В этой статье я не буду углубляться в дебри образования тарифов, образовании цены на услуги ОСМД. Назовем эту статью обзорной для начинающих председателей ОСМД, задача, которой разъяснить принципы формирования тарифов в объединениях и сделать упор на организационные механизмы внутри объединения совладельцев многоквартирного дома в аспектах организации оплаты жильцами дома по счетам ОСМД.

Тарифы на ежемесячную оплату жильцами дома подготавливаются членами правления во главе с председателем правления ОСМД. Правлением выносится соответствующее решение в протоколе собрания правления ОСМД и это Решение (если уставом не предусмотрено другого) подается на утверждение членам объединения. В том случае если большинство членов ОСМД проголосовало за это решение (в проектах решения, если голосование осуществляется путем письменного опроса), обобщенный документ этого Решения подписывает председатель правления ОСМД. Если проект решения забракован (проголосовало «за» меньше половины) членами объединения совладельцев, то все возвращается на новый круг.

Пусть вас не пугает, с непривычки, нагромождение процедурных вопросов, ведь это делается всего лишь один раз в году. А в своей практике я (думаю как многие ОСМД) подготавливаю все документы для правления самостоятельно по давно устоявшейся матрице, а после передаю эти документы на подпись членам правления. Члены ОСМД не сильно вникают в суть вопросов и утверждают, как правило, это решение без особых стопоров. Разумеется, решение будет принято без проблем, если все услуги и итоговая стоимость на один квадратный метр по ним будут компромиссными.

О компромиссе между всеми плательщиками дома вы должны всегда помнить и тогда проценты оплаты будут высокими ровно настолько, насколько вы создадите компромисс между всеми членами ОСМД и жильцами дома которые не вступили в члены объединения. В приложениях к этой статье я прилагаю разработанный документ в Excel, который позволяет руководителю и правлению смоделировать бюджет ОСМД в соотношении со стоимостью на один квадратный метр оплат по ОСМД. Документ называется «РОЗРАХУНКИ МАЙБУТНІХ ПЛАТЕЖІВ за 1 метр по ОСББ 27».

Немного углублюсь разработку тарифов ОСМД основанных на компромиссе двух крайностей, которые ведут между собой постоянное перетягивание условного каната. Дело в том, что есть две основные концепции для формирования тарифов в ОСМД, по которым может идти правление или создавать между ними компромисс. Первая концепция (крайность) – это во что бы то ни стало платить меньше чем в ЖЭКе или хотя бы не платить неоправданные сумы, которые требует ЖЭК. А если, речь идет об оплате счетов ОСМД, которое остается на балансе ЖЭКа, то платить только те сумы, которые самые необходимые и очевидные в результатах улучшенного существования дома. И чтобы административные расходы (постоянные затраты) на существование ОСМД были, практически незаметны в счетах объединения, иначе это будет сильно раздражать малообеспеченных жильцов дома.

Если в доме большое количество квартир, то этого легко добиться потому, что сумма на административные – постоянные затраты ОСМД будет не существенной из-за рассеянности между большим числом плательщиков.

А если дом маленький, то этого добиться почти невозможно. Разве что имеются хорошие арендные и другие поступления ил правление должны взять на себя администрирование дополнительно ещё несколько домов для того, что бы достичь минимальных платежей на содержание административного аппарата ОСМД (постоянных затрат).
Вторая концепция (крайность) – это значительное улучшение облика дома, существования дома, сервиса дома, расширение услуг для жильцов дома и все это ни взирая на затраты. В этой концепции используется принцип подражания пятизвездочным отелям со всем спектром услуг, предоставляемых гостиницами.

Разумеется, хочется лучшего, но если в вашем доме есть малообеспеченные жильцы, то вам не избежать поиска компромисса, который может принимать различные формы, вплоть до освобождения этой прослойки жильцов дома от всех дополнительных платежей. Конечно, это можно сделать в том случае если в вашем доме хорошая доходная часть помимо взносов или этой прослойки незначительный процент. Если вы найдёте компромисс между этими концепциями развития домов, это не приведет к образованию конфликтов и значительной части неплательщиков по счетам ОСМД.

