Московские девелоперы забираются на самый верх. Разумеется, можно говорить, что возведение высоток и освоение крыш – рыночный тренд, обусловленный дороговизной земли. Вероятно, так оно и есть. Но отчего бы за упорным желанием подняться как можно выше не разглядеть и другой смысл. Может, это такой способ самоутвердиться? Почему-то вспоминается Растиньяк, который смотрит на Париж, лежащий у его ног, и восклицает: «Кто победит, я или ты?!»

Гений места

В мегаполисе нет свободной земли, а та, что есть, чрезвычайно дорога. Этот тезис универсален и позволяет объяснить все, что угодно: и точечную застройку, и высотное строительство, и освоение подземелья. Но если в самом стремлении забраться вверх или спуститься вниз можно найти множество изъянов, то изобретательность, с какой наши девелоперы осваивают любое, даже самое неожиданное пространство, достойна восхищения. Не только голь хитра на выдумку. Водная гладь, брошенные цеха, бомбоубежища, эстакады – куда только не проник пытливый ум предпринимателя, мечтающего о повышенной норме прибыли. Но самой удивительной практикой стало освоение крыш.

Как подсчитали дотошные специалисты, до 80% столичных домов имеют плоские крыши. Чтобы оценить хотя бы примерно, какие площади могут быть пущены в оборот, приведем цифру, обнародованную в свое время главой московского стройкомплекса Владимиром Ресиным: в Москве 5 млн. кв. м занимают чердачные помещения. Стало быть, примерно столько же места могут дать и крыши.

Было бы куда как хорошо – всюду устроить сады да населить их щеглами: пусть себе поют на радость столичному жителю. Однако же это невозможно. Во-первых, климат у нас для щеглов неподходящий, во-вторых, именно наверху чаще всего располагаются всякие технические сооружения – туда выводят трубы каминов, воздуховоды, там размещают антенны и даже лифтовое оборудование. В Токио, заметим, специальный закон приняли, который настоятельно рекомендует строителям озеленять 20% крыши, если она велика (то есть больше 1 тыс. кв.м). Но вольно ж им там, в Японии. А нам-то, с морозами нашими, что делать? Разве что кукурузу морозостойкую выращивать?

Если подходить к вопросу исходя исключительно из соображений практической выгоды, то надо бы смириться, что крыши наши, равно и заборы, годятся лишь для написания разных слов. Однако же хорошо известно, что на всякий винт с левой резьбой есть любители именно левой резьбы, так что ни одна, даже самая чудная идея, не пропала у нас втуне. Эксперты, знающие особенности жилых проектов, с легкостью называют до десятка способов использовать пространство кровли. Место для прогулок и проведения мероприятий (теперь они называются модным словом events), смотровая, игровая площадка, сад, солярий, бассейн, аэродром… А еще тут можно готовить барбекю. Или устроить домашнюю обсерваторию… В общем, выбор есть, как есть и тема для разговора.

Право первородства

Как несложно догадаться, все современные опусы по эксплуатации кровли в жилых домах относятся к проектам класса de luxe или, в крайнем случае, бизнес. Однако было бы несправедливо полагать, что кроме «элитных» архитекторов никому и в голову не приходило вовлечь в оборот крыши. Смотровые площадки и рестораны на самом верху появились в Москве еще в пятидесятые. Столичные голубятни, пасеки имеют, больше того, дореволюционную историю. Это многообразие прошлого, похоже, здорово уязвляло столичную власть, с ее любовью к оригинальным решениям и грандиозным планам, а посему мысль о массовом и непременно полезном использовании крыш не один год будоражила лучшие умы московской мэрии.

Заметим, что меры паллиативные успеха не принесли. Идея не трогать сами крыши, а устраивать наверху мансарды встретила возражения по технической линии. Чтобы сделать это хорошо и безопасно, надо потратиться. А если делать обыкновенно – можно получить сразу несколько «Трансваалей» местного значения. Тогда Юрий Лужков (а был он в ту пору, как говорится, в силе) указал, что надо всюду на крышах высаживать деревья. Это-де и воздух очистит, да и нравы заметно улучшит, поскольку пешие прогулки под сенью дерев настраивают на мирный лад. Идея получила развитие. Был разработан особый документ, над которым потрудился «Моспроект» - «Рекомендации по проектированию озеленения и благоустройства крыш жилых и общественных зданий и других искусственных образований». Бумага эта содержала подробнейшие указания, как да чего делать и где что высаживать, было там дано и обоснование всех этих усилий: «в связи с дефицитом городской земли и напряженной экологической обстановкой, в городе остро встала проблема использования кровель зданий…» Памятуя о правиле «все лучшее – детям», правительство перво-наперво устроило детский сад с игровой площадкой на крыше. Дети, оберегаемые трехметровым забором, играют там в песочнице, возятся в надувном бассейне и даже изучают правила дорожного движения.

