Инвестирование в недвижимость всегда считалось прибыльным. Ежегодно заключаются сделки с недвижимым имуществом на сотни миллиардов долларов.

Первые фонды недвижимости появились еще в XIX веке в США. С середины прошлого века инвестиционные фонды недвижимости (RealEstateInvestmentTrusts, REITs) стали распространяться по всему миру.

Россия переняла опыт западных стран, создав в 2003 году собственный вариант фонда недвижимости — паевой инвестиционный фонд, или ПИФ.

ПИФы часто считают аналогом REIT, однако это не так. Между двумя видами фондов недвижимости есть принципиальные различия.

ПИФы— не юридические лица

Прежде всего, стоит обратить внимание на организационно-правовую форму фондов недвижимости. Согласно ст. 10 Федерального закона № 156-ФЗ «Обинвестиционных фондах», ПИФ представляет собой «обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании», и не является юридическим лицом. Фонд формируется из денег инвесторов (пайщиков). Напротив, инвестиционные трасты Великобритании и США являются юридическими лицами. Согласно американскому законодательству, REIT не должен быть финансовым учреждением или страховой компанией.

В США форма организации REIT— корпорация или траст. Американские инвестиционные фонды управляются советом директоров или доверительных собственников. В России ПИФы не имеют корпоративного статуса, поэтому их представляют управляющие компании: банки, страховые компании, брокеры и т. д. Крупнейшими российскими компаниями, владеющими ПИФами, являются «Тройка Диалог», «УралСиб», «Альфа Капитал», «Райффайзен Капитал», «Атон».

Согласно российскому законодательству, фонды недвижимости могут создаваться только в виде закрытых ПИФов (ЗПИФов). Это значит, что паи продаются только при формировании фонда, и пайщик имеет право выкупить свою долю только при завершении фонда. Это связано с тем, что изначально ЗПИФы создавались для ограниченного количества инвесторов, число которых не превышало 20 человек. Если даже принимали сторонних пайщиков, то сумма минимального первоначального взноса составляла 1 миллион рублей.

В американских REIT дело обстоит иначе. Количество участников не должно быть меньше 100 человек, а пяти или менее инвесторам не может принадлежать больше 50 % активов. Кроме того, REIT бывают закрытыми (с фиксированным количеством долей) и открытыми (в этом случае могут создаваться новые доли и погашаться в любое время).

В России максимальный срок существования ЗПИФов— 15 лет. REIT могут функционировать в течение неограниченного периода времени. Многие экономисты считают, что нет смысла вкладывать инвестиции в фонд недвижимости на срок менее трех лет, поскольку рынок акций подвержен цикличным изменениям.

Доход от аренды или от строительства?

Изначально REIT получал доход только от роста стоимости долей или от аренды недвижимости, в которую были вложены инвестиции. С 1986 года американским трастам разрешено инвестировать в строительство. Однако согласно Кодексу внутренних доходов (InternalRevenueCode), не менее 75 % общего дохода инвестиционного фонда должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.

В России большая часть ЗПИФов получает прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы от аренды, как правило, незначительны. Сдача объектов коммерческой недвижимости в аренду приносит не больше 10–15 %.

Кроме недвижимости, в портфель закрытых ПИФов могут быть включены различные виды ценных бумаг, а также акции российских закрытых акционерных обществ, имущественные права на недвижимость и жилищные сертификаты.

REIT: 90% дохода — на дивиденды

В США не менее 90 % налогооблагаемого дохода REIT должно ежегодно распределяться в качестве дивидендов между инвесторами. В случае российских ЗПИФов дивиденды реинвестируются, то есть пайщики смогут перевести деньги на свой счет только после завершения деятельности фонда. Некоторые управляющие компании выплачивают пайщикам часть прибыли, но в меньшей пропорции, чем REIT.

В июле 2010 года в США насчитывалось 173 официально зарегистрированных REIT, совокупный объем капитализации которых достигает 310млрддолларов. Крупнейшими фондами недвижимости США являются Simon Property Group, General Growth Propertiesи Kimco Realty. Для оценки эффективности управления фондом используются бенчмарки— национальные фондовые индексы. В США ориентирами служат индексы Доу-Джонса, S-P 500 и NASDAQ.REIT ежедневно торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже, NASDAQ и Американской фондовой бирже.

В отличие от REIT, паевые инвестиционные фонды не стремятся участвовать в биржевых торгах. Из 39 ЗПИФов лишь 4 фонда вывели паи на биржу. В России в качестве бенчмарок используются индексы РТС и ММВБ.

В США существует Комиссия по ценным бумагам и биржам (The United States Securitiesand Exchange Commission, SEC), которая регулирует деятельность фондов, ориентированных на частных инвесторов, и требует регулярно раскрывать информацию о заключенных сделках и доходах. ЗПИФы недвижимости также находятся под контролем государства: за их деятельностью следит Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). Управляющие компании допускаются к управлению ЗПИФами только на основании лицензии, выданной им ФСФР.

Таким образом, ЗПИФы нельзя назвать точной копией REIT. Российские и зарубежные инвестиционные фонды недвижимости различаются организационно-правовой структурой, источником доходов и способом распределения прибыли.