Домовладение:

Отношения между владельцами нежилого помещения и ТСЖ

News image

Не редко возникают вопросы во взаимоотношениях между хозяевами нежилых помещений и товариществами собственников жилья. Разног...

Создавать ТСЖ или нет? Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Товарищество собственников жилья - понятие достаточно новое в нашей стране. ТСЖ создается собственниками квартир, а основная цел...

Целевая аудитория

News image

Для того, чтобы четко и результативно воздействовать на население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на к...

Авторизация




ОСМД обанкротится и твоя квартира тю-тю
Недвижимость - ОСМД

осмд обанкротится и твоя квартира тю-тю

Как только появились первые ОСМД, как только объединения начали принимать на собственный баланс свои дома, как только они стали заключать на себя договоры с поставщиками услуг, как только у объединений появились первые долги и как только эти долги начали накапливать, по всей Украине, словно эпидемия, стал распространяться слух, а после и страх о том, что если ОСМД обанкротится, то собственники жилья могут потерять свои квартиры.

«Эти небезосновательные страхи и проблемы этого характера начали появляться сначала у старших братьев ОСМД – ЖСК (ЖБК – житлово-будівельних кооперативів), а далее распространяться на ОСМД. Разумеется, нет дыма без огня, и мы то тут то там становимся свидетелями судебных разбирательств с частными объединениями на предмет их задолженностей перед тем или иным поставщиком услуг, примером могут служить такие кооперативы как ЖСК Електрон-2 , ЖСК Мрія-3 . Некоторые из этих судебных разбирательств принимают угрожающий характер. Кредиторы делают ЖСК и ОСББ банкротами, и целые жилые комплексы оказываются в шаге от продажи с молотка, и такие поползновения отбиваются выплатами, заключением мировых соглашений на условиях кредиторов, но опасности потерять свое жилье, чем дальше, тем больше становятся современной реальностью.

Прецеденты существуют! Вспомните нашумевшие в газетах и на телевидении события, когда какие-то общежития были проданы с молотка, вместе с разорившимся предприятием, и жильцы были изгнаны-выселены из своего и без того неказистого жилья, с помощью грубой рейдерской силы. Опираясь на эти факты, без труда можно себе представить ситуацию, когда и обанкротившийся дом целиком, вместе с жильцами, будет продан банкам или каким-то бессовестным олигархам с молотка.

Кто-то спросит, а зачем этому олигарху эта головная боль с выселением женщин и детей. Ну, как же, отвечу я, для какого ни будь офисного центра или доходного дома, в котором в лучшем случае, те же жильцы будут вынуждены платить за проживание в когда-то своей квартире посуточно, как в гостинице, а не можешь платить, тебя по закону выселят судебные исполнители. А голова будет болеть ни у олигарха, а у его подчиненных, а олигарх может себе позволить головную боль своего персонала за дополнительное вознаграждение, ведь на кону миллионы долларов, мы же знаем, что в нашей стране и за пенсию могут человека жизни лишить!

А вы знаете, что за разорением частных жилых комплексов стоят те же поменявшие совесть на циничность олигархи, что и в последствии выкупают ими же обанкроченные жилые комплексы! Эти атаки на частные дома – хорошо спланированные акции!

Не может же случайным образом получиться так, что олигархи, каким то странным образом, по воли каких-то обстоятельств через собственные коммерческие структуры оказываются кредиторами этих же ЖСК и ОСМД. Ответьте себе на вопрос – зачем олигархи выкупают убыточные энергетические компании, не потому ли, что за ними стоит власть над заводами, а с ними и над нашими жилыми комплексами. И стоит нам только создать ОСМД, как мы становимся беззащитной мишенью, да они сами нас и толкают к созданиям объединений.

Остановить олигарха, у которого зашкаливает циничность невозможно и если он задумал ваш жилой комплекс переоборудовать под офисный центр с гигантской автомобильной стоянкой, его ничего не остановит. Поэтому он, используя хитрость и махинации, а также всевозможные тарифные ловушки своих же энергетических компаний, затягивает объединения и кооперативы в банкроты, а после отбирает у них все до последнего кирпичика. Благодаря этим пресловутым тарифным ловушкам, жильцы не знают до последнего момента, каким образом они становятся должниками астрономических сумм, и вот несчастные, спокойно дремлющие объединения и кооперативы, одним «прекрасным» утром просыпаются банкротами.

Олигархи настолько ловко расставляют свои ловушки, что жильцам домов крыть нечем, жильцы теряют дар речи и впадают в полный паралич воли. И вот запуганные жильцы домов уже не в силах бороться и гасить какие-либо безмерные задолженности вынуждены идти на различные компромиссные схемы расселения, мировые соглашения, а то и на грубое выселение, из когда-то своих насиженных гнездышек. Конечно «олигархи-добродетели» выдадут каждому владельцу квартиры кость в зубы в виде мизерных денежных компенсаций – разницы проданного за бесценок жилого комплекса за вычетом надуманного долга и деленного результата на все метры квадратные – остаток, пришедшийся на вашу квартиру. И вот вы сожительствуете на площади родичей, а в вашем бывшем доме офисный центр».

