Домовладение:

ТСЖ и капитальный ремонт

News image

Российское государство, ищет выход из тупика жилищно-коммунального хозяйства. После распада Советского Союза осталась не ...

Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быт...

Объединенное товарищество собственников жилья

News image

Поговорим о новой форме управления жильем - формировании единого товарищества собственников жилья на нескольких домах. Как ви...

Авторизация




Как сократить расходы на зарубежную недвижимость
Недвижимость - Зарубежная недвижимость

как сократить расходы на зарубежную недвижимость

Сколько покупателю зарубежной недвижимости придется заплатить помимо стоимости самой недвижимости? Какие дополнительные платежи подстерегают в разных странах? Можно ли как-то сократить непредвиденные расходы или, вообще, их избежать? С этими вопросами «Иностранник» обратился к генеральному директору «Миэль Distant Property Management» Наталье Завалишиной.

- Какие дополнительные платежи могут подстерегать покупателей недвижимости на зарубежных рынках?

- В принципе, все зависит от конкретной страны.

В США, например, в Нью-Йорке, по приблизительным подсчетам, покупатель может заплатить дополнительно по сделке от 1% до 8% от общей цены за объект. При приобретении новостройки, во-первых, платится налог города Нью-Йорк: если стоимость выше 500000 долларов, то 1.425% от цены объекта, если стоимость меньше 500000 долларов, то 1% от цены объекта; и налог штата Нью-Йорк: 0.4%от цены продажи. Дополнительно оплачиваются услуги юриста - от 1500 долларов и выше. При приобретении вторичного объекта оплачиваются: услуги юриста – от 2000 долларов Заявление о Покупке в Кондоминиуме (фактически это разрешение на право владения объектом в кондоминимуме) - от 1000 долларов; если стоимость приобретаемого объекта свыше 1 млн долларов - 1% от цены объекта; плата за Запись в Городском Регистре от $500; годовая страховка - приблизительно 0.5% от цены покупки.

Например, при определении дополнительных платежей при покупке недвижимости в Германии основная проблема заключается в том, что законодательно не зафиксированы единообразные ставки налогов и платежей для всех участников рынка в целом по стране. Например, налог на покупку, составляет около 3,5%, но, например, в Берлине он равен 4,5% от стоимости недвижимости, указанной в нотариально заверенном договоре купли-продажи. Ставка нотариуса и юриста также не зафиксирована и составляет от 1,5% до 3% от стоимости, указанной в нотариальном акте. Комиссия агентства разнится по регионам и составляет от 3,5 до 7,14% от стоимости объекта. Эти платежи также во многом зависят от сложности сделки, договоренностей с застройщиком или владельцем. Само владение недвижимостью также подразумевает обязательные платежи за коммунальные услуги, налоги и т.д.

В сфере покупки и дальнейшего использования недвижимости в Чехии не может быть абсолютно никаких непредвиденных «сюрпризов», кроме тех, что оговорены пакетом документов на покупку квартиры, договорами с эксплуатационными и энергетическими службами, плюс ежегодный налог на недвижимость. Для владельца квартиры, дома или загородного коттеджа, стоимость ежегодного налога на недвижимость, так же как и в России, не обременительна и, в зависимости от Кадастровой стоимости недвижимости, может составлять от нескольких десятков до сотен евро. Но в случае, если речь идет о крупных коммерческих объектах недвижимости: гостиницах, торговых центрах, или исторических замках, перед совершением каких-либо сделок по покупке этих объектов, следует произвести у налогового консультанта расчет налога по данному объекту, чтобы определить выгодна ли данная покупка. Дополнительные расходы при покупке в Чехии - 2-6% от стоимости объекта, в зависимости от региона и самого объекта недвижимости.

Во Франции - оплата услуг нотариуса, гербового сбора (в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности) и налога на передачу собственности — 7 - 8% от стоимости объекта.

- В какой стране самые высокие налоги на недвижимость?

- По нашей оценке, одни из самых высоких налогов на содержание во Франции - налог на состояние (или налог на роскошь) — это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 000 евро. При этом до 770 000 евро: не облагается, от 770 000 до 1 240 000 евро - 0,55% от разницы, от 1 240 000 до 2 450 000 евро - 0,75% от разницы, от 2 450 000 до 3 850 000 евро - 1% от разницы, от 3 850 000 до 7 360 000 евро - 1,30% от разницы, от 7 360 000 до 16 020 000 евро - 1,65% от разницы, и так далее.

