить о том, что кооператив защищает законные интересы своих членов в вопросах качества. Однако разработчики Закона решили иначе.
Статья 9. Прекращение членства в кооперативеЧленство в ЖНК прекращается со дня внесения соответст-вующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Основанием для этого является решение органа кооператива, уполномоченного его уставом, а в случае исключения члена кооператива или обращения взыскания на его пай — решение или определение суда.
Статья 11. Устав кооператива
Закон содержит полный перечень требований к уставу ЖНК. Изменения в устав вносят исключительно по решению общего собрания. Этим документом могут быть предусмотрены положения, ограничивающие участие близких родственников в деятельности органов кооператива. Это позволит избежать предоставления квартир в обход общего порядка.
Глава 2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива
Статья 13. Реорганизация кооперативаЕсли число членов кооператива превысит 5000, ЖНК подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения. Это, однако, не касается существовавших до введения в действие Закона кооперативов, о которых говорилось ранее. Член реорганизованного ЖНК становится членом одного из вновь возникших кооперативов. Его права и обязанности переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом.
Статья 14. Ликвидация кооперативаТак как члены ЖНК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений, при ликвидации имущество организации распределяется между членами кооператива только после удовлетворения требований кредиторов.
Статья 15. Реестр кооперативовФедеральная служба по финансовым рынкам (орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков) создает реестр ЖНК на основании сведений, предоставляемых федеральным органом, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, и кооперативами. По мнению многих участников рынка, чтобы она справлялась с возложенными на нее функциями, необходимо обеспечить увеличение штата ее сотрудников и предусмотреть финансовое вливание из федерального бюджета. Пока ничего такого сделано не было. Насколько реален и адекватен будет контроль в такой ситуации, покажет время.
Глава 3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
Статья 21. Порядок раскрытия информации кооперативомЖНК обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с указанной информацией всем заинтересованным в этом лицам путем ее раскрытия (независимо от целей ее получения). При этом сведения об уставе, о внутренних документах, формах участия в деятельности данной организации, порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом, существенные события и годовой отчет раскрываются ЖНК путем размещения перечисленной информации на специальном сайте в информационной сети. Видимо, предполагается, что все его потенциальные клиенты и члены являются активными пользователями Интернета. Если нет — пусть пеняют на себя.
Статья 28. Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для своего членаУстановлена четкая очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся помещение или очередность возведения помещения для члена ЖНК. Он занимает свою очередь после внесения части паевого взноса и истечения установленного выбранной формой его участия в деятельности ЖНК срока внесения данной части паевого взноса. Эти положения призваны обезопасить граждан от мошенничества при внеочередном предоставлении квартир.
Статья 31. Выселение из жилых помещений кооперативаСо дня ликвидации ЖНК, если паевой взнос еще не внесен в полном размере, член кооператива утрачивает право пользования жилым помещением и обязан его освободить. Это норма предполагает определенный риск, если человек не располагает достаточными средствами для столь быстрого внесения оставшейся части паевого взноса.
Статья 32. Выплата действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативеПо Закону ЖНК обязан выплатить выбывшему члену действительную стоимость пая. Ее рассчитывают только на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства. Ранее кооперативы выплачивали эти суммы своим членам в течение трех месяцев. Теперь же так быстро забрать собственные деньги у граждан не получится.
Далее говорится, что ЖНК обязан произвести выплату в течение шести месяцев со дня окончания финансового года. Это было бы очень похоже на максимальный срок задержки выплаты, если бы разработчики Закона не записали: «если иной срок не предусмотрен уставом кооператива». А он не может превышать два года со дня окончания финансового года. Получается, что крайний срок уже не шесть месяцев, а два года, в течение которых средства граждан завязнут в ЖНК. На практике все будет выглядеть следующим образом: пайщик, к примеру, потерявший работу и вынужденный выйти из кооператива, получит свои деньги в лучшем случае через полгода. Но те деньги, которые отдадут выбывшему члену, будут уменьшены на величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного ему в пользование, и размер задолженности по членским взносам.
Глава 4. Управление кооперативом
Статья 34. Общее собрание членов кооперативаВысшим органом ЖНК является общее собрание его членов. В соответствии с Законом такое собрание должно проводиться ежегодно не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года.
Опыт показывает, что организовать высокую явку на собрание кооператива, общая численность которого достигает, к примеру, 4000 человек, очень сложно. Когда члены ЖНК еще не обеспечены жильем, они посещают собрания потому, что им интересно. Подавляющее большинство тех, кто уже получил квартиры, просто не придут на них.
