Домовладение:

Как бороться с фальшивым ТСЖ

News image

Количество случаев, когда создаются фальшивые ТСЖ, постоянно увеличивается в связи с тем, что недобросовестные управляющие ко...

Право на земельный участок многоквартирного дома

News image

Анализ практики свидетельствует, что многие инвестиционные проекты, которые осуществляются в муниципальных образованиях, нару...

Да будет дешевый свет!

News image

Наиболее эффективный путь энергосбережения – модернизация конструктивных элементов здания. Если говорить о тепле – это его защит...

Авторизация




Немножко казино, немножко нет
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

немножко казино, немножко нет

От нечего делать мы смоделировали ЖНК и попытались представить, как он реально работает. Предположим, нашелся человек (назовем его Адамом), у которого есть кое-какие деньги, но на квартиру их не хватает. И не хватает 50% стоимости квартиры. Что делать? Надо найти пайщиков, которые добавят недостающее. И вот начинает этот Адам распространять информацию - в специализированных изданиях и неспециализированных телепрограммах, что существует такой замечательный кооператив, который позволяет приобрести квартиру, имея только 50%, въехать в нее и постепенно, в течение 10 лет расплачиваться.

Пропаганда идет, реклама работает. Через недельку приходит в кооператив второй человек - Ева. У нее тоже есть 50%. Предположим, Адаму удалось охмурить Еву до такой степени, что она эти 50% отдала ему (внесла паевой взнос). Адам покупает квартиру.

Ева, увы, в минусе. Но она не дура и не дурна собой, и это огромный плюс. Пропаганда идет, реклама работает. Через неделю Ева находит Адама-2, который отдает ей 50% от стоимости квартиры. Хорошо, но мало. Ева ищет Адама-3, находит, тот сдает еще 50%. Ева покупает себе квартиру. Все замечательно, только на совести у Евы к этому моменту уже два неудовлетворенных Адама.

Отвлечемся, однако, от чисто человеческих проблем, свойственных каждому кооперативу, и посмотрим, что у нас с математикой. Работает ли схема в целом? Предположим, что все наши члены кооператива обладают примерно одинаковым даром охмурять - и приводят по одному новому члену кооператива в неделю. Трудозатраты у них будут разные, что заложено в самой схеме. Адаму-1 для того, чтобы купить квартиру, пришлось прождать 1 неделю. Ева должна потратить на охмурение Адама-2 и Адама-3 в два раза больше времени. Следующему человеку в цепочке придется еще труднее. Чем свежее член кооператива, тем дольше ему ждать. Правда, в отличие от Гербалайфа , новых членов для ЖНК ищут все же не сами вступившие, а руководство кооператива и реклама, но это сути не меняет.

- Вы не все учитываете, - возражает председатель совета некоммерческого партнерства Правовой дом , управляющий коллегией адвокатов Гордеева Н. Ф. и партнеры Наталья Гордеева. - Кроме вновь вступающих пайщиков есть еще два источника накопления. По нашим правилам право на приобретение квартиры в порядке очереди и номер в очереди получает только тот, кто уже внес 50% от стоимости предполагаемой квартиры. Копит он их постепенно, по мере сил, в сроках не ограничен. Это источник No 2. Но есть еще третий и самый существенный - возврат доли за уже купленные квартиры. У нас в кооперативе Наш дом каждый третий пайщик живет в квартире, уже купленной для него кооперативом. Таких 60 человек. К тому же вы в своих расчетах исходите из того, что у всех людей равные потребности и равные возможности, а такого в природе не бывает. Если уж вы хотите создать упрощенную модель существования кооператива, давайте попробуем. В то время, когда мы все это организовывали, для создания кооператива было достаточно 3 человек. Итак, Иванов, Петров, Сидоров. Иванов хочет хорошую однокомнатную квартиру (около $50 тыс), внес 10% - $5 тыс, Петров - двухкомнатную, внес 50% ($30 тыс), Сидоров - трехкомнатную, внес 20% ($14 тыс). Таким образом, у нас на счету уже $49 тысяч и почти хватает на квартиру Иванову.