И здесь очень важно прийти к общему согласию потому, что может сформироваться критический процент людей, которые не захотят оплачивать услуги и это приведёт к конфликтным ситуациям, внутренней революции, разделению на «правых и левых» внутри дома. Поэтому сторонникам второго пути развития дома желательно наращивать сумму в счетах жильцов дома постепенно, начинать с маленького сервиса. Что бы люди видели результат шаг за шагом, например, сначала организуйте автоматическое освещение в парадном и во дворе с сумеречными датчиками и эконом лампочками, потом установите хорошие двери и т.п. И постепенно люди, как собачки Павлова, начнут понимать причинно следственную связь между выделяемых ими денег и улучшения сервиса в доме, что когда они платят, к примеру, 100 грн., эти деньги реально идут на улучшение их жизни!

Сторонникам второго пути развития в работе с жильцами (во внутренней пропаганде) важно победить нежелание платить больше, а это очень и очень трудно.

Я открою еще один аспект доходов в ОСМД, который ни в коем случае нельзя игнорировать, а необходимо всячески мотивировать, подпитывать, поощрять и выращивать. Это богатые люди вашего дома. Иногда богатые люди, движимые улучшением сервиса в собственном доме готовы сами выделять немалые суммы, разово и постоянно, а это очень хорошее подспорье для финансовой жизни ОСМД. Работа с этими людьми может поменять ваши счета до неузнаваемости вместе с достижениями ОСМД. Богатые люди никогда не будут выделять собственные деньги ЖЭКам, да и механизмов у ЖЭКов принимать деньги на конкретный дом нет. А вот на собственное ОСМД эти деньги могут выделяться с удовольствием и вдохновением. Но не забудьте, что эти люди очень ранимы и с ними нужно носиться «как дурню со ступою», любое кривое слово или не тот взгляд кого-то из жильцов дома и вы теряете инвестиции в свой дом. Поэтому в общей внутренней пропаганде они должны для всех жильцов выглядеть как благодетели. Разумеется они не дураки, а напротив очень умные и подозрительные люди, поэтому вы должны найти уютные для них формы представления их в этом свете, а если вы к этому не готовы по внутренней неприязни к этому сословью или вы не сможете соответствующим образом настроить жильцов вашего дома, то ваш лимит инвестиций быстро исчерпается.

Конечно, есть и скупые богатеи или сомневающиеся обеспеченные люди, и руководитель ОСМД должен научиться их вычислять и с ними работать. Это подобно работе со спонсорами и меценатами в сфере искусства и благотворительности. Если вам удастся сломить скупость богатеев вашего дома, и если вы в работе с обеспеченными людьми дома преуспеете, то перед вами откроются «неисчерпаемые сундуки возможностей». Если вам обеспеченные люди будут выделять оправданно много (разумеется под отчет) финансовых ресурсов, тогда вы без особых стрессов и потрясений жителей вашего дома большими счетами сможете изменить ваше существование к лучшему. Сможете обеспечить в своей работе не только базовый набор услуг (уборка дома и двора, замена прокладок в кранах, ремонт лифтов и т. д.), но и сможете сформировать дополнительные услуги и сервис в вашем доме. Такой сервис как автоматизированную охранную систему (газ, пожар, затопление), вы сможете в своем доме организовать вооруженную охрану вместо всегда спящей или всегда ругающейся бабушки-старушки. Этот охранник, по мониторам видео наблюдения дома будет следить за порядком в местах общего пользования и на прилегающей территории. Вы сможете позволить себе классные входные двери с системой доступа и видео наблюдением из каждой квартиры. Вы, постепенно организуете в своем доме евроремонт с новыми перилами и шикарными люстрами на этажах. Вы сможете заняться обустройством двора, его озеленением и обустройством прудов и фонтанов. Вы сможете заменить коммуникации дома и старый бойлер поменять новым, современным экономичным. Вы осуществите ремонт фасада дома с заменой окон на современные деревянные или металлопластиковые окна. Да много еще чего сможете добиться в своем доме, при этом, сохраняя сдержанные счета для всех жильцов дома. А собираемые деньги с жильцов и бизнеса ОСМД сможете направлять на поддержание всех своих достижений в исправном и функционирующем состоянии.

