Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Отличие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается в том, что при создании жилищного кооператива учредители (члены) участвует в приобретении многоквартирного дома, а при создании жилищно-строительного кооператива - в его строительстве. Все они относятся к потребительским кооперативам.

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив отличается по целям своей деятельности как от ТСЖ, так и от жилищного накопительного кооператива.

Если в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе члены кооператива участвуют не только в приобретении (строительстве), но и реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, то жилищный накопительный кооператив осуществляет только деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. ТСЖ может быть создано, только когда граждане уже стали собственниками помещений в многоквартирном доме либо когда им будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах (когда они заключили договор участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации ).19

Следует отметить, что в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 20 жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.

Это связано с тем, что с момента создания главной целью деятельности ЖСК является строительство многоквартирного дома, а жилищного кооператива - приобретение многоквартирного дома. После этого кооперативы передают принадлежащие им жилые помещения в пользование членам кооперативов. По мере полной выплаты последними паевых взносов за квартиры они в силу закона приобретают право собственности на эти помещения. Никакой дополнительной передачи кооперативом жилых помещений членам кооператива не требуется.

Правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации жилищного (жилищно-строительного) кооператива как юридического лица, формирования и использования его имущества, права и обязанности его членов и основы управления кооперативом регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ О некоммерческих организациях , Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и иными актами гражданского и жилищного законодательства.

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив является некоммерческой организацией, т.е. организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющей полученную прибыль между членами (участниками) и относится к потребительским кооперативам. Он создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено уставом кооператива) и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей .

Как юридическое лицо жилищный (жилищно-строительный) кооператив имеет обособленное имущество на праве собственности, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, самостоятельный баланс, от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и неимущественные права, несет обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде. Он отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, однако не отвечает по обязательствам членов кооператива. Члены кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (пункт 4 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для достижения своих уставных целей (удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме) жилищный (жилищно-строительный) кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность.

Средства жилищного (жилищно-строительного) кооператива состоят из:

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив действует на основании устава (Приложение 3, 4), который утверждается на общем собрании учредителей кооператива. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Он может содержать другие не противоречащие федеральным законам положения.

Порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищного (жилищно-строительного) кооператива аналогичен порядку, изложенному ранее для ТСЖ.