Здравствуйте Олег! Спасибо Вам большое за Ваши советы.
У меня есть к Вам такой вопрос.

Мы хотим избрать нового председателя, конечно, никто идти на его место не очень хочет, понимая какой это геморрой. Так вот! может Вы подскажите, какую зарплату нужно дать председателю, бухгалтеру, паспортисту, дворнику, что бы заинтересовать людей работать. У нас два 16-ти этажных дома. Сдаются в аренду помещения, и при этом у нас на два дома 320,000 грн задолженности по коммунальным услугам. Как бороться с этими должниками???

Ответ:

Насколько я заметил, из вопроса следуют две очевидные проблемы! Первая, в Вашем жилом комплексе существует проблема психологического климата внутри коллектива жильцов дома, вызванная либо работой председателя ОСМД, либо безразличием к работе председателя, а это очевидно сказывается на отношении к работе самого руководителя ОСМД и на качестве этой работы. Вторая, если усилия руководителя адекватны обстоятельствам, то возможно, плохая работа по информированию жильцов на предмет ценообразования – очевидно много несогласных с ценовой политикой или не понимают ее, тогда не хватает ясности и прозрачности в работе руководителя, а может его авторитета. А еще плохо выстроена мотивация жильцов к оплате по счетам. Такое ощущение, что Вы продолжаете оставаться в ЖЭКе, и у Вас нет чувства собственного дома, чувства причастности и чувства собственности.

Вопросы персонала и оплаты труда в ОСМД я не раз затрагивал в своих статьях на этом сайте, посмотрите, пожалуйста. А также я высказывал свою позицию в отношении должников и их долгов. Но, раз уж Вы подняли эти вопросы в своеобразном ракурсе, я попробую в этом же ракурсе на них ответить.

В вопросах заработного фонда «плясать» нужно от возможностей ОСМД и желании отдельных лиц занимать эту должность. Помните выражение «Спрос определяет предложение», так вот спрос на должность руководителя влияет на стоимость этой должности, но не как не влияет на качество работы этого работника, без четко выстроенной вертикали мотивации руководителя. Повышенная зарплата может зависеть от многих факторов, например революционное положение в доме должно привести к реформированию всей деятельности ОСМД, а это значит, что от руководителя будут требоваться сверх усилия, сверх работоспособность, сверх таланты и сверх организаторские способности, а это значит, что и сверх зарплата. А если в ОСМД все отлажено, все известно, все прописано в должностных инструкциях, от руководителя не требуется сверх-сверх-сверх, административная структура ОСМД работает как часы, то это не требует больших материальных затрат на заработный фонд. Знаете ли Вы, что из-за предписанности, предопределенности, предначертанности всех процессов в Макдоналдсе, зарплаты директоров ресторанов находятся на уровне средне городских зарплат – бюрократия, в хорошем смысле этого слова, великая сила! а главное очень экономичная.

Если трудно найти руководителя с семью пядями во лбу, который может «разрулить» быстро и эффективно все процессы в ОСМД, то, как выход, можно найти человека, из жильцов дома, который будет готов выполнять определенные функции работы председателя ОСМД бесплатно, в счет своих платежей по ОСМД. Соответственно не очень квалифицированному председателю ОСМД останется меньший объем работ и функций, с которыми он может справиться. А если и этого недостаточно, то Вы можете найти трех человек на разные функции председателя ОСМД. К тому же качественное выполнение трех направлений работы не будет Вам стоить ничего, кроме уменьшения оплат, к примеру, по трем квартирам.

Этот способ зачета оплаты даже предусмотрен Законом Украины «Про ОСМД». На должность же администратора Вашего дома пригласите, какого либо студента-практиканта, который учится на специализированном в Вашей сфере вузе, а Вам хороший, молодой, энергичный администратор, за незначительную оплату. Пусть он отчитывается по своей работе раз в неделю кому-либо из правления.

Другими словами если проблема с одним высококлассным, талантливым работником на руководящую должность, нужный результат за нужные деньги можно скомплектовать из нескольких неквалифицированных работников, на разных должностях по совместительству или добровольных началах за снижение оплаты по квартплате. Внесите изменения в штатное расписание, внесите три низко квалифицированных должности, которые могут выполнять не очень талантливый персонал, а право подписи отдайте одному из членов правления на добровольной безоплатной основе, к примеру, Вам Наталия.

Также необходимо не забывать, что не только зарплата является мотивацией, но и удобный график работы – время, которое руководитель ОСМД должен тратить на работу в Вашем комплексе. Психологический климат в объединении – каждому из нас необходимо уважительное отношение к нашему труду, а если руководитель может здесь иметь благодарных «поклонников» его достижений, то и это является очень действенной мотивацией – все мы хотим быть немного звездами. Конечно, мотивацией является отношение к самому руководителю, а еще возможность совмещать работу с учебой или другой работой, а может и обеспечение руководителя жильем, да много еще чего.

