Сколько покупателю зарубежной недвижимости придется заплатить помимо стоимости самой недвижимости? Какие дополнительные платежи подстерегают в разных странах? Можно ли как-то сократить непредвиденные расходы или, вообще, их избежать? С этими вопросами «Иностранник» обратился к генеральному директору «Миэль Distant Property Management» Наталье Завалишиной.

- Какие дополнительные платежи могут подстерегать покупателей недвижимости на зарубежных рынках?

- В принципе, все зависит от конкретной страны.

В США, например, в Нью-Йорке, по приблизительным подсчетам, покупатель может заплатить дополнительно по сделке от 1% до 8% от общей цены за объект. При приобретении новостройки, во-первых, платится налог города Нью-Йорк: если стоимость выше 500000 долларов, то 1.425% от цены объекта, если стоимость меньше 500000 долларов, то 1% от цены объекта; и налог штата Нью-Йорк: 0.4%от цены продажи. Дополнительно оплачиваются услуги юриста - от 1500 долларов и выше. При приобретении вторичного объекта оплачиваются: услуги юриста – от 2000 долларов Заявление о Покупке в Кондоминиуме (фактически это разрешение на право владения объектом в кондоминимуме) - от 1000 долларов; если стоимость приобретаемого объекта свыше 1 млн долларов - 1% от цены объекта; плата за Запись в Городском Регистре от $500; годовая страховка - приблизительно 0.5% от цены покупки.

Например, при определении дополнительных платежей при покупке недвижимости в Германии основная проблема заключается в том, что законодательно не зафиксированы единообразные ставки налогов и платежей для всех участников рынка в целом по стране. Например, налог на покупку, составляет около 3,5%, но, например, в Берлине он равен 4,5% от стоимости недвижимости, указанной в нотариально заверенном договоре купли-продажи. Ставка нотариуса и юриста также не зафиксирована и составляет от 1,5% до 3% от стоимости, указанной в нотариальном акте. Комиссия агентства разнится по регионам и составляет от 3,5 до 7,14% от стоимости объекта. Эти платежи также во многом зависят от сложности сделки, договоренностей с застройщиком или владельцем. Само владение недвижимостью также подразумевает обязательные платежи за коммунальные услуги, налоги и т.д.

В сфере покупки и дальнейшего использования недвижимости в Чехии не может быть абсолютно никаких непредвиденных «сюрпризов», кроме тех, что оговорены пакетом документов на покупку квартиры, договорами с эксплуатационными и энергетическими службами, плюс ежегодный налог на недвижимость. Для владельца квартиры, дома или загородного коттеджа, стоимость ежегодного налога на недвижимость, так же как и в России, не обременительна и, в зависимости от Кадастровой стоимости недвижимости, может составлять от нескольких десятков до сотен евро. Но в случае, если речь идет о крупных коммерческих объектах недвижимости: гостиницах, торговых центрах, или исторических замках, перед совершением каких-либо сделок по покупке этих объектов, следует произвести у налогового консультанта расчет налога по данному объекту, чтобы определить выгодна ли данная покупка. Дополнительные расходы при покупке в Чехии - 2-6% от стоимости объекта, в зависимости от региона и самого объекта недвижимости.

Во Франции - оплата услуг нотариуса, гербового сбора (в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности) и налога на передачу собственности — 7 - 8% от стоимости объекта.

- В какой стране самые высокие налоги на недвижимость?

- По нашей оценке, одни из самых высоких налогов на содержание во Франции - налог на состояние (или налог на роскошь) — это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 000 евро. При этом до 770 000 евро: не облагается, от 770 000 до 1 240 000 евро - 0,55% от разницы, от 1 240 000 до 2 450 000 евро - 0,75% от разницы, от 2 450 000 до 3 850 000 евро - 1% от разницы, от 3 850 000 до 7 360 000 евро - 1,30% от разницы, от 7 360 000 до 16 020 000 евро - 1,65% от разницы, и так далее.

- Какие есть способы уменьшения налоговых платежей?

- Для оптимизации налоговых платежей, например, в Германии есть смысл непосредственно по месту нахождения недвижимости обратиться к налоговому консультанту (Steuerberater), который, исходя из всех характеристик объекта, его расположения, а также личных обстоятельств собственника, предложит схему минимальных, но, в то же время, легальных налоговых выплат.

В Чехии есть различные возможности для оптимизации налогообложения. Но надо понимать, что многие эти схемы достаточно «рисковые», и идти на риск имеет смысл только тогда, когда понятно, что доказать факт фиктивности всех заключаемых по сделке договоров практически невозможно. Приведу пример: девелопер купил дом из 5-ти квартир под реконструкцию за 350 тыс. евро и инвестировал в его реконструкцию и меблировку квартир еще 250 тыс. евро. Таким образом, себестоимость одной реконструированной квартиры - 120 тыс. евро. Каждая из квартир выставлена на продажу по цене 220 тыс. евро. Т. е. девелоперу, при продаже этих квартир ранее 3-х лет с момента покупки дома под реконструкцию, придется заплатить за каждую квартиру налог в размере 26 400 евро (поскольку в Чехии, как и во многих других странах, существует налог на перепродажу недвижимости при сроке владения менее 3-х лет), плюс налог с чистой прибыли фирмы в размере 20%, плюс налог на дивиденды с чистой прибыли по итогам года в размере 15%.