Специально для вас, автором этой статьи, выше этого объявления, была представлена классическая страшилка, которая построена по сценарию «теории заговора», а также по принципу книги «Код да Винчи», где факты перемешаны с эмоциональными дорисовками автора и приправлены логическим рядом.

Убедительно прошу не воспринимать серьезно текст, написанный в этой статье курсивом, отнеситесь к нему как к розыгрышу!


Так мы и не ответили на вопрос, существует ли реальный риск потерять свое жилье вследствие разорения ЖСК или ОСББ. Возможно ли это?

Давайте, теперь без шуток разбираться в этом вопросе!

Для того чтобы избежать глупых оплошностей в будущем и разобраться в этом вопросе, не нужно все сваливать в кучу, а необходимо разложить все факты по полочками и посмотреть на все полученное в результате со стороны. Давайте попробуем это сделать!

К сожалению, судебные дела строятся подобным мифотворческим образом. И если ваши оппоненты являются хорошими фабрикаторами, а граждане не разбираются в своих правах и не имеют хотя бы элементарной юридической культуры – подковки, то даже такие надуманные судебные дела, которые я проиллюстрировал выше могут в том или ином аспекте сработать в пользу ваших оппонентов. И не важно, если ваш, так называемый кредитор, переступит через все принципы прав человека, через принципы морали и фактически сфабрикует ужасную для вас развязку. Ваш оппонент, теоретически может затеять подобное дело – ведь деньги не пахнут. Вопрос в другом, будут ли жильцы дома столь безропотно как овцы поддаваться жерновам обстоятельств – я сомневаюсь!

Конечно, если жильцы дома будут изначально и в ходе судебного разбирательства вести себя пассивно как потенциальные жертвы на фоне того, что судебная фемида работает по принципу взвешивания доводов сторон, то с вами может случиться все что угодно! Запомните, что суд никогда не копает факты и доказательства – это ваша обязанность и обязанность следователей в криминальных делах.

Следующее, давайте примем за факт, что накопление долгов возможно в любой хозяйственной деятельности, в том числе и коммунальной. Впрочем, здесь этот вопрос возникает чаще всего, но он здесь не прост для развязывания кредитором и самими ОСМД, ЖСК, и конечно, это не может каждый раз приводить к судебным разбирательствам, ведь дело в суме долга и факторе образовавшего этот долг.

Существует несколько крайних опасностей стоящих перед жильцами дома разоряющегося ОСМД, ЖСК, которые быть может, никогда не возникнут перед жильцами домов в современной истории Украины, но мне следует их смоделировать и предложить к вашему изучению.

Первая опасность – это утрата жильцами дома собственных квартир или их частей из-за очень дорогого кредита, а с ним и возникшего долга в объединении совладельцев или кооперативе, который был согласован всеми членами ОСМД, ЖСК или всеми жильцами дома. Вторая опасность – это потеря вспомогательных помещений или другого имущества объединения из-за накопившихся долгов объединения, которые не обслуживаются. Третья опасность – это утрата жильцами-неплательщиками своих собственных квартир или их частей за неуплату собственных долгов перед ОСМД, ЖСК или прямыми поставщиками услуг.

Это основные опасности, которые нам следует разобрать.
Разумеется, от поведения ОСМД и жильцов дома, которые принимают решения для объединения, зависит очень многое. Под поведением я подразумеваю юридические действия, которые жильцы дома осуществляют для решения текущих и стратегических вопросов, которые влекут за собой значительных денежных вложений, соизмеримых возможным утратам. Мы же понимаем, что за тысячу гривен долга дом или квартиру никто не заберет, что этот долг должен быть настолько значимым, чтобы дом или квартиры жильцов могли лечь на кон беспощадного судебного разбирательства.

Для начала давайте разберемся в термине банкротство юридического лица и действиях сторон связанных с банкротством.

Банкротство – это невозможность ОСМД, ЖСК платить по своим долговым обязательствам перед компаниями, с которыми у ОСМД, ЖСК налажены хозяйственные отношения, в том числе в случае невозможности уплаты налогов и сборов (обязательных платежей), в течение трёх месяцев после наступления установленного срока их уплаты. ОСМД, ЖСК, теоретически может быть признано банкротом, несмотря на наличие у него дебиторской задолженности, то есть задолженности перед ним жильцов дома, которая могла бы перекрыть основной долг перед кредиторами. Разумется, что объединение может быть объявлено банкротом только по решению соответствующего суда.

