По правилам советского времени квартиры в новых домах (как для очередников, так и в жилищных кооперативах) должны были сдавать готовыми к проживанию. Но в последние годы ситуация изменилась — инвесторы стали широко рекламировать объекты без отделки. Фактически такие квартиры требуют дополнительных (и немалых) затрат. Естественно, не всех покупателей устраивают подобные варианты.

Чистовой ремонт силами застройщика

Как говорит Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора МИАН, на Западе до 90% новостроек традиционно сдают с чистовой отделкой. Состояние же наших объектов иностранцев, мягко говоря, поражает. Один из очевидцев рассказал, что однажды американцу, заочно купившему квартиру в одном довольно популярном у россиян новом жилом массиве, пришлось во время просмотра вызывать скорую, так как ему стало плохо: мужчина не мог понять, почему ему не достроили жилье и кто теперь должен делать ремонт.

В Москве застройщиков, занимающихся возведением объектов под ключ, крайне мало. В последние годы с отделкой сдавали в основном муниципальное жилье типовых панельных серий или квартиры для переселенцев. Но сегодня финансовый кризис заставил инвесторов практически заново осваивать такую порядком подзабытую услугу, как ремонт. По словам И. Игнаткиной, стандартный перечень работ по чистовой отделке в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, а также полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Некоторые строительные компании оснащают кухни плитами.

Отделка комнат выглядит иначе: на стенах обои — бумажные или под покраску, на полу чаще всего линолеум (у некоторых застройщиков — ламинат, реже — доска), потолок покрашен водоэмульсионной краской. В санузлах стены покрыты краской, а полы выложены керамической плиткой. Иногда покупатель заранее может выбрать цвет материалов из нескольких предложенных вариантов.

В последнее время в перечень работ добавлен пункт об установке счетчиков холодной и горячей воды, электроэнергии, а также домофона. Оснащение жилого дома в целом может включать подведение телефонного кабеля с последующим интернет-обеспечением, установку спутникового телевидения, центральных систем водоочистки и кондиционирования. В здании обязательно проводится застекление окон, балконов и лоджий по единому проекту.

Однако сейчас полностью готовых к проживанию объектов на рынке немного. Пожалуй, большими объемами их реализует в столице только компания «Ведис Групп», возводящая в жилом микрорайоне Марфино панельные дома серий П-3М, П-44Т, ГМС-1 и КОПЭ. Все квартиры в них сдают отремонтированными. Дизайн-проект предусматривает также установку сантехники и добротной металлической двери, которую нет необходимости менять на новую. Кроме того, компания предлагает клиентам, купившим жилье в 1, 2, 3-м корпусах серии ГМС, на выбор четыре варианта отделки: японский минимализм, классика, прованс и барокко. Руководитель пресс-службы «Ведис Групп» Динара Муртазаева рассказала, что самым популярным вариантом является стиль «японский минимализм», который выбрали около 50% покупателей. В ближайшем будущем будут разработаны дизайн-проекты для остальных серий домов в Марфино, а также для других объектов «Ведис Групп»: Алексеево и Нахимово.

Среди наиболее интересных проектов новостроек с чистовой отделкой Инна Игнаткина называет ЖК премиум-класса «Режиссер», введенный в эксплуатацию в 2006 г. Дизайн интерьера разработали профессиональные архитектурные студии. Установлены металлические входные двери, отделанные шпоном ценных пород дерева, радиаторы отопления с возможностью терморегуляции, двухкамерные стеклопакеты из полированного стекла. Рамы окон и балконных дверей изготовлены из трехслойного соснового бруса. В пентхаусах дополнительно монтируют систему «Умный дом» (управление светом, температурой воздуха, водоснабжением и др.).

В Подмосковье жилье, готовое к проживанию, предлагает компания «АСК-Недвижимость». Например, в Чехове будет сдан с полностью отделанными помещениями 125-квартирный дом переменной этажности. Ремонт включает настилку ламината, поклейку обоев, отделку стен и пола санузла керамической плиткой. Муниципальная отделка выполняется и в жилом микрорайоне Новокуркино г. Химки (компания ПИК). Как говорит Олег Ясинский, директор департамента маркетинга «МИЭЛЬ-Новостройки», с похожим ремонтом эта компания сдает объект в Мытищах, в жилом районе Ярославский (дом серии П-3М). «Необходимо отметить, что уровень отделки сегодня намного выше по качеству материалов и работ, чем мы наблюдали ранее», — отмечает эксперт.