Нельзя не согласиться с г-жой Гордеевой. Иванову действительно хватает. А Петрову и Сидорову - нет. И трехлетний опыт работы даже такого успешного кооператива, как Наш город , показывает что соотношение 1 получивший квартиру к 2 потратившимся и не получившим - вполне типично. И чем в таком случае ЖНК отличается от классической финансовой пирамиды?

- Пирамида - это всегда финансовая структура, там товар - деньги, человеку обещают начисление процентов, - говорит Наталья Гордеева. - У нас в обращении жилье, и прибыли мы не обещаем, наоборот - жилье, купленное через кооператив, увеличивается в стоимости на 21%.

- ЖНК - это не финансовая, а временная пирамида, - рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости Бекар . - При условии стабильных цен на жилье последний член, вступивший в кооператив (если прекратился приток новых членов), получает квартиру только тогда, когда все остальные члены выплатили все деньги по своим обязательствам. Деньги человек при этом не теряет - теряет только массу времени. Гораздо хуже будет ситуация, если происходит рост цен на недвижимость. Деньги пайщик тоже не потеряет, они просто обесценятся - на них он сможет купить худшее жилье, чем рассчитывал вначале.

Таким образом, понятно, что если рост цен оказывается выше, чем проценты по кредиту, то ипотечный кредит будет выгоднее, чем ЖНК. Да и ждать квартиры не надо.

Однако пока цены на жилье не растут. Поэтому идеи ЖНК продолжают оставаться привлекательными. Насколько же может растянуться ожидание квартиры после преодоления 50%-ного барьера? Примеры бывают разные. В кооперативе Наш город до резкого повышения цен на квартиры срок ожидания составлял 3 - 4 месяца, сейчас - 2 года. Цифру 2 года специалисты называют типичной для стабильных и успешных кооперативов. В самом худшем варианте для последнего из вступивших в кооператив, при отсутствии новичков, ожидание продлится 10 лет. В этом случае этот последний расплатится за себя сам и даже медленнее, чем если бы он просто копил деньги на квартиру в одиночку. Мало того, он не получит от кооператива никакого ускорения, так еще и отдаст ему ни за что ни про что 21% от стоимости жилища.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Рейтинг перспективных городов России

News image

Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили рейтинг наиболее перспективных городов России ...

Партнерство во имя бизнеса

News image

ГдеЭтотДом.РУ стало известно о появлении нового серьезного игрока на рынке риэлторских услуг России. Межрегиональное партнерство риэлторов объявило о намерени...

Секрет успешных продаж новостроек Подмосковья

News image

14 декабря в отеле «Савой» состоялся круглый стол ИРН совместно с инвестиционным агентством недвижимости «Трамп Реал Эстейт», посвященный теме «Новостройки По...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Может ли ОСМД выселить алкоголиков из квартир-притонов за неуплату обя

News image

Вопрос: В нашем доме имеется одна коммунальная квартира, жители которой отъявленные пропойцы. Они терроризирует весь дом шумом, разборками, драка...

Придется ли жильцам дома, после регистрации ОСББ, платить больше чем п

News image

Вопрос: В нашем доме у части людей существует мнение, что при создании ОСББ цены на услуги снизятся, а другая часть жильцов утверждает, что плате...

Можно ли без создания ОСМД использовать подвалы для личных нужд жильцо

News image

Вопрос: У нас много заброшенных подвальных помещений, часть из которых жэковский сантехник превратил в притон. Могут ли жильцы дома без создания ...

Совместительство в ОСББ

News image

Вопрос: Скажите, а как быть председателю в случае с четырьмя ОСМД? Ведь полную ставку он может получать только в одном из ОСМД. Сможет ли он на...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо!  

Куда отселять старушек, если они не могут платить за повышенные тарифы

News image

Вопрос: Что если бабушки или просто малоимущие жильцы, живущие в центре города, не в состоянии платить больше, после создания ОСМД? Это значит их м...