Домовладение:

Наличие ТСЖ в доме - не обязательное условие капремонта

News image

В этом году столичные власти обещают капитально отремонтировать более 500 многоквартирных домов. Программа по ремонту московског...

ТСЖ и налогообложение

News image

Как известно, налогом может облагаться только коммерческая деятельность. В этой связи, необходимо определиться с уставной дея...

ТСЖ и капитальный ремонт

News image

Российское государство, ищет выход из тупика жилищно-коммунального хозяйства. После распада Советского Союза осталась не ...

Авторизация




Немножко казино, немножко нет
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

немножко казино, немножко нет

От нечего делать мы смоделировали ЖНК и попытались представить, как он реально работает. Предположим, нашелся человек (назовем его Адамом), у которого есть кое-какие деньги, но на квартиру их не хватает. И не хватает 50% стоимости квартиры. Что делать? Надо найти пайщиков, которые добавят недостающее. И вот начинает этот Адам распространять информацию - в специализированных изданиях и неспециализированных телепрограммах, что существует такой замечательный кооператив, который позволяет приобрести квартиру, имея только 50%, въехать в нее и постепенно, в течение 10 лет расплачиваться.

Пропаганда идет, реклама работает. Через недельку приходит в кооператив второй человек - Ева. У нее тоже есть 50%. Предположим, Адаму удалось охмурить Еву до такой степени, что она эти 50% отдала ему (внесла паевой взнос). Адам покупает квартиру.

Ева, увы, в минусе. Но она не дура и не дурна собой, и это огромный плюс. Пропаганда идет, реклама работает. Через неделю Ева находит Адама-2, который отдает ей 50% от стоимости квартиры. Хорошо, но мало. Ева ищет Адама-3, находит, тот сдает еще 50%. Ева покупает себе квартиру. Все замечательно, только на совести у Евы к этому моменту уже два неудовлетворенных Адама.

Отвлечемся, однако, от чисто человеческих проблем, свойственных каждому кооперативу, и посмотрим, что у нас с математикой. Работает ли схема в целом? Предположим, что все наши члены кооператива обладают примерно одинаковым даром охмурять - и приводят по одному новому члену кооператива в неделю. Трудозатраты у них будут разные, что заложено в самой схеме. Адаму-1 для того, чтобы купить квартиру, пришлось прождать 1 неделю. Ева должна потратить на охмурение Адама-2 и Адама-3 в два раза больше времени. Следующему человеку в цепочке придется еще труднее. Чем свежее член кооператива, тем дольше ему ждать. Правда, в отличие от Гербалайфа , новых членов для ЖНК ищут все же не сами вступившие, а руководство кооператива и реклама, но это сути не меняет.

- Вы не все учитываете, - возражает председатель совета некоммерческого партнерства Правовой дом , управляющий коллегией адвокатов Гордеева Н. Ф. и партнеры Наталья Гордеева. - Кроме вновь вступающих пайщиков есть еще два источника накопления. По нашим правилам право на приобретение квартиры в порядке очереди и номер в очереди получает только тот, кто уже внес 50% от стоимости предполагаемой квартиры. Копит он их постепенно, по мере сил, в сроках не ограничен. Это источник No 2. Но есть еще третий и самый существенный - возврат доли за уже купленные квартиры. У нас в кооперативе Наш дом каждый третий пайщик живет в квартире, уже купленной для него кооперативом. Таких 60 человек. К тому же вы в своих расчетах исходите из того, что у всех людей равные потребности и равные возможности, а такого в природе не бывает. Если уж вы хотите создать упрощенную модель существования кооператива, давайте попробуем. В то время, когда мы все это организовывали, для создания кооператива было достаточно 3 человек. Итак, Иванов, Петров, Сидоров. Иванов хочет хорошую однокомнатную квартиру (около $50 тыс), внес 10% - $5 тыс, Петров - двухкомнатную, внес 50% ($30 тыс), Сидоров - трехкомнатную, внес 20% ($14 тыс). Таким образом, у нас на счету уже $49 тысяч и почти хватает на квартиру Иванову.

Нельзя не согласиться с г-жой Гордеевой. Иванову действительно хватает. А Петрову и Сидорову - нет. И трехлетний опыт работы даже такого успешного кооператива, как Наш город , показывает что соотношение 1 получивший квартиру к 2 потратившимся и не получившим - вполне типично. И чем в таком случае ЖНК отличается от классической финансовой пирамиды?

- Пирамида - это всегда финансовая структура, там товар - деньги, человеку обещают начисление процентов, - говорит Наталья Гордеева. - У нас в обращении жилье, и прибыли мы не обещаем, наоборот - жилье, купленное через кооператив, увеличивается в стоимости на 21%.

- ЖНК - это не финансовая, а временная пирамида, - рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости Бекар . - При условии стабильных цен на жилье последний член, вступивший в кооператив (если прекратился приток новых членов), получает квартиру только тогда, когда все остальные члены выплатили все деньги по своим обязательствам. Деньги человек при этом не теряет - теряет только массу времени. Гораздо хуже будет ситуация, если происходит рост цен на недвижимость. Деньги пайщик тоже не потеряет, они просто обесценятся - на них он сможет купить худшее жилье, чем рассчитывал вначале.

Таким образом, понятно, что если рост цен оказывается выше, чем проценты по кредиту, то ипотечный кредит будет выгоднее, чем ЖНК. Да и ждать квартиры не надо.

Однако пока цены на жилье не растут. Поэтому идеи ЖНК продолжают оставаться привлекательными. Насколько же может растянуться ожидание квартиры после преодоления 50%-ного барьера? Примеры бывают разные. В кооперативе Наш город до резкого повышения цен на квартиры срок ожидания составлял 3 - 4 месяца, сейчас - 2 года. Цифру 2 года специалисты называют типичной для стабильных и успешных кооперативов. В самом худшем варианте для последнего из вступивших в кооператив, при отсутствии новичков, ожидание продлится 10 лет. В этом случае этот последний расплатится за себя сам и даже медленнее, чем если бы он просто копил деньги на квартиру в одиночку. Мало того, он не получит от кооператива никакого ускорения, так еще и отдаст ему ни за что ни про что 21% от стоимости жилища.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Элитные стройки Москвы - 2010

News image

Рынок элитного жилья в этом году демонстрирует высокие темпы строительства новых объектов. Причина - потенциальные покупатели все еще опасаются покупать кварт...

Суточная аренда жилья: амортизационный минус на финансовый п

News image

Арендаторов квартир можно разделить на две категории. Первые — сдают квартиры на длительный срок, вторые — посуточно. Последний вариант более доходен, но крас...

Новый мировой рекорд продаж новостроек - 3 квартиры в минуту

News image

Международное агентство недвижимости Gordon Rock по итогам 2010 года сформировало рейтинг мировых рекордов по темпам продаж новостроек. Несмотря на то, что ми...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев

News image

Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове...

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...

Может ли ОСМД кроме своей основной деятельности зарабатывать деньги на

News image

Вопрос: То там, то сям слышу, как ОСМД зарабатывают деньги на различных видах деятельности, но что это за виды деятельности и насколько это закон...

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от ...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Мо...