Домовладение:

ТСЖ: новые права и обязанности

News image

Правовое положение любого юридического лица, в том числе ТСЖ и управляющей компании, характеризуется его правами, обязанностями...

Скрытые резервы

News image

Запланированный рост тарифов на все коммунальные услуги заставляет затягивать пояса не только рядовых потребителей, но и организ...

ТСЖ за и против

News image

Широкая кампания по выбору формы управления своим жильем идет в стране уже давно. Однако неопределившихся граждан по-преж...

Авторизация




Коммуналки размножаются делением
Недвижимость - Коммунальное жильё

коммуналки размножаются делением

Отдельная квартира – рай по сравнению с коммуналкой. Но даже если вы прожили немало лет в «раю», не исключено, что в один не очень прекрасный день он станет коммунальным адом. Ведь квартиру можно поделить.

Еще немного, еще чуть-чуть...

К 1997-му в столице насчитывалось примерно 160 тыс. коммунальных квартир, где проживало более 1,5 млн москвичей. К 2008 году благодаря городской программе расселения коммунальных квартир количество подобного жилья сократилось почти вдвое.

Риелторы утверждают, что до сих пор больше всего таких квартир находится в центре, где кв. метр в коммуналке стоит сегодня $5600–8720. В Центральном округе насчитывается порядка 12 000 коммуналок, в которых проживает 300 тыс. человек. Казалось бы, еще немного усилий властей, и столица навсегда избавится от «тяжкого наследия», но сейчас в решение проблемы вмешался не только финансовый кризис, но и сами собственники недвижимости.

Обыкновенная история

Почему вопрос коммуналок в принципе не решаем?

Да потому что люди сходятся и расходятся, вступают в наследство, а еще они любят делить квартиру.

Вот один из типичных примеров того, как отдельная квартира стала коммунальной.

В спальном столичном районе в неприватизированной «трешке» жила-была семья: муж, жена и взрослый сын. Сын женился и оформил супруге в этой квартире постоянную регистрацию. Вскоре в молодой семье родился ребенок. И все бы хорошо, но отношения между свекровью и невесткой не сложились.

Через несколько лет умер свекор, который играл роль миротворца, и между дамами началась настоящая война. В результате непрекращающихся боевых действий невестка развелась с мужем, поделила лицевые счета и приватизировала свою комнату.

Затем, выдержав небольшую паузу, предложила бывшему мужу и свекрови, как имеющим первоочередное право, выкупить комнату по рыночной стоимости. У тех нужной суммы не нашлось, и комнату продали постороннему человеку. Так квартира, пробыв много лет отдельной, стала коммуналкой.

По данным одного из столичных агентств недвижимости, с начала кризиса обладатели отдельного жилья все чаще идут на продажу комнат и долей в своих квартирах. Причем основной причиной этого становится снижение доходов, потеря работы и невозможность выплачивать ипотечный кредит или покрывать иные долговые обязательства.

Новый барометр

В последнее время на рынок поступает все больше предложений о продаже комнаты или доли в квартире, которая не относится к категории коммунального типа заселения. Среди тех, кто таким образом решил выйти из трудного финансового положения, преобладают граждане, которые приобрели свои квартиры за последние два-четыре года.

Основной всплеск предложений о продаже комнат в квартирах некоммунального типа пришелся на май – тогда число объектов увеличилось сразу вдвое. Риелторы приходят к выводу, что по динамике увеличения подобных предложений скоро можно будет судить о финансовом состоянии дел москвичей.

Сейчас на продажу в столице выставлено 718 комнат, которые расположены не в коммунальных квартирах. По сравнению с июнем прошлого года число «новых коммуналок» возросло почти в пять раз.

Нынешним летом чаще всего пытаются продать комнаты в «двушках» – таких предложений более 48%. Еще 23% приходится на «трешки». Реже речь идет о продаже сразу двух комнат в трехкомнатных или четырехкомнатных квартирах – 9%. Остальные 20% – предложения о продаже доли.

Комфорт в рассрочку

Между тем, считают профессионалы рынка, продать комнату в коммуналке становится все сложнее. И это несмотря на то, что комната – традиционно самый дешевый, а следовательно самый ликвидный объект недвижимости. Виноваты здесь не только кризис и застой рынка. Если раньше расселение было едва ли не единственной возможностью для состоятельных людей приобрести престижную просторную квартиру в центре, то сегодня ситуация изменилась. На первичном рынке предложений больше чем достаточно. Причем учитывая то, что платежеспособность покупателей упала, многие застройщики предлагают различные формы рассрочек. К тому же коммуналки серьезно проигрывают новостройкам в комфорте.

Если приспичит

Понятно, что ни один человек не жаждет прожить всю жизнь в коммуналке. Поэтому, едва въехав в такую квартиру, человек начинает думать о том, как из нее выбраться.