Процедура банкротства приводит к тому, что все активы и имущество объединения оказываются под управлением и в распоряжении временного управляющего со стороны. И если ОСМД, ЖСК за годы своей деятельности смогло обжиться каким-то имуществом – прикупило дополнительные площади или эти площади объединению/кооперативу достались по наследству со времен нахождения в ЖЭКе, может это дорогие уборочные машины или все что угодно значимое, что может быть продано в уплату долга – все это имущество может, с подачи этого временного управляющего, пойти «с молотка». Разумеется, речь идет об имуществе объединения, а не об имуществе жильцов дома!
Конечно, если жильцы дома не захотят терять совместное имущество, стоимость которого может превышать оценочную стоимость и фактическую стоимость при продаже «с молотка», они могут скинуться деньгами и заключить на любой стадии рассмотрения судебного дела о банкротстве мирового соглашения. Мировое соглашение должно быть утверждено судебной инстанцией.

В процессе «скидывания» деньгами может возникнуть, как всегда некоторый разрозняющий граждан фактор, это фактор неплательщиков и по этим платежам. Ведь если, к примеру, правлению не удалось выбить денег из неплательщиков, из-за которых все эти судебные разбирательства начались, значит, и деньги на сохранение имущества будут не всеми оплачиваться. А следом возникнет какой-либо «парень», который во всеуслышание заявит классическую всеразрушающую тезу «а чего я должен платить за других!?» и вот пошло-поехало и состав договоренностей пошел под откос!

Но если согласованность будет найдена и в вопросах неплательщиков, значит, их части кто-то берет на себя, либо она расписывается между остальными членами объединения и исправно платящими жильцами дома, либо покрывается за счет денег, полученных от аренды нежилых помещений, разумеется, если такая возможность у дома имеется.

Конечно, с циничными неплательщиками нужно вести хладнокровную и беспощадную войну по основным и судебным долгам, но это другая история.

Мы должны всегда помнить, что времена изменились, и каждый частник-собственник за свои неплатежи и задолженности все чаще будет отвечать на судебной скамье и это касается как владельцев конкретных квартир, так и целые объединения/кооперативы. Поэтому как с вами будут поступать кредиторы – хладнокровно и беспощадно, так и вы должны как можно быстрее научиться поступать с внутренними дебиторами-должниками. Эту борьбу, нравится вам или нет, необходимо налаживать быстро и эффективно, чтобы другим неповадно было, иначе мягкая политика объединения/кооператива может привести к банкротству со всеми вытекающими из этого последствиями. Со всей вытекающей из банкротства ОСМД, ЖСК имущественной ответственностью за исключением ответственности объединения/кооператива имуществом, а сними и квартир жильцов дома! Другими словами, если владельцы квартир осознано, понимая возможность утраты своей квартиры, собственноручно подписываются под, к примеру, получением кредита, они могут нести перед кредитором ответственность своей квартирой. Но если такого официального акта через подписи в проектах решений или других документах не состоялось, то владельцы квартир не могут отвечать своим имуществом, включая квартиры за любые действия ОСМД, ЖСК перед кредитором.

Этот незыблемый факт должен порадовать всех! Но необходимо его не забыть указать в своих судебных бумагах как доказательство, ведь помните, что судья только взвешивает все за и против и делает из этого свои выводы. А ваши оппоненты будут стараться с вас получить по полной программе или запугать до такой степени, чтобы вы подписали любые бумаги и любые, выгодные кредитору мировые соглашения.

В Законе Украины об объединениях совладельцев многоквартирных домов четко определено, что объединение не владеет собственностью граждан, только распоряжается ею. Не продают же ЖЭКи и городские/районные администрации наши квартиры, ведь они до создания объединения выполняют те же функции и имеют те же полномочия, что и ОСМД.

Благодаря моему многолетнему опыту подготовки судебной работы по совершенно разным вопросам я научился различать судебную перспективу того или иного дела. Я понял, что успех в суде жестко привязан к качеству и точной направленности подготовленных доказательств. Успех вашего судебного дела заключается в отсутствии в ваших доказательствах документов, которые могут быть использованы оппонентом против вас, грубо выражаясь в качественном укрытии доказательств, которые противоречат вашей линии защиты/нападения и тем самым могут сыграть на руку вашего оппонента. Успех заключается в качественной подготовке судебного иска с точным набором требований и безукоризненным обоснованием этих требований в иске.

Исходя из этого опыта, я могу утвердительно сказать, что забрать дом или отдельную квартиру за неуплату тех или иных платежей невозможно! ОСМД не отвечает за свои действия имуществом граждан и этого достаточно, чтобы в случае разорения или банкротства ОСМД это не привело ни к каким последствиям по потере собственниками своего имущества, в том числе квартир, которое не относится к совместной собственности.

