Домовладение:

ТСЖ и кондоминиум

News image

Как ни странно, но довольно часто данные понятия воспринимаются как синонимы. При этом кондоминиум представляет собой имуществ...

Выгодно ли быть собственником жилья

News image

Не так давно власти обещали гражданам, объединившимся в Товарищества собственников жилья, бесплатно провести капитальный ремонт ...

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

News image

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит: 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединен...

Авторизация




Дом и квартира: сколько объектов собственности?
Недвижимость - Жилищно-строительные кооперативы

дом и квартира: сколько объектов собственности?

В таком фундаментальном вопросе, как правоотношения собственности, система жилищно-строительных (жилищных) кооперативов не может «похвастаться» особой ясностью.

В ветхозаветных скрижалях социализма говорилось, что жилой дом принадлежит жилищно-строительному кооперативу «на праве кооперативной собственности» (п.19 Примерного устава ЖСК1). А в статье 4 Жилищного кодекса УССР речь идет о том, что в состав жилищного фонда включаются жилые дома, «принадлежащие» жилищно-строительным кооперативам.

Законодательство, вступившее в действие еще в начальном периоде украинской независимости, называло кооперативы «субъектами права коллективной собственности» (ст.20 Закона о собственности2). Законодательство «помоложе» настаивает на том, что право собственности на построенный дом принадлежит ЖСК. Эта норма зафиксирована в первой части ст.384 ГКУ. Статья 19 Закона о кооперации также устанавливает, что кооператив может являться собственником зданий и сооружений.

Обратим внимание на то, что указанные нормы оперируют не понятием «квартира», а понятиями «дом», «здание», «сооружение».

И вот здесь участники ЖСК-схемы сталкиваются с одним из ребусов современной украинской правовой системы: может ли многоквартирный дом быть отдельным объектом права собственности при условии, что квартиры, являющиеся его составными частями, являются самостоятельными объектами гражданско-правового оборота?

До сих пор на этот вопрос однозначного ответа в среде специалистов нет. Например, в отношении домов, все квартиры в которых приватизированы, некоторые эксперты высказываются следующим образом: «И оттого, что в доме все квартиры приватизированы, этот дом не стал собственностью граждан, он все равно остается собственностью государства, в данном случае — местных советов»3. И не так важно, что в данном случае неправомерно смешиваются категории государственной и коммунальной собственности. Гораздо важнее другое — адепты такой позиции в принципе допускают, что дом как целое может находиться в собственности одного субъекта, а квартиры, составляющие этот дом, одновременно могут находиться в собственности других владельцев.

Не удивительно, что такая позиция вызывает сомнения, как у собственников квартир, так и у юристов. Ведь право собственности подразумевает среди прочего и право распоряжения имуществом. И тогда становится возможной ситуация, когда собственник дома продает его без ведома собственников квартир. Такие парадоксы пришлись по нраву далеко не всем правоведам. Поэтому многие авторитетные эксперты, опираясь на решение Конституционного суда от 2 марта 2004 года № 4-рп/2004, полагают, что многоквартирный дом сам по себе вообще не может быть отдельным объектом права собственности, являясь совокупностью таких объектов, как отдельные квартиры; а общие и вспомогательные помещения дома принадлежат жильцам на праве общей собственности. Интересно, что Минюст в письме от 28.09.2005 г. № 19-34-1233, разъясняя проблемы классификации неделимого имущества, апеллирует именно к этому решению Конституционного суда.

Если читатели думают, что подобные рассуждения носят абстрактный характер, то они глубоко заблуждаются. В тех регионах, где местные чиновники являются приверженцами первой позиции, от застройщиков требуют помимо оформления свидетельств на право собственности на отдельные квартиры, оформлять отдельно права собственности на дома в целом!

Мы подошли к одному из главнейших моментов построения системы ЖСК-отношений.

После ввода вновь построенного объекта в эксплуатацию права собственности могут изначально оформляться или на ЖСК, или по отдельности на членов кооператива. В п.6.1 Временного Положения4 говорится, что свидетельство на право собственности может выдаваться членам жилищного, жилищно-строительного кооператива, которые полностью внесли свои паевые взносы. И здесь главную роль играет толкование оригинального термина «выкуп», который является совершенно уникальным феноменом в правовом регулировании деятельности ЖСК.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Оформить права собственности на квартиру лучше через суд

News image

Из года в год число новостроек, которые оформляются в собственность через суд, растет. Это объясняется тем, что застройщикам выгодно привлекать деньги дольщик...

Суточная аренда жилья: амортизационный минус на финансовый п

News image

Арендаторов квартир можно разделить на две категории. Первые — сдают квартиры на длительный срок, вторые — посуточно. Последний вариант более доходен, но крас...

Возвращение блудного спроса

News image

Многие эксперты всерьез говорят о возвращении спроса на рынке жилой недвижимости. Причем не просто о робких пробных шагах спроса, а о полном возвращении, срав...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Выделяются ли государством какие-нибудь средства на хозяйственную деят

News image

Вопрос: Знаю, на ЖЭКи постоянно выделяются государственные деньги, по сути, наши деньги, которые мы платим в качестве налогов. ЖЭКи заштопывают и...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо!  

Можно ли вести хозяйственную деятельность ОСМД, не принимая дом на бал

News image

Вопрос: Очень уж не хочется связываться с договорами на поставку услуг – мы не готовы! а жизнь дома хочется менять уже сегодня. Скажите, можно ли...

Можно ли без создания ОСМД использовать подвалы для личных нужд жильцо

News image

Вопрос: У нас много заброшенных подвальных помещений, часть из которых жэковский сантехник превратил в притон. Могут ли жильцы дома без создания ...

На каком основании ОСМД может сдавать в аренду помещения с аварийно оп

News image

Вопрос: Нас постоянно запугивают тем, что во вспомогательных помещениях находятся аварийно опасные коммуникации, кто же тогда позволит эти помеще...

Какая зарплата может быть у председателя ОСМД в доме на 140 квартир?

News image

Доброго времени суток Олег. Нашел Вас через Google. Вопрос по главе правления ОСББ. Сегодня у нас в доме по улице Княжий Затон проводили агитацию...