Домовладение:

ТСЖ за и против

News image

Широкая кампания по выбору формы управления своим жильем идет в стране уже давно. Однако неопределившихся граждан по-преж...

Да будет дешевый свет!

News image

Наиболее эффективный путь энергосбережения – модернизация конструктивных элементов здания. Если говорить о тепле – это его защит...

ТСЖ. По каким тарифам оплачивать услуги?

News image

На вопросы читателей журнала, связанные с организацией и работой ТСЖ, отвечает начальник организационно-технического отдела ГУП ...

Авторизация




Знакомьтесь: жилищно-накопительный кооператив
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

знакомьтесь: жилищно-накопительный кооператив

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «О жилищно-накопительных кооперативах». 23 марта экспертный совет комиссии Совета федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья дал свое заключение: новый закон работать не будет. Цель разработчиков пакета законов по «доступному жилью» заключается вовсе не в том, чтобы дать возможность решить свои жилищные проблемы всем россиянам. Задача-максимум – активизировать те 30% населения, которые могли бы сделать это за свой счет, используя различные схемы, предложенные и подстрахованные государством. Сейчас, по различным данным, на вкладах физических лиц в российских банках находится около $71 млрд. (сколько денег в «чулках» – не знает никто). Однако вкладывать свои деньги в ипотеку (и фактически оплачивать тройную цену квартиры) граждане не спешат. В 2004 г. количество квадратных метров жилья, приобретенного по ипотеке, составило всего 0,05 от общего объема рынка.

В обозримой перспективе (до 2010 - 2025 гг.) смогут работать лишь квазиипотечные схемы, использующие так называемые длинные деньги – низкопроцентные жилищные накопления граждан. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), собственно, и есть одна из таких схем, урегулированию которой посвящен новый закон. ЖНК, которые работают сейчас, это не те кооперативы, что были в советское время. Многие недобросовестные фирмы как раз и пользуются тем, что у людей сохранилось представление о старых ЖСК, строящих жилье для себя. Сегодня жилищный кооператив – организация, осуществляющая накопительную деятельность и основанная на членстве: существует вступительный взнос (обычно 3 - 5% от стоимости жилья) и ежемесячные членские взносы (0,1 - 0,2%). Член ЖНК вносит часть стоимости жилья, покупаемого на первичном или вторичном рынке, остальное оплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5 - 10 лет. До окончательной выплаты пая жилье находится в собственности кооператива.

На сегодняшний день существуют (кроме откровенно мошеннических) три модели жилищных кооперативов. Первая построена по принципу «пирамиды», вторая работает по схеме «живой очереди», а третья, наиболее сбалансированная, – где сроки накопления и рассрочки взаимосвязаны. В любом случае до момента получения квартиры в собственность пайщик сильно рискует своими деньгами. Коллективная ответственность за возможные убытки, финансовые провалы и другие финансовые «проблемы» не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК.

Для того чтобы защитить средства, которые человек накапливает на счетах кооперативов, новый закон требует, чтобы ЖНК в обязательном порядке были участниками саморегулируемых организаций (в Москве это Гильдия народных кооперативов, в Санкт-Петербурге – Межрегиональная федерация жилищных кооперативов), а количество членов ЖНК не должна превышать 5000 человек. Новый закон обязывает ЖНК сбалансировать расходы и доходы, иметь резервный фонд для обеспечения непредвиденных расходов и запрещает нецелевое использование привлеченных средств и размещение временно свободных средств. Кроме того, закон обязывает кооперативы, количество участников которых превышает 500 человек, раскрывать информацию о своей деятельности. Еще одно важное нововведение – создание общероссийского реестра таких кооперативов.

Тем не менее, экспертный совет решил, что новый закон работать не будет. Поскольку в нем нет никаких подвижек в сторону доступного жилья, зато создается масса трудностей для участников рынка и удорожание существующих схем. По мнению аналитиков уже в апреле 2005 г. может возникнуть конфликтная ситуация, когда даже законопослушные кооперативы начнут нарушать закон. 35 жилищных кооперативов, входящих в ассоциацию ипотечных фондов, отреагировали на закон резко отрицательно. Закон требует перерегистрации и внесения в единый государственный реестр каждого пайщика. Это очень сложно технически, требует много времени и денег. Другая проблема – замораживание денег пайщика, которые можно расходовать только через два года после вступления в кооператив. Эта мера лишь подтолкнет к нецелевому использованию средств .

Принятый закон отодвигает нас все дальше от заявленной цели – доступного жилья. Нелогично строго устанавливать минимальный период накопления до предоставления ссуды пайщикам. Это может их попросту распугать. Непонятно, почему член кооператива должен вносить свой взнос именно в течение двух лет, несмотря ни на что. Мотивируется это соблюдением устойчивости кооператива. Но кооператив – это саморегулируемая организация. А для финансовой устойчивости достаточно резервного фонда.

