Домовладение:

Скрытые резервы

News image

Запланированный рост тарифов на все коммунальные услуги заставляет затягивать пояса не только рядовых потребителей, но и организ...

А не заглянуть ли в Долгопрудный?

News image

Примером положительного опыта по уменьшению эксплуатационных расходов может служить жилой комплекс на проспекте Пацаева в подмос...

Получение доходов товариществами собственников жилья

News image

Известное всем выражение, которое касается двух сторон одной медали, можно применить и к владению квартирой в личной собственно...

Авторизация




Партнерство с РЖС: новый этап в развитии девелопмента
Рынок недвижимости - Планы строительства в Москве

партнерство с ржс: новый этап в развитии девелопмента

Дела земельные

Покупайте землю, ее больше не производят - шутил в свое время Марк Твен. Но для нынешнего рынка недвижимости эта фраза далека от шутки: землю и впрямь больше «не производят», особенно самую дефицитную – землю под строительство жилья в Москве. Для того, чтобы работать на московском рынке недвижимости, нужно в совершенстве овладеть техникой получения участков под застройку. Чем выше спрос и больше дефицит, тем сложнее и запутаннее отношения землевладельцев и землеполучателей.

Основным «поставщиком» земли в Москве остается городская власть. А вот способы ее получения разнятся. Как правило, передаваемый застройщику участок обвешивается дополнительными требованиями (обременениями) и ограничениями. Иногда дело ограничивается расселением жильцов из сносимых ветхих зданий и строительством объектов социальной инфраструктуры, а иногда все требования чиновников просто невозможно исполнить. Механизм получения земли, даже конкурсный, чаще всего непрозрачен, а нетривиальные способы оформления отношений между девелопером, городом и покупателями будущих квартир делают непрозрачным и процесс оформления прав на жилье. А ведь сегодня девелоперов обязали работать по федеральному закону №214 - но как это сделать, если юридический статус будущего дома в двух словах не опишешь?

Либерализовать отношения на земельном рынке федеральные власти попытались с помощью качественно нового механизма выдачи земли под застройку - открытых торгов. Причем вместо мэрии функции проведения торгов взяла на себя отдельная структура - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Форма продажи прав на застройку понятна и прозрачна: с победителем торгов заключают договор аренды земельного участка. И, хоть столичных аукционов пока состоялось не так уж много, соответствующая комиссия при Госдуме высоко оценила деятельность Фонда. По мнению депутатов, Фонд стал примером того, как структура, не черпая деньги из госбюджета, может эффективно справляться со своей основной задачей.

Правила игры

Перед участниками проекта (девелопером и Фондом РЖС) ставится цель - превратить выставленный на торги участок в полноценный жилой квартал с домами, объектами инфраструктуры и дорогами, и каждый из участников должен приложить все силы для достижения этой цели. Если задача девелопера - построить все перечисленное - ясна, то функции Фонда РЖС в рамках проекта сводятся к содействию в заключении необходимых договоров, получении официальных разрешений и оперативном разрешении любых противоречий с административными структурами.

Довольно трудно подсчитать, в какие суммы компаниям обходятся задержки и проволочки с оформлением тех или иных бумаг, пока стройка стоит под дождем и снегом. Непонимание с городскими властями может дорого обойтись девелоперу даже в случае полной легальности их отношений. Ведь от этого будет зависеть одна из важнейших составляющих проекта - инфраструктурная.

Эксперты отмечают, что приобретение «очищенного» участка с торгов РЖС позволит сократить предпроектную стадию строительства с 2-3 лет до одного года. В настоящее время себестоимость строительства панельного дома в Москве – около 30 тысяч рублей, но при этом инвестиционная стоимость строительства 1 квадратного метра жилой (продаваемой) площади – от 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Затраты на подготовку участка составляют в среднем 13-18% от этой цифры.

«На сегодняшний день аукционы Фонда РЖС – один из немногих эффективных механизмов государственно-частного партнерства в сфере девелопмента, - отметил Олег Сорока, генеральный директор ГК «Пионер»-Москва. – Прозрачная структура конкурса и комфортные условия реализации проекта позволяют улучшить его экономику для девелопера».

