Домовладение:

Способы распределения свободных средств на нужды ТСЖ

News image

Рассмотрим такую ситуацию: создано товарищество собственников жилья, его работа хорошо и корректно налажена, ведется деятельн...

Наличие ТСЖ в доме - не обязательное условие капремонта

News image

В этом году столичные власти обещают капитально отремонтировать более 500 многоквартирных домов. Программа по ремонту московског...

ТСЖ и управляющие компании

News image

Вот и канули в лету Жилищно-Коммунальные Хозяйства - ЖКХ. Только ленивый не прошелся по ним с критикой и руганью. Мы тепе...

Авторизация




Общее совместное имущество в многоквартирном доме
Недвижимость - ОСМД

общее совместное имущество в многоквартирном доме

После введения в 1992 г. в действие Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» граждане, которые пользовались квартирами государственного жилищного фонда на условиях найма, получили право на их приватизацию в порядке и на условиях, определенных этим законом.
Одновременно с получением в частную собственность своей квартиры, граждане автоматически стали и совладельцами всего дома. Об этом гласит ч. 2 статьи 10 упомянутого закона: «владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безоплатно и отдельно приватизации не подлежат».
В статье 382 Гражданского кодекса Украины уже четко определен правовой статус перечисленного выше имущества: «владельцам квартиры в двух - или многоквартирном жилом доме на правах общей совместной собственности принадлежат помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначены для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, которые расположены в жилом доме».
Согласно статьи 355 того же Гражданского кодекса:
«1. Имущество, которое находится в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).
2. Имущество может принадлежать лицам на правах общей долевой или на правах общей совместной собственности…»
Согласно статьи 368:
«1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью…»
И, наконец, статья 369 гласит, что:
«1. Совладельцы имущества, которое находится в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.
2. Распоряжение имуществом, которое находится в общей совместной собственности, осуществляется при согласии всех совладельцев…»
Это же право совладения и, соответственно, распоряжения общим совместным имуществом определил Конституционный суд Украины в своем решении от 2 марта 2004г. № 4-рп/2004 (см. приложение 1.4.). Этим решением подтверждено право общей собственности владельцев приватизированных квартир на вспомогательные помещения, причем без связи с фактом создания или отсутствия ОСМД. Кроме того, в этом решении впервые владельцы квартир многоквартирного дома признавались также совладельцами своего дома в целом.
Подводя итоги, стоит отметить моменты, которые крайне важны для правильного понимания и применения норм действующего законодательства в процессе создания и деятельности ОСМД.
1.Приватизировав квартиры в многоквартирном доме, граждане Украины стали совладельцами помещений и инженерных систем дома, которые находятся в их общем пользовании. Одновременно граждане приобрели статус и владельцев жилых помещений и совладельцев общего имущества.
2.Особенностью общего имущества в многоквартирных домах есть то, что оно является общей совместной собственностью: ее объекты нельзя раздробить на доли, а эти доли - выделить в натуре. Поэтому все владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме «обречены» быть совладельцами на протяжении всего времени, пока они будут считаться владельцами жилого или нежилого помещения в этом доме.
3. Совладельцы обязаны совместно осуществлять мероприятия по сохранению и содержанию общего имущества. Это означает, что все совладельцы должны определиться и договориться, будут ли они управлять общим совместным имуществом самостоятельно, или же управление будет поручено привлеченным лицам. Договориться можно, заключив многосторонний договор, сторонами которого будут все совладельцы, или создав объединение совладельцев, в котором через устав будет определен порядок владения и пользования общим имуществом.
4.Совладельца, который не выразил желания стать членом ОСМД (а действующее украинское законодательство сохраняет за ним такое право), закон не освобождает ни от обязанности общего владения и пользования объектами, ни от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение, либо любой его член может принудить его это сделать, обратившись в суд.
5.Имущество, имеющееся на момент создания ОСМД, или приобретенное в процессе деятельности объединения, находится в общей совместной собственности всех владельцев жилых и нежилых помещений (как членов, так и не членов ОСМД) и может переходить в распоряжение юридического лица исключительно в порядке и на условиях, которые определены уставом объединения.
Таким образом, именно ОСМД является наиболее оптимальной формой управления общим совместным имуществом многоквартирного дома.
При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома и с ОСМД, и без ОСМД как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке.
Поэтому, как правило, в состав имущества ОСМД, на которое может быть обращено взыскание, к примеру, за задолженность объединения, не входят сам дом, вспомогательные помещения, оборудование, коммуникации дома, а лишь денежные и материальные активы, которые были созданы в результате хозяйственной деятельности ОСМД.
Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (см. приложение 1.1.) относит распоряжение (аренда, продажа, реконструкция и пр.) общим совместным имуществом ОСМД исключительно к компетенции общего собрания объединения.
В отличие от общей нормы Гражданского кодекса, которая предусматривает согласие всех совладельцев, законодательством об ОСМД определено принятие решения большинством на общем собрании объединения. Очевидно, поэтому в законопроекте внесения изменений и дополнений в Закон Украины «Об ОСМД» уже присутствует необходимость 100% согласия всех его членов (а все совладельцы автоматически являются его членами) на распоряжение общей совместной собственностью.
В отличие от ОСМД, в жилищно-строительном кооперативе собственником дома (мест общего пользования, технического оборудования, конструктивных элементов и пр.) является именно юридическое лицо – ЖСК, а владельцам квартир в кооперативном доме принадлежат лишь их квартиры.
Согласно статьи 384 Гражданского кодекса Украины:
«1. Дом, построенный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью….
3. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится ее владельцем».
В то же время, существует мнение, что данная норма распространяется лишь на тот период, пока все паи не выплачены в полном объеме. После выплаты всех паев владельцы квартир так же, как в любом другом многоквартирном доме, становятся одновременно и совладельцами всего дома,

