Домовладение:

ТСЖ – не ЖЭК

News image

По идее, ТСЖ – это не маленький ЖЭК, не маленькая жилконтора в масштабах одного дома. Конечно, если собственники помещений имеют...

Экономия за счет собственника

News image

Не иначе, как поборами, называют плату за подключение к мощностям в новых домах общественные организации. Один лишь пример: ТСЖ ...

Мотивация, или причины участия в ТСЖ

News image

Для вступления в ТСЖ у каждой группы граждан должны быть свои причины, по-другому - мотивы. Их также выявляют в рамках исследов...

Авторизация




Дом и квартира: сколько объектов собственности?
Недвижимость - Жилищно-строительные кооперативы

дом и квартира: сколько объектов собственности?

В таком фундаментальном вопросе, как правоотношения собственности, система жилищно-строительных (жилищных) кооперативов не может «похвастаться» особой ясностью.

В ветхозаветных скрижалях социализма говорилось, что жилой дом принадлежит жилищно-строительному кооперативу «на праве кооперативной собственности» (п.19 Примерного устава ЖСК1). А в статье 4 Жилищного кодекса УССР речь идет о том, что в состав жилищного фонда включаются жилые дома, «принадлежащие» жилищно-строительным кооперативам.

Законодательство, вступившее в действие еще в начальном периоде украинской независимости, называло кооперативы «субъектами права коллективной собственности» (ст.20 Закона о собственности2). Законодательство «помоложе» настаивает на том, что право собственности на построенный дом принадлежит ЖСК. Эта норма зафиксирована в первой части ст.384 ГКУ. Статья 19 Закона о кооперации также устанавливает, что кооператив может являться собственником зданий и сооружений.

Обратим внимание на то, что указанные нормы оперируют не понятием «квартира», а понятиями «дом», «здание», «сооружение».

И вот здесь участники ЖСК-схемы сталкиваются с одним из ребусов современной украинской правовой системы: может ли многоквартирный дом быть отдельным объектом права собственности при условии, что квартиры, являющиеся его составными частями, являются самостоятельными объектами гражданско-правового оборота?

До сих пор на этот вопрос однозначного ответа в среде специалистов нет. Например, в отношении домов, все квартиры в которых приватизированы, некоторые эксперты высказываются следующим образом: «И оттого, что в доме все квартиры приватизированы, этот дом не стал собственностью граждан, он все равно остается собственностью государства, в данном случае — местных советов»3. И не так важно, что в данном случае неправомерно смешиваются категории государственной и коммунальной собственности. Гораздо важнее другое — адепты такой позиции в принципе допускают, что дом как целое может находиться в собственности одного субъекта, а квартиры, составляющие этот дом, одновременно могут находиться в собственности других владельцев.

Не удивительно, что такая позиция вызывает сомнения, как у собственников квартир, так и у юристов. Ведь право собственности подразумевает среди прочего и право распоряжения имуществом. И тогда становится возможной ситуация, когда собственник дома продает его без ведома собственников квартир. Такие парадоксы пришлись по нраву далеко не всем правоведам. Поэтому многие авторитетные эксперты, опираясь на решение Конституционного суда от 2 марта 2004 года № 4-рп/2004, полагают, что многоквартирный дом сам по себе вообще не может быть отдельным объектом права собственности, являясь совокупностью таких объектов, как отдельные квартиры; а общие и вспомогательные помещения дома принадлежат жильцам на праве общей собственности. Интересно, что Минюст в письме от 28.09.2005 г. № 19-34-1233, разъясняя проблемы классификации неделимого имущества, апеллирует именно к этому решению Конституционного суда.

Если читатели думают, что подобные рассуждения носят абстрактный характер, то они глубоко заблуждаются. В тех регионах, где местные чиновники являются приверженцами первой позиции, от застройщиков требуют помимо оформления свидетельств на право собственности на отдельные квартиры, оформлять отдельно права собственности на дома в целом!

Мы подошли к одному из главнейших моментов построения системы ЖСК-отношений.

После ввода вновь построенного объекта в эксплуатацию права собственности могут изначально оформляться или на ЖСК, или по отдельности на членов кооператива. В п.6.1 Временного Положения4 говорится, что свидетельство на право собственности может выдаваться членам жилищного, жилищно-строительного кооператива, которые полностью внесли свои паевые взносы. И здесь главную роль играет толкование оригинального термина «выкуп», который является совершенно уникальным феноменом в правовом регулировании деятельности ЖСК.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Декларация недвижимости

News image

Минэкономразвития РФ утвердило форму декларации об объекте недвижимого имущества и требования к ее подготовке. Декларация заполняется при отсутствии разреш...

Квартира с ремонтом как преимущество

News image

По правилам советского времени квартиры в новых домах (как для очередников, так и в жилищных кооперативах) должны были сдавать готовыми к проживанию. Но в пос...

В ожидании элитных квартир с отделкой

News image

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно считается ориентированным на оригинального покупателя, поэтому все квартиры в этом сегменте традиционно продавали...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Если я не являюсь членом ОСМД, могу ли я отказаться от уплаты взносов

News image

Вопрос: Я не являюсь членом ОСББ, и никогда не поддерживал создания этого объединения, соответственно не утверждал сумму ежемесячных платежей и не ...

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет

News image

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет жильцов дома или ОСМД? В нашем объединении совладельцев многоквартирного д...

Может ли ОСМД кроме своей основной деятельности зарабатывать деньги на

News image

Вопрос: То там, то сям слышу, как ОСМД зарабатывают деньги на различных видах деятельности, но что это за виды деятельности и насколько это закон...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо!  

Может ли ОСББ размещать чужую рекламу на своем доме?

News image

Вопрос: Наш дом находится в очень хорошем месте, для размещения на его боковой стене рекламы. Если мы создадим ОСМД, сможем ли мы размещать чужую...

Как не разориться объединению на выплатах зарплат всем службам работаю

News image

Вопрос: Будущий заработный фонд администрации и служб ОСББ очень пугает. Как не разориться ОСББ на выплатах зарплат всем службам? Когда мы начали...