Тарифы формируются с учетом всех факторов, формируются с учетом компромисса всех явных и скрытых возможностей и ресурсов. Формируются с учетом всех ваших потребностей и желаний, ради которых вы, как руководитель объединения, готовы жертвовать собственным временем, и ради которых подавляющее большинство жителей вашего дома, будут готовы жертвовать психологически приемлемой для себя суммой ежемесячных взносов. В общем, все зависит от возможностей, потребностей и желаний.

Пойдем дальше. И вот по компромиссному принятому Решению членов ОСМД, которое утвердило бюджет-смету ОСМД на текущий год, создаются счета, подробней о них расскажу ниже. Платить по счетам должны члены ОСМД и остальные жильцы дома не зависимо от того поддерживают они деятельность объединения или нет, ведь они в любом случае являются пассивными или активными пользователями услуг и сервиса дома, который организовывает ОСМД.

Как практик, во всех своих статьях, всем активистам, которые решили поставить свой дом на рельсы ОСМД, я советую временно, до тех пор, пока они не сформируют устойчивую экономику в своем ОСМД, оставаться на балансе у ЖЭКа. И если вами действительно движет желание улучшить существование в собственном доме, а не тайно затаившееся за давние обиды принципиальное противостояние со службами ЖЭКа, то этот совет очень рационален, пожалуйста, прислушайтесь к нему.

В этот период у жильцов вашего дома будет два счета, которые они оплачивают ежемесячно, один от ЖЭКа, а второй от ОСББ.

ЖЭКовский счет, нам известно как выглядит и кто и каким образом его составляет. Во все ваши счета от ЖЭКа входят расходы только напрямую связанные с сиюминутной жизнедеятельностью вашего дома и придомовой территории. Накопления на все возможные ремонты асфальтирования и т.п. в них не входят, эти расходы обязано, по возможности, выделять государство, и нехотя выделяет на те жилые объекты, которые уже никак без этого обходиться не могут.

Позвольте, отвлечься в предмет расходов на ремонт дома потому, что эти будущие расходы ОСМД может предусматривать в своих бюджетах, накапливая на бухгалтерских счетах те или иные будущие затраты, из которых будут формироваться суммы счетов для жильцов. В тот же момент, правление может и не предусматривать накопление этих ресурсов на счетах ОСМД, и тогда у жильцов счета будут выглядеть более приятно, но жильцы будут вынуждены по мере возникновения проблем и подступающей необходимости организовывать вскладчину немалые суммы на необходимые аварийные и текущие работы.

Выделяемые государством деньги для подобных нужд, называются субвенциями. В первую очередь, как правило, эти деньги выделяются на те дома, в которых проживают «шишки». «Шишки», которые могут повлиять на лиц соответствующих организаций. А эти лица, в свою очередь, принимают решения, чей дом будет следующим в той или иной ремонтной или модернизационной программе. А после, оставшиеся деньги, по остаточному принципу перераспределяются в остальные дома с особыми, экстренными долгожданными нуждами. Постепенно ЖЭКовские дома и дома находящиеся под управлением ОСМД в правах на выделяемые из государственного бюджета деньги уравниваются. Это хорошие тенденции, но плохо то, что принцип выделения все тот же, долгий, мучительный и при крайней экстренной потребности.

Пойдем дальше по вопросу счетов внутри ОСМД.

Дом ОСМД, находящийся на балансе у ЖЭКа может добиться уменьшения объема предоставляемых услуг ЖЭКом. Для этого члены ОСМД принимают соответствующее решение и предоставляют комплект бумаг своему ЖЭКу. В этом решении должно быть отмечено, что эти услуги будут выполняться / организовываться самим ОСМД. ОСМД может таким образом уменьшить суммы счетов выставляемых жильцам вашего дома ЖЭКом и увеличить на эту же, меньшую или вообще не увеличивать сумму счета объединения.

Это факторы, которые влияют на стоимость ваших счетов от ЖЭКа и от ОСМД и оправдывают функционирования одновременно двух счетов, от ЖЭКа и от ОСМД.

Теперь можем перейти к вопросу разработки счетов от ОСМД и принципа их тиражирования.

Мне приходилось общаться со многими руководителями ОСМД, и выяснил, что во многих ОСМД, как и у меня практикуется изготовление бланков ежемесячных счетов в Excel. Разумеется, счет делается по подобию ЖЭКовского счета с реквизитами ОСМД.