И еще одно: 4000 человек, не являясь специалистами, даже в течение четырех-пяти часов работы не способны принять содержательного решения ни в вопросе менеджмента, ни в вопросах анализа полученной информации. Законом предусмотрено проведение заочного голосования, то есть через бюллетени, а также собрание уполномоченных. Однако для решения таких задач, как реорганизация или ликвидация кооператива, избрание правления, ревизионной комиссии, утверждение годового отчета и годовой бухгалтерской отчетности, необходимо общее собрание.
По Закону предусмотрено участие члена ЖНК в общем собрании через своего представителя. Но один представитель может замещать не более двух членов кооператива, в котором 500 человек, и не более пяти, если в ЖНК больше 500 человек. Понятно, что пять представителей не сделают погоды в организации с 5000 членами.
Статья 38. Кворум общего собрания членов коопе-ративаОбщее собрание правомочно принимать решения (имеет кворум), если в нем принимает участие не менее 50 % от общего числа членов ЖНК. То есть большому кооперативу, в котором, скажем, 4000 членов, необходимо собрать в одном месте и в одно время как минимум 2000 человек. На достижение этого требуются немалые затраты времени и сил. При отсутствии кворума годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание с той же повесткой дня, но уже при участии не менее 30 % от числа членов кооператива. Данная цифра представляется более реальной.
Статья 46. Ответственность должностных лиц кооперативаДолжностные лица ЖНК несут перед ним ответственность за убытки, причиненные кооперативу их виновными действиями (бездействием). Причем отсутствие вины доказывается этими лицами, то есть презумпция невиновности на них как бы и не действует, что очень странно.
Глава 5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за его деятельностью
Статья 47. Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооперативаДанная статья вызвала больше всего возмущения у существующих кооперативов. Однако ее положения хоть и являются жесткими, вполне обоснованны. Они защищают интересы граждан, гарантируют устойчивость ЖНК.
Во первых, размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену ЖНК, не может быть менее 30 % от размера паевого взноса члена. Плюс еще столько же паенакоплений других членов, плюс заемные средства — не более 70 % паевого взноса члена, если лимит на 40 % заемных средств от имущества ЖНК не исчерпан. И вот солидная база для приобретения или строительства жилья.
Но стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20 % стоимости имущества ЖНК. А это значит, что возможности инвестирования им средств в строительство ограничиваются.
Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после чего возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для своего члена (начиная со второго года деятельности ЖНК), не может быть менее двух лет. Ранее срок ожидания был всего несколько месяцев. То есть граждане получали квартиры быстрее.
Нужно, однако, иметь ввиду, что Закон таким образом делает невозможным выброс средств населения на рынок, то есть не создает дополнительных условий для подорожания жилья. Все данные о членах кооперативов будут регистрироваться, и строительные организации получат возможность спрогнозировать спрос на квартиры и за предусмотренные законом два года успеть отреагировать — возвести необходимое количество жилья, которое будет гарантированно у них выкуплено. Поэтому увеличение количества покупателей, пришедших на рынок через ЖНК, не спровоцирует скачка цен на недвижимость.
Статья 48. Ограничения совершения кооперативом сделок
Устанавливаются очевидные вещи, позволяющие избежать злоупотребления. Так, ЖНК не вправе дарить жилые помещения, передавать их в безвозмездное пользование и пр.
Статья 49. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооперативаСамих нормативов пока нет, хотя их анонс сделан. Правительство еще только разворачивает работу по принятию необходимой нормативной базы для функционирования Закона. ЖНК вроде бы некоммерческая организация, но нормативы весьма жесткие. Это продиктовано реалиями российского общества, где во избежание мошенничества приходится иногда перегибать палку.
Статья 50. Контроль за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещенийЭтим занимается федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков (Федеральная служба по финансовым рынкам). Опять же стоит вопрос: хватит ли у данного органа человеческих и финансовых ресурсов для выполнения указанных обязанностей.
Статья 58. Вступление Закона в силуЗакон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Многим кооперативам в этот день было совсем не до смеха.
И последнее: необходимо, чтобы граждане знали законодательство. Собираясь вступить в ЖНК, человек должен четко понимать, куда и зачем он идет, какие у него есть права и обязанности. Это ответственный шаг, и надо представлять, что он может за собой повлечь. В таком серьезном вопросе, как приобретение квартиры, которую в большинстве случаев покупают раз в жизни, соответствующие специальные знания обязательны.