В гостях у Карлсона

Однако, что бы власть ни думала о перспективах освоения крыш, а все-таки главные поставщики новых идей – девелоперы. И если что и имеет смысл изучать, так это их опыт, успешный и не очень. Бума не наблюдалось, и все-таки за последние годы было сделано немало интересного. «Эксплуатируемые крыши имеют ряд очевидных преимуществ, - отмечает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. – Это улучшение экологии, что особенно актуально для жителей мегаполисов, экономия пространства, удобство и комфорт жителей». Вместе с тем, - добавляет эксперт, - в России эксплуатируемые кровли не получили широкого распространения по объективным причинам, прежде всего, климатическим. «Тратить деньги на обустройство открытых садов, соляриев, фонтанов или бассейнов, которые будут работать от силы три месяца в году – нецелесообразно», - уверен Дмитрий Таганов. Может, оно и так, специалистам лучше знать. Но ведь тратили же! Стало быть, видели смысл.

Вообще-то, если учитывать все случаи приспособления крыш, арифметика получится вполне достойная. На объектах коммерческой недвижимости числом более десятка вы увидите и сады, и площадки для спортивных игр, и даже парковки. Пентхаусы дают меньшее разнообразие (в основном, всякого рода оранжереи), но именно там чаще всего вспоминают о крышах. Однако мы сейчас будем говорить только о кровлях, используемых всеми жителями дома. Их и впрямь немного. «В проектах некоторых высококлассных жилых домов Москвы девелоперами было предусмотрено размещение на крыше объектов инфраструктуры, которыми могли бы пользоваться все жильцы этих домов», - говорит генеральный директор компании «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева. Сходной точки зрения придерживается генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский: «Крыша в ряде проектов используется как в составе одного или нескольких пентхаусов, так и в качестве общественной зоны и элемента инфраструктуры». Число таких проектов несопоставимо с американской или даже европейской практикой. Но, во-первых, Москва и не Рио-де-Жанейро. А, во-вторых, оригинальных решений все-таки хватает.

Начнем с простого – мест для прогулок. Известно, что прогулочные зоны, смотровые площадки (их еще называют панорамными) оборудованы в ЖК «Воробьевы горы», «Покровское-Глебово», «Тихвинская усадьба». А на крыше ЖК «Созвездие Капитал-1» разбиты зеленые газоны, - говорит Екатерина Румянцева. Кроме того, - добавляет эксперт, - любоваться Москвой можно, находясь на крыше домов «Патриарх» и «Капитал» в Трубниковском переулке. Еще об одной функции таких крыш напоминает Павел Здрадовский: «Их можно использовать для различных мероприятий и приема гостей, а также для проведения собраний товарищества собственников жилья». Тут не возразишь: собрание на крыше как-то естественно умягчает нравы, скандалить там точно не хочется.

Сад разбит на крыше дома №1 в Молочном переулке, а вот в доме № 20 в Коробейниковом переулке есть естественный солярий. У нас, правда, есть подозрение, что основной свой загар жители этого дома приобретают где-то в другом месте, но тут, согласитесь, главное – возможность. Пожалуй, самый оригинальный проект (во всяком случае, с точки зрения крыши) – «Торрис-Хаус» в Спасоналивковском переулке. Эксперты дружно, как один, рассказывают о наличии там теннисного корта, так что можно предположить, что они там поигрывают. Говорят, площадка хорошо огорожена, и за мячиками вниз бегать не приходится.

Любопытна судьба «Венского дома» на Неопалимовском. Как объясняет Павел Здрадовский, «клиенты с большим интересом относятся к его особенности – вертолетной площадке на крыше». Впрочем, пока в Москве не разрешено летать на вертолете, - добавляет он, - а посему крыша используется для плавательного бассейна. Ну, что ж, тоже неплохо: «не взлетим, так поплаваем». Кстати, для этого не только «Венский дом» приспособлен. В MIRAX GROUP напоминают, что в фитнесс-клубе Sky Club, расположенном на территории ЖК «Золотые ключи», есть открытый бассейн. Он действительно хорошо сделан, и чем ехать в Египет, рискуя здоровьем на местных дорогах, можно и здесь неплохо посидеть в шезлонге.