Скажу больше, однозначное утверждение в Законе, что объединение не владеет собственностью граждан, а только распоряжается ею, делает беспочвенной возможность даже потери имущества жильцов дома, находящееся в совместной собственности!

Конечно, если вы бестолково организуете работу в суде, если вы не будете правильно защищаться, тогда кредиторы быстро увидят это и навяжут вам в суде свою игру. Понимая то, что с вас можно сбить все что угодно, кредиторы включат в свой иск любые требования. И если вы или объединение поддастся этой игре и не пересмотрит своевременно стратегию и глубину своей защиты, то суд для вас и объединения будет проигран с любыми, даже невозможными требованиями кредитора. Позвольте, в третий раз акцентировать ваше внимание на том, что суд рассматривает доказательства и доводы сторон, и если вы в качестве ответчика забудете указать нужные доводы и представить убедительные доказательства, то это ваша проблемы!

Теперь от оптимистических моментов перейдем к пессимистическим моментам. Попробую смоделировать ситуацию, при которой жильцы дома могут потерять свои квартиры и совместное неделимое имущество в виде вспомогательных помещений и других приобретений объединения.

Предположим, что члены ОСМД приняли решение о получении очень большого кредита для приобретения чего-либо или погашения долгов, но решение было принято только членами объединения, без подключения к этому процессу всех жильцов дома, которые не являются членами ОСМД. Во-первых, это не законно и однозначно, согласно Закону об ОСМД все вопросы, которые касаются отчуждения, а кредит, который в случае неуплаты может привести к отчуждению имущества, должен приниматься сто процентами голосов, при этом положительно! Если это расходы были понесены согласно решениям определенной группы людей, то при правильной постановке судебного дела кредиторами и при условии безграмотной защите ответчиков, теоретически могут быть отчуждены те квартиры, хозяева которых подписались под принятием этого решения. А жильцы, которые не подписывались под этим решением, очень легко могут отсудиться от утраты своих квартир или какой-либо ответственности по искам такого рода.

Конечно, я бы стратегией защиты в суде определил непризнание действительным решения ОСМД о получении кредита, из-за не правильного и незаконного его принятия. Это привело бы к тому, что кредитор остался бы со своей проблемой один на один, ведь и он должен был требовать законность принятия соответствующего решения в ОСМД, и если его юристы пропустили этот момент, это их проблема. Если бы все шло к отмене законности принятия такого решения кредитор пошел бы на заключение мирового соглашения о постепенном погашении долга кредитору со чета ОСМД. Еще один путь это допустить банкротство ОСМД и таким образом уйти от ответственности по этому кредиту. Но в этом случае за кредитором остается право конфисковать все, что было связано с получением кредита. И, представьте, если деньги были взяты на покупку и установку обще домового оборудования, тогда кредитор мог бы вытребовать изъятие этого оборудования в свою пользу и жильцы остались бы, к примеру, без горячей воды и отопления, если речь шла о бойлере.

В общем, исходя из обстоятельств, вам самим решать, какую цель в результате вы перед собой ставить, а от этого какую стратегию защиты выбирать и к чему перетягивать мнение судьи.

Пойдем дальше в моделировании ситуаций и зайдем в самые страшные, почти сказочные и невероятные дебри, только баб Яг не хватает!

Предположим, что все произошло совершенно законно и члены ОСМД и владельцы квартир, которые не являются членами ОСМД, единогласно приняли решение о получении того же кредита для приобретения чего-либо очень дорогого, к примеру, строительству дорогой пристройки к дому. Предположим, что банковские юристы профессионально изучили вопрос, проверили и получили оригиналы необходимых документов и нотариально их заверили. В общем, у банка кредитора все супер! А у вас дела пошли не так как хотелось, может подрядчик сбежал с вашими деньгами или еще что пострашнее, жизнь есть жизнь, но вам нужно выплачивать кредит, а денег нет.

В этом случае, теоретически положение вещей, при неблагоприятном стечении обстоятельств может вылиться в то, что банк-кредитор или любой другой банк может выкупить дом целиком на аукционе в связи с его банкротства. В данном случае я не употребляю умышленно банкротства объединения, ведь здесь произошло банкротство владельцев квартир, а объединение только представляло интересы собственников жилья как организация, которая юридически и по Закону уполномочена на действия такого рода.

В этом случае собственники жилья в один момент теоретически могут перестать быть собственниками своих квартир, и это может привести к очень неприятным последствиям для всех жильцов, и никто им кроме себя в этой ситуации помочь не сможет.