Кто-то распечатывает счета ежемесячно и распространяет между жильцами под роспись (для этого нужен бланк выдачи расчетных книжек), кто-то вбрасывает эти счета в почтовые ящики, как это делают ЖЭКи, кто-то раздает эти счета лично в руки без всяких подписей, а кто-то высылает счета заказными письмами (в зависимости от обстоятельств).

Я в своей практике свои счета заполняю на каждую отдельную квартиру на весь год в целом (это шесть файлов по два счета на страницу + один файл две оборотные стороны). При печати счета и оборотной стороны информация совмещается таким образом, что документ выглядит настолько правдоподобным и авторитетным, что от ЖЭКовского счета ни чем не отличается. Оборотная сторона в моих счетах служит для «пропаганды» и для информирования в общих понятиях, на какие направления расходов будут перераспределяться получаемые от жильцов деньги.

Один раз в году правлением и членами ОСМД принимается бюджет (кошторис). Сумма всего бюджета делится на площадь всех квартир, и мы получаем сумму на один квадратный метр. Полученную сумму на один квадратный метр я умножаю на метраж каждой квартиры и, исходя из квадратных метров той или иной квартиры, исправляю в бланках прошлогодних счетов новые суммы помесячно на текущий год. Распечатываю счета и сшиваю одним щелчком степлера (с тыльной стороны, чтобы было удобно ежемесячно отрывать счета) в книжечки по 12 квитанций для каждой квартиры. Через год я снова меняю суммы в каждом счете на новые суммы. Вот мои жильцы и имеют каждый год книжечку, из которой ежемесячно отрывают следующий счет и оплачивают его вместе с ЖЭКовским, вместе с телефонными переговорами, телевидением и т.п.

Бухгалтер в ходе получения оплат по жильцам разносит в табличку «оплата членских взносов» сделанную в EXCEL все оплаты по каждой квартире. Каждый месяц бухгалтер предоставляет мне эту табличку в которой я вижу динамику оплат и должников.

С должниками я работаю следующим образом. Я бросаю в почтовый ящик распечатанные счета с надписью «ЗАБОРГОВАНІСТЬ» и с указанием суммы задолженности. Это действие я делаю пару месяцев подряд, а после подключаю уборщицу-дворника к информированию жильца о задолженности с просьбой оплатить, а в последствии, если оплаты не поступают и далее, я подключаю «тяжелую артиллерию», то есть веду лично неприятный тяжелый разговор «за жизнь» в квартире неплательщика. До судебных исков мне не приходилось доходить, для решения вопросов оплат и задолженностей по оплатам достаточно было указанных принимаемых мер.

Для того чтобы снизить для жильцов вашего дома процент за услуги банка, по уплате по вашим счетам, можно заключить с ближайшим банковским отделением сбербанка или любого другого банка, оказывающего подобные услуги, договор на обслуживание платежей вашего ОСМД и тогда процент можно сделать незначительным.

Для ОСМД, которые приняли дома на собственные балансы, имеется несколько путей решения рассматриваемых задач, это классическое ведение бухгалтером счетов каждой квартиры в классических бухгалтерских программах.

И вот, недавно появилась еще одна альтернатива, в Киеве, фирма ТОВ «КОМПАН Украина » с программным продуктом «ЖКГ-Соціум» достаточно активно работает по внедрению во всех доступных им ОСМД, ЖСК и т.п. программного обеспечения, созданного специально под нашу деятельность. Мне стало настолько интересно, что я даже посетил эту фирму для праздного интереса и поверхностно ознакомился с этой программой, она мне очень понравилась. Правда я не знакомил своего бухгалтера с этой программой, ведь управленческий учет, хоть и основывается на бухгалтерской статистике, но он сильно отличается от бухгалтерского учета и имеет отличные цели. В любом случае для меня внедрение этого программного обеспечения преждевременно, ведь я пока, категорически не хочу принимать дом на баланс ОСМД, а с ним и заниматься всеми счетами, которые сегодня в моем случае ведет ЖЭК. К тому же, с течением времени это программное обеспечение станет только лучше, ведь разработчики ее постоянно меняют и совершенствуют исходя из возникающих проблем у «подопытных мышек». Я подожду, но буду рад, если вы работаете или сталкивались с этим программным обеспечением и упомянете о ваших впечатлениях для нас всех в отзывах под этой статьей.