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Появятся ли в России доходные дома?

News image

В последнее время власти все чаще говорят о строительстве доходных домов. Этот вид недвижимости активно развивается, как в западных, так и развивающихся стран...

TOP-5 лучших детских районов Москвы

News image

Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг лучших районов Москвы для проживания семей с детьми. При составлении рейтинга специалисты компании учиты...

Элитные стройки Москвы - 2010

News image

Рынок элитного жилья в этом году демонстрирует высокие темпы строительства новых объектов. Причина - потенциальные покупатели все еще опасаются покупать кварт...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Я с другого города, и очень хочу быть председателем ОСМД в Киеве!

News image

Олег, добрый день! Меня зовут Михаил. Для начала хотел бы поблагодарить Вас за Ваш сайт, очень много полезной и интересной информации. Являюсь Ваши...

Лакомый кусочек для ЖЭКа

News image

Вопрос: Добрый день. Спасибо Вам за статью! Прошу помощи – совета. У нас в доме очень сложная ситуация, многие уже опустили руки. Вопрос: орга...

Если я не являюсь членом ОСМД, могу ли я отказаться от уплаты взносов

News image

Вопрос: Я не являюсь членом ОСББ, и никогда не поддерживал создания этого объединения, соответственно не утверждал сумму ежемесячных платежей и н...

Можно ли без создания ОСМД сдавать подвалы в аренду и зарабатывать ден

News image

Вопрос: В моем доме имеются свободные подвальные помещения, в них размещены заброшенные кладовки жильцов дома. Согласно с решением Конституционно...

Каким образом можно принимать решения членами ОСМД без кворума на собр

News image

Вопрос: Знаю, что многие ОСМД захлебываются в процедурных вопросах, собрать кворум почти невозможно вот и уходят хорошие активисты из руководител...

Если не принимать дом на баланс ОСМД, то, как сосуществовать с обслужи

News image

Вопрос: Как сосуществовать с коммунальным предприятием, которое нас будет обслуживать после создания ОСМД при условии, что дом останется у них на...