Раз уж мы упомянули о такой функции, как аэродром, поговорим об этом подробнее. Еще несколько лет назад девелоперы пребывали в иллюзии, что полеты над Москвой вот-вот разрешат, в связи с чем вертолетные площадки стали «фишкой» ряда проектов MIRAX GROUP. Тут можно вспомнить о таких проектах, как Mirax Park, «Кутузовская миля», «Well House на Ленинском». Однако в целом появление такой функции в современном элитном проекте, мягко говоря, спорно. Как напоминает Екатерина Румянцева, «сегодня не существует нормативов эксплуатации вертолетов, нет схемы маршрутов полетов». Более того, Москва имеет статус территории, закрытой для полетов частной авиации, и, пожалуй, стоит согласиться с экспертом: «жильцы дома уж точно не смогут в обозримом будущем на собственных вертолетах садиться на крыши своих домов». В общем, похоже, девелоперы, сделавшие ставку на вертолет, напрасно потратились.

Возвращение на землю

Да, использование крыши в элитном проекте – это, как правило, красиво и стильно. И, конечно, это неплохой маркетинговый ход, привлекающий покупателя. «Пусть использование в российском климате кровли ограничено коротким сезоном, но уже сама возможность ее иметь – престиж», - замечает президент инвестиционной группы «SeSeGar» Ирина Жарова-Райт. «В Москве, где примеры эксплуатируемых крыш в элитных комплексах можно пересчитать по пальцам, такой элемент архитектуры, несомненно, позволяет выгодно выделить объект на фоне конкурентов и повысить покупательский спрос», - добавляет Дмитрий Таганов. «Наличие эксплуатируемой кровли, используемой в качестве солярия, прогулочной зоны и т.п. жителями всего дома, является дополнительным привлекающим фактором при продажах», - соглашается генеральный директор компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская.

В то же время все эксперты отмечают, что «цена вопроса» слишком велика. С одной стороны, использование крыши позволяет значительно увеличить выход полезных площадей при существенной экономии пространства. Можно согласиться с замечанием Дмитрия Таганов, что «обустраивать те же сады или теннисный корт на территории ЖК обошлось бы во много раз дороже, чем на крыше». Но тот же эксперт признает, что «назвать даже приблизительную стоимость обустройства квадратного метра эксплуатируемой кровли не представляется возможным», поскольку инвестиции в проект зависят не только от площади, но и от материала ограждения, инженерных систем для эксплуатации и ухода за кровлей, даже от вида пальм, кактусов и фикусов. Единственная конкретная цифра, которую мне довелось услышать, - утверждение одного из специалистов, что для обустройства обыкновенной прогулочной зоны потребуется никак не меньше 150 тыс. долларов. Ирина Жарова-Райт предлагает такую систему расчетов: «от 30 до 50 процентов от стоимости квартиры, умноженное на площадь террасы». Павел Здрадовский считает, что использование крыши может быть оправдано «только в случае сбалансированной функциональной концепции проекта в целом», так как затраты на обустройство, к примеру, теннисного корта легко могут превысить 7-8 тыс. долларов на кв.м. Кроме того, он предлагает не забывать, что постоянное обслуживание также может серьезно повысить эксплуатационные платежи жильцов. К слову сказать, необходимость все время заботиться о месте прогулок значительно снижает энтузиазм. Ирина Жарова-Райт вообще считает, что реально крыши используются куда реже, чем об этом говорят: «Эксплуатируемая крыша одного довольно известного проекта в центре использовалась за последние пять лет не больше десятка раз, да и то для запуска и обозрения фейерверков». А дальше? Похоже, что дальше – тишина.

«И в докризисный период покупатели в большинстве своем не готовы были платить за крыши, - Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, – а в кризис тем более никто не станет тратиться на такие вещи». По мнению эксперта, именно на таких вещах в кризис все и будут экономить. Как бы то ни было, а среди реализуемых сейчас проектов и уж тем более среди тех, что закладываются, никаких оригинальных крыш обнаружить не удалось. Может быть, эти проекты так и останутся частью известного анекдота: «Мужик, у тебя все было…»