Домовладение:

ТСЖ — демократия в отдельном доме

News image

К сожалению, в нашей жизни очень многое зависит от организации быта. Работоспособность человека, его благополучие и даже здор...

Скрытые резервы

News image

Запланированный рост тарифов на все коммунальные услуги заставляет затягивать пояса не только рядовых потребителей, но и организ...

Создавать ТСЖ или нет? Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Товарищество собственников жилья - понятие достаточно новое в нашей стране. ТСЖ создается собственниками квартир, а основная цел...

Авторизация




ТСЖ: подводные камни
Недвижимость - Товарищество собственников жилья

тсж: подводные камни

Курс Правительства РФ на создание ТСЖ и навязчивая реклама преимуществ такого способа управления общедомовым имуществом многоквартирного дома понятны и легко объяснимы. Во многих городах капитальный ремонт домов муниципальными органами не производился, хотя деньги за это взимались. Муниципальное жильё практически нигде не строится, исключая крупные города типа Москвы, Петербурга и т.д., выселять жильцов из аварийных домов некуда. Следовательно, остаётся одно - передать ветшающие жилые фонды жильцам и возложить на них всю полноту ответственности за возможные аварии и катастрофы.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, распределяющий средства на капитальный ремонт домов по ФЗ № 185 прекращает свою деятельность в 2012 году. Существующая практика показывает, что очень немногие ТСЖ и управляющие организации, испрашивающие средства на капремонт, получили их и приступили к их освоению. Как полагают, после 2012 года все расходы на капремонт ветхих домов будут возложены на самих жильцов - собственников жилья.

Большая проблема при формировании мнения общего собрания жильцов по тому или иному вопросу - отсутствие единодушия между собственниками жилья. Так например, расход средств на дорогостоящий ремонт кровли поддерживается, как правило, только жильцами верхних этажей. Жильцы нижних этажей не поддерживают расходование средств на пользование лифтами. Кроме того, не все помещения дома могут быть приватизированы, и тогда в общем собрании жильцов принимают участие представители муниципалитета, которые могут заблокировать принятие важного решения. Принятие решений по разным вопросам затрагивает интересы различных собственников жилья и ведёт к появлению ненависти между жильцами, инициирует обращение в прокуратуру и судебные процессы.

В малоквартирных домах создание и поддержание бюрократического аппарата ТСЖ (председатель, бухгалтер, юрист, электрик, сантехник и т.д.) экономически не выгодно и обременительно для жильцов. В многоквартирных домах жильцы не знакомы друг с другом и очень большая проблема - собрать кворум на общем собрании. Форма заочного голосования, предусматриваемая ЖК РФ, открывает широкие возможности для фальсификации результатов.

Больной вопрос для многих ТСЖ - личность председателя. Председатель ТСЖ - человек, который распоряжается финансами ТСЖ без доверенности остальных жильцов, часто представляет ТСЖ в судебных процессах - должен обладать многими полезными навыками. Он должен быть юридически грамотен, энергичен, уметь вникать в проблемы жильцов, бесконфликтно решать многие проблемы, разбираться в жилищно-коммунальных тонкостях, уметь взыскивать задолженность по ЖКУ и т.д. Председатель ТСЖ - это, по сути дела, новая профессия, овладение которой требует многих лет. Как показывает практика, далеко не во всех ТСЖ существует человек, который будет активно и правильно работать. Нанимать председателя ТСЖ со стороны - это означает выплачивать зарплату 20 и более тыс. рублей ежемесячно, кроме того, у ряда жильцов может возникнуть недоверие к такому человеку. В качестве примеров удачного выбора председателей можно назвать Д. Л. Щедрина (ТСЖ Оптимист , Владивосток), прошедшего все инстанции арбитражного суда и добившегося в феврале 2009 года вердикта Верховного Арбитражного суда о том, что в ТСЖ льготы по инвалидности сохранены; Е. Лазаренко (ТСЖ Толстовцы , Владивосток), на протяжении ряда лет возглавляющая борьбу с ЗАО Аркада , которое приступило к самовольному возведению элитного жилого комплекса на придомовой территории. В условиях дефицита руководящих кадров должность председателя ТСЖ достаётся, как правило, малокультурным, нечистоплотным и даже психически неадекватным людям.

Закон никак не регламентирует заработную плату председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии. Подобрав в правление удобные для себя кандидатуры и навязав их общему собранию (а иногда и просто подделав протоколы собрания), председатель может расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.

Ст. 150 Жилищного кодекса предусматривает наличие ревизора (ревизионной комиссии) ТСЖ. Если это будут люди, лично преданные председателю, то они будут покрывать все его злоупотребления, вводя в заблуждение членов ТСЖ. Кроме того, по существующему порядку, доступ к расчётному счёту ТСЖ имеет только председатель, и выписка из счёта, предоставляемая им для ревизии, может быть элементарно подделана.

Больной вопрос - взыскание задолженности. Не секрет, что многие жители не оплачивают коммунальные услуги и работы по уборке помещения, текущему и капитальному ремонту и т.д. Председателю ТСЖ необходимо в этом случае лично подавать иски в суд, перекрывать поступление ресурсов (электричества, водоснабжения) в эти квартиры, вызывая ненависть таких жильцов персонально на себя. Такие непопулярные меры уже приводили к порче имущества председателя, к травле его угрозами различного вида, а также к нападениям на председателей.

Очень большая проблема - получение и оформление придомовой территории в собственность ТСЖ. Большинство жилого фонда России возводилось во времена советской власти, когда не стоял вопрос межевания земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим нормам, исходя из числа членов ТСЖ. Кроме того, данная земля может быть уже сдана в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести обременительные судебные расходы на услуги адвокатов. Но даже при удачном стечении обстоятельств, когда земельный участок действительно оформлен в собственность ТСЖ, нужно помнить, что за него все члены ТСЖ теперь будут платить налоги, а налоги на недвижимость во всём мире - одни из самых больших!

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Как купить квартиру в новостройке и избежать обмана

News image

Эксперты указывают на несколько факторов, которые позволяют избежать обмана при покупке квартиры в новостройке. Чтобы нивелировать риски необходимо внимательн...

Жилищные сертификаты: кому выдают и что можно купить

News image

В числе программ, с помощью которых федеральные власти помогают льготным категориям населения приобретать жилье, существуют ГЖС – государственные жилищные сер...

Покупка на начальной стадии строительства – экономия денег и

News image

Как известно, недвижимость, согласно практике ведения бизнеса в разных странах – это прекрасный объект для эффективного инвестирования. И бизнес, и физические...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Я с другого города, и очень хочу быть председателем ОСМД в Киеве!

News image

Олег, добрый день! Меня зовут Михаил. Для начала хотел бы поблагодарить Вас за Ваш сайт, очень много полезной и интересной информации. Являюсь Ваши...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...

Действительно ли такие мрачные перспективы разгула карманных управляющ

News image

Вопрос: Здравствуйте Олег! В нете прочел статью о проекте нового жилтлового кодекса, и некоторая информация в этой статье меня, честно говоря, с...

Действительно ли частные ЖЭКи вытеснят ОСМД?

News image

Вопрос: Существует такое мнение, что будущее за частными ЖЭКами и, что ОСМД вымрут как мамонты, так ли это? Ответ: Возможно, имеются честны...

Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев

News image

Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове...

Правда ли, что если созданное ОСББ разорится, то владельцы жилья могут

News image

Вопрос: Конечно, ОСББ, наверное, хорошо, если им управляет толковый руководитель, а если это бездарь и самодур который может разорить весь дом!? ...