Вы наверняка заметили нарочитое слово в тексте «теоретически»! Это слово здесь потому, что я никогда не поверю, что все жильцы многоквартирного дома, единогласно примут решение и выполнят необходимые процедуры, чтобы заложить свои квартиры и взять кредит в банке и купить в дом, к примеру, новый дорогущий бойлер или пристроить к дому офисный комплекс. Я никогда не поверю в то, что та прослойка людей, которая готова удавиться из-за ста гривен взносов, согласиться добровольно без принуждения, как минимум пистолета у виска, подписать у банковского нотариуса документы на ответственность своим жильем за действия какого-то председателя и правления ОСМД. Я по определению не верю в сто процентов голосов всех собственников квартир, а это обязательная норма для такого рода сделок. Верю я только в то, что никакие благие намерения председателя ОСМД, никакие реальные доказательства этих намерений, никакое чудо, волшебное воздействие или самое благоприятное расположение звезд не заставит этих людей подписать нужные кредитору бумаги, если на кону сделки будет стоять квартира этих людей. В этом решении не будет аргументом тот факт, что на это пошли все владельцы квартир дома кроме тебя, здесь решает каждый за себя.


В любом случае, если предположить такие действия жильцов, то, сколько же тот дорогущий бойлер должен стоить? Ну, в строительство офисного комплекса поверить можно, но я такой бизнес активности объединений никогда не встречал и о подобных бизнесовых действиях ОСМД не слышал. В общем, это единственный путь по которому, если пойдет «богатырь может не сносить головы». А при других обстоятельствах, одновременно потерять все квартиры всеми жильцами дома невозможно, потому что все остальные ситуации переходят с уровня совместной ответственности на уровень персональной ответственности каждого владельца квартиры за свои действия или бездействия.

Конечно, ОСМД, может заложить для кредита, помещения находящиеся в совместной собственности (вспомогательные помещения), и конечно, только теоретически, можно потерять эти помещения. Почему теоретически, потому, что, как и в вышеизложенном случае, так и в этом случае решение должно быть единогласным не зависимо от того являются жильцы членами ОСМД или нет.

Эти ограничения, на мой взгляд, совершенно справедливо определены в Законе Украины об ОСББ для того, чтобы не было возможности одной группе людей отчуждать совместную собственность, принадлежащую другим собственникам квартир, являющихся или не являющихся членами ОСМД. Невозможно, чтобы сто процентов собственников квартир дома проголосовали за такое решение, а без одного голоса это решение не является легитимным и его легко оспорить в суде, да и кредиторы после ожогов полученных в последнем кризисе не пойдут на незаконные или полу законные действия.

Хочу обратить внимание еще на тот факт, что при сборе подписей нужно помнить, что подписи одного собственника квартиры недостаточно, если квартира, скажем, приватизирована на нескольких членов семьи – нужны подписи каждого совладельца этой квартиры. А если в этой квартире имеются несовершеннолетние, которым тоже по праву принадлежит часть квартиры, а с ней и часть совместного неделимого имущества, то за этих детей-подростков должны принимать решения службы опеки. А если таких детей много в доме? Думаю, вы понимаете насколько всю эту «машину» не просто сдвинуть с места. Зачастую проще от таких путей развития ОСМД отказаться.

Если этих препонов для вас мало, приведу еще один немаловажный. Так уж повелось, согласно законодательству и решению Конституционного суда, вспомогательные помещения ОСМД не имеют никакого документального подтверждения, поэтому, не думаю, что это кого-либо из кредиторов устроит, ведь заложить виртуальную собственность невозможно, а потом отсуживать абстрактные вещи непросто.

В любом случае, если бы такое невероятное единогласное и безукоризненное с точки зрения законодательства и кредитора решение ОСМД было бы принято. И владельцы квартир попали бы в заложники кредитных обязательств, то любой из них всегда имеет персональную возможность погасить свою часть долга, которая придется на его квадратные метры и тем самым распрощаться с проблемой, и остаться собственником своей квартиры. В таком случае сохранение квартиры обойдется ее владельцу дешевле, чем ее рыночная цена, ведь продажи квартир на судебных аукционах имеют тенденцию значительного занижения реальной стоимости. Правда и этого права лучше добиваться через суд или за счет подписания мирового соглашения одновременно со всеми кредиторами, если он не один.

Сейчас идут большие споры, по поводу целесообразности заключения объединениями договоров между поставщиками услуг и ОСМД. Все понимают, что этот подход является пережитком социалистического прошлого, когда ЖЭК замыкал все оплаты за услуги на себе и потом из-за неплательщиков залазил в карманы к исправным плательщикам, чтобы свести концы с концами. Компаниям монополистам это выгодно, ведь легко найти «козлов отпущения», ими всегда оказываются ОСМД, ЖСК, а с точки зрения логистики внутренней работы легче работать с сотней или даже тысячей плательщиков, чем с миллионом в случае прямых договоров. Может же Укртелеком и другие частные коммуникационные компании работать с миллионами клиентов, а кабельное телевидение – в общем технологии имеются, и энергетические компании должны их ввести у себя.

