Такое явление, как «коммунальная квартира», практически ушло из обихода москвичей, в то же время для петербуржцев оно остается одним из ключевых понятий при описании рынка местного рынка жилья. До сих пор в Северной столице насчитывается порядка 120 тыс. коммунальных квартир, до 85% которых расположено в центральных районах Санкт-Петербурга. В настоящий момент в городе на Неве принята и действует программа расселения коммуналок, которая к концу 2016 года должна улучшить жилищные условия 57,5 тыс. семей. Сторонние инвесторы могут также принять в ней участие или действовать самостоятельно. С какими средствами стоит выходить на рынок коммунальных квартир и что он может предложить потенциальным покупателям, решил выяснить RealEstate.ru.

Несмотря на распространенное мнение о том, что все приличные коммунальные квартиры в Северной столице давно закончились, в городе по-прежнему есть, из чего выбирать. По информации, предоставленной Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, на начало 2008 года - момент старта городской программы расселения коммуналок - в Петербурге было зарегистрировано более 116 тыс. коммунальных квартир (порядка 11 млн кв. м или 10,6% от общего жилого фонда города), в которых проживало более 327 тыс. семей. При этом, по данным корпорации «Адвекс.Недвижимость», приблизительно 85% коммунального жилого фонда сосредоточено в исторических районах города: Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном.

Согласно целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» (закон Санкт-Петербурга О целевой программе Санкт-Петербурга Расселение коммунальных квартир принят депутатами петербургского парламента 17 октября 2007 года - прим. ред.) к 2016 году расселение ждет 57,5 тыс. коммуналок, что должно улучшить жилищные условия 97 тыс. семей. На это Смольный планирует потратить в 2008 году 1,5 млрд руб., в 2009 году – 5,1 млрд руб., в 2010 – около 8,8 млрд руб. Всего до 2016 года на реализацию программы из городского бюджета выделят 75,355 млрд руб.

Программа предполагает несколько способов решения проблемы жильцов коммунальных квартир, состоящих на учете по улучшению жилищных условий. Тем, кто проживает в коммуналках на условиях социального найма, в отличие от тех, кто успел приватизировать свои комнаты, жилые помещения из городского фонда предоставляются вне очереди. Петербуржцам, желающим приобрести квартиры самостоятельно, город может предложить субсидии в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости из расчета 18 кв. м на каждого члена семьи. При этом гражданам разрешается покупать недвижимость и на первичном рынке. Главное, чтобы степень готовности дома составляла не менее 70%. Также Санкт-Петербург в праве передать участникам программы по договорам купли–продажи освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах с применением понижающего коэффициента к их рыночной стоимости. Для граждан, состоящих на учете более 15 лет, коэффициент составит 0,3; для состоящих на учете от 10 до 15 лет — 0,4; а для тех, кто состоит на учете от 5 до 10 лет, — 0,5.

Наконец, еще одним вариантом решения проблемы коммунальных квартир стало привлечение к процессу расселения сторонних инвесторов – юридических лиц. Первоначально город сотрудничал с компаниями на условиях, что 70% площади инвестор обязан был расселить за свой счет, получая взамен помещения бывшей коммунальной квартиры, а 30% проблемных помещений расселял ГУ «Горжилобмен» - оператор программы расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге. Теперь доли бизнеса и Смольного сравнялись, и каждой из сторон предстоит расселять по 50% площадей, если коммунальная квартира в установленном порядке признана непригодной для постоянного проживания. Соответствующие изменения были приняты правительством Санкт-Петербурга и одобрены городским Законодательным собранием.

В 2008 году в планах правительства Санкт-Петербурга значилось намерение выставить на инвестиционные торги 150 коммунальных квартир. Однако до сих пор было проведено лишь три конкурса. При этом на первом конкурсе было реализовано всего 2 квартиры ( ООО Агентство Недвижимости «Невские отели» стало победителем первого инвестиционного конкурса, получив под расселение две трехкомнатные квартиры по адресу Большая Конюшенная ул., д.11 - прим. ред.), на втором – 7 квартир (победителем второго конкуса стала компания по всем лотам было признано ООО «ФК «Альтернатива», получившая право на расселение в совокупности 621,7 кв.м коммунальных площадей - прим. ред.), а на третьем - 5 (победителями были признаны ООО ФК Альтернатива - 3 коммунальные квартиры общей площадью 235,1 кв.м и ООО Старый город - 2 коммунальные квартиры общей площадью 149,3 кв.м - прим. ред.). Как сообщила первый заместитель главы Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Марина Орлова, в ближайшее время будет проведен еще один открытый конкурс, где к расселению будет предложено 7 коммунальных квартир. «Городская программа идет медленно. Расселяются в реальности пока те квартиры, где есть 2 съемщика. Да и механизмы расселения, увы, до конца не отработаны», - констатирует менеджер Петроградского отделения корпорации Адвекс. Недвижимость Елена Василевская.

Действительно, инвесторов привлекают далеко не все варианты, тем более, что на торгах в один и тот же лот могут быть включены как ликвидные, так и малоинтересные квартиры. «Основной спрос приходится на жилую площадь на первых этажах вблизи станций метро. В последнее время поднялся спрос и на квартиры на вторых этажах, например, над магазинами. Они приспосабливаются под офисы», - рассказывает руководитель проекта по расселению коммунальных квартир компании Петербургская недвижимость Ирина Романова.

По ее словам, подобные варианты квартир даже без аукционов продаются быстро, стоят в листинге не больше 2-3 недель. Поэтому частному инвестору, приходящему на этот рынок и желающему действовать самостоятельно, требуется постоянно держать руку на пульсе и иметь соответствующую сумму денег на руках, а также быть готовым к временным тратам: любое расселение занимает в среднем около 1 года. Как рассказала Е.Василевская из «Адвекс.Недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м комнаты в коммуналке составляет 110-120 тыс. руб. Но эта цена справедлива только для тех случаев, когда идет речь о покупке именно комнаты в коммунальной квартире.

Если же речь идет о расселении, то порядок цен совсем друго, ведь инвестору взамен получаемой жилплощади придется обеспечить квартирами расселенцев. Средняя площадь коммуналок, которые в настоящий момент выставляются на продажу, составляет 80-100 кв. м. Такие квартиры обычно имеют три комнаты, которые могут принадлежать трем разным семьям. Во сколько обходится стоимость сделки для частника, назвать не смогло ни одно агентство недвижимости: итоговая цена, которую заплатит покупатель, может сильно скорректироваться вследствие завышенных представлений жильцов о ценности принадлежащей им недвижимости, о необходимых характеристиках будущей квартиры, которую они должны получить от инвестора, или банального нежелания расселенцев покидать исторический центр. А вот траты на услуги агентства недвижимости вполне известны. Например, в АН «Бекар» рассказали, что возьмут с инвестора 10% от общей стоимости расселения.

Как подчеркнули опрошенные RealEstate.ru участники рынка недвижимости Санкт-Петербурга, в настоящий момент связываться с коммунальными квартирами имеет смысл только юридическому лицу, которое планирует использовать приобретаемое в коммерческих целях и способно не только решить жилищные проблемы владельцев комнат в коммуналках, но и потратиться на капитальный ремонт помещения. Частнику со средствами проще и дешевле найти себе квартиру в новостройке, ведь цены на качественное новое жилье в Санкт-Петербурге начинаются от 6 тыс. долл.