Домовладение:

КОМУ НУЖЕН КОЛЛЕКТИВНЫЙ УПРАВДОМ?

News image

Текущий ремонт – будет течь, капитальный ремонт – будет капать. Мягко говоря, не совсем удовлетворительная работа жилищно-коммун...

ТСЖ и управляющие компании

News image

Вот и канули в лету Жилищно-Коммунальные Хозяйства - ЖКХ. Только ленивый не прошелся по ним с критикой и руганью. Мы тепе...

Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быт...

Авторизация




Дом и квартира: сколько объектов собственности?
Недвижимость - Жилищно-строительные кооперативы

дом и квартира: сколько объектов собственности?

В таком фундаментальном вопросе, как правоотношения собственности, система жилищно-строительных (жилищных) кооперативов не может «похвастаться» особой ясностью.

В ветхозаветных скрижалях социализма говорилось, что жилой дом принадлежит жилищно-строительному кооперативу «на праве кооперативной собственности» (п.19 Примерного устава ЖСК1). А в статье 4 Жилищного кодекса УССР речь идет о том, что в состав жилищного фонда включаются жилые дома, «принадлежащие» жилищно-строительным кооперативам.

Законодательство, вступившее в действие еще в начальном периоде украинской независимости, называло кооперативы «субъектами права коллективной собственности» (ст.20 Закона о собственности2). Законодательство «помоложе» настаивает на том, что право собственности на построенный дом принадлежит ЖСК. Эта норма зафиксирована в первой части ст.384 ГКУ. Статья 19 Закона о кооперации также устанавливает, что кооператив может являться собственником зданий и сооружений.

Обратим внимание на то, что указанные нормы оперируют не понятием «квартира», а понятиями «дом», «здание», «сооружение».

И вот здесь участники ЖСК-схемы сталкиваются с одним из ребусов современной украинской правовой системы: может ли многоквартирный дом быть отдельным объектом права собственности при условии, что квартиры, являющиеся его составными частями, являются самостоятельными объектами гражданско-правового оборота?

До сих пор на этот вопрос однозначного ответа в среде специалистов нет. Например, в отношении домов, все квартиры в которых приватизированы, некоторые эксперты высказываются следующим образом: «И оттого, что в доме все квартиры приватизированы, этот дом не стал собственностью граждан, он все равно остается собственностью государства, в данном случае — местных советов»3. И не так важно, что в данном случае неправомерно смешиваются категории государственной и коммунальной собственности. Гораздо важнее другое — адепты такой позиции в принципе допускают, что дом как целое может находиться в собственности одного субъекта, а квартиры, составляющие этот дом, одновременно могут находиться в собственности других владельцев.

Не удивительно, что такая позиция вызывает сомнения, как у собственников квартир, так и у юристов. Ведь право собственности подразумевает среди прочего и право распоряжения имуществом. И тогда становится возможной ситуация, когда собственник дома продает его без ведома собственников квартир. Такие парадоксы пришлись по нраву далеко не всем правоведам. Поэтому многие авторитетные эксперты, опираясь на решение Конституционного суда от 2 марта 2004 года № 4-рп/2004, полагают, что многоквартирный дом сам по себе вообще не может быть отдельным объектом права собственности, являясь совокупностью таких объектов, как отдельные квартиры; а общие и вспомогательные помещения дома принадлежат жильцам на праве общей собственности. Интересно, что Минюст в письме от 28.09.2005 г. № 19-34-1233, разъясняя проблемы классификации неделимого имущества, апеллирует именно к этому решению Конституционного суда.

Если читатели думают, что подобные рассуждения носят абстрактный характер, то они глубоко заблуждаются. В тех регионах, где местные чиновники являются приверженцами первой позиции, от застройщиков требуют помимо оформления свидетельств на право собственности на отдельные квартиры, оформлять отдельно права собственности на дома в целом!

Мы подошли к одному из главнейших моментов построения системы ЖСК-отношений.

После ввода вновь построенного объекта в эксплуатацию права собственности могут изначально оформляться или на ЖСК, или по отдельности на членов кооператива. В п.6.1 Временного Положения4 говорится, что свидетельство на право собственности может выдаваться членам жилищного, жилищно-строительного кооператива, которые полностью внесли свои паевые взносы. И здесь главную роль играет толкование оригинального термина «выкуп», который является совершенно уникальным феноменом в правовом регулировании деятельности ЖСК.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Когда инвестиционные покупки бывают выгодны

News image

В зависимости от состояния экономики рынок новостроек клонится в одну из двух крайностей. Когда наступает кризисный период, актуальными становятся дома максим...

Малоэтажные проекты по инвестиционной привлекательности обго

News image

Рынок недвижимости благополучно восстанавливается после кризиса, однако многое на нем поменялось. Прежде всего, это приоритеты покупателей, ставших куда более...

Строители не торопятся продавать квартиры по 214 закону

News image

Новая редакция закона об участии в долевом строительстве вызвала бурную реакцию у профессиональных инвесторов и строителей. Но так ли страшны внесенные поправ...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Проще или сложнее в созданном ОСМД легализировать незаконную переплани

News image

Вопрос: Много противников создания объединения совладельцев многоквартирного дома, едины во мнении, что ОСББ нужен тем жильцам дома, которые неза...

Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежа

News image

Вопрос: Часто пишут и говорят, что одному ОСМД из-за административных расходов и служб легче выжить, если параллельно обслуживать другие дома. Може...

Можно ли защитить свои права, также эффективно без создания ОСББ как п

News image

Вопрос: В ваших статьях много ссылок на Решение Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004. Вы пишите, что согласно с этим Решением Консти...

Как быть с навязываемыми ЖЭКами бессрочными-нерасторгаемыми договорами

News image

22 марта у меня состоялась беседа, в телефонном режиме, с председателем ОСББ «Анри» Богданом. Он был обеспокоен тем фактом, что жильцам его ОСББ (об...

После того как мы приняли дом на баланс ОСМД, у нас проявились проблем

News image

Здравствуйте, Олег. Случайно вышла на Ваш сайт, понравилось, что есть много вопросов и методов их решений для функционирующих ОСМД. Видно, что ...

Внешний или внутренний аудит в ОСМД. Как его организовать? Чем он чрев

News image

Вопрос: Здравствуйте, Олег! Случайно наткнулся на Ваш сайт и немного на нем задержался. У меня есть вопрос: В одной из статей Вы говорите о прове...