По мнению многих аналитиков, правительство вообще идет не тем путем. ЖНК способны занять очень небольшую нишу на рынке, и получили они массовое развитие лишь из-за отсутствия системы строительных сберегательных касс (ССК) - банков, специализирующихся на привлечении средств граждан в строительные вклады и предоставлении им кредитов. Конечно, квазисберкассы в Москве есть, но их деятельность законодательно не урегулирована, и отсюда отрицательный результат (по оценке московского правительства) их деятельности.

В том, что ССК – панацея для нашего многострадального рынка, уверены многие. Система ССК способна направить на инвестиции в жилищное строительство более $30 млрд. (при минимальной господдержке – $5 млрд. за 5 лет). Показателен в этом плане опыт стран Восточной Европы: в Будапеште, например, по «немецкой схеме ипотеки» (так здесь называют использование ССК) в 2004 г. ипотечные кредиты получило в 100 раз больше семей, чем в Москве.

По мнению членов экспертного совета, кроме уже принятого закона о ЖНК нужно принять закон о ССК. Официальных возражений против этого пока ни правительство, ни Центробанк не высказали. Но ЦБ против специализированных резервных банков, поэтому на рынке их просто нет. Есть коммерческие банки, но для того, чтобы они вошли в систему ССК, нужны нормативы Центробанка, которых тоже нет. Нет у властей и желания субсидировать кредитную ставку ипотечного кредита, как это делается в Европе.

Но важнее ответ на другой вопрос – ждет ли наших граждан теперь, после принятия пакета законов о доступном жилье, это самое доступное жилье. Ответ на этот вопрос получается отрицательным. При нашей экономике и наших методах управления никакие самые лучшие европейские схемы работать не будут. Потому что для того, чтобы жилье стало доступным, оно должно появиться физически. А строить много, да еще и снижать цены в условиях российской экономики невыгодно, и любые меры правительства, направленные на повышение платежеспособного спроса, приведут лишь к повышению цен. Сами строители жилья считают, что по объективным причинам в обозримом будущем увеличения объемов строительства жилья в Москве не предусматривается. Известно, что в условиях «свободного рынка» московское правительство волевым решением ограничивает эти объемы 4,5 млн. кв. м в год. Из этого следует, что если вдруг Москва решит из своих средств оплатить всем желающим, скажем, первый взнос по ипотечному кредиту, то спрос резко увеличится, и из-за нехватки нового жилья цены на него резко пойдут вверх. Так что жилье как было недоступным для широких слоев населения, так недоступным и останется. Выиграют от этого только застройщики.

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Подмосковное Раменское: изобилие предложения в новостройках

News image

Город Раменское приятно удивляет довольно большим количеством новостроек: здесь продается с десяток объектов. А на вторичном рынке города присутствует не толь...

Частные инвесторы возвращаются на рынок жилья

News image

Недвижимость снова стала одним из наиболее популярных инструментов для инвестиций: жители России просто весьма ограничены в выборе средств для приумножения со...

Недвижимость летнего сезона

News image

Лето – время высокой активности на рынке загородной недвижимости. Это время года наиболее благоприятно для выбора жилья, к тому же изобилует скидками и свежим...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Должна ли входить в Експлуатаційні витрати заработная плата сотрудни

News image

Здравствуйте Олег! Скажите, в обязательный месячный взнос у нас это называется Експлуатаційні витрати должна входить зарплата штата, или это чисто...

Можно ли с жильцов дома брать оплату не деньгами, а услугами?

News image

Вопрос: В нашем доме много людей, которые поддерживают идею создания ОСМД на условии, что им дадут в объединении работу, которая позволит им плат...

После того как мы приняли дом на баланс ОСМД, у нас проявились проблем

News image

Здравствуйте, Олег. Случайно вышла на Ваш сайт, понравилось, что есть много вопросов и методов их решений для функционирующих ОСМД. Видно, что ...

Можно ли защитить свои права, также эффективно без создания ОСББ как п

News image

Вопрос: В ваших статьях много ссылок на Решение Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004. Вы пишите, что согласно с этим Решением Консти...

Правда ли, что если созданное ОСББ разорится, то владельцы жилья могут

News image

Вопрос: Конечно, ОСББ, наверное, хорошо, если им управляет толковый руководитель, а если это бездарь и самодур который может разорить весь дом!? ...

Как свергнуть старушку-председателя кооперативного дома и нужно ли для

News image

Добрый день Олег! Живу я с 2007 года на Русановке в старом кооперативном доме (построен в 1967 году). В кооператив я не вступала по той причине, чт...