Домовладение:

Можно ли присоединиться к соседнему ТСЖ?

News image

Решение о создании товарищества собственников жилья является непростым, оно не может быть принято внезапно и необдуманно. Мало ...

Каналы продвижения ТСЖ

News image

Информацию, которая может привлечь население к участию в ТСЖ, можно доносить до него через различные каналы. Основные виды канал...

Целевая аудитория

News image

Для того, чтобы четко и результативно воздействовать на население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на к...

Авторизация




Недвижимость Абхазии: с отдыха с «трофеем»
Недвижимость - Зарубежная недвижимость

недвижимость абхазии: с отдыха с «трофеем»

Горы, море, буйная южная растительность — ради природных красот сотни тысяч туристов каждый год едут в Абхазию. Многие из них после поездок готовы приобрести здесь жилье, тем более что цены на квартиры и дома по сравнению с Сочи или другими российскими городами Черноморского побережья выглядят символическими.

Бармен Андрей из Краснодара в феврале 2009 года купил двухкомнатную квартиру в Сухуми. «Цена за 50−метровую квартиру в километре от моря составила всего 250 тыс. руб. Ни в Краснодаре, ни в Сочи за эту сумму ничего не купишь. Впрочем, она требует ремонта: дом в годы войны попадал под обстрел, и многие квартиры горели, окон в квартире тоже нет. Привлекла, конечно, не только низкая цена, но и море, климат», — объясняет он. В то же время сегодня Андрей немного жалеет о том, что поторопился довериться приятелю-абхазцу, предложившему ему «выгодную сделку». «Отдавал деньги вслепую, уже спустя некоторое время поехал в Абхазию и увидел, что можно найти варианты и получше, — продолжает Андрей. — За 300–500 тыс. руб. реально приобрести жилье, не требующее ремонта. Многие местные жители, которым срочно нужны деньги, продают очень дешево. Те же, кто готов ждать, продают через риелтеров — у них цены, конечно, повыше». Россияне, которые инвестировали в абхазское жилье, признаются: рынок дикий — стоимость сходных по основным характеристикам объектов может различаться в несколько раз.

Без права владения

Несмотря на оптимизм, Андрей время от времени вспоминает про фондовый рынок: «Лучше бы в акции вложил, уже бы заработал». Его беспокоит, что документов на квартиру он до сих пор не видел, да и оформить жилье на себя все равно не получится. «Ремонт не начинаю — документов о собственности нет. Их нет даже у прежней хозяйки жилья, — рассказывает Андрей. — Ей сначала нужно получить паспорт, затем оформить квартиру на себя, а уже потом провести сделку с другом, который станет формальным хозяином квартиры, ведь иностранцы не могут напрямую покупать здесь жилье». Столь непривычная схема его не пугает. Так же работают и риэлтерские конторы: оформляют жилье на местного жителя или юрлицо, одним из учредителей которого должен также быть абхазец.

Запрет на прямую продажу недвижимости иностранцам — главный сдерживающий фактор для развития местного рынка. В противном случае инвесторы из России давно бы хлынули сюда и все скупили, уверены и местные жители. А так желающих вкладывать деньги в рискованные активы пока немного: по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, 80% обращений в агентства недвижимости в итоге не заканчиваются сделкой. Ситуацию мог бы изменить закон, позволяющий приобретать иностранцам недвижимость, — такой проект уже около года лежит в правительстве. «Власти боятся, что с принятием закона, разрешающего приобретать жилье иностранцам, россияне (как физлица, так и крупные холдинги) скупят все побережье и другую недвижимость. Как следствие, через несколько лет русское население будет превалировать над местным — а это ассимиляция, потеря культурных традиций, языка и т. д.», — объясняет Илья Александров, управляющий партнер компании «Александров и партнеры».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга компании Blackwood, осторожность абхазских властей в открытии границ для инвесторов оправданна: «У них перед глазами не самый позитивный пример Сочи: где высотки построили практически на пляже, где сам пляж разбит на десятки отдельных кусочков, где нет единой набережной, а сам город задыхается от пробок. А курорт — это не только море и горы, но и правильная планировка территории, транспортные сети, плотность населения и многое другое. И Абхазии надо все это сохранить, чтобы, наверстав упущенное по инфраструктуре, строительству новых отелей, жилья и иной недвижимости, не потерять при этом свои главные конкурентные преимущества — чистое море, большие, широкие пляжи и уникальный климат». Пока правительство Багапша в раздумьях, девелоперы из России замораживают строительство, а инвесторы-«физики» действуют на свой страх и риск.

При этом выбирать им приходится из ветхого или аварийного жилья, которое составляет основную часть предложения на вторичном рынке. Отсюда и стоимость: минимальная цена на «вторичке» — 12 тыс. руб. за 1 кв. м, а однокомнатную квартиру площадью 35–40 м, расположенную вдали от моря, можно купить за 500–700 тыс. руб. «На качестве жилья сказались последствия войны за независимость (с 1992−го по 1993 год): многие дома серьезно повреждены. Новостроек практически нет: пара объектов возводятся в Сухуми — четырехэтажный жилой комплекс на улице Гулиа, где квартиры продаются по 40 тыс. руб. за 1 кв. м, и ЖК на пересечении улиц Фрунзе и Лакоба (80 тыс. за “квадрат”)», — рассказывает Илья Володько, гендиректор MACON Realty Group.