- Какие есть способы уменьшения налоговых платежей?

- Для оптимизации налоговых платежей, например, в Германии есть смысл непосредственно по месту нахождения недвижимости обратиться к налоговому консультанту (Steuerberater), который, исходя из всех характеристик объекта, его расположения, а также личных обстоятельств собственника, предложит схему минимальных, но, в то же время, легальных налоговых выплат.

В Чехии есть различные возможности для оптимизации налогообложения. Но надо понимать, что многие эти схемы достаточно «рисковые», и идти на риск имеет смысл только тогда, когда понятно, что доказать факт фиктивности всех заключаемых по сделке договоров практически невозможно. Приведу пример: девелопер купил дом из 5-ти квартир под реконструкцию за 350 тыс. евро и инвестировал в его реконструкцию и меблировку квартир еще 250 тыс. евро. Таким образом, себестоимость одной реконструированной квартиры - 120 тыс. евро. Каждая из квартир выставлена на продажу по цене 220 тыс. евро. Т. е. девелоперу, при продаже этих квартир ранее 3-х лет с момента покупки дома под реконструкцию, придется заплатить за каждую квартиру налог в размере 26 400 евро (поскольку в Чехии, как и во многих других странах, существует налог на перепродажу недвижимости при сроке владения менее 3-х лет), плюс налог с чистой прибыли фирмы в размере 20%, плюс налог на дивиденды с чистой прибыли по итогам года в размере 15%.

Все эти налоговые нагрузки нелегким бременем ложатся на плечи покупателя. Однако если у участников сделки доверительные отношения и сделка заключается в момент, когда на объекте недвижимости не доделаны какие-то мелочи, например, не постелена паркетная доска в 1 или 2-х комнатах, то факт полной реконструкции недвижимости никто не сможет доказать. Поэтому договор купли-продажи квартиры подписывается и идет на регистрацию в Кадастр по цене 85 тыс. евро за квартиру, плюс договор на разработку дизайн-проекта и реконструкцию квартиры по договорной цене, плюс договор на продажу мебели по договорной цене. Возможно, что также будут присутствовать и какие-то взаиморасчеты наличными по устной договоренности. Но необходимо быть крайне осторожным при реализации таких схем взаимозачетов, на подобные схемы можно идти только имея очень надежного консультанта, которому можно довериться и который гарантированно проведет через все «рифы и отмели».

В США наличие у здания схемы налоговой льготы 421а позволяет значительно снизить размер налога для возможных владельцев кондоминиумов и кооперативных жилищ. В данном случае владелец недвижимого имущества с такой системой поощрительных вознаграждений будет получать налоговые льготы в течение 10 лет владения имуществом. Каждые 2 года налог на недвижимость будет корректироваться и к концу 10го года достигнет стандартного уровня, и владелец будет платить полный налог на недвижимость. Вот пример, иллюстрирующий данную ситуацию: Вы только что переехали в новый кондоминиум, у которого имеется схема налоговой льготы 421а, и налог на Вашу недвижимость вначале составит 200 долларов в месяц, постепенно достигнув стандартного уровня в 1000 долларов в месяц. Налицо разница в 800 долларов сниженных налогов. Таким образом, через 2 года 20% от 800 долларов (160 долларов) будут добавлены к Вашему счету по уплате налогов, увеличивая его до 360 долларов в месяц (200 + 160 долларов). В последующие 2 года 20% от 640 долларов (800 - 160 = 640 долларов) будут добавлены к счету.

Во Франции для покупки недвижимости можно создать общество «Société Сivile Immobilière» (S.C.I.) — «гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимости». Такое общество может быть выгодным в налоговом плане, а также при передаче собственности посредством дарственной или по наследству.

SCI семейного типа:

• имеет собственную правовую реальность - юридическое лицо, отличающееся от юридического лица участников,

• подчиняется французскому праву, поскольку общество не анонимное, личности участников известны,

• создано для владения имуществом, зачастую финансированного несколькими членами семьи. Общество организовывается исходя из нужд и интересов семьи, в частности, для перераспределения долей между членами семьи. Также легче решать проблемы о переходе имущества от родителей к детям.