Давайте рассмотрим следующую ситуацию, при которой ОСМД, как организация может стать должником по счетам компаний монополистов, и как это ТЕОРЕТИЧЕСКИ может обернуться для собственников квартир.

Это моделирование ситуации поможет нам самим ответить себе на вопрос – может ли собственник потерять свою квартиру по коммунальным и прочим долгам объединения совладельцев многоквартирного дома.

Все мы знаем, что ЖЭК и ОСМД взаимозаменяемые структуры. Мы знаем, что согласно Закону Украины об ОСМД жильцы домов не отвечают своей собственностью за действия и за убытки объединения. В обратном случае ЖЭКи могли бы за свои собственные долги проиграть в суде квартиры граждан, которые обслуживаются в ЖЭКах! Логично?

Представим, что в новосозданном ОСМД действуют, вопреки здравому смыслу договоры между объединением и компаниями поставщиками жизненно важных услуг (тепло, вода, подогрев воды для отопления и горячего водоснабжения). Помните по моим статьям, я всегда выступаю только за прямые договоры между поставщиками услуг и потребителями-жильцами домов, но допустим эту ситуацию.

Представим себе невозможное, что судья первой инстанции не обратит внимания на то, что по Закону, ОСМД отвечает только своей НАЖИТОЙ собственностью, не той, которая была передана объединению жильцами изначально, а которая была приобретена в ходе хозяйственной деятельности. Но представим себе, что судья проигнорировал это, и пофантазируем дальше.

И вот один или несколько владельцев квартир специально или за неимением возможностей не платят за свои квартиры и за услуги, которые предоставляются напрямую на ОСМД централизовано от энергетических, или компаний поставляющих воду (водоканал). Представим себе, что как иллюстрировалось в начале этой статьи, ОСМД было обмануто энергетической компанией на сумасшедшую сумму. К тому же по халатности председателя ОСМД или какой-то другой причине, объединение из своей доходной части не погасило задолженности этих неплательщиков и выдуманных расходов энергетической компании.

Учитывая все невозможное, но допущенное выше председатель ОСМД позволяет организациям, поставляющим неоплачиваемые услуги подать в суд на объединение с требованиями вернуть эти долги кредитору. Допустим, что ОСМД проиграло в суде свою собственность, а с ней пропорциональные части квартир жильцов от суммы задолженности, приходящейся на каждую квартиру. Мы можем понять, что если нас принудят к коллективной ответственности, то и формирование суммы ответственности должна быть пропорционально расписанной на всех собственников квартир, исходя из квадратных метров приходящихся на каждую квартиру.

На сегодняшний день исполнительные службы не знают как, не нарушая законов, забрать выигранные в судах целые квартиры, в особенности, если в них зарегистрированы как совладельцы несовершеннолетние дети. А представьте, что у каждого жильца дома нужно будет забрать по тридцать квадратных САНТИметров квартиры от суммы иска деленного на всех собственников квартир дома…

Получить сантиметры квартиры в качестве погашения задолженности невозможно, да и никогда эти механизмы никто не придумает, да и зачем кредитору эти квадратные сантиметры?

Как вывод скажу, что априори такого требования в иске быть не может! Все это даже теоретически абсурдно. К тому же, какое руководство ОСМД, в этих немыслимых предлагаемых обстоятельствах, будет бездействовать. Разумеется, правление подаст ответный иск в этом же суде на своих неплательщиков и с легкостью выиграет дела.

Отвлекусь. Мне нравится, когда ответчики в качестве защиты, умышленно, используя законные предлоги, свою ответственность переводят в плоскость абсурда, по типу того, как я проиллюстрировал выше. Соответственно, если предположить, что правление не может выиграть суд оно может воспользоваться этим приемом.

Дом, в котором я являюсь главой правления объединения, на свой баланс ОСМД примет дом только на условии прямых договоров с конечными потребителями, то есть с жильцами моего дома. По моему убеждению, правление ОСМД не должно соглашаться со схемами, навязываемыми монополистами энергетическими компаниями и компаниями, которые поставляют воду. Объединения должны добиваться для своих жильцов прямых договоров и выступать посредниками в заключение этих договоров. А для реализации этих сверх полезных для ОСМД и «сверх сложных» для жильцов дома задач, оказывать им дополнительный организационный сервис. К примеру, записывать на определенное время приема, централизовано подвозить всех микроавтобусом и т.п. пусть смешные, но того стоящие услуги.

Рассмотрим ситуацию, при которой один собственник может потерять свою квартиру.

Один конкретный владелец той или иной квартиры может, теоретически, потерять ее за неуплату тех или иных коммунальных и прочих услуг. Правда это на условии, если сумма долга будет действительно грандиозной, на условии, если владелец злостно игнорирует вызовы в суды и решение будет принято без его участия. Также это может произойти, в случае если ответчик в суде не может предложить другие путь погашения своей задолженности, согласно которым можно заключить мировое соглашение с кредитором.

