Жилое помещение – это не только стабильность в сегодняшнем и уверенность в завтрашнем дне, но и необходимое условие достойного жизненного уровня. Тем не менее, в настоящее время единых критериев относимости жилищных условий к достойным не существует. Они зависят от уровня развития инфраструктуры в конкретном населённом пункте, вида жилого помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), его правового статуса (жилое помещение, находящееся в собственности, жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, специализированное жилое помещение: служебное жилое помещение, общежитие и т.д.) и иных обстоятельств, например, отнесение квартиры к категории коммунальных.

Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования[1].

Сегодня коммунальные квартиры являются одним из пережитков прошлого века, архаизмом жилищного права и до сих пор занимают внушительную долю от общего объёма жилого фонда многих российских городов, особенно крупных. Исключением не является и Москва. Однако состояние экономики Российской Федерации, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования[2].

Так, в начале 90-х годов 20 века значительное количество москвичей проживали в коммунальных квартирах[3], в связи с чем, Правительством Москвы неоднократно проводились необходимые мероприятия в целях улучшения жилищных условий указанной категории граждан, а также ликвидации коммунального заселения квартир[4] как за счёт предоставления жилья плановым очередникам, присоединения и выкупа освободившихся комнат, так и за счёт переселения жителей из домов, подлежащих сносу. Причём наиболее действенным способом ликвидации коммунальных квартир, непосредственно зависящим от воли проживающих в них лиц, является выкуп освободившихся комнат.

Законодательство ряда регионов[5] устанавливало следующее понятие освободившейся комнаты в коммунальной квартире – жилое помещение в коммунальной квартире, которое освободилось в связи с предоставлением его нанимателю другого жилого помещения в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, выездом нанимателя на другое постоянное место жительства, признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение, прекращением договора социального найма по причине смерти нанимателя, в случае отсутствия граждан, проживающих совместно с нанимателем и имеющих право на заключение договора социального найма, а также в иных случаях, предусмотренных действующим жилищным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регламентируется ст. 59 Жилищного кодекса РФ, формулировка которой явно несовершенна.

В качестве приоритетного способа ликвидации коммунальных квартир Жилищный кодекс РФ называет предоставление освободившихся жилых помещений по договору социального найма установленным категориям лиц:

проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;

проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

При этом, исходя из буквального толкования п. 3 ст. 59 Жилищного кодекса РФ, указанные лица не вправе осуществить выкуп освободившихся комнат. Выкуп возможен только не относящимися к указанным категориям гражданами, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Данное ограничение никак не способствует ликвидации коммунальных квартир, а его отсутствие, как показывает практика применения аналогичных правовых норм регионального законодательства, позволяет решать имеющуюся проблему более оперативно.

В то же время согласно ст. 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире по договору социального найма предоставляется только нанимателям и (или) собственникам, проживающим в этой квартире. Однако при выкупе освободившейся комнаты подобного условия п. 3 указанной нормы права не содержит, что хотя бы теоретически, но создаёт предпосылки для длительной стагнации института коммунальных квартир.

Содержание же п. 4 ст. 59 Жилищного кодекса РФ в разрезе социально ориентированных целей ликвидации коммунальных квартир и качественного улучшения способов жилищного обеспечения граждан вызывает некоторое недоумение: «При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 – 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом». На фоне неоправданно ограниченного количества категорий граждан, имеющих право на предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, Жилищный кодекс РФ вместе с тем не предусматривает и каких-либо дополнительных способов ликвидации коммунальных квартир, что не способствует достижению вышеуказанных целей.

При этом региональное законодательство в решении данного вопроса идёт различными путями. Так, согласно п. 3 ст. 21 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 года № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам по основаниям, установленным Жилищным кодексом РФ. Однако вопрос о том, соответствует ли подобный подход п. 2 ст. 21 указанного Закона, согласно которому расселение коммунальных квартир и эффективное перераспределение жилых помещений коммунальных квартир, при которых граждане, состоящие на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, снимаются с учёта, а коммунальная квартира заселяется одной семьёй, относится к приоритетным направлениям деятельности Правительства Санкт-Петербурга, остаётся открытым.

