Домовладение:

Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быт...

Ночные постирушки

News image

Итак, речь о регулировании качественных показателей энергоресурсов. Именно оно является одной из самых действенных мер в экономи...

Целевая аудитория

News image

Для того, чтобы четко и результативно воздействовать на население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на к...

Авторизация




Знакомьтесь: жилищно-накопительный кооператив
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

знакомьтесь: жилищно-накопительный кооператив

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «О жилищно-накопительных кооперативах». 23 марта экспертный совет комиссии Совета федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья дал свое заключение: новый закон работать не будет. Цель разработчиков пакета законов по «доступному жилью» заключается вовсе не в том, чтобы дать возможность решить свои жилищные проблемы всем россиянам. Задача-максимум – активизировать те 30% населения, которые могли бы сделать это за свой счет, используя различные схемы, предложенные и подстрахованные государством. Сейчас, по различным данным, на вкладах физических лиц в российских банках находится около $71 млрд. (сколько денег в «чулках» – не знает никто). Однако вкладывать свои деньги в ипотеку (и фактически оплачивать тройную цену квартиры) граждане не спешат. В 2004 г. количество квадратных метров жилья, приобретенного по ипотеке, составило всего 0,05 от общего объема рынка.

В обозримой перспективе (до 2010 - 2025 гг.) смогут работать лишь квазиипотечные схемы, использующие так называемые длинные деньги – низкопроцентные жилищные накопления граждан. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), собственно, и есть одна из таких схем, урегулированию которой посвящен новый закон. ЖНК, которые работают сейчас, это не те кооперативы, что были в советское время. Многие недобросовестные фирмы как раз и пользуются тем, что у людей сохранилось представление о старых ЖСК, строящих жилье для себя. Сегодня жилищный кооператив – организация, осуществляющая накопительную деятельность и основанная на членстве: существует вступительный взнос (обычно 3 - 5% от стоимости жилья) и ежемесячные членские взносы (0,1 - 0,2%). Член ЖНК вносит часть стоимости жилья, покупаемого на первичном или вторичном рынке, остальное оплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5 - 10 лет. До окончательной выплаты пая жилье находится в собственности кооператива.

На сегодняшний день существуют (кроме откровенно мошеннических) три модели жилищных кооперативов. Первая построена по принципу «пирамиды», вторая работает по схеме «живой очереди», а третья, наиболее сбалансированная, – где сроки накопления и рассрочки взаимосвязаны. В любом случае до момента получения квартиры в собственность пайщик сильно рискует своими деньгами. Коллективная ответственность за возможные убытки, финансовые провалы и другие финансовые «проблемы» не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК.

Для того чтобы защитить средства, которые человек накапливает на счетах кооперативов, новый закон требует, чтобы ЖНК в обязательном порядке были участниками саморегулируемых организаций (в Москве это Гильдия народных кооперативов, в Санкт-Петербурге – Межрегиональная федерация жилищных кооперативов), а количество членов ЖНК не должна превышать 5000 человек. Новый закон обязывает ЖНК сбалансировать расходы и доходы, иметь резервный фонд для обеспечения непредвиденных расходов и запрещает нецелевое использование привлеченных средств и размещение временно свободных средств. Кроме того, закон обязывает кооперативы, количество участников которых превышает 500 человек, раскрывать информацию о своей деятельности. Еще одно важное нововведение – создание общероссийского реестра таких кооперативов.

Тем не менее, экспертный совет решил, что новый закон работать не будет. Поскольку в нем нет никаких подвижек в сторону доступного жилья, зато создается масса трудностей для участников рынка и удорожание существующих схем. По мнению аналитиков уже в апреле 2005 г. может возникнуть конфликтная ситуация, когда даже законопослушные кооперативы начнут нарушать закон. 35 жилищных кооперативов, входящих в ассоциацию ипотечных фондов, отреагировали на закон резко отрицательно. Закон требует перерегистрации и внесения в единый государственный реестр каждого пайщика. Это очень сложно технически, требует много времени и денег. Другая проблема – замораживание денег пайщика, которые можно расходовать только через два года после вступления в кооператив. Эта мера лишь подтолкнет к нецелевому использованию средств .

Принятый закон отодвигает нас все дальше от заявленной цели – доступного жилья. Нелогично строго устанавливать минимальный период накопления до предоставления ссуды пайщикам. Это может их попросту распугать. Непонятно, почему член кооператива должен вносить свой взнос именно в течение двух лет, несмотря ни на что. Мотивируется это соблюдением устойчивости кооператива. Но кооператив – это саморегулируемая организация. А для финансовой устойчивости достаточно резервного фонда.