Первый вариант, над которым обычно размышляют коллективно – всей квартирой – это расселение. Однако, по риелторским оценкам, шансы разъехаться путем расселения у нынешних обитателей коммуналок снизились. Хотя желающие приобрести коммунальную квартиру под расселение встречаются и сегодня. Бывает, что покупателю приспичило купить жилье именно на конкретном пятачке столичного центра, а новые дома в этом месте не возводят.

К слову сказать, все меньше риелторов готовы заниматься расселением коммунальных квартир. Ведь эта процедура включает в себя не только продажу всей квартиры, но и подбор альтернативных вариантов, которые бы устраивали всех собственников. А это сплошные хлопоты и риски.

Схема сделки по расселению такова. Сначала покупатель вносит аванс, достаточный для резервирования отдельных квартир. Затем в течение оговоренного времени агентство должно подобрать подходящие варианты. Когда собственник комнаты соглашается на один из вариантов, он также должен внести аванс. Но, как правило, денег у такого собственника нет, и авансировать отдельную квартиру для него приходится агентству или покупателю.

В итоге если хотя бы один вариант покупки квартиры не состоится, то аванс покупателя коммуналки, отданный за другую отдельную квартиру для другого собственника, не будет возвращен. Отсюда и высокие комиссионные агентств, взявшихся за расселение. Обычно с проданной квартиры агентства берут 2–4% от стоимости. Если же расселяется коммуналка, процент значительно выше – 6–10%.

Еще вариант

Второй вариант обретения отдельного жилья, на который надеются покупатели комнат в коммунальных квартирах, это продажа все той же комнаты через определенное время, когда она подорожает (или когда появятся средства). Продав комнату дороже, можно добавить денег и решить свой квартирный вопрос. К примеру, купить в коммунальной «двушке» комнату соседа.

Не комната, а доля

Нередко можно встретить объявления, предлагающие, например, две шестых или одну четвертую доли квартиры. Бывает, продают даже одну пятидесятую. На что можно надеяться покупателям долей?

Во-первых, если продается ничтожно малая часть квартиры, то понятно, что жить на такой площади не получится. Зато получится оформить постоянную регистрацию в столице со всеми вытекающими социальными правами. Если же продается какая-то существенная доля, то по суду можно установить порядок пользования ею и жить в квартире. В дальнейшем у покупателя доли появляются те же возможности, что и у человека, купившего комнату.

Камень преткновения

Бывают ситуации, когда коммуналку (по независящим от ее обитателей причинам) крайне сложно расселить или продать, в общем, сделать отдельной квартирой.

Например, на Фрунзенской набережной собственники комнат в коммунальной квартире никак не могут разъехаться. Причина? Один из них эмигрировал в США, но остался постоянно зарегистрирован в своей комнате. Эту комнату он не приватизировал. Теперь он не может ее приватизировать из-за отсутствия российского гражданства, а соответственно, не может продать жилье...

Риелторы считают, что ситуация с этой коммуналкой крайне сложная. Единственный вариант решения – эмигрант может выписаться из комнаты, а соседи – присоединить к себе его комнату, продать квартиру и отдать ему его долю. Но в этом случае все строится исключительно на доверии соседей. Подобные вопросы крайне редко решаются, так как риск у эмигранта остаться и без комнаты, и без денег велик.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Возвращение блудного спроса

News image

Многие эксперты всерьез говорят о возвращении спроса на рынке жилой недвижимости. Причем не просто о робких пробных шагах спроса, а о полном возвращении, срав...

Суточная аренда жилья: амортизационный минус на финансовый п

News image

Арендаторов квартир можно разделить на две категории. Первые — сдают квартиры на длительный срок, вторые — посуточно. Последний вариант более доходен, но крас...

Trade-in: квартира в зачет коттеджа. Минимум риска и хлопот,

News image

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансфор...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Действительно ли, что сдача в аренду подвалов ОСМД не облагается налог

News image

Вопрос: Я слышала, что, так как ОСМД неприбыльная организация то вся доходная часть от сдачи вспомогательных помещений в аренду не облагается нал...

Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проект

News image

Вопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под...

Могут ли заинтересованные жильцы дома, с помощью ОСМД, захватить черда

News image

Вопрос: Существует мнение, что ОСМД нужно тем жильцам дома, которые хотят легально захватить чердаки, подвалы и т.п., действительно ли с помощью ...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Мо...

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет

News image

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет жильцов дома или ОСМД? В нашем объединении совладельцев многоквартирного д...

Совместительство в ОСББ

News image

Вопрос: Скажите, а как быть председателю в случае с четырьмя ОСМД? Ведь полную ставку он может получать только в одном из ОСМД. Сможет ли он на...