Напротив, Закон Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» предусматривает коренным образом отличающиеся от установленной ст. 59 Жилищного кодекса РФ основания предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире, в том числе её выкупа[6]. Так, согласно п. 4 ст. 37 указанного Закона в случае отсутствия лиц, проживающих в данной коммунальной квартире и имеющих право на предоставление освободившейся комнаты по договору социального найма, а также желающих приобрести освободившуюся комнату в собственность в установленном порядке, иные лица на данную жилую площадь не вселяются, а рассматривается вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке[7].

Таким образом, жилищное законодательство Москвы в части ликвидации коммунальных квартир посредством выкупа освободившихся в них комнат является наиболее детально разработанным, полным[8] и отвечающим современным тенденциям развития жилищного права. Однако существующая правоприменительная и судебная практика в сфере регулирования указанных правоотношений достаточно противоречива, в связи с чем, представляется необходимым провести правовой анализ отдельных законоположений в целях выявления истинного содержания правовых норм.

Так, на практике вызывает трудность разрешение ситуации, при которой гражданин, проживающий в коммунальной квартире, обращается на основании п. 6 ст. 38 названного Закона Москвы в уполномоченный орган с заявлением о выкупе освободившейся комнаты. При этом в указанной квартире также проживают иные граждане, имеющие преимущественное по сравнению с заявителем право на предоставление по договору социального найма или приобретение в собственность освободившейся комнаты.

Все граждане, проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника, имеют право на приобретение в собственность освободившейся комнаты. Однако в целях упорядочения указанных отношений и предоставления приоритета наиболее нуждающимся гражданам, ст. 38 указанного Закона Москвы установила три категории граждан.

Исключительно при наличии обязательного критерия (подаче соответствующего заявления) у гражданина возникает возможность реализовать право на приобретение в собственность освободившейся комнаты в коммунальной квартире, и он может быть отнесён к определённой категории, но только при подаче соответствующего заявления другим гражданином, проживающим в данной квартире (в противном случае в этом нет необходимости).

Указанная позиция соответствует положениям ст. 59 Жилищного кодекса РФ и ч. 7 ст. 38 этого Закона Москвы, в силу которых освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть приобретено гражданином в собственность только на основании соответствующего заявления, без подачи которого он не может быть отнесён ни к одной из вышеуказанных категорий и, в том числе получить право преимущественного приобретения в собственность освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире.

Вышеизложенное полностью подтверждается п. 7 Положения о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, утверждённого распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 4 октября 2006 года № 852, согласно которому при наличии нескольких претендентов на выкуп свободных комнат в коммунальных квартирах приоритеты определяются в соответствии со ст. 38 Закона Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». При наличии нескольких претендентов из одной категории граждан, определённых ст. 38 указанного Закона, спорные вопросы рассматриваются общественными жилищными комиссиями при префектах административных округов.

Иными словами, выявление наличия у граждан, имеющих намерение приобрести в собственность освободившуюся комнату в коммунальной квартире, дифференцирующего критерия и, соответственно, отнесение их к определённой категории, должно производиться исключительно в случае «наличия нескольких претендентов», т.е. двух и более лиц, подавших в уполномоченный орган заявление о приобретении в собственность освободившейся комнаты в коммунальной квартире.

Таким образом, в случае, если из всех граждан, проживающих в коммунальной квартире, в установленном порядке с заявлением в уполномоченный орган о приобретении в собственность освободившейся комнаты обратился только заявитель, вопрос об отнесении его к какой-либо категории и, соответственно, наличии у него преимущественного по сравнению с другими гражданами, проживающими в данной коммунальной квартире, права на приобретение в собственность освободившегося жилого помещения, не должен даже рассматриваться[9]. Иное дело, когда заявителей два и более.