Домовладение:

Как бороться с фальшивым ТСЖ

News image

Количество случаев, когда создаются фальшивые ТСЖ, постоянно увеличивается в связи с тем, что недобросовестные управляющие ко...

Доходы ТСЖ

News image

Сколько вариантов уже было предложено в адрес решения проблемы, волнующей абсолютно каждое предприятие в сфере ТСЖ, - эксплуа...

Способы распространения информации

News image

Через каждый из описанных выше каналов информация может быть донесена до целевых аудиторий по-разному. Личный контакт предпол...

Авторизация




Партнерство с РЖС: новый этап в развитии девелопмента
Рынок недвижимости - Планы строительства в Москве

партнерство с ржс: новый этап в развитии девелопмента

Дела земельные

Покупайте землю, ее больше не производят - шутил в свое время Марк Твен. Но для нынешнего рынка недвижимости эта фраза далека от шутки: землю и впрямь больше «не производят», особенно самую дефицитную – землю под строительство жилья в Москве. Для того, чтобы работать на московском рынке недвижимости, нужно в совершенстве овладеть техникой получения участков под застройку. Чем выше спрос и больше дефицит, тем сложнее и запутаннее отношения землевладельцев и землеполучателей.

Основным «поставщиком» земли в Москве остается городская власть. А вот способы ее получения разнятся. Как правило, передаваемый застройщику участок обвешивается дополнительными требованиями (обременениями) и ограничениями. Иногда дело ограничивается расселением жильцов из сносимых ветхих зданий и строительством объектов социальной инфраструктуры, а иногда все требования чиновников просто невозможно исполнить. Механизм получения земли, даже конкурсный, чаще всего непрозрачен, а нетривиальные способы оформления отношений между девелопером, городом и покупателями будущих квартир делают непрозрачным и процесс оформления прав на жилье. А ведь сегодня девелоперов обязали работать по федеральному закону №214 - но как это сделать, если юридический статус будущего дома в двух словах не опишешь?

Либерализовать отношения на земельном рынке федеральные власти попытались с помощью качественно нового механизма выдачи земли под застройку - открытых торгов. Причем вместо мэрии функции проведения торгов взяла на себя отдельная структура - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Форма продажи прав на застройку понятна и прозрачна: с победителем торгов заключают договор аренды земельного участка. И, хоть столичных аукционов пока состоялось не так уж много, соответствующая комиссия при Госдуме высоко оценила деятельность Фонда. По мнению депутатов, Фонд стал примером того, как структура, не черпая деньги из госбюджета, может эффективно справляться со своей основной задачей.

Правила игры

Перед участниками проекта (девелопером и Фондом РЖС) ставится цель - превратить выставленный на торги участок в полноценный жилой квартал с домами, объектами инфраструктуры и дорогами, и каждый из участников должен приложить все силы для достижения этой цели. Если задача девелопера - построить все перечисленное - ясна, то функции Фонда РЖС в рамках проекта сводятся к содействию в заключении необходимых договоров, получении официальных разрешений и оперативном разрешении любых противоречий с административными структурами.

Довольно трудно подсчитать, в какие суммы компаниям обходятся задержки и проволочки с оформлением тех или иных бумаг, пока стройка стоит под дождем и снегом. Непонимание с городскими властями может дорого обойтись девелоперу даже в случае полной легальности их отношений. Ведь от этого будет зависеть одна из важнейших составляющих проекта - инфраструктурная.

Эксперты отмечают, что приобретение «очищенного» участка с торгов РЖС позволит сократить предпроектную стадию строительства с 2-3 лет до одного года. В настоящее время себестоимость строительства панельного дома в Москве – около 30 тысяч рублей, но при этом инвестиционная стоимость строительства 1 квадратного метра жилой (продаваемой) площади – от 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Затраты на подготовку участка составляют в среднем 13-18% от этой цифры.

«На сегодняшний день аукционы Фонда РЖС – один из немногих эффективных механизмов государственно-частного партнерства в сфере девелопмента, - отметил Олег Сорока, генеральный директор ГК «Пионер»-Москва. – Прозрачная структура конкурса и комфортные условия реализации проекта позволяют улучшить его экономику для девелопера».

