На волне всеобщей влюбленности в частную собственность подавляющее число нанимателей квартир превратились в собственников, пройдя нетрудную процедуру приватизации. Однако время показало: приватизация выгодна не каждому. И теперь некоторые собственники желают расприватизировать свою квартиру. Однако, обратный процесс может вызвать внезапные препятствия, о которых лучше узнать заблаговременно.
Если расприватизация ведет к ущемлению чьих-то прав, вам будет отказано
Приватизация муниципального жилья продлена до 2010 года. Казалось бы, желающих стать собственниками своей квартиры достаточно много. Но при этом ряд владельцев мечтают об обратном - вновь стать нанимателями.
Истинных причин для расприватизации несколько.
Одна из них связана с переселением из ветхого жилого фонда. Собственники получают равноценное жилье, а наниматели площадь, исходя из 18 кв. м на человека. Так что, если в маленькой муниципальной квартире зарегистрировано несколько человек, то при сносе доме город может предоставить либо более просторную квартиру, либо не одно жилье, а более.
Другая причина - планируемое повышение налога на собственность. Сегодня величина ежегодных отчислений составляет: не более 0,1% при стоимости жилья до 300 тыс. руб; 0,1%-0,3% при его цене от 300 до 500 тыс. руб. и 0,3% - 2,0% при цене жилья более 500 тыс. руб. Причем, пока за основу берется цена, указанная в БТИ. Но уже в ближайшие годы расчет налога может производиться исходя из рыночной цены или кадастровой, которая близка к рыночной! И, кроме того, будет увеличиваться сама процентная ставка налога. Для многих жителей Москвы, где стоимость жилой площади чуть ли ни самая высокая в мире, налог на собственность выльется в немалые деньги.
Еще одним мотивом для расприватизции может служить личная безопасность. Так одинокие пенсионеры, став собственниками, автоматически попадают в поле зрение мошенников, готовых, порой на все, ради наживы. Если же они сохраняют статус нанимателя жилого помещения, то место их проживания и, соответственно они сами не представляют интерес для злоумышленников.
Довольно часто, вопрос о расприватизации приходится рассматривать в силу недоброжелательных взаимоотношений между потенциальными наследниками. Порой выгоднее отделаться от завещания на жилье, расприватизировав его предварительно, и прописать кого-то к себе, перекрыв таким образом дорогу другому, нежелательному, человеку, стремящемуся обзавестись бесплатными квадратными метрами.
Одним словом, причин для отказа от собственности в пользу государства достаточно.
Как же осуществляется обратная добровольная расприватизация?
Во-первых, следует отличать приватизацию, признанную в судебном порядке недействительной от расприватизации (реприватизации, деприватизации), на которую собственники идут осмысленно и добровольно. Именно о втором случае мы и говорим в данной статье.
Во-вторых, необходимо определить вид расприватизации - возмездный или безвозмездный. Собственник, необдуманно приватизировавший свое жилье, имеет право на основании Закона г. Москвы от 06.11.2002 г. «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений», расприватизировать его, передав в собственность города безвозмездно и став нанимателем этого жилья по договору социального найма. Кроме того, собственник вправе продать городу свою квартиру, сохранив статус нанимателя (для этого заключается определенный договор). Местный орган исполнительной власти, куда и в первом, и во втором случае сдаются необходимые для расприватизации документы в течение месяца рассматривает полученную документацию и если она соответствует всем требованиям предлагает заключить договор о расприватизации.
При этом следует помнить о возможных отказах в расприватизации. Причины могут быть следующими:
- несогласие одного из сособственников с планируемой расприватизацией;
- обременение наложенное на жилье, например, квартира может выступать залогом по банковской ссуде;
- расприватизируемое жилье является не единственным местом постоянного проживания, участвующих в расприватизации граждан;
- дом подлежит сносу и пр.
Существуют и дополнительные ограничения, рассматриваемые в каждом конкретном случае. Например, серьезной помехой могут стать несовершеннолетние дети, родившиеся после приватизации жилья или зарегистрированные в нем на постоянное местожительство граждане. Здесь все будет определяться конкретными обстоятельствами.
Специалист, проверяющий поданные на расприватизацию документы обязан проверить цель, преследуемую собственником. Если расприватизация ведет к ущемлению чьих-то прав или является неправомерным способом обогащения, в расприватизации будет отказано. Не стоит также забывать и о «минусах», возникающих вследствии расприватизации.
Во-первых, гражданин больше не получит путем приватизации жилье в собственность. Право бесплатной приватизации предоставляется один раз в жизни и то ограничено на сегодняшний день 1 мартом 2010 года.
Во-вторых, осуществить сделку (продажу, обмен) с муниципальным жильем несопоставимо труднее, нежели с находящимся в собственности. Кстати, одинокий и (или) пожилой человек, являясь нанимателем, вряд ли сможет воспользоваться рентой и заключить договор пожизненного содержания с иждивением. В-третьих, невозможно будет также воспользоваться завещанием, дарственной на муниципальную квартиру. Могут возникнуть сложности и с получением кредита, ибо банки в основном дают кредит под залог, которым для большинства граждан является их жилая собственность.
Консультанты по недвижимости, юристы и адвокаты нередко предлагают воспользоваться не правом расприватизации при решении семейных споров или в иных случаях, а другими способами, позволяющими не терять статус собственника и свою законную квартиру. Существует немало вариантов, позволяющих обойти ряд нежелательных для собственника нюансов, и остаться со своей собственной квартирой - зачастую единственным капиталом! Так что прежде чем осуществить столь решительный шаг, как расприватизация, необходимо взвесить все «за» и «против», проработать все возможные варианты, а для этого лучше всего посоветоваться с грамотным специалистом.