В последние годы управляющие компании на рынке коммерческой недвижимости отмечают снижение доходов собственников. Рыночная ситуация заставляет владельцев недвижимости искать пути снижения расходов и при этом сохранить необходимый уровень качества услуг управляющих компаний. Рынок УК уже отреагировал на происходящие изменения, а отдельные управляющие компании готовы предложить собственникам новый формат услуг, который подразумевает минимизацию издержек со стороны собственников. Первой стала питерская управляющая компания «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости», которая в октябре этого года запустила услугу управления за 1%.

В беседе с генеральным директором «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости» Ханжиным Дмитрием ГдеЭтотДом.РУ разбирался в особенностях новой услуги.

Управление коммерческой недвижимостью – это сложный и многогранный процесс, требующий довольно большого профессионального опыта и ответственности компании перед заказчиком. Вот почему на рынке лидируют те компании, которые уже успели зарекомендовать себя, как надежный партнер, предоставляющий широкий спектр услуг по приемлемой цене.

- В чем особенности новой услуги по управлению недвижимостью за 1% от дохода от объекта?

- Мы работаем на рынке управления коммерческой недвижимостью более 10 лет. Данная схема применяется на всех объектах, находящихся в управлении МТЛ. Для каждого из этих объектов создан «Проект Управления». Этот документ полностью регулирует все процессы на объекте (доходную и расходную часть, всю эксплуатацию). Таким образом, наши клиенты получают стандартизированный подход в менеджменте и отработанную технологию управления недвижимостью.

- А как появилась такая идея - управление за 1%?

- Увеличение числа объектов в управлении МТЛ привело нас к созданию определенных стандартов на основе нашего опыта. Плюс к этому нам стало интересно, насколько консервативен рынок внешнего управления в Санкт-Петербурге?

От редакции

Управляющая компания - компания, которая за фиксированное вознаграждение оказывает услуги по управлению, эксплуатации и комплексному обслуживанию объектов недвижимости различной функциональности.

- Увеличился ли спрос на эту услугу после запуска этой акции? Как долго будет действовать такое предложение?

- Интерес к этому проекту, безусловно, есть. Услуга только запущена, она проста и понятна, мы уверены, спрос будет. Но это не акция, ограниченная временными рамками, а услуга компании МТЛ, которая будет актуальна в течение долгого времени.

- Уже есть первые клиенты по этой услуге?

- Данный проект, как отдельная услуга компании МТЛ, был выведен на рынок в октябре этого года. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими крупными компаниями – собственниками объектов, как в Санкт-Петербурге и Москве, так и в регионах (Оренбург, Екатеринбург, Тюмень).

От редакции

По данным компании МОТОРИН, cпрос на услуги управляющих компаний вырос в 2009 году на 10%. Эксперты отмечают, что на рынке коммерческой недвижимости экономическая ситуация приводит к сокращению доходов от недвижимости, что заставляет собственников оптимизировать расходы и обращаться к услугам профессиональных УК. Кроме того, непростая экономическая ситуация заставляет предпринимателей сосредоточиться на профильном бизнесе, а управление непрофильными активами передавать на аутсорсинг. По мнению экспертов, на рынке жилой недвижимости этому способствует жилищная реформа, которая продолжается уже не первый год. Пассивные собственники, за которых государство изначально определило форму управления, более активно начали реализовывать свое право на управление недвижимостью, поясняют они.

- Сколько стоит управление недвижимостью? Какова сложившаяся практика на рынке управления коммерческой недвижимостью на сегодняшний день?

- Управление недвижимостью на рынке стоит от 7 до 30%. Разные УК включают в стоимость управления разный набор услуг. Например, иногда сюда включается стоимость обслуживания самого объекта. Более того, на разных объектах одной и той же УК могут быть разные цифры. Поэтому объективно сопоставить стоимость услуги у разных УК пока не представляется возможным.

- Какие ключевые проблемы на данный момент существуют на рынке управления коммерческой недвижимостью? Как их можно решить наилучшим образом?

- Доходность объектов недвижимости снизилась за последние два года. Кризис заставил всех нас, а не только собственников коммерческой недвижимости, задуматься о сокращениях издержек, оптимизации расходов. Российский собственник не всегда готов передавать сторонней компании имущество, в том числе на баланс, посвящать третьих лиц в финансовые вопросы своего бизнеса, к тому же сказывается уровень развития отечественной экономики по уровню «прозрачности» и коррупционности. Собственникам нужно привлекать профессиональные компании для управления своими объектами, как это делается во всем мире. Если это будет делаться на основе открытого тендера, с четкими и едиными для всех участников вводными данными и беспристрастным отбором, рынок управления станет более конкурентным и открытым, что позволит ему активней развиваться.

От редакции

Тем временем, специалисты отмечают рост инвестиций в коммерческую недвижимость.

По данным специалистов компании «Маркет Аналитика», объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам трех кварталов 2010 года превысил показатели 2009 года на 30%. На сегмент торговой недвижимости приходится 20 % всех инвестиций.

- Давайте поговорим о рынке управляющих компаний в Санкт-Петербурге. Какие ключевые компании на сегодняшний день присутствуют на этом рынке?

- В Санкт-Петербурге на сегодняшний день работает около 300 управляющих компаний. Из них порядка 30-35 представляют услуги на рынке коммерческой недвижимости. Помимо компании «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости» основными игроками на рынке управления коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге являются такие компании, как Praktis CB, МК ПСБ, VMBTrust, IBGroup, BCMGroup, NaiBecar, УК Грант.