- Какие ежемесячные платежи являются необязательными и как их можно избежать? (например, если не пользоваться бассейном в жилом комплексе)

- В Германии бывают объекты недвижимости, в которых заключены договоры с энергетическими службами по показаниям счетчиков. Но в большинстве случаев используется залоговая схема оплаты за электричество и газ (например, если не пользоваться бассейном в жилом комплексе). Насчет примера с бассейном в жилом комплексе, это зависит от конкретного жилого комплекса и правил, установленных Застройщиком и предложенных при покупке недвижимости. В США, если это кондоминиум - то нужно платить обязательно все платежи по управлению зданием/комплексом (охрана, обслуживание парковки, фитнес-центра и т.д.)

- Как еще можно минимизировать дополнительные расходы на приобретение и содержание зарубежной недвижимости?

- Вероятно, для минимизации расходов на приобретение и содержание недвижимости в Германии будущему владельцу изначально надо искать объекты в тех регионах и у тех застройщиков/агентств, которые заявляют минимальные комиссии и последующие коммунальные платежи. В Чехии, если владельцы недвижимости не проживают постоянно, то следует правильно выбирать доверенное лицо, которому поручается надзор за объектом недвижимости. Иначе бывают случаи, когда недобросовестные лица, которые встречаются везде в мире, пользуются некомпетентностью россиян и перепродают им свои услуги по цене в 2-3 раза выше рыночных.

- В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость. Во сколько в среднем обойдется регистрация фирмы под покупку жилья? Какие расходы потребуются на содержание такой фирмы, если не планируется получать с нее доход?

- В Хорватии - да, действительно, российские покупатели имеют право покупать недвижимость только на юридическое лицо. Регистрация фирмы обычно стоит 3000 евро (можно найти большую или меньшую сумму, но, как правило, примерно в таком диапазоне цен). Эти деньги идут на оплату уставного капитала открываемого в Хорватии юридического лица. Такая сумма может быть потрачена на оплату стоимости объекта, т.е. она «отзываемая». Дополнительно к стоимости содержания недвижимости необходимо еще планировать расходы на содержание бухгалтера фирмы – около 1000 – 1200 евро в год (также цифры могут незначительно различаться).

В Чехии с мая 2009 года отменена процедура приобретения недвижимости россиянами на юридическое лицо. Теперь юрлицо необходимо открывать только в случае, если планируется приобретение с привлечением ипотечного кредита или недвижимость будет сдаваться в аренду. Во всех остальных случаях можно приобретать на физическое лицо абсолютно свободно.

- Где проще всего сдать недвижимость в аренду и окупить дополнительные расходы (например, выплаты по ипотеке)?

- В Чехии такие приоритеты (в порядке рейтинга экономической эффективности по регионам):

- Прага, 1, 2 и 3 административные районы;

- Карловы Вары в пешеходной доступности от курортного центра;

- Чешский Крумлов и Южная Чехия в районе Шумавы;

- Прага более удаленные районы с хорошим транспортным сообщением;

- Карловы Вары на расстоянии 3-5 остановок автобуса от центра;

- Вблизи горнолыжных трасс в Крконошах на Севере Чехии;

- Теплице;

- Вся остальная Чехия.

В Берлине квартиры в деловой части города приносят доход на уровне 5%, реже 6% при вложении 80-100 тыс. евро. При ставке 5% по ипотечному кредиту, доход от аренды покрывает проценты по кредиту.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Как на цене квадратного метра отражается близость метро?

News image

На этой неделе власти уделяют исключительно много внимания московскому метрополитену. Так, в среду, 8 июня, столичный мэр Сергей Собянин объявил, что до 2015 ...

Кризис очистил рынок недвижимости

News image

Кризис стал тем фильтром, который отсек с рынка недвижимости как непрофессиональных игроков, так и тех, кто потерял на фоне эйфории роста связь с рыночными ре...

Жилье комфорт-класса: как при низкой цене строятся высококач

News image

Последнее время формат жилья «комфорт-класса» стал крайне актуален для тех покупателей, кто может позволить себе чуть больше, чем квартира в панельном доме: п...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Как свергнуть старушку-председателя кооперативного дома и нужно ли для

News image

Добрый день Олег! Живу я с 2007 года на Русановке в старом кооперативном доме (построен в 1967 году). В кооператив я не вступала по той причине, чт...

В нашем ОСМД собраний не было 10 лет, инициативной группы НЕТ! членов

News image

Собрание Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 ...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...

Куда отселять старушек, если они не могут платить за повышенные тарифы

News image

Вопрос: Что если бабушки или просто малоимущие жильцы, живущие в центре города, не в состоянии платить больше, после создания ОСМД? Это значит их...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...