Надеюсь, Вы поняли, к чему я Вас веду! Если нет, то пишите здесь в комментариях уточняющие вопросы, а если да, то переходим ко второй части Вашего вопроса, о саботировании платежей частью жильцов.

Вы должны помнить, что своевременная оплата жильцов дома тоже зависит от многих факторов, начиная от климата в доме и отношения к жильцам правления ОСМД, а с ним и должностных лиц этого же ОСМД. Вспомните «ненавязчивый» советский ЖЭКовский сервис и отношение к гражданам в том обществе, отголоски, которых остались до сих пор в некоторых ЖЭКовских структурах, а иногда и в самих ОСМД. И заканчивая прямой мотивацией людей за своевременную оплату.

Стимулировать оплату жильцов дома можно многими способами. Один из них я предложу Вам с удовольствием – это один раз в год розыгрыш ценного приза для тех жильцов жилого комплекса, которые соответствуют качествам добросовестных плательщиков. Правила этой лотереи и сама процедура выбора победителя должна происходить ясно, прозрачно возможно на отчетном собрании. Разработайте критерии и правила этой внутридомовой лотереи и утвердите решением членов ОСМД. Надеюсь и здесь Вы меня поняли!

О «прянике» мы поговорили, а теперь давайте поговорим о «кнуте»!
Не секрет, что когда с добросовестными плательщиками, вдруг, пытаются заключить жесткий договор, с высокими штрафными санкциями за несвоевременные оплаты по счетам, и другими элементами ужесточения взаимоотношений (путем «затягивания гаек») это принимается жильцами дома «на ножи» и сказывается на всем психологическом климате внутри жилого комплекса. Поэтому не рекомендую такие действия предпринимать по отношению ко всем жильцам жилого комплекса. Особенно по отношению к добросовестным плательщикам, а вот по отношению к недобросовестным плательщикам эти действия рекомендую предпринимать. Хорошо когда такие действия предпринимаются с всеобщим информированием жильцов дома, с одной стороны люди негласно поддерживают председателя, а с другой стороны «мотают себе на ус» впрок…

Другими словами! Если Вы в принудительном порядке, через решение ОСМД, а если нужно и через судебное решение заставите подписать недобросовестного плательщика или действовать без подписи новый более жесткий договор, это принесет положительные эффект в динамике своевременных оплат по счетам.

Разумеется, сработает эффект «что бы другим неповадно было!», а главное, что такие решения будут поддержаны большинством жильцов жилого комплекса, а это в свою очередь приведет к сплоченности жильцов против саботажников в оплате за пользования коммунальными услугами. Конечно, Вы должны исключить отдельные ситуации, связанные с невозможностью временно оплачивать по уважительным причинам – «мы же не звери!» и человеческое отношение нам не чуждо.

Кое-что еще из раздела «кнуты»! В идеале, вся система ОСМД должна работать, как швейцарские часы! Поэтому любая нестандартная работа может иметь свою стоимость, которую можно ввести в расчеты, а следом и в счета недобросовестных плательщиков, что увеличит их платежи на порядок, а с ними заставит задуматься о своевременной оплате за получаемые услуги. Суды, уверен, этот подход поддержат!

Как этого добиться? Очень просто, вы документально нормируете работу на непредвиденные функции служб, связанные с взаимодействием с неплательщиками – бухгалтера и руководителя ОСМД (время на личные встречи, время на подготовку отчетов для них, расходные материалы, время на переписку и подготовку писем). А может подключать еще кого-нибудь из команды ОСМД или сторонних организаций для увеличения расходов по конкретному неплательщику. К примеру, может подключение к этой работе сторонних юристов за отдельную оплату, которая ляжет на плечи конкретного неплательщика. Эту меру можно назвать превентивной (профилактической), но будущий страх платить гораздо больше заставит человека очень хорошо подумать, прежде чем отложить коммунальный счет в сторону. Нормирование времени и затрат можно очень легко перевести в денежное измерение, разделив зарплату конкретного сотрудника на количество часов и помноженное на время затраченное, на работу связанную с конкретным неплательщиком. Не забываем на стоимость работы внештатных сотрудников – юристов и т.п. Думаю и здесь Вы меня поняли!

Уверен, что все наши читатели могут предложить свои оригинальные «решения-пряники», мотивирующие жильцов к добросовестной оплате, а также оригинальных «решения-кнуты». Если у вас дорогие читатели есть чем поделиться, напишите ниже! Я и Наталия будем вам признательны.