При таком раскладе ответчик может потерять свою квартиру в качестве объекта продажи для погашения задолженности, при этом разница продажи и долга должна будет возвращена ответчику.

Но практика показывает, что, плохо это или хорошо, но забрать квартиру у жильца, особенно если в ней прописаны несовершеннолетние дети, почти невозможно, процедура очень сложная и много уловок ответчиков, чтобы этого избежать. В моей практике была ситуация когда через суд мне удалось получить половину квартиры ответчика за неуплату долга, но в этой квартире не проживали несовершеннолетние дети. В любом случае потерять квартиру в ситуации персональной ответственности значительно легче, чем в случае коллективной ответственности.


ЭПИЛОГ.

В вопросах ЖКХ в нашей стране заведено, чтобы граждане сначала получали услуги, а потом рассчитывались за них. Да и граждане сами привыкли к такой схеме, поэтому-то получают некачественные услуги, основанные на якобы сниженных ценах, а фактически неоправданно сформированных ценах. Жильцы домов готовы иногда закрывать на это глаза лишь бы им продолжали оказывать услуги в долг. Трудно оспорить качество услуги, которая оказана давным-давно.

Казалось бы, такие взаимоотношения должны быть невыгодными энергетическим и прочим компаниям монополистам, но нет. Они давно научились извлекать из этого пользу, и это их засосало в порочную схему ведения бизнеса, когда и хотели бы что-то изменить, но уже настолько зависят от получаемых выгод, что уже не могут отказаться.

Может показаться, что компании монополисты, с удовольствием живут в постоянной точке накаливания, в пересечении конфликтов. Эти компании открыто и закамуфлировано навертывают все, что могут на свои услуги, они незаконно вталкивают в счета потребителей все свои издержки, связанные со своей бесхозяйственностью – прорывы магистралей, выход из строя оборудования и т.п.

И это не все, они пользуются порочными взаимоотношениями с властью, которое вынуждено с ними идти на компромиссы как с компаниями монополистами. А все потому, что монополия делает их единственными и незаменимыми. Уволить их нельзя иначе все рухнет и государственным деятелям будет хуже. Наш народ может терпеть долго, но когда терпение закончится, может и поднять всех на вилы, проще решить вопрос дотациями и льготами, особенно если это собственные компании власти держащих. В результате вопрос не решается путем рационализации оправданной цены, а решается путем дотаций из государственного или городского бюджета государственным ЖЭКам. А из этих дотаций погашается разница цен, выставляемых жильцам домов и цен, которую выставляют ЖЭКу компании монополисты.

Обидно, что эти дотации доходят только до государственных ЖЭКов, хотя по закону ЖЭКи в праве на получение возмещений равны с объединениями, а на практике объединения остаются без компенсации разницы тарифов, ведь решение в пользу объединений должны вынести местные органы власти. Для иллюстрации ситуации некоторое время назад в Киеве, если дом находятся на балансе у ЖЭКа, жильцы имеют возможность платить за услуги по заниженному тарифу – 1,10 грн. за квадратный метр, при этом себестоимость услуг составляет 1,8 грн. за один квадратный метр. А что говорить о популистских заявлениях государственных деятелей о списании долгов за коммунальные услуги, а вспомните зачеты коммунальных услуг суммами из советских сберегательных книжек. Искушение и порок!

Вот и рождает согласованность действий компаний монополистов с утопичной политикой государства и с народом, который как беззубые и невеждественные бубенчики весят на жирной шее. Возможно, цена на тарифы была бы такая же, но честный принцип ее формирования и принцип взаимоотношений всех участников не позволил бы монополистам время от времени дурить народ, то там, то сям неоправданно поднимая тарифы.

А если отдельные личности из народа начнут огрызаться их всегда смогут на это упрекнуть словами, зачем ты получаешь услуги, если ты не знаешь, с чего они складываются и в какую сумму они тебе обходятся.

В самых негативно ярких взаимоотношениях народа и монополистов передо мной, почему-то, предстают взаимоотношения Сатаны-искусителя с его жертвами или взаимоотношения «Крестного отца» с теми, кому он оказывает услуги. Так и монополисты сначала оказывают услуги, а потом требует своего «законного» вознаграждения от жертвы-потребителя. А законное вознаграждение может оказаться стоимостью квартиры, а с ней и всей жизни, которую несчастный потребитель потратил на получение этой квартиры. Что вам сказать – рыночно-мафиозные взаимоотношения!

Конечно, эти порочные взаимоотношения и юридическая безграмотность граждан могут привести к потере жильцом своей квартиры.

