Довод: «Москва не может расти вширь, значит, ей остается расти ввысь и вглубь — это закон природы» кажется бесспорным. Не считая того, что он не имеет отношения к законам природы. Но, как было заявлено, именно в рамках международной программы ЮНЕСКО «Год планеты Земля» в столичном отеле «Мэриотт Гранд отель» в прошлом месяце прошла Международная научно-практическая конференция по вопросам освоения подземного пространства Москвы. Найти на сайте ЮНЕСКО информацию об этой конференции не удалось, ну да ладно, прошла и прошла. Хуже другое: «бесспорный довод» так и не вылился во внятную концепцию освоения подземного пространства.

Футуристический прогноз

Вообще, в широте, то есть в «глубине» мысли московским властям не откажешь. Вбросили как-то в массы идею: а не строить ли нам дороги по крышам? Массы смеялись и возмущались. Ну и что? Посмотрите на Третье транспортное кольцо, хотя бы у Калитников. Все пространство под эстакадой плотно застроено офисами и складами. Началось строительство Четвертого кольца. Началось грандиозно, просто революционно: строительство каждого километра первого участка обойдется городскому бюджету более чем в $700 млн., в 50 раз дороже, чем строительство одного километра немецкого автобана. Наверняка, здесь спрятан какой-то сюрприз. Из 3,9 км первого участка 1,7 км пройдут по эстакаде. Какой высоты будет эстакада, пока неизвестно. А что, если проект будет разрабатываться не под (точнее, «над») офисы, а под жилье? Думаете, не продастся? И на доходные дома не потянет? Ну, ладно, офисы. А зря. Еще не известно, кто над кем окажется. Очевидно, на каком-то уровне развития надуличной дорожной сети она сольется в некую «автомобильную пустыню»: разглядеть с вертолета то, что происходит под ней, будет почти невозможно. В том же Токио есть районы, где действительно невозможно определить, где заканчивается одна автомобильная развязка и начинается другая. Но между ними находится жилой район! Человек, идущий по тротуару, — все еще на земле? Или уже под землей? Наверное, первое. Потому что еще один город лежит у него под ногами.

О, как нравится этот пейзаж отцам нашего города! На вышеназванной «конференции ЮНЕСКО» заместитель мэра Москвы, глава стройкомплекса Владимир Ресин заявил: «Под землей может быть размещено до 80% складских помещений, 70% машиномест, 30% предприятий сферы обслуживания. С каждым годом будет увеличиваться строительство подземных торговых и культурно-досуговых центров».

Ну, гаражи понятно: много ли машине надо? Чуть-чуть света, чуть-чуть тепла. Кинотеатр? Приемлемо. Не в окно пришел смотреть. Девушек-консультантов в подземных бутиках жалко, но, слава богу, пока не кашляют. Но склады?! Не тушенка со сгущенкой, которую на пять лет заложили и часового поставили, а торговые городские склады! Да... как сказано в апокрифическом Евангелии от Фомы: «Мы окажемся в Царстве вечного Света, где действительно верх как низ, единое как многое и внутреннее как внешнее».

Не ходите, дети, под землей гулять

На самом деле, так называемых «подземных городов» в мире не слишком много. Аргументируя необходимость такого строительства, столичные чиновники из раза в раз перечисляют одни и те же примеры: Осака, Лондон, Париж и любимый пример — Монреаль. По сути, первые три можно и отбросить: не тот масштаб, что задуман в Москве. А в Париже, вообще, главное достижение подземного строительства — подземная часть музея Лувра. Обнаружат фрагмент древнего фундамента или колонны — тут же ее любовно отреставрируют, цепочкой огородят, подсветку установят — Ох! Ах! Здесь сидела мадам Рекамье на бамбуковой скамье! Вы можете себе представить, чтобы в Москве рыли ради этого? То-то. Да и пример Монреаля какой-то странный. В Москве тоже «можно попасть под землю в центре столицы, а выйти наверх уже ближе к окраине» — воспользовавшись поездом метро. А если пешком, то какая радость — топать под землей 20 верст? Не диггеры ведь.

Мнения специалистов неоднозначны. «В целом я скептически отношусь к идее подземного города и подземным строениям вообще, — говорит генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский. — Во-первых, это не слишком комфортно для людей. Во-вторых, подобные вещи строить очень дорого. Оправданны, с моей точки зрения, поземные гаражи, и это распространено во всем мире. Иногда имеет смысл строить подземные коммерческие комплексы рядом с переходами или станциями метро — это оправдано людскими потоками. Строить же отдельно какие-либо подземные торгово-офисные или иные площади я бы не стал».

Директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев отмечает трудности подземного строительства, связанные с геологическими особенностями города и требующие в ряде случаев укрепления грунтов. Эксперт подчеркивает, что для реализации любого проекта необходимо проведение геофизического мониторинга рядом стоящих зданий: «Подземное пространство столицы осваивается все активнее. Правда, в настоящее время его заполняют преимущественно торговые центры и парковки, т.е. говорить о масштабах «подземного города» пока не приходится».

А вы говорите — склады...

Директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин считает освоение подземного пространства вполне логичным решением проблемы дефицита свободных площадок для строительства. Однако отмечает и главное противоречие: дефицит касается в первую очередь Центрального округа, но именно в ЦАО строительство подземных объектов осложнено тем, что эта территория освоена «достаточно глубоко». Здесь огромное количество всевозможных коммуникаций, в том числе секретного характера, фундаменты и фрагменты уже не существующих строений, являющиеся, тем не менее, объектами исторического наследия, линии метрополитена. Плюс геологические особенности местности.

«Подземное строительство позволило бы обеспечить центр города необходимой торговой и развлекательной инфраструктурой, при этом, не используя больших площадей под застройку, — уверен эксперт. — Однако перечисленные сложности ведут к существенному удорожанию объекта. В целом можно сказать, что подземное строительство — это вынужденная мера, когда нет иной возможности возводить объекты необходимой площади на выбранном участке земли».

Главный специалист Группы компаний «КОНТИ» Владимир Костычев видит в подземном пространстве один бесспорный плюс: проблемы, связанные с безопасностью под землей решаются проще, а зачастую и дешевле, чем в наземных помещениях. «Тем не менее, — делится расчетами эксперт, — с точки зрения полезной площади наземная территория гораздо рациональнее, нежели подземная. Дело в том, что установка инженерного оборудования и коммуникаций под землей съедает до 30% всего пространства, так как подземное оборудование и коммуникации более мощные и объемные. Причем стоимость инженерных систем здания на поверхности составляет порядка 20-30% от стоимости объекта, а цена инженерных систем подземных сооружений уже порядка 40%. Чем ниже мы опускаемся, тем меньше коммерческая рентабельность осваиваемой территории. На поверхности земли 80% площади приносит коммерческую выгоду, а под землей – лишь 40-50%». Наконец, и подземные строительные конструкции минимум в два раза дороже, чем наземные.

Недопетая песня

Определенных стандартов величины подземного помещения нет. Понятно, что границы подземного помещения вширь – это пределы землеотвода. При освоении же пространства вглубь все зависит от поставленных задач, а также от размеров средств на осуществление этих задач. Исходя из особенностей столичных грунтов, роста себестоимости строительства с каждым дополнительным уровнем и, конечно, количества согласований, которые необходимо получить на строительство подземного объекта и которые, в свою очередь, усложняются с каждым подземным этажом, специалисты вполне допускают возможность строительства подземных объектов в 3-4 уровня. Была бы в них нужда тому, что построено выше.

Вопрос же возникновения подземных городов — совсем другая тема. Крупных землеотводов в Москве, а тем более в центре города, просто нет. А умение столичных властей координировать, и, скажем так, синхронизировать, усилия частных застройщиков хорошо известно. Десятилетняя задержка с началом строительства Москва-Сити чего стоит. Но нам скучно жить без долгостроев-легенд. Мы еще одну создали — Золотой остров. Концепция (читай: требования властей к застройщикам) меняется с периодичностью в два-три года. Сначала, вроде бы, были не против офисов, затем — жилья, затем захотелось побольше общественных и туристических объектов. На днях очередной каприз: нужно построить больше... ну, конечно гостиниц! Кажется, единственная фиксированная идея — гаражи под Обводным каналом. Это ройте, а что будет сверху, еще посмотрим. А Центральный рынок на Цветном бульваре? А «подземный город» под Тверской с «микрорайонами» вправо и влево? — Песня!

Может быть, кто-то из крупных девелоперов, настолько крупных, что могут разговаривать с мэрией на равных (пришли в Москву и такие) купит какой-нибудь ЖБК гектаров в 10 ближе к МКАД. И кто туда поедет, чтобы спуститься под землю и совершить там спонтанную покупку? Понятно, что подземная часть будет лишь продолжением наземной: в лучшем случае один подземный торговый уровень и один-два обслуживающих. На «город» не тянет.

Кажется, ЮНЕСКО объявляет год планеты Земля раз в 10 лет. Подождем следующей «Международной конференции» по вопросам освоения подземного пространства Москвы. Если пройдет под землей, значит, мы неправы.

Масштабные проекты подземного строительства в Москве