Именно эти условия и подтолкнули ГК «Пионер» к участию в торгах, результатом которых стала победа и получение прав аренды на три участка общей площадью около 4,5 га, расположенные в районе Северное Тушино, на пересечении ул. Свободы и Химкинского бульвара. Девелопер планирует превратить эти участки в настоящий райский уголок для среднего класса - качественные дома по доступной цене, 100% квартир с современной отделкой, удобная инфраструктура на первых этажах жилых зданий для тех, кто готов развивать свой бизнес не отходя от дома. Будут в новом районе и новые магазины, хотя торговая инфраструктура района и без того достаточно развита.

При этом стоимость жилья в будущем ЖК будет сопоставима с ценой квартиры в старом жилом фонде этого района. В рамках этого проекта часть расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций будет профинансирована из городского бюджета. Это позволит не только снизить себестоимость строительства, но и сократить сроки реализации проекта.

Фонд в режиме он-лайн следит за реализацией проектов на «своих» участках. Это необходимо для того, чтобы оперативно реагировать на возникшие у застройщика трудности, связанные с ресурсообеспечением, с наличием административных барьеров, либо недостатком финансирования. По каждому участку утвержден план мероприятий, где указаны все ключевые этапы комплексного освоения, Фонд предпринимает все усилия, чтобы реализация проекта шла в соответствии с графиком. «Процесс реализации любого строительного проекта, а тем более в Москве, не может проходить беспроблемно. Достаточно много проблематики и на нашем проекте, однако стоит отдать должное руководству Фонда, которое полностью контролирует процесс, оказывает всю необходимую помощь, принимает личное участие в решении проблемных вопросов. Т.е. Фонд не просто выставляет участки на торги, а дальше это дело инвестора, но и оказывает всестороннюю помощь в реализации проекта», - рассказывает Олег Сорока.

В целом представители ГК «Пионер» и Фонда РЖС считают опыт сотрудничества успешным и обнадеживающим. «Первый блин не вышел комом. Мы приняли участие в торгах, приобрели заинтересовавшие нас участки в ходе прозрачного аукциона, по рыночной цене, и теперь рассчитываем на поддержку РЖС при развитии проекта. Само появление подобного механизма реализации участков под застройку - это то, чего рынок недвижимости ждал долгие годы. Наша компания и в дальнейшем планирует приобретать права на комплексное освоение участков с торгов Фонда РЖС», - заверил Олег Сорока.

С ним трудно не согласиться - рынок действительно слишком долго ждал и прозрачных, открытых торгов, и полноценного участия города в развитии жилых проектов. По прогнозам экспертов, в дальнейшем сотрудничество девелоперов с Фондом РЖС может привести не только к установлению честных правил игры на рынке, но и к снижению сроков вывода новых проектов.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Изменения в законодательстве могут привести к росту цен на м

News image

26 января 2011 года Московская Городская Дума приняла изменения в Закон города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при перес...

Подмосковное Раменское: изобилие предложения в новостройках

News image

Город Раменское приятно удивляет довольно большим количеством новостроек: здесь продается с десяток объектов. А на вторичном рынке города присутствует не толь...

Недвижимость с кавказским акцентом

News image

Немногим более 300 километров отделяют столицу Чеченской и Ингушской республик от еще одного административного центра Юга России – Ставрополя. До столицы Даге...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...

Какая зарплата может быть у председателя ОСМД в доме на 140 квартир?

News image

Доброго времени суток Олег. Нашел Вас через Google. Вопрос по главе правления ОСББ. Сегодня у нас в доме по улице Княжий Затон проводили агитацию...

Можно ли вести хозяйственную деятельность ОСМД, не принимая дом на бал

News image

Вопрос: Очень уж не хочется связываться с договорами на поставку услуг – мы не готовы! а жизнь дома хочется менять уже сегодня. Скажите, можно ли...

Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проект

News image

Вопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под...

Можно ли с жильцов дома брать оплату не деньгами, а услугами?

News image

Вопрос: В нашем доме много людей, которые поддерживают идею создания ОСМД на условии, что им дадут в объединении работу, которая позволит им платит...

ОТВЕТЫ ДЛЯ ЖУРНАЛА «ДЕНЬГИ UA»

News image

Добрый день, Олег! Меня зовут Татьяна, я журналист (журнал «Деньги ua») и у меня сейчас редакционное задание написать о создании ОСМД. Обращаюсь к В...