Домовладение:

Товарищество владельцев жилья и наниматели квартир

News image

В нашей стране царит культ собственности, человек, который имеет собственную квартиру, относится к разряду либо успешных, либ...

Создание ТСЖ

News image

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным...

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

News image

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит: 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединен...

Авторизация




Общее совместное имущество в многоквартирном доме
Недвижимость - ОСМД

общее совместное имущество в многоквартирном доме

После введения в 1992 г. в действие Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» граждане, которые пользовались квартирами государственного жилищного фонда на условиях найма, получили право на их приватизацию в порядке и на условиях, определенных этим законом.
Одновременно с получением в частную собственность своей квартиры, граждане автоматически стали и совладельцами всего дома. Об этом гласит ч. 2 статьи 10 упомянутого закона: «владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безоплатно и отдельно приватизации не подлежат».
В статье 382 Гражданского кодекса Украины уже четко определен правовой статус перечисленного выше имущества: «владельцам квартиры в двух - или многоквартирном жилом доме на правах общей совместной собственности принадлежат помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначены для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, которые расположены в жилом доме».
Согласно статьи 355 того же Гражданского кодекса:
«1. Имущество, которое находится в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).
2. Имущество может принадлежать лицам на правах общей долевой или на правах общей совместной собственности…»
Согласно статьи 368:
«1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью…»
И, наконец, статья 369 гласит, что:
«1. Совладельцы имущества, которое находится в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.
2. Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности, осуществляется при согласии всех совладельцев…»
Это же право совладения и, соответственно, распоряжения общим совместным имуществом определил Конституционный суд Украины в своем решении от 2 марта 2004г. № 4-рп/2004 (см. приложение 1.4.). Этим решением подтверждено право общей собственности владельцев приватизированных квартир на вспомогательные помещения, причем без связи с фактом создания или отсутствия ОСМД. Кроме того, в этом решении впервые владельцы квартир многоквартирного дома признавались также совладельцами своего дома в целом.
Подводя итоги, стоит отметить моменты, которые крайне важны для правильного понимания и применения норм действующего законодательства в процессе создания и деятельности ОСМД.
1.Приватизировав квартиры в многоквартирном доме, граждане Украины стали совладельцами помещений и инженерных систем дома, которые находятся в их общем пользовании. Одновременно граждане приобрели статус и владельцев жилых помещений и совладельцев общего имущества.
2.Особенностью общего имущества в многоквартирных домах есть то, что оно является общей совместной собственностью: ее объекты нельзя раздробить на доли, а эти доли - выделить в натуре. Поэтому все владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме «обречены» быть совладельцами на протяжении всего времени, пока они будут считаться владельцами жилого или нежилого помещения в этом доме.
3. Совладельцы обязаны совместно осуществлять мероприятия по сохранению и содержанию общего имущества. Это означает, что все совладельцы должны определиться и договориться, будут ли они управлять общим совместным имуществом самостоятельно, или же управление будет поручено привлеченным лицам. Договориться можно, заключив многосторонний договор, сторонами которого будут все совладельцы, или создав объединение совладельцев, в котором через устав будет определен порядок владения и пользования общим имуществом.
4.Совладельца, который не выразил желания стать членом ОСМД (а действующее украинское законодательство сохраняет за ним такое право), закон не освобождает ни от обязанности общего владения и пользования объектами, ни от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение, либо любой его член может принудить его это сделать, обратившись в суд.
5.Имущество, имеющееся на момент создания ОСМД, или приобретенное в процессе деятельности объединения, находится в общей совместной собственности всех владельцев жилых и нежилых помещений (как членов, так и не членов ОСМД) и может переходить в распоряжение юридического лица исключительно в порядке и на условиях, которые определены уставом объединения.
Таким образом, именно ОСМД является наиболее оптимальной формой управления общим совместным имуществом многоквартирного дома.
При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома и с ОСМД, и без ОСМД как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке.
Поэтому, как правило, в состав имущества ОСМД, на которое может быть обращено взыскание, к примеру, за задолженность объединения, не входят сам дом, вспомогательные помещения, оборудование, коммуникации дома, а лишь денежные и материальные активы, которые были созданы в результате хозяйственной деятельности ОСМД.
Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (см. приложение 1.1.) относит распоряжение (аренда, продажа, реконструкция и пр.) общим совместным имуществом ОСМД исключительно к компетенции общего собрания объединения.
В отличие от общей нормы Гражданского кодекса, которая предусматривает согласие всех совладельцев, законодательством об ОСМД определено принятие решения большинством на общем собрании объединения. Очевидно, поэтому в законопроекте внесения изменений и дополнений в Закон Украины «Об ОСМД» уже присутствует необходимость 100% согласия всех его членов (а все совладельцы автоматически являются его членами) на распоряжение общей совместной собственностью.
В отличие от ОСМД, в жилищно-строительном кооперативе собственником дома (мест общего пользования, технического оборудования, конструктивных элементов и пр.) является именно юридическое лицо – ЖСК, а владельцам квартир в кооперативном доме принадлежат лишь их квартиры.
Согласно статьи 384 Гражданского кодекса Украины:
«1. Дом, построенный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью….
3. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится ее владельцем».
В то же время, существует мнение, что данная норма распространяется лишь на тот период, пока все паи не выплачены в полном объеме. После выплаты всех паев владельцы квартир так же, как в любом другом многоквартирном доме, становятся одновременно и совладельцами всего дома,

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Сколько стоит пентхаус в Москве?

News image

Пентхаус - роскошный особняк на крыше высотного здания в престижном районе. Один из самых дорогих видов элитной недвижимости. Даже во время финансового кризис...

Где в Москве поселиться с детьми?

News image

Среди факторов привлекательности московских районов эксперты традиционно выделяют транспортную доступность, уровень экологии и наличие развитой инфраструктуры...

Недвижимость с кавказским акцентом

News image

Немногим более 300 километров отделяют столицу Чеченской и Ингушской республик от еще одного административного центра Юга России – Ставрополя. До столицы Даге...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев

News image

Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове...

Если не принимать дом на баланс ОСМД, то, как сосуществовать с обслужи

News image

Вопрос: Как сосуществовать с коммунальным предприятием, которое нас будет обслуживать после создания ОСМД при условии, что дом останется у них на...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Мо...

Объединение может сдавать в аренду свои подвалы только после приема до

News image

Вопрос: Юристы ЖЭКа утверждают, что согласно каких-то там документов вспомогательные помещения дома находящегося у ЖЭКа на балансе имеют право сд...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею...

Может ли ОСМД выселить алкоголиков из квартир-притонов за неуплату обя

News image

Вопрос: В нашем доме имеется одна коммунальная квартира, жители которой отъявленные пропойцы. Они терроризирует весь дом шумом, разборками, драка...