По мнению многих аналитиков, правительство вообще идет не тем путем. ЖНК способны занять очень небольшую нишу на рынке, и получили они массовое развитие лишь из-за отсутствия системы строительных сберегательных касс (ССК) - банков, специализирующихся на привлечении средств граждан в строительные вклады и предоставлении им кредитов. Конечно, квазисберкассы в Москве есть, но их деятельность законодательно не урегулирована, и отсюда отрицательный результат (по оценке московского правительства) их деятельности.

В том, что ССК – панацея для нашего многострадального рынка, уверены многие. Система ССК способна направить на инвестиции в жилищное строительство более $30 млрд. (при минимальной господдержке – $5 млрд. за 5 лет). Показателен в этом плане опыт стран Восточной Европы: в Будапеште, например, по «немецкой схеме ипотеки» (так здесь называют использование ССК) в 2004 г. ипотечные кредиты получило в 100 раз больше семей, чем в Москве.

По мнению членов экспертного совета, кроме уже принятого закона о ЖНК нужно принять закон о ССК. Официальных возражений против этого пока ни правительство, ни Центробанк не высказали. Но ЦБ против специализированных резервных банков, поэтому на рынке их просто нет. Есть коммерческие банки, но для того, чтобы они вошли в систему ССК, нужны нормативы Центробанка, которых тоже нет. Нет у властей и желания субсидировать кредитную ставку ипотечного кредита, как это делается в Европе.

Но важнее ответ на другой вопрос – ждет ли наших граждан теперь, после принятия пакета законов о доступном жилье, это самое доступное жилье. Ответ на этот вопрос получается отрицательным. При нашей экономике и наших методах управления никакие самые лучшие европейские схемы работать не будут. Потому что для того, чтобы жилье стало доступным, оно должно появиться физически. А строить много, да еще и снижать цены в условиях российской экономики невыгодно, и любые меры правительства, направленные на повышение платежеспособного спроса, приведут лишь к повышению цен. Сами строители жилья считают, что по объективным причинам в обозримом будущем увеличения объемов строительства жилья в Москве не предусматривается. Известно, что в условиях «свободного рынка» московское правительство волевым решением ограничивает эти объемы 4,5 млн. кв. м в год. Из этого следует, что если вдруг Москва решит из своих средств оплатить всем желающим, скажем, первый взнос по ипотечному кредиту, то спрос резко увеличится, и из-за нехватки нового жилья цены на него резко пойдут вверх. Так что жилье как было недоступным для широких слоев населения, так недоступным и останется. Выиграют от этого только застройщики.

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Бизнес и элит-класс: разница неочевидна

News image

Российский рынок недвижимости достаточно молод по сравнению с европейскими странами, поэтому система классификации недвижимости формировалась и развивалась в ...

Где в Москве поселиться с детьми?

News image

Среди факторов привлекательности московских районов эксперты традиционно выделяют транспортную доступность, уровень экологии и наличие развитой инфраструктуры...

Trade-in: квартира в зачет коттеджа. Минимум риска и хлопот,

News image

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансфор...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли без создания ОСМД сдавать подвалы в аренду и зарабатывать ден

News image

Вопрос: В моем доме имеются свободные подвальные помещения, в них размещены заброшенные кладовки жильцов дома. Согласно с решением Конституционно...

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от ...

Как быть с навязываемыми ЖЭКами бессрочными-нерасторгаемыми договорами

News image

22 марта у меня состоялась беседа, в телефонном режиме, с председателем ОСББ «Анри» Богданом. Он был обеспокоен тем фактом, что жильцам его ОСББ (об...

Проще или сложнее в созданном ОСМД легализировать незаконную переплани

News image

Вопрос: Много противников создания объединения совладельцев многоквартирного дома, едины во мнении, что ОСББ нужен тем жильцам дома, которые неза...

Можно ли с жильцов дома брать оплату не деньгами, а услугами?

News image

Вопрос: В нашем доме много людей, которые поддерживают идею создания ОСМД на условии, что им дадут в объединении работу, которая позволит им плат...

Можно ли вернуться из ОСМД обратно в ЖЭК?

News image

Вопрос: У жильцов нашего дома присутствует страх неудачи создание ОСМД. Если ОСМД не оправдает возложенных надежд, то можно ли вернуться в ЖЭК ил...