Горы, море, буйная южная растительность — ради природных красот сотни тысяч туристов каждый год едут в Абхазию. Многие из них после поездок готовы приобрести здесь жилье, тем более что цены на квартиры и дома по сравнению с Сочи или другими российскими городами Черноморского побережья выглядят символическими.

Бармен Андрей из Краснодара в феврале 2009 года купил двухкомнатную квартиру в Сухуми. «Цена за 50−метровую квартиру в километре от моря составила всего 250 тыс. руб. Ни в Краснодаре, ни в Сочи за эту сумму ничего не купишь. Впрочем, она требует ремонта: дом в годы войны попадал под обстрел, и многие квартиры горели, окон в квартире тоже нет. Привлекла, конечно, не только низкая цена, но и море, климат», — объясняет он. В то же время сегодня Андрей немного жалеет о том, что поторопился довериться приятелю-абхазцу, предложившему ему «выгодную сделку». «Отдавал деньги вслепую, уже спустя некоторое время поехал в Абхазию и увидел, что можно найти варианты и получше, — продолжает Андрей. — За 300–500 тыс. руб. реально приобрести жилье, не требующее ремонта. Многие местные жители, которым срочно нужны деньги, продают очень дешево. Те же, кто готов ждать, продают через риелтеров — у них цены, конечно, повыше». Россияне, которые инвестировали в абхазское жилье, признаются: рынок дикий — стоимость сходных по основным характеристикам объектов может различаться в несколько раз.

Без права владения

Несмотря на оптимизм, Андрей время от времени вспоминает про фондовый рынок: «Лучше бы в акции вложил, уже бы заработал». Его беспокоит, что документов на квартиру он до сих пор не видел, да и оформить жилье на себя все равно не получится. «Ремонт не начинаю — документов о собственности нет. Их нет даже у прежней хозяйки жилья, — рассказывает Андрей. — Ей сначала нужно получить паспорт, затем оформить квартиру на себя, а уже потом провести сделку с другом, который станет формальным хозяином квартиры, ведь иностранцы не могут напрямую покупать здесь жилье». Столь непривычная схема его не пугает. Так же работают и риэлтерские конторы: оформляют жилье на местного жителя или юрлицо, одним из учредителей которого должен также быть абхазец.

Запрет на прямую продажу недвижимости иностранцам — главный сдерживающий фактор для развития местного рынка. В противном случае инвесторы из России давно бы хлынули сюда и все скупили, уверены и местные жители. А так желающих вкладывать деньги в рискованные активы пока немного: по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, 80% обращений в агентства недвижимости в итоге не заканчиваются сделкой. Ситуацию мог бы изменить закон, позволяющий приобретать иностранцам недвижимость, — такой проект уже около года лежит в правительстве. «Власти боятся, что с принятием закона, разрешающего приобретать жилье иностранцам, россияне (как физлица, так и крупные холдинги) скупят все побережье и другую недвижимость. Как следствие, через несколько лет русское население будет превалировать над местным — а это ассимиляция, потеря культурных традиций, языка и т. д.», — объясняет Илья Александров, управляющий партнер компании «Александров и партнеры».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга компании Blackwood, осторожность абхазских властей в открытии границ для инвесторов оправданна: «У них перед глазами не самый позитивный пример Сочи: где высотки построили практически на пляже, где сам пляж разбит на десятки отдельных кусочков, где нет единой набережной, а сам город задыхается от пробок. А курорт — это не только море и горы, но и правильная планировка территории, транспортные сети, плотность населения и многое другое. И Абхазии надо все это сохранить, чтобы, наверстав упущенное по инфраструктуре, строительству новых отелей, жилья и иной недвижимости, не потерять при этом свои главные конкурентные преимущества — чистое море, большие, широкие пляжи и уникальный климат». Пока правительство Багапша в раздумьях, девелоперы из России замораживают строительство, а инвесторы-«физики» действуют на свой страх и риск.