Если городская недвижимость не привлекает, можно поискать частные дома с прилегающими к ним небольшими участками. «Если в Гаграх и Пицунде цены уже успели вырасти в 2008 году до рекордных уровней, то в Сухуми, Очамчире и небольших городах, а также прибрежных поселках они все еще довольно демократичные. Например, в Очамчире дом с земельным участком четыре-шесть соток можно приобрести за 1–1,5 млн руб. В сельской местности, отдаленной от моря на 1–2 км, стоимость домов резко падает до 30–100 тыс. руб. Дома в горных селах с прекрасными видами отдаются за бесценок», — уверяет Илья Александров.

Внимание: «трофей»

Риски поджидают потенциальных покупателей повсюду, особенно если они идут на схемы с «подставными абхазцами», подобно Андрею из Краснодара. Пожалуй, путь, по которому пошел он, — самый опасный. Фактически он отдал деньги без всяких гарантий — никто не мешает, к примеру, его знакомому, через которого он совершал покупку, забрать жилье себе. «Таких посредников на местном рынке полно — все они до поры до времени клянутся в собственной надежности, заявляя: “Мы только формальные хозяева”. Но реалии таковы: случаев, когда после оформления на стороннее лицо права собственности россияне-инвесторы оказывались без денег и жилья, довольно много», — предупреждают риелтеры. При этом доказать свое право на имущество или принудить возвратить деньги через суд будет невозможно.

«Еще один риск — множественные продажи. Местные агенты продают квартиру или дом сначала одному россиянину, затем второму, третьему. В результате мошенник получает плату несколько раз, при этом не теряя права собственности. Многие продавцы пользуются незнанием покупателями местных законов: к примеру, на приобретение недвижимости или арендных прав на земли, расположенные на побережье, нередко требуются решения правительства или отдельные приватизационные законы. Посредник говорит: все бумаги и разрешения получены — на деле же ничего у них нет», — рассказывает Илья Александров.

Не следует забывать и о так называемой трофейной недвижимости — домах и квартирах, брошенных в 1992 году грузинами в ходе грузино-абхазского конфликта. Их предлагают и агентства недвижимости, и частные риэлтеры. Стоят такие объекты дешевле остальных, чем и привлекают частных инвесторов. Конечно, шансы, что экс-владельцы вернутся, невелики, но, учитывая потенциальную возможность грузин требовать возврата их собственности, лучше отказаться от покупки такой недвижимости. Минимизировать риски можно в первую очередь за счет тщательной проверки истории объекта. Риэлтеры рекомендуют приобретать «собственные», а не «трофейные» объекты. Выяснить же, к какой категории относится тот или иной дом или квартира, несложно: самый простой путь — расспросить соседей или поручить проверку надежным агентствам недвижимости.

Единственным действительным способом приобретения жилой недвижимости на вторичном или первичном рынке остается создание совместного предприятия (СП) с минимальным участием абхазского резидента. Инвестор перечисляет деньги на расчетный счет СП (в котором либо он, либо его доверенное лицо — основные владельцы) и оплачивает приобретаемую недвижимость в Абхазии. «Этот путь пусть и дороже, но надежнее. Мы используем процедуру создания СП с минимальной долей местных резидентов, в роли которых выступают наши партнеры», — говорит Илья Александров. Оформление и регистрация предприятия, проверка всех правоустанавливающих документов будут стоить около 50 тыс. руб., помимо этого инвестору придется заплатить комиссию нотариусу, заверяющему сделку (2% стоимости) и госпошлину.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Кто поможет вам качественно, результативно и надежно решить

News image

Вы хотите купить, продать или обменять свою квартиру на другую. И сразу же возникает вопрос: а как вы будете действовать - самостоятельно, обратитесь в какое...

Как подготовить квартиру к краткосрочной аренде в праздники

News image

Заработать на посуточной аренде в дни новогодних праздников можно в 5-6 раз больше, чем в обычное время. Но эта доходность не идет ни в какое сравнение с пос...

Trade-in: квартира в зачет коттеджа. Минимум риска и хлопот,

News image

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансфор...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Скажите, а что подвальные помещения тоже могут быть встроенными или эт

News image

Вопрос: Мы создавали ОСМД и радовались, что у нас еще не проданы подвальные помещения и поэтому очень рассчитывали на сдачу их в аренду! Но в момен...

Придется ли жильцам дома, после регистрации ОСББ, платить больше чем п

News image

Вопрос: В нашем доме у части людей существует мнение, что при создании ОСББ цены на услуги снизятся, а другая часть жильцов утверждает, что плате...

Можно ли привлекать соседние дома в свое ОСМД не создавая другие орган

News image

Эту тему я частично рассматривал в вопросах «Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежащие дома на свое обслуживание?» и...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею...

Не хочется ввязываться в суды, можно ли как-то обойтись без судов – ми

News image

Вопрос: Вы в своих статьях пишите, что мы должны активно защищать свои встроенные помещения, даже если они незаконно проданы. Но если мы будем пред...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...