Квартиры всякие нужны

Спрос на квартиры под ключ в сегменте экономкласса растет. Это объясняется тем, что люди тратят на покупку жилья последние сбережения, зачастую привлекая дополнительные заемные средства, и в ближайшие несколько лет не имеют возможности вкладывать деньги в ремонт. По данным МИАН, за последний год в условиях значительного сокращения доходов населения доля покупателей новостроек категории эконом, ориентирующихся на приобретение квартир под ключ, достигла 10%. Руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов считает, что отделка повышает потребительские свойства недвижимости в типовых проектах. По словам О. Ясинского, сделанный ремонт особенно актуален для тех покупателей, которые планируют сдавать квартиры в аренду, а также для организаций, приобретающих жилье для сотрудников.

Однако Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, полагает, что квартиры в домах экономкласса нужно продавать как в бетоне, так и с чистовой отделкой, чтобы у покупателей был выбор. «Например, панельный дом состоит из нескольких подъездов. Можно один подъезд полностью сдать с ремонтом, а другой без него», — говорит она.

В сегменте бизнес-класса ситуация другая. По мнению С. Лядова, монолитные дома с большим ассортиментом планировочных решений открывают практически неограниченные возможности для ремонта квартиры. В этой связи предложенный застройщиком готовый вариант рискует не найти должного понимания у клиента, поскольку он обычно имеет собственное мнение по вопросам обустройства жилплощади. В качестве аргумента эксперт приводит следующий пример. В жилом комплексе «Радужный» (г. Видное) «Сити — XXI век» предлагает только десять видов двухкомнатных квартир, однако при этом возможны сотни вариантов дизайн-проектов. «Исходя из этого, мы считаем, что покупатель вправе сам выбрать оптимальный проект обустройства квартиры», — отмечает С. Лядов. С ним солидарен О. Ясинский, который также утверждает, что в сегменте бизнес-класса актуально лишь выполнение работ под чистовую отделку: хорошая стяжка пола, выровненные и подготовленные под окончательную отделку стены, ведь, скорее всего, ремонт хозяин поручит профессионалам.

На рынке элитного жилья квартиры с отделкой сегодня пользуются большим спросом — это связано с кризисной коррекцией цен. Однако Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed, отмечает, что иногда у застройщиков, которые предлагают такой товар, возникают определенные проблемы. Чаще всего они связаны с тем, что потенциальных покупателей не устраивает качество ремонта.

Наиболее показательные примеры реализации площадей с отделкой, по мнению О. Дивеевой, это проекты «Кутузовская Ривьера» и «Миракс Парк». Хотя все объекты на сегодняшний момент благополучно проданы, экспонировались они достаточно долго. «Это связано с большой разницей в цене между квартирами с ремонтом и без. Кроме того, хромало качество, и многие покупатели понимали, что своими силами они могут сделать отделку лучше, чем им предлагалось в готовом варианте», — отмечает эксперт.

Как резюмирует И. Игнаткина, за 2008–2009 гг. в верхних ценовых сегментах уже 2–3% покупателей выбирали жилье под ключ, тогда как еще несколько лет назад этот показатель составлял не более 1–2%.

Готовы платить за отделку, но разумную цену

«Квартиры с отделкой пользуются спросом в том случае, если их цена сопоставима со среднерыночной стоимостью аналогичного по своим характеристикам жилья или ненамного превышает ее», — говорит С. Лядов. Но компании-застройщики нередко предлагают собственный перечень работ (который включает различные дополнительные операции), соответственно, стоимость таких проектов выше. По словам Инны Игнаткиной, новостройки с чистовой отделкой могут быть дороже аналогичных объектов без ремонта на 10–30%.

К сведению:

Как говорят эксперты, покупатели не готовы переплачивать за квартиры с выполненным ремонтом более 10%.

Компания «Ведис Групп» включает стоимость отделки в цену квадратного метра. Так, квартира общей площадью 56,9 кв. м с отделкой стоит 4,438 тыс. руб., а без нее — 4,359 тыс. Если покупатель отказывается от ремонта, он может получить деньги обратно.

В элитном сегменте, по словам И. Могилатовой, квартиры под ключ сегодня стоят ориентировочно на 2–4 тыс. долл. за 1 кв. м дороже, чем аналогичные без отделки. «Но, как показывает практика, даже покупая квартиры с ремонтом, покупатели в большинстве случаев все-таки переделывают их потом по своему вкусу, вкладывая в это немалые деньги», — отмечает эксперт.