При этом выбирать им приходится из ветхого или аварийного жилья, которое составляет основную часть предложения на вторичном рынке. Отсюда и стоимость: минимальная цена на «вторичке» — 12 тыс. руб. за 1 кв. м, а однокомнатную квартиру площадью 35–40 м, расположенную вдали от моря, можно купить за 500–700 тыс. руб. «На качестве жилья сказались последствия войны за независимость (с 1992−го по 1993 год): многие дома серьезно повреждены. Новостроек практически нет: пара объектов возводятся в Сухуми — четырехэтажный жилой комплекс на улице Гулиа, где квартиры продаются по 40 тыс. руб. за 1 кв. м, и ЖК на пересечении улиц Фрунзе и Лакоба (80 тыс. за “квадрат”)», — рассказывает Илья Володько, гендиректор MACON Realty Group.

Если городская недвижимость не привлекает, можно поискать частные дома с прилегающими к ним небольшими участками. «Если в Гаграх и Пицунде цены уже успели вырасти в 2008 году до рекордных уровней, то в Сухуми, Очамчире и небольших городах, а также прибрежных поселках они все еще довольно демократичные. Например, в Очамчире дом с земельным участком четыре-шесть соток можно приобрести за 1–1,5 млн руб. В сельской местности, отдаленной от моря на 1–2 км, стоимость домов резко падает до 30–100 тыс. руб. Дома в горных селах с прекрасными видами отдаются за бесценок», — уверяет Илья Александров.

Внимание: «трофей»

Риски поджидают потенциальных покупателей повсюду, особенно если они идут на схемы с «подставными абхазцами», подобно Андрею из Краснодара. Пожалуй, путь, по которому пошел он, — самый опасный. Фактически он отдал деньги без всяких гарантий — никто не мешает, к примеру, его знакомому, через которого он совершал покупку, забрать жилье себе. «Таких посредников на местном рынке полно — все они до поры до времени клянутся в собственной надежности, заявляя: “Мы только формальные хозяева”. Но реалии таковы: случаев, когда после оформления на стороннее лицо права собственности россияне-инвесторы оказывались без денег и жилья, довольно много», — предупреждают риелтеры. При этом доказать свое право на имущество или принудить возвратить деньги через суд будет невозможно.

«Еще один риск — множественные продажи. Местные агенты продают квартиру или дом сначала одному россиянину, затем второму, третьему. В результате мошенник получает плату несколько раз, при этом не теряя права собственности. Многие продавцы пользуются незнанием покупателями местных законов: к примеру, на приобретение недвижимости или арендных прав на земли, расположенные на побережье, нередко требуются решения правительства или отдельные приватизационные законы. Посредник говорит: все бумаги и разрешения получены — на деле же ничего у них нет», — рассказывает Илья Александров.

Не следует забывать и о так называемой трофейной недвижимости — домах и квартирах, брошенных в 1992 году грузинами в ходе грузино-абхазского конфликта. Их предлагают и агентства недвижимости, и частные риэлтеры. Стоят такие объекты дешевле остальных, чем и привлекают частных инвесторов. Конечно, шансы, что экс-владельцы вернутся, невелики, но, учитывая потенциальную возможность грузин требовать возврата их собственности, лучше отказаться от покупки такой недвижимости. Минимизировать риски можно в первую очередь за счет тщательной проверки истории объекта. Риэлтеры рекомендуют приобретать «собственные», а не «трофейные» объекты. Выяснить же, к какой категории относится тот или иной дом или квартира, несложно: самый простой путь — расспросить соседей или поручить проверку надежным агентствам недвижимости.

Единственным действительным способом приобретения жилой недвижимости на вторичном или первичном рынке остается создание совместного предприятия (СП) с минимальным участием абхазского резидента. Инвестор перечисляет деньги на расчетный счет СП (в котором либо он, либо его доверенное лицо — основные владельцы) и оплачивает приобретаемую недвижимость в Абхазии. «Этот путь пусть и дороже, но надежнее. Мы используем процедуру создания СП с минимальной долей местных резидентов, в роли которых выступают наши партнеры», — говорит Илья Александров. Оформление и регистрация предприятия, проверка всех правоустанавливающих документов будут стоить около 50 тыс. руб., помимо этого инвестору придется заплатить комиссию нотариусу, заверяющему сделку (2% стоимости) и госпошлину.