Право на земельный участок многоквартирного дома![]() Анализ практики свидетельствует, что многие инвестиционные проекты, которые осуществляются в муниципальных образованиях, нару... |
ТСЖ. Твоё ли собственное жильё?![]() Аббревиатура из трех букв стала в последнее время чуть ли ни самой известной. Как только не переиначивают в народе Товарищество ... |
Товарищества собственников жилья![]() Товарищество собственников жилья создается с целью управления жилым домом и наиболее эффективной его эксплуатации. Как можно в... |
| Несовершеннолетние и приватизация: проблемы и их решение |
| Недвижимость - Приватизация жилья |
|
При появлении жилищных вопросов зачастую возникают сомнения: а нужно ли обращаться за помощью к риэлтору? Ведь можно выбрать и другой путь и самому пройти все этапы сделки покупки или продажи квартиры. В последнем случае нужно иметь в виду, что, действуя самостоятельно, покупатель может не узнать историю приобретаемой квартиры, а продавец (или его представитель — агент) далеко не всегда стремится раскрыть эту информацию. О рисках, которые иногда возникают при приобретении жилья, читателям рассказывает юрист агентства недвижимости «Центр Недвижимости Город» Михаил Силайчев. Одним из рисков может оказаться неучастие несовершеннолетних в приватизации. Как известно, с момента появления в нашей стране законодательства о приватизации жилья и до 1994 г. проживавшие в квартире дети зачастую не включались в число собственников помещений. Последующие законодательные изменения и судебная практика поставили под сомнение законность такой приватизации и заключенных на ее основании договоров. Исковые заявления не участвовавших в данном процессе детей (после того, как они выросли) составляют заметную часть рассматриваемых в судах дел. Граждане требуют признания недействительными договоров приватизации и последующих договоров купли-продажи квартир. Опасность возникновения подобных споров сохраняется и сегодня. При обжаловании сделок купли-продажи в судах разворачиваются настоящие драмы. Что могут возразить покупатели, которые не знали о неучастии несовершеннолетнего в приватизации (или не захотели проверить данное обстоятельство при покупке)? Прежде всего они могут указать на истечение срока исковой давности, на необходимость его исчисления с момента заключения и исполнения договора приватизации (то есть, как говорилось выше, с 1994 г.). В настоящий момент срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок составляет три года. Покупатель может возразить, что родители несовершеннолетнего действовали от его имени и в его интересах и сознательно не включили ребенка в число собственников. аргументом в пользу покупателя может стать и то, что изменения в ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» внесены федеральным законом от 11.08.1994 г. (опубликован и вступил в силу 14.08.1994 г.). Также покупатель может указать, что права несовершеннолетнего на участие в приватизации не нарушены — он может участвовать в приватизации другой квартиры. В ответ на возражение о пропуске срока исковой давности истец имеет право указать, что он был несовершеннолетним и не мог самостоятельно защищать свои права в суде, заявить, что узнал о результатах приватизации недавно. Истец может отметить также, что, несмотря на введение специальной нормы об обязательном участии несовершеннолетних в приватизации только в 1994 г., он проживал в помещении ранее указанного срока и имел равные с другими лицами права на приватизацию, а соответственно, его должны были включить в число собственников квартиры (что подтверждается судебными разъяснениями — см. п. 7 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 г.). Еще одним аргументом истца станет отсутствие документа, подтверждающего согласие органов опеки и попечительства на невключение несовершеннолетнего в число собственников, так как такая приватизация связана с отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав. При рассмотрении дела суд, скорее всего, учтет, кто подал исковое заявление: несовершеннолетний (после того, как он уже вырос) или его родители. Последние имеют меньшие шансы добиться признания сделки недействительной — ведь они сами сначала заключили договор приватизации и продали квартиру, а потом выдвинули требования в отношении подписанных договоров. Также будут рассмотрены иные обстоятельства, характеризующие степень нарушения прав несовершеннолетнего неучастием в приватизации, в том числе: участвовал ли он в приватизации другого жилого помещения, получил ли право на жилую площадь по иным основаниям (наследство, дарение) или право на какую-нибудь квартиру, приобретенную его родителями взамен проданной, имеет ли право на жилую площадь сейчас и прочее. Словом, у покупателя есть все шансы выиграть спор по поданному против него исковому заявлению о признании недействительным договора купли-продажи. Только стоит ли доводить дело до суда? Приобретая квартиру, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний, нужно адекватно оценить связанные с этим риски. Первый покупатель квартиры может потребовать от продавцов приобрести несовершеннолетнему другую жилплощадь (долю в ней, соответствующую той доле, которая была бы у него, если бы он участвовал в приватизации) или предоставить причитающуюся ему часть денежных средств от продажи, а специалист поможет правильно составить договоры и получить необходимые заявления у продавцов. Наконец, можно воспользоваться услугой титульного страхования. Ее предлагают многие страховые организации. Она гарантирует получение денежной компенсации в случае признания договора недействительным и дополнительную юридическую защиту в суде. |
| Читайте: |
|---|
Кризис очистил рынок недвижимости![]() Кризис стал тем фильтром, который отсек с рынка недвижимости как непрофессиональных игроков, так и тех, кто потерял на фоне эйфории роста связь с рыночными ре... |
Малоэтажные проекты по инвестиционной привлекательности обго![]() Рынок недвижимости благополучно восстанавливается после кризиса, однако многое на нем поменялось. Прежде всего, это приоритеты покупателей, ставших куда более... |
Доступное жильё – новый рыночный продукт![]() Доступность жилья – тема весьма актуальная, поскольку жилищная проблема в России стоит остро. По результатам опросов общественного мнения, в улучшении жилищны... |
|
More in: Вопросы продажи и аренды жилья |
![]() Фэйс-контроль |
![]() Субсидии ЖКХ: кто может рассчитывать на жилищные субсид |
![]() Жилищные субсидии и головная боль |
![]() Жилищные субсидии. Очень важная бумажка |
![]() Оформление субсидии в Украине: есть исключения |
Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак![]() Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ... |
Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев![]() Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове... |
В нашем ОСМД собраний не было 10 лет, инициативной группы НЕТ! членов![]() Собрание Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 ... |
Куда отселять старушек, если они не могут платить за повышенные тарифы![]() Вопрос: Что если бабушки или просто малоимущие жильцы, живущие в центре города, не в состоянии платить больше, после создания ОСМД? Это значит их м... |
Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак![]() Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею... |
Можно ли вернуться из ОСМД обратно в ЖЭК?![]() Вопрос: У жильцов нашего дома присутствует страх неудачи создание ОСМД. Если ОСМД не оправдает возложенных надежд, то можно ли вернуться в ЖЭК или ... |