Отдельная квартира – рай по сравнению с коммуналкой. Но даже если вы прожили немало лет в «раю», не исключено, что в один не очень прекрасный день он станет коммунальным адом. Ведь квартиру можно поделить.

Еще немного, еще чуть-чуть...

К 1997-му в столице насчитывалось примерно 160 тыс. коммунальных квартир, где проживало более 1,5 млн москвичей. К 2008 году благодаря городской программе расселения коммунальных квартир количество подобного жилья сократилось почти вдвое.

Риелторы утверждают, что до сих пор больше всего таких квартир находится в центре, где кв. метр в коммуналке стоит сегодня $5600–8720. В Центральном округе насчитывается порядка 12 000 коммуналок, в которых проживает 300 тыс. человек. Казалось бы, еще немного усилий властей, и столица навсегда избавится от «тяжкого наследия», но сейчас в решение проблемы вмешался не только финансовый кризис, но и сами собственники недвижимости.

Обыкновенная история

Почему вопрос коммуналок в принципе не решаем?

Да потому что люди сходятся и расходятся, вступают в наследство, а еще они любят делить квартиру.

Вот один из типичных примеров того, как отдельная квартира стала коммунальной.

В спальном столичном районе в неприватизированной «трешке» жила-была семья: муж, жена и взрослый сын. Сын женился и оформил супруге в этой квартире постоянную регистрацию. Вскоре в молодой семье родился ребенок. И все бы хорошо, но отношения между свекровью и невесткой не сложились.

Через несколько лет умер свекор, который играл роль миротворца, и между дамами началась настоящая война. В результате непрекращающихся боевых действий невестка развелась с мужем, поделила лицевые счета и приватизировала свою комнату.

Затем, выдержав небольшую паузу, предложила бывшему мужу и свекрови, как имеющим первоочередное право, выкупить комнату по рыночной стоимости. У тех нужной суммы не нашлось, и комнату продали постороннему человеку. Так квартира, пробыв много лет отдельной, стала коммуналкой.

По данным одного из столичных агентств недвижимости, с начала кризиса обладатели отдельного жилья все чаще идут на продажу комнат и долей в своих квартирах. Причем основной причиной этого становится снижение доходов, потеря работы и невозможность выплачивать ипотечный кредит или покрывать иные долговые обязательства.

Новый барометр

В последнее время на рынок поступает все больше предложений о продаже комнаты или доли в квартире, которая не относится к категории коммунального типа заселения. Среди тех, кто таким образом решил выйти из трудного финансового положения, преобладают граждане, которые приобрели свои квартиры за последние два-четыре года.

Основной всплеск предложений о продаже комнат в квартирах некоммунального типа пришелся на май – тогда число объектов увеличилось сразу вдвое. Риелторы приходят к выводу, что по динамике увеличения подобных предложений скоро можно будет судить о финансовом состоянии дел москвичей.

Сейчас на продажу в столице выставлено 718 комнат, которые расположены не в коммунальных квартирах. По сравнению с июнем прошлого года число «новых коммуналок» возросло почти в пять раз.

Нынешним летом чаще всего пытаются продать комнаты в «двушках» – таких предложений более 48%. Еще 23% приходится на «трешки». Реже речь идет о продаже сразу двух комнат в трехкомнатных или четырехкомнатных квартирах – 9%. Остальные 20% – предложения о продаже доли.

Комфорт в рассрочку

Между тем, считают профессионалы рынка, продать комнату в коммуналке становится все сложнее. И это несмотря на то, что комната – традиционно самый дешевый, а следовательно самый ликвидный объект недвижимости. Виноваты здесь не только кризис и застой рынка. Если раньше расселение было едва ли не единственной возможностью для состоятельных людей приобрести престижную просторную квартиру в центре, то сегодня ситуация изменилась. На первичном рынке предложений больше чем достаточно. Причем учитывая то, что платежеспособность покупателей упала, многие застройщики предлагают различные формы рассрочек. К тому же коммуналки серьезно проигрывают новостройкам в комфорте.

Если приспичит

Понятно, что ни один человек не жаждет прожить всю жизнь в коммуналке. Поэтому, едва въехав в такую квартиру, человек начинает думать о том, как из нее выбраться.

Первый вариант, над которым обычно размышляют коллективно – всей квартирой – это расселение. Однако, по риелторским оценкам, шансы разъехаться путем расселения у нынешних обитателей коммуналок снизились. Хотя желающие приобрести коммунальную квартиру под расселение встречаются и сегодня. Бывает, что покупателю приспичило купить жилье именно на конкретном пятачке столичного центра, а новые дома в этом месте не возводят.

К слову сказать, все меньше риелторов готовы заниматься расселением коммунальных квартир. Ведь эта процедура включает в себя не только продажу всей квартиры, но и подбор альтернативных вариантов, которые бы устраивали всех собственников. А это сплошные хлопоты и риски.

Схема сделки по расселению такова. Сначала покупатель вносит аванс, достаточный для резервирования отдельных квартир. Затем в течение оговоренного времени агентство должно подобрать подходящие варианты. Когда собственник комнаты соглашается на один из вариантов, он также должен внести аванс. Но, как правило, денег у такого собственника нет, и авансировать отдельную квартиру для него приходится агентству или покупателю.

В итоге если хотя бы один вариант покупки квартиры не состоится, то аванс покупателя коммуналки, отданный за другую отдельную квартиру для другого собственника, не будет возвращен. Отсюда и высокие комиссионные агентств, взявшихся за расселение. Обычно с проданной квартиры агентства берут 2–4% от стоимости. Если же расселяется коммуналка, процент значительно выше – 6–10%.

Еще вариант

Второй вариант обретения отдельного жилья, на который надеются покупатели комнат в коммунальных квартирах, это продажа все той же комнаты через определенное время, когда она подорожает (или когда появятся средства). Продав комнату дороже, можно добавить денег и решить свой квартирный вопрос. К примеру, купить в коммунальной «двушке» комнату соседа.

Не комната, а доля

Нередко можно встретить объявления, предлагающие, например, две шестых или одну четвертую доли квартиры. Бывает, продают даже одну пятидесятую. На что можно надеяться покупателям долей?

Во-первых, если продается ничтожно малая часть квартиры, то понятно, что жить на такой площади не получится. Зато получится оформить постоянную регистрацию в столице со всеми вытекающими социальными правами. Если же продается какая-то существенная доля, то по суду можно установить порядок пользования ею и жить в квартире. В дальнейшем у покупателя доли появляются те же возможности, что и у человека, купившего комнату.

Камень преткновения

Бывают ситуации, когда коммуналку (по независящим от ее обитателей причинам) крайне сложно расселить или продать, в общем, сделать отдельной квартирой.

Например, на Фрунзенской набережной собственники комнат в коммунальной квартире никак не могут разъехаться. Причина? Один из них эмигрировал в США, но остался постоянно зарегистрирован в своей комнате. Эту комнату он не приватизировал. Теперь он не может ее приватизировать из-за отсутствия российского гражданства, а соответственно, не может продать жилье...

Риелторы считают, что ситуация с этой коммуналкой крайне сложная. Единственный вариант решения – эмигрант может выписаться из комнаты, а соседи – присоединить к себе его комнату, продать квартиру и отдать ему его долю. Но в этом случае все строится исключительно на доверии соседей. Подобные вопросы крайне редко решаются, так как риск у эмигранта остаться и без комнаты, и без денег велик.