Именно эти условия и подтолкнули ГК «Пионер» к участию в торгах, результатом которых стала победа и получение прав аренды на три участка общей площадью около 4,5 га, расположенные в районе Северное Тушино, на пересечении ул. Свободы и Химкинского бульвара. Девелопер планирует превратить эти участки в настоящий райский уголок для среднего класса - качественные дома по доступной цене, 100% квартир с современной отделкой, удобная инфраструктура на первых этажах жилых зданий для тех, кто готов развивать свой бизнес не отходя от дома. Будут в новом районе и новые магазины, хотя торговая инфраструктура района и без того достаточно развита.

При этом стоимость жилья в будущем ЖК будет сопоставима с ценой квартиры в старом жилом фонде этого района. В рамках этого проекта часть расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций будет профинансирована из городского бюджета. Это позволит не только снизить себестоимость строительства, но и сократить сроки реализации проекта.

Фонд в режиме он-лайн следит за реализацией проектов на «своих» участках. Это необходимо для того, чтобы оперативно реагировать на возникшие у застройщика трудности, связанные с ресурсообеспечением, с наличием административных барьеров, либо недостатком финансирования. По каждому участку утвержден план мероприятий, где указаны все ключевые этапы комплексного освоения, Фонд предпринимает все усилия, чтобы реализация проекта шла в соответствии с графиком. «Процесс реализации любого строительного проекта, а тем более в Москве, не может проходить беспроблемно. Достаточно много проблематики и на нашем проекте, однако стоит отдать должное руководству Фонда, которое полностью контролирует процесс, оказывает всю необходимую помощь, принимает личное участие в решении проблемных вопросов. Т.е. Фонд не просто выставляет участки на торги, а дальше это дело инвестора, но и оказывает всестороннюю помощь в реализации проекта», - рассказывает Олег Сорока.

В целом представители ГК «Пионер» и Фонда РЖС считают опыт сотрудничества успешным и обнадеживающим. «Первый блин не вышел комом. Мы приняли участие в торгах, приобрели заинтересовавшие нас участки в ходе прозрачного аукциона, по рыночной цене, и теперь рассчитываем на поддержку РЖС при развитии проекта. Само появление подобного механизма реализации участков под застройку - это то, чего рынок недвижимости ждал долгие годы. Наша компания и в дальнейшем планирует приобретать права на комплексное освоение участков с торгов Фонда РЖС», - заверил Олег Сорока.

С ним трудно не согласиться - рынок действительно слишком долго ждал и прозрачных, открытых торгов, и полноценного участия города в развитии жилых проектов. По прогнозам экспертов, в дальнейшем сотрудничество девелоперов с Фондом РЖС может привести не только к установлению честных правил игры на рынке, но и к снижению сроков вывода новых проектов.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Сколько стоит пентхаус в Москве?

News image

Пентхаус - роскошный особняк на крыше высотного здания в престижном районе. Один из самых дорогих видов элитной недвижимости. Даже во время финансового кризис...

Строители не торопятся продавать квартиры по 214 закону

News image

Новая редакция закона об участии в долевом строительстве вызвала бурную реакцию у профессиональных инвесторов и строителей. Но так ли страшны внесенные поправ...

Декларация недвижимости

News image

Минэкономразвития РФ утвердило форму декларации об объекте недвижимого имущества и требования к ее подготовке. Декларация заполняется при отсутствии разреш...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет

News image

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет жильцов дома или ОСМД? В нашем объединении совладельцев многоквартирного д...

Можно ли без создания ОСМД использовать подвалы для личных нужд жильцо

News image

Вопрос: У нас много заброшенных подвальных помещений, часть из которых жэковский сантехник превратил в притон. Могут ли жильцы дома без создания ...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

Можно ли с жильцов дома брать оплату не деньгами, а услугами?

News image

Вопрос: В нашем доме много людей, которые поддерживают идею создания ОСМД на условии, что им дадут в объединении работу, которая позволит им платит...

Не хочется ввязываться в суды, можно ли как-то обойтись без судов – ми

News image

Вопрос: Вы в своих статьях пишите, что мы должны активно защищать свои встроенные помещения, даже если они незаконно проданы. Но если мы будем пред...

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...