Домовладение:

Отношения между владельцами нежилого помещения и ТСЖ

News image

Не редко возникают вопросы во взаимоотношениях между хозяевами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. Разног...

Создавать ТСЖ или нет? Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Товарищество собственников жилья - понятие достаточно новое в нашей стране. ТСЖ создается собственниками квартир, а основная цел...

Получение доходов товариществами собственников жилья

News image

Известное всем выражение, которое касается двух сторон одной медали, можно применить и к владению квартирой в личной собственно...

Авторизация




Несовершеннолетние и приватизация: проблемы и их решение
Недвижимость - Приватизация жилья

несовершеннолетние и приватизация: проблемы и их решение

При появлении жилищных вопросов зачастую возникают сомнения: а нужно ли обращаться за помощью к риэлтору? Ведь можно выбрать и другой путь и самому пройти все этапы сделки покупки или продажи квартиры. В последнем случае нужно иметь в виду, что, действуя самостоятельно, покупатель может не узнать историю приобретаемой квартиры, а продавец (или его представитель — агент) далеко не всегда стремится раскрыть эту информацию. О рисках, которые иногда возникают при приобретении жилья, читателям рассказывает юрист агентства недвижимости «Центр Недвижимости Город» Михаил Силайчев.

Одним из рисков может оказаться неучастие несовершеннолетних в приватизации. Как известно, с момента появления в нашей стране законодательства о приватизации жилья и до 1994 г. проживавшие в квартире дети зачастую не включались в число собственников помещений. Последующие законодательные изменения и судебная практика поставили под сомнение законность такой приватизации и заключенных на ее основании договоров. Исковые заявления не участвовавших в данном процессе детей (после того, как они выросли) составляют заметную часть рассматриваемых в судах дел. Граждане требуют признания недействительными договоров приватизации и последующих договоров купли-продажи квартир. Опасность возникновения подобных споров сохраняется и сегодня.

При обжаловании сделок купли-продажи в судах разворачиваются настоящие драмы. Что могут возразить покупатели, которые не знали о неучастии несовершеннолетнего в приватизации (или не захотели проверить данное обстоятельство при покупке)? Прежде всего они могут указать на истечение срока исковой давности, на необходимость его исчисления с момента заключения и исполнения договора приватизации (то есть, как говорилось выше, с 1994 г.). В настоящий момент срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок составляет три года. Покупатель может возразить, что родители несовершеннолетнего действовали от его имени и в его интересах и сознательно не включили ребенка в число собственников. аргументом в пользу покупателя может стать и то, что изменения в ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» внесены федеральным законом от 11.08.1994 г. (опубликован и вступил в силу 14.08.1994 г.). Также покупатель может указать, что права несовершеннолетнего на участие в приватизации не нарушены — он может участвовать в приватизации другой квартиры.

В ответ на возражение о пропуске срока исковой давности истец имеет право указать, что он был несовершеннолетним и не мог самостоятельно защищать свои права в суде, заявить, что узнал о результатах приватизации недавно. Истец может отметить также, что, несмотря на введение специальной нормы об обязательном участии несовершеннолетних в приватизации только в 1994 г., он проживал в помещении ранее указанного срока и имел равные с другими лицами права на приватизацию, а соответственно, его должны были включить в число собственников квартиры (что подтверждается судебными разъяснениями — см. п. 7 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 г.). Еще одним аргументом истца станет отсутствие документа, подтверждающего согласие органов опеки и попечительства на невключение несовершеннолетнего в число собственников, так как такая приватизация связана с отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав.

При рассмотрении дела суд, скорее всего, учтет, кто подал исковое заявление: несовершеннолетний (после того, как он уже вырос) или его родители. Последние имеют меньшие шансы добиться признания сделки недействительной — ведь они сами сначала заключили договор приватизации и продали квартиру, а потом выдвинули требования в отношении подписанных договоров. Также будут рассмотрены иные обстоятельства, характеризующие степень нарушения прав несовершеннолетнего неучастием в приватизации, в том числе: участвовал ли он в приватизации другого жилого помещения, получил ли право на жилую площадь по иным основаниям (наследство, дарение) или право на какую-нибудь квартиру, приобретенную его родителями взамен проданной, имеет ли право на жилую площадь сейчас и прочее.

Словом, у покупателя есть все шансы выиграть спор по поданному против него исковому заявлению о признании недействительным договора купли-продажи. Только стоит ли доводить дело до суда? Приобретая квартиру, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний, нужно адекватно оценить связанные с этим риски.

Первый покупатель квартиры может потребовать от продавцов приобрести несовершеннолетнему другую жилплощадь (долю в ней, соответствующую той доле, которая была бы у него, если бы он участвовал в приватизации) или предоставить причитающуюся ему часть денежных средств от продажи, а специалист поможет правильно составить договоры и получить необходимые заявления у продавцов. Наконец, можно воспользоваться услугой титульного страхования. Ее предлагают многие страховые организации. Она гарантирует получение денежной компенсации в случае признания договора недействительным и дополнительную юридическую защиту в суде.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Оформить права собственности на квартиру лучше через суд

News image

Из года в год число новостроек, которые оформляются в собственность через суд, растет. Это объясняется тем, что застройщикам выгодно привлекать деньги дольщик...

Домодедово: современный город-аэропорт. Новостройки на стади

News image

Город Домодедово расположен в 20 км. от МКАД, практически строго на юг. Его площадь составляет 113 кв. км, население – около 85 тыс

Покупатели элитки хотят жить в малогабаритках

News image

На фоне прогнозов об очередном повышении цен на элитном рынке недвижимости, которые, по мнению участников рынка, к концу года вырастут до 15-18%, спросом поку...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Если не принимать дом на баланс ОСМД, то, как сосуществовать с обслужи

News image

Вопрос: Как сосуществовать с коммунальным предприятием, которое нас будет обслуживать после создания ОСМД при условии, что дом останется у них на...

Можно ли привлекать соседние дома в свое ОСМД не создавая другие орган

News image

Эту тему я частично рассматривал в вопросах «Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежащие дома на свое обслуживание?» и...

Как избежать в ОСМД раздутых штатов и как тратить меньше на персонал?

News image

Вопрос: Правда ли что, когда создается ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) тут же в ОСББ формируются раздутые штаты, которые ...

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от хо...

Как свергнуть старушку-председателя кооперативного дома и нужно ли для

News image

Добрый день Олег! Живу я с 2007 года на Русановке в старом кооперативном доме (построен в 1967 году). В кооператив я не вступала по той причине, чт...

Куда отселять старушек, если они не могут платить за повышенные тарифы

News image

Вопрос: Что если бабушки или просто малоимущие жильцы, живущие в центре города, не в состоянии платить больше, после создания ОСМД? Это значит их м...