Бичом настоящего времени, в том числе и в связи с кризисом, стали повальные остановки в строительстве, и, соответственно, огромное количество банкротств строительных компаний - Застройщиков новостроек или целых микрорайонов. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого Столичного Юридического Центра рассказывает, что делать дольщику, если строительство дома остановлено, не ведется достаточно долгое время, более того, вы узнаете, что в отношении вашего Застройщика либо вводится, либо введена определенная стадия процесса о банкротстве.

Первое. Стоит знать, кстати именно этого не знают не только в основном все дольщики, но и большинство юристов, что несмотря на начало процесса о банкротстве, дольщики вправе обратиться в суд с требованиями о признании того или иного права (собственности, требования, права на долю в Инвестиционном контракте) в отношении имущества, что было ими приобретено у Застройщика, при этом с указанными требованиями в суд можно обратиться до самой последней стадии процесса о банкротстве - конкурсного производства и до момента продажи в конкурсном производстве того имущественного права, на которое претендует дольщик.

Второе. Необходимо разобраться, какой договор заключен с Застройщиком. Это может быть Договор участия в долевом строительстве, договор долевого участия, Договор инвестирования или соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, соглашение о перемене лиц в обязательстве, иной договор. В зависимости от того, какой договор заключен с Застройщиком, можно иметь представление о том, с какими исковыми требованиями придется обращаться в суд.

Третье. Суд в указанных спорах - это суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, но не Арбитражный суд. Подсудность в таких случаях исключительная, определяется ГПК РФ и устанавливает обязанность дольщиков обращаться в суд по месту нахождения или будущего нахождения объекта недвижимости.

Четвертое. На какой стадии находится строительство дома. Если строительство дома завершено, то можно говорить о признании права собственности на конкретную квартиру или определенное нежилое помещение. Если объект не завершен строительством, то стоит уточнить, зарегистрирован ли он в Росреестре, как незавершенный строительством объект или не зарегистрирован. Если объект зарегистрирован, то в суд необходимо обращаться с требованиями о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде помещения, определенного в договоре с дольщиком. Если объект строительства не зарегистрирован в Росреестре как недострой, то суд откажет в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект. В данном случае необходимо обращаться в суд с требованиями о признании права на долю в Инвестиционном контракте в виде помещения, определенного в договоре с Застройщиком.

Пятое. Кто должен привлекаться к судебному процессу, и какие документы необходимо истребовать по запросу суда? В рамках указанных процессов привлекаются все участники инвестиционного контракта, за исключением дольщиков, которые фигурируют в списках Застройщика, что истребуется по судебному запросу. Помимо всех участников инвестиционного контракта, которые являются третьими лицами, третьим лицом может так же привлекаться Арбитражный управляющий. Так же третьими лицами привлекаются органы местной государственной власти - Администрация, Правительство, к примеру, Москвы, Росреестр соответствующего органа государственной власти, если дом завершен строительством. В рамках указанного процесса истребуются по судебным запросам вся правоустанавливающая документация, Инвестиционный контракт с приложениями и дополнительными соглашениями, все договоры соинвестирования и уступки права требования, документы БТИ о присвоении адреса дому, обмеров дома или об их отсутствии. Акты из местной администрации или иных органов государственной власти (например, Мосгосстройнадзор в Москве) о завершении или не завершении строительством дома, наличием разрешения на строительство, а так же документы, подтверждающие право собственности или право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Шестое. Рассмотрим выдержку из судебного решения (В данном случае судебное Постановление Арбитражного Апелляционного суда, в котором устанавливаются правила удовлетворения требований дольщиков о признании за ними права на объекты в доме, в том числе и недостроенном, Застройщик которых находится на стадии банкротства: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 по делу N А21-7710/2006. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора инвестирования, исполненного инвестором в полном объеме, обоснованный открытием в отношении застройщика процедуры конкурсного производства, подлежит признанию незаконным как не подпадающий под действие нормы статьи 102 ФЗ О несостоятельности (банкротстве) , что влечет удовлетворение требования о признании права собственности инвестора на объект капитального строительства, принятый в эксплуатацию актом приемочной комиссии.)

Исходя из условий договора о долевом участии следует, что спорное помещение (или права на такое помещение) всегда являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений .

В соответствии со статьей 6 указанного Закона инвестор, т.е. дольщик, соинвестор, иное лицо, оплатившее стоимость приобретаемого в новостройке имущества, имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. правами на квартиры, офисы, машиноместа, иное.

Материалами судебного дела необходимо подтверждение факта надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по заключенному договору долевого участия, иному договору, направленному на приобретения объекта недвижимости в новостройке.

Абзацем 7 статьи 126 Закона О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что требования о признании права собственности и ряд других требований не рассматриваются в рамках дела о конкурсном производстве.

Пункт 5 статьи 4 Закона устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В соответствии с положениями статей 310, 407 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ О несостоятельности (банкротстве) отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. С указанными требованиями в суд обязан обращаться Арбитражный управляющий и только при условии, что он сможет доказать, что без расторжения договора с дольщиком или при признании за дольщиком права на объект инвестиционно-строительной деятельности, Застройщик понесет значительные убытки.

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод о том, что если Застройщик находится в стадии банкротства, какая это стадия банкротства, значение никакого не имеет, то для изъятия из конкурсной массы тех объектов недвижимости, которые уже созданы, построены, или не достроены до конца в связи с незавершенным строительством, необходимо обратиться в суд с соответствующим требованиями о признании права на объект недвижимости в завершенном строительстве доме, или не завершенном строительстве доме, или на право на долю в Инвестиционном контракте в виде определенного помещения. В дальнейшем, после вступления решения суда в законную силу, указанное решение необходимо предоставить в Арбитражный суд для ознакомления и принятия к производству по делу самим судом и Арбитражным управляющим.

P.S.

В ближайшем будущем планируется внесение изменений в ФЗ о банкротстве , а именно, для застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов средства дольщиков, в том числе по предварительным и инвестиционным договорам, будет введена особая процедура банкротства, в соответствии с проектом федерального закона 334201-5 внесённого в Госдуму депутатами партии Единая Россия .

Этот проект закона предусматривает следующие изменения:

- к участию в деле о банкротстве таких лиц будут привлекаться госорганы по контролю в области долевого строительства;

- в рамках дела о банкротстве станет возможным предъявление требований о признании сделок инвесторов с застройщиком и иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными (прикрывающими договоры о передаче жилого помещения);

- в рамках дела о банкротстве будут рассматриваться требования как о получении объекта недвижимости, так и о возврате денежных средств. Если же передать жилые помещения дольщикам невозможно, то они смогут переводить неденежные требования в денежные;

- требования дольщиков, не имеющих ни собственного жилья, ни жилья по договору социального найма, будут иметь приоритет перед требованиями других дольщиков;

- имущество застройщика в виде незавершенного строительством дома и земельного участка будет продаваться в особом порядке. Отчет о его независимой оценке будет подлежать экспертизе в СРО оценщиков и направляться в госорган по контролю в области долевого строительства. Обязательным условием купли-продажи этого имущества будет обязательство покупателя достроить дом и передать жилые помещения дольщикам, требования которых включены в соответствующий реестр.