Одной из главных тенденций уходящего года эксперты отмечают бум строительства жилой недвижимости в Подмосковье. При этом рынок офисной недвижимости там остается достаточно пассивным. Игроки рынка считают, что причиной тому является отсутствие достаточного спроса и прогнозируют, что в ближайшее время ситуация вряд ли как-то изменится. А это значит, что счастливым обладателям квартир за МКАДом придется по-прежнему преодолевать дикие московские пробки в столице.

Москва становится все более дорогим городом. Игроки рынка все чаще и чаще говорят о тенденции «вымывания» эконом-класса с рынка новостроек в столице. По словам директора департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, за 2010 год рынок новостроек Москвы заметно ожил - возобновляется ранее замороженное строительство, девелоперы выводят на рынок новые проекты, в том числе масштабной застройки.

Все это являет собой причину возросшего относительно кризисного периода предложения. «Самые высокие темпы продаж сейчас наблюдаются в сегменте эконом-класса, где по наиболее удачным проектам продажи достигают 170-200 квартир в месяц. В Москве большая часть сделок приходится на новостройки со стоимостью до 90-120 тыс. рублей за 1 кв. м», - отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

Действительно, после кризиса многие застройщики обратили свое внимание на сегмент эконом-класса, где можно довольно быстро реализовать квартиры и получить доход. Так, в 2011 году ожидается выход на рынок значительного объема новых проектов эконом-класса. Лидером по строительству новых домов должен стать СВАО – здесь планируется возведение 515,8 тыс. кв. м, из них коммерческим будет 443,6 тыс. кв. м, минимальный объем планируется возвести в САО – 256,6 тыс. кв. м, из них коммерческим будет 107 тыс. кв. м.

Вместе с тем, по темпам выхода на рынок новых объектов Московская область значительно опережает Москву. Например, за лето на первичный рынок столицы вышло 7 новых проектов, в Подмосковье в 9 раз больше – 66 новостроек. Что касается строящихся объектов, то в зоне до 30 км в стадии реализации находится более 450 новостроек, в Москве же количество объектов сокращается и сейчас составляет 278 новостроек. «Покупка жилья в Подмосковье может стать прекрасной альтернативой столичной квартире. Во-первых, тут существенно лучше экология, во-вторых, стоимость квадратного метра ниже московских показателей, при этом качество строительства нисколько не уступает столице», - говорит директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман.

В настоящее время стоимость квадратного метра в Подмосковье начинается от 37 тыс. рублей. Активное строительство ведется практически по всем направлениям: девелоперы охотно осваивают как территории близлежащих городов-спутников, так и более отдаленные населенные пункты. «При этом, уже к началу 2012 года, большинство строек завершится, и единственным серьезным игроком остается вторая очередь «Балашиха-Сити», – предполагает советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов. - В данной ситуации, вероятно существенное повышение цен на первичном рынка восточного направления именно через год».

«Московская область обладает большим потенциалом для активного жилищного строительства в виде значительного объема свободных земель, более дешевой стоимости ленд-девелопмента, меньшего количества возможных ограничений застройки площадок и т.д.», - рассуждает Мария Литинецкая.

Рынок офисной недвижимости

Как видим, рынок жилой недвижимости Подмосковья развивается весьма активными темпами. В перспективе динамика строительства будет увеличиваться, что в итоге приведет к росту цен. Вместе с тем, стоит подумать над тем, где будут работать счастливые новоселы за МКАД. Эксперты единогласно утверждают, что рынок офисной недвижимости не активен. «За последний год здесь не было анонсировано строительства каких-либо заметных проектов, а ряд строящихся объектов был заморожен. Таким образом, можно сказать, что в настоящее время в Подмосковье нет систематического рынка недвижимости, а есть отдельные проекты», - утверждает ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании PennyLaneRealty Максим Жуликов. Основной объем современных офисных комплексов сосредоточен в пределах 5 км от МКАД – здесь, как правило, реализуются офисные площади в составе бизнес-парков – например, Гринвуд, Западные Ворота, Химки, Одинцово и др.

Также бизнес-центры появляются в более или менее крупных городах области, где деловая активность значительно развита – например, Химки, Красногорск, Мытищи, Балашиха и проч. «Здесь в большей степени применяется модель реконструкции старых зданий под офисные центры класса С и В. Не так давно был реализован БЦ VictoriaPalace в Электростали, который является первый случай постройки БЦ класса А на удаленности от МКАДа в 40 км», - рассказывает директор департамента консалтинга и оценки NAIBecar Маргарита Трофимова.

О перспективах развития рынка офисной недвижимости Подмосковья ярче всего говорит тот факт, что инвесторы не очень торопятся инвестировать в этот сегмент рынка. «Инвестирование в строительство офисной недвижимости будет интересно только с точки зрения долгосрочной перспективы. Предложения на подмосковном рынке значительно опережает спрос и в среднесрочной перспективе (3-5 лет) не будет привлекать инвесторов», - считает руководитель отдела офисной недвижимости DVI Real Estate Георгий Бабаков.

Не интересен этот сегмент и девелоперам. Причин тому несколько. Во-первых, разница между арендными ставками на бизнес-центры, расположенные в Москве и в Подмосковье, составляет, в среднем, 40%. Во-вторых, довольно стоит транспортная проблема. Ситуация изменится к лучшему, если будет налажена транспортная инфраструктура, считает Максим Жуликов. Но, самое главное, спрос на такие площади находится пока на достаточно низком уровне.

Что касается перспектив развития рынка, то, как считает Маргарита Трофимова, основной фокус будет сделан на встроено-пристроенные помещения в составе масштабных жилых комплексов, а также небольшие объекты местного значения. Крупные проекты могут быть реализованы в составе каких-либо значимых зон, например, Сколково, технопарков и проч.