По опыту западных стран, в нашей стране, в некотором будущем, теоретически, в случае принятия соответствующего очень непопулярного законодательства, ОСМД-банкрот, как юридическое лицо, отвечающее за свои действия и бездействия, может быть продано, без жилого комплекса (без квартир) кому-либо кредитору в качестве уплаты долга.

На первый взгляд жильцы должны радоваться, что их квартиры оказались нетронутыми, а вот долги вроде как остались в ОСМД без погашения. Но пусть такой расклад не тешит невежд. В действительности жильцы дома ощутят на своих кошельках повышение не только тарифов, как от коммерческих организаций, но и появления в ваших счетах статей погашения кредиторской задолженности. Да тех самых непогашенных долгов с процентами, и это будет вполне законно и очень прибыльно кредитору. Считается же хорошим доходным предприятием частные ЖЭКи, которые тем или иным способом выжимают из жильцов сумасшедшие деньги. К примеру, мне известно два частных ЖЭКа в Киеве, в одном из которых тариф на обслуживание одного квадратного метра без тепла, воды, электроэнергии и т.п. составляет 0,75 американских цента (6 грн.), а во втором и того больше 1$ (8 грн.) за один квадратный метр. Но при этом качество сервиса второй обслуживающей организации в раз десять ниже первой.

Не могу прогнозировать, насколько такая модель взаимоотношений с неплательщиками может осуществиться в нашей сегодняшней действительности без соответствующих судебных прецедентов, таких прецедентов в нашей стране еще не было, но такую опасность нельзя сбрасывать со счетов в ближайшем будущем.

Как избежать банкротства вашего объединения? Вообще-то не так уж сложно! Необходимо участвовать в ценообразовании тарифов и если не участвовать, то хотя бы досконально знать, как они образованы. Необходимо избегать взваливания на объединение критического объема долговых обязательств. Нужно жить по средствам и всегда помнить, что так уж повелось, что в подавляющем количестве жилых домов, а сними и в объединениях совладельцев многоквартирных домов имеется какой-то процент неплательщиков. Поэтому экономика объединения должна строиться таким образом, чтобы оплаты этих возможных неплательщиков не рассматривались объединением как доходная часть ОСМД. Пусть эти деньги рассматриваются как возможные убытки, хотя бы в течение того времени, пока неплательщики под вашим давлением не начнут вести расчеты своевременно. Также вы должны сделать все возможное, чтобы в вашем ОСМД не было неуставных обязательств, как перед энергетическими, так и перед компаниями, обеспечивающих ваш дом водой, газом и т.п. Вы, как руководители объединений будете жить и работать в своем доме как в раю, если сможете добиться для своих жильцов прямых договоров. Со своей стороны найдите способ, чтобы принудить жильцов в кротчайшие сроки перезаключить, прямые договора, помогите жильцам в этом и вы не пожалеете!

Невозможно разорить объединение совладельцев многоквартирного дома, жильцы которого рассчитываются с поставщиками услуг по прямым договорам! Каждый в отдельности владелец квартиры за себя постоять сможет, особенно если на кону будет стоять его квартира. А если ОСМД будет во здравии и с сильной стабильной командой правления, то и объединение поможет любому своему собственнику жилья в отстаивании своих прав – это одна из прямых обязанностей стабильно функционирующего объединения совладельцев многоквартирного дома!

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Эксплуатируемые террасы не прижились в Москве: холодно и нет

News image

На столичном рынке элитного жилья продвигается очередной формат – террасные квартиры. Привычный европейцам, для москвичей такой вид жилья пока остается не сам...

Суточная аренда жилья: амортизационный минус на финансовый п

News image

Арендаторов квартир можно разделить на две категории. Первые — сдают квартиры на длительный срок, вторые — посуточно. Последний вариант более доходен, но крас...

Бизнес и элит-класс: разница неочевидна

News image

Российский рынок недвижимости достаточно молод по сравнению с европейскими странами, поэтому система классификации недвижимости формировалась и развивалась в ...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от ...

Если не принимать дом на баланс ОСМД, то, как сосуществовать с обслужи

News image

Вопрос: Как сосуществовать с коммунальным предприятием, которое нас будет обслуживать после создания ОСМД при условии, что дом останется у них на...

Действительно ли такие мрачные перспективы разгула карманных управляющ

News image

Вопрос: Здравствуйте Олег! В нете прочел статью о проекте нового жилтлового кодекса, и некоторая информация в этой статье меня, честно говоря, с...

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Здравствуйте, Олег! Хозяйственная деятельность Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имею...

Можно ли вернуться из ОСМД обратно в ЖЭК?

News image

Вопрос: У жильцов нашего дома присутствует страх неудачи создание ОСМД. Если ОСМД не оправдает возложенных надежд, то можно ли вернуться в ЖЭК ил...