Все эти налоговые нагрузки нелегким бременем ложатся на плечи покупателя. Однако если у участников сделки доверительные отношения и сделка заключается в момент, когда на объекте недвижимости не доделаны какие-то мелочи, например, не постелена паркетная доска в 1 или 2-х комнатах, то факт полной реконструкции недвижимости никто не сможет доказать. Поэтому договор купли-продажи квартиры подписывается и идет на регистрацию в Кадастр по цене 85 тыс. евро за квартиру, плюс договор на разработку дизайн-проекта и реконструкцию квартиры по договорной цене, плюс договор на продажу мебели по договорной цене. Возможно, что также будут присутствовать и какие-то взаиморасчеты наличными по устной договоренности. Но необходимо быть крайне осторожным при реализации таких схем взаимозачетов, на подобные схемы можно идти только имея очень надежного консультанта, которому можно довериться и который гарантированно проведет через все «рифы и отмели».

В США наличие у здания схемы налоговой льготы 421а позволяет значительно снизить размер налога для возможных владельцев кондоминиумов и кооперативных жилищ. В данном случае владелец недвижимого имущества с такой системой поощрительных вознаграждений будет получать налоговые льготы в течение 10 лет владения имуществом. Каждые 2 года налог на недвижимость будет корректироваться и к концу 10го года достигнет стандартного уровня, и владелец будет платить полный налог на недвижимость. Вот пример, иллюстрирующий данную ситуацию: Вы только что переехали в новый кондоминиум, у которого имеется схема налоговой льготы 421а, и налог на Вашу недвижимость вначале составит 200 долларов в месяц, постепенно достигнув стандартного уровня в 1000 долларов в месяц. Налицо разница в 800 долларов сниженных налогов. Таким образом, через 2 года 20% от 800 долларов (160 долларов) будут добавлены к Вашему счету по уплате налогов, увеличивая его до 360 долларов в месяц (200 + 160 долларов). В последующие 2 года 20% от 640 долларов (800 - 160 = 640 долларов) будут добавлены к счету.

Во Франции для покупки недвижимости можно создать общество «Société Сivile Immobilière» (S.C.I.) — «гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимости». Такое общество может быть выгодным в налоговом плане, а также при передаче собственности посредством дарственной или по наследству.

SCI семейного типа:

• имеет собственную правовую реальность - юридическое лицо, отличающееся от юридического лица участников,

• подчиняется французскому праву, поскольку общество не анонимное, личности участников известны,

• создано для владения имуществом, зачастую финансированного несколькими членами семьи. Общество организовывается исходя из нужд и интересов семьи, в частности, для перераспределения долей между членами семьи. Также легче решать проблемы о переходе имущества от родителей к детям.

- Какие ежемесячные платежи являются необязательными и как их можно избежать? (например, если не пользоваться бассейном в жилом комплексе)

- В Германии бывают объекты недвижимости, в которых заключены договоры с энергетическими службами по показаниям счетчиков. Но в большинстве случаев используется залоговая схема оплаты за электричество и газ (например, если не пользоваться бассейном в жилом комплексе). Насчет примера с бассейном в жилом комплексе, это зависит от конкретного жилого комплекса и правил, установленных Застройщиком и предложенных при покупке недвижимости. В США, если это кондоминиум - то нужно платить обязательно все платежи по управлению зданием/комплексом (охрана, обслуживание парковки, фитнес-центра и т.д.)

- Как еще можно минимизировать дополнительные расходы на приобретение и содержание зарубежной недвижимости?

- Вероятно, для минимизации расходов на приобретение и содержание недвижимости в Германии будущему владельцу изначально надо искать объекты в тех регионах и у тех застройщиков/агентств, которые заявляют минимальные комиссии и последующие коммунальные платежи. В Чехии, если владельцы недвижимости не проживают постоянно, то следует правильно выбирать доверенное лицо, которому поручается надзор за объектом недвижимости. Иначе бывают случаи, когда недобросовестные лица, которые встречаются везде в мире, пользуются некомпетентностью россиян и перепродают им свои услуги по цене в 2-3 раза выше рыночных.

- В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость. Во сколько в среднем обойдется регистрация фирмы под покупку жилья? Какие расходы потребуются на содержание такой фирмы, если не планируется получать с нее доход?

- В Хорватии - да, действительно, российские покупатели имеют право покупать недвижимость только на юридическое лицо. Регистрация фирмы обычно стоит 3000 евро (можно найти большую или меньшую сумму, но, как правило, примерно в таком диапазоне цен). Эти деньги идут на оплату уставного капитала открываемого в Хорватии юридического лица. Такая сумма может быть потрачена на оплату стоимости объекта, т.е. она «отзываемая». Дополнительно к стоимости содержания недвижимости необходимо еще планировать расходы на содержание бухгалтера фирмы – около 1000 – 1200 евро в год (также цифры могут незначительно различаться).

В Чехии с мая 2009 года отменена процедура приобретения недвижимости россиянами на юридическое лицо. Теперь юрлицо необходимо открывать только в случае, если планируется приобретение с привлечением ипотечного кредита или недвижимость будет сдаваться в аренду. Во всех остальных случаях можно приобретать на физическое лицо абсолютно свободно.

- Где проще всего сдать недвижимость в аренду и окупить дополнительные расходы (например, выплаты по ипотеке)?

- В Чехии такие приоритеты (в порядке рейтинга экономической эффективности по регионам):

- Прага, 1, 2 и 3 административные районы;

- Карловы Вары в пешеходной доступности от курортного центра;

- Чешский Крумлов и Южная Чехия в районе Шумавы;

- Прага более удаленные районы с хорошим транспортным сообщением;

- Карловы Вары на расстоянии 3-5 остановок автобуса от центра;

- Вблизи горнолыжных трасс в Крконошах на Севере Чехии;

- Теплице;

- Вся остальная Чехия.

В Берлине квартиры в деловой части города приносят доход на уровне 5%, реже 6% при вложении 80-100 тыс. евро. При ставке 5% по ипотечному кредиту, доход от аренды покрывает проценты по кредиту.