Суммарная площадь бизнес-центров класса «А», «В» и «С», находящихся в доверительном управлении, составляет 300-400 тыс.м - это примерно 15-20% от общего объема всех существующих площадей. Площадь складских и административных зданий, находящихся в доверительном управлении, составляет около 220 тыс. кв. м - это порядка 2% от общей площади всех зданий.

- Как на сегодняшний день складываются отношения между собственниками и управляющей компанией?

- На объектах, находящихся в управлении МТЛ со всеми собственниками конструктивные отношения, основанные на четкой работе по Проектам Управления и Эксплуатации. Мы представляем на объекте именно интересы собственника. То, как строится наша работа, практически исключает конфликтные ситуации, мы всегда находимся в диалоге.

- Когда была создана компания? В чем заключается ваше конкурентное преимущество на рынке?

- Компания «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости» была создана в январе 2004 года. Наша компания входит в группу компаний «БестЪ», осуществляющую полный спектр услуг в сфере недвижимости. Богатый опыт работы наших сотрудников, высокий уровень профессионализма, рост числа клиентов и успешная реализация проектов обеспечили нам репутацию надежного и ответственного партнера на рынке управления недвижимостью.

- Какие услуги предоставляет компания, помимо «управления за 1%»?

- Нашим клиентам мы предлагаем полный спектр услуг по управлению коммерческой и жилой недвижимостью. Мы разрабатываем для наших клиентов комплекс мероприятий по запуску объекта в эксплуатацию или, например, проводим аудит рыночной стоимости управления уже функционирующего здания. Мы занимаемся вопросами организации клининга. Помимо этого мы проводим технический аудит здания, представляем интересы заказчика перед надзорными и контролирующими органами и многое другое. Также мы организовываем круглосуточную охрану объекта, службы видеонаблюдения и контроля. В сферу нашей компетенции входит обеспечение сохранности техники, которая хранится на открытых площадках.

- Как происходит управление недвижимостью? Какие цели и задачи вы ставите перед собой, принимая объект коммерческой недвижимости в управление?

- Прежде всего, мы консультируем заказчика, используя свой многолетний профессиональный опыт в сфере управления коммерческой недвижимость. Мы следим за точностью исполнения договоров аренды, осуществляем финансовый менеджмент и юридическое сопровождение. Наша цель – получение ожидаемой доходности от объекта и увеличение доходности активов заказчика. Вот почему специалисты нашей компании постоянно разрабатывают и внедряют новые технологии управления недвижимостью, регулируют отношения между арендатором и собственником, а так же организуют эффективное взаимодействие со всем контрагентами. Общая площадь недвижимости, находящейся у нас в управлении, на сегодняшний день составляет порядка 350 тыс. кв. м.

От редакции

ГдеЭтотДом.РУ выяснил, что результатом деятельности профессиональной управляющей компании являются максимально сбалансированные расходы на управление, содержание и эксплуатацию здания с доходами от его коммерческого использования. На рынке недвижимости пока не выработано единых требований к управляющим компаниям, и они оговариваются отдельно в договоре с подрядчиком, который будет предоставлять услуги по управлению объектом. Однако основные направления работы управляющей компании на рынке недвижимости можно подразделить на несколько сфер: учет и отчетность, техническая эксплуатация объекта, ведение систем безопасности и финансов, а так же контроль снабжения. Все эти сферы включают в себя отдельный список задач.

- Что такое консалтинг коммерческой недвижимости в компании «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости»?

- В нашей компании консалтинг включает в себя комплекс мероприятий, направленных на эффективное решение всех возможных вопросов связанных с будущей эксплуатацией объекта недвижимости на стадии разработки концепции, проектирования и строительства. Это разработка документации (регламентов обслуживания, регламента проведения ремонтно-отделочных работ для арендаторов и собственников площадей), разработка проектов договоров (аренды и др.). Это обучение подобранных заказчиком сотрудников в период до ввода объекта в эксплуатацию и в течение двух месяцев после открытия на объектах компании «МТЛ». А так же подбор поставщиков оборудования и расходных материалов и участие в разработке рекламной политики.

- Какой видит себя ваша компания в будущем?

- Наша компания, безусловно, стремится к развитию. Мы всегда стараемся быть в авангарде рынка. К примеру, мы активно используем и внедряем инновационные решения во всех направлениях нашей деятельности, как в управлении, так и в эксплуатации объектов. Сейчас ресурсы компании: кадровый, технологический, технический, финансовый и др., позволяют нашей компании увеличить объем площадей в 2 раза, к чему мы и стремимся. Также мы стремимся к развитию нашей компании в регионах. Пример успешно функционирующего филиала у нас уже есть в Екатеринбурге.

От редакции

В то время как готовился этот материал, компания «МТЛ. Управление и эксплуатация недвижимости» заявила о планах занять лидирующие позиции на рынке управления коммерческой недвижимостью Урала. Достичь этого планируется за счет проекта «Управление за 1%». Как рассказала руководитель регионального направления компании Наталья Чернышева, до последних пор многие собственники скептически относились к привлечению внешних УК. Одна из причин - высокая процентная ставка от валового дохода с объекта – в среднем по рынку она составляет от 10 до 30%. «Мы готовы взять на себя управление объектом за 1% от валового дохода. За эту сумму наша компания готова консультировать заказчика по вопросам управления, выстраивать отношения с арендаторами, выбирать на тендере подрядчиков, контролировать выполнения условий договоров аренды и другое», - пояснила Наталья Чернышова.