19 августа 2009 года средства массовой информации сообщили о том, что «Альфа-Банк» добился ареста имущества двух «дочек» Mirax Group по иску о взыскании с девелопера $241 млн. Этот долг банк недавно приобрел за $60 млн у другого кредитора группы.

Московский арбитражный суд своим решением от 14 августа объявил о взыскании задолженности в $241,59 млн с двух дочерних компаний Mirax Group – ОАО «Международный центр» и ЗАО «Миракс-сити». На счетах компаний таких средств нет.

«Международный центр» владеет офисным комплексом Mirax Plaza, а «Миракс-сити» – башней «Федерация» в деловом комплексе «Москва-сити». А значит, скорее всего, это имущество перейдет банку. Каковы бы ни были мотивы группы [1], однако очевидно: недвижимые активы перейдут банку, и он должен будет ими распоряжаться.

В день, когда верстался сентябрьский номер журнала «Ипотека и кредит», газета «Коммерсантъ» сообщила о передаче банку ВТБ контрольного пакета акций одного из крупнейших девелоперов Москвы – компании «Дон-строй» за долги в размере более 500 млн долларов и символические 500 рублей. При этом банк и девелопер договорились поделить проекты: ВТБ возьмет под свой контроль возведение объектов жилищного строительства, а девелопер сохранит за собой проекты в сфере коммерческой недвижимости.

По договору ВТБ получает 50% плюс одна акция ЗАО «Дон-строй инвест», уплатив за них символические 500 рублей. Предполагается, что в будущем «Дон-строй инвест» станет головной структурой группы компаний, реализующих проекты в сфере жилой недвижимости. У акционеров компании есть опцион на обратный выкуп у банка этих акций, но это станет возможным после того, как долговая нагрузка девелопера перед ВТБ будет сокращена до минимума.

Рынок недвижимости, еще несколько лет назад казавшийся оплотом стабильности, лихорадит. Девелоперские проекты меняют хозяев, банки получают объекты в разных стадиях готовности в качестве залогов по кредитам. Хаотичность ситуации провоцирует множество предположений о том, что же будет дальше. Самым пессимистичным вариантом развития эксперты считают тот, при котором банки попытаются избавиться от заложенных активов по демпинговым ценам. Это может привести к резкому падению цен на недвижимость, как уже случилось в США (читайте об этом в экспертной статье «Дом за доллар и прочие изыски свободного рынка»).

Я планов наших люблю громадье

На самом деле, передача проектов в разной степени готовности сложно назвать тенденцией лишь сегодняшнего дня. Смена владельцев является вполне естественным бизнес-процессом – девелоперы могут отказываться от своих планов по разным причинам. Другое дело, что в период нестабильности эти процессы приобретают лавинообразный характер.

Внешторгбанк за долги получил здание самого известного московского магазина «Детский мир» на Лубянской площади. Вышло это так. АФК «Система» оказалась вынуждена продать 51% акций своей «дочки», компании «Система Галс» [2] своему основному кредитору, банку ВТБ, всего за 60 рублей. Среди дочерних компаний «Системы Галс» оказалась и «Лубянка-Девелопмент» (старое название — ОАО «Детский мир»), девелопер проекта реконструкции здания знаменитого универмага. Таким образом, центральный «Детский мир» перешел ВТБ за долги, как актив компании.

По словам главы ВТБ Андрея Костина, после окончания реконструкции магазина, которую планируется завершить в 2012 году, банк намерен продать этот непрофильный актив.

– Мы его, конечно, продадим техническому инвестору, может быть, даже раньше, чем он будет запущен, – рассказал Костин.

Инвестиционная группа «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова приобрела 25% акций группы компаний «ПИК» всего лишь в обмен на обещание реструктурировать задолженность группы перед Сбербанком. Сбербанк также получил от другого девелопера, Capital Group, часть одного из крупнейших комплексов в ММДЦ «Москва-Сити». И, по мнению экспертов, это только начало передела на российском рынке девелопмента.

Нужны ли объекты банкам?

В тоже время, «громких» проектов, достающихся банкам, не так много – гораздо больше залогов не столь знаменитых и ликвидных, но более проблемных. В таких случаях банки в большей степени склонны минимизировать затраты и усилия. По словам Наталии Тишендорф, директора по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, затруднения с погашением кредитов у заемщиков-девелоперов действительно есть. Однако банки редко бывают заинтересованы в моментальной реализации залога, по нескольким причинам.

– Во-первых, – поясняет г-жа Тишендорф, – сам переход объекта под контроль банка может быть юридически запутан и продолжителен (обычно не менее года). Во-вторых, после этого возникает необходимость в активном управлении имуществом, и редко когда у банков есть внутренние ресурсы для эффективной реализации этой задачи. В большинстве случаев проблемы с платежами решаются путем реструктуризации, если финансовое состояние банка это позволяют.

Другие варианты, по мнению г-жи Тишендорф, практически отсутствуют.

– Кредит реструктуризируется в горизонте ближайших 2-3 лет, – поясняет она. – Эта ситуация не является полностью негативной для банка, так как он сохраняет и долг, и клиента, а также получает дополнительную 1-2% комиссию за реструктуризацию.

Понятно, что эта ситуация в большинстве случаев подходит и заемщикам, поскольку они получают рассрочку на сумму основного долга.

Подталкивает к «банковскому» пути решения и то, что создавать собственные структуры для работы с девелоперскими проектами большинство банков не готовы, за исключением тех, у кого такие структуры уже есть. Слишком это дорогой и небыстрый процесс.

– Девелопмент для банков – непрофильный вид деятельности, который имеет свои специфические особенности. Выход на рынок недвижимости должен сопровождаться серьезной организационной подготовкой, формированием штата специалистов, налаживанием производственного процесса, – считает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин.

Стадия имеет значение

Во многом решение банка зависит и от того, на какой стадии находится проект.

– Пример Сбербанка, ВТБ и других банков, получивших за долги помещения в уже действующих бизнес-центрах, показывает, что кредиторы охотно забирают недвижимость в счет погашения займа, в случае если проект уже реализован – либо почти реализован, – продолжает Сергей Лушкин.

До завершения строительства башни «Федерация» Альфа-банку необходимо вложить еще $250 млн. Общая стоимость башни – $1,2 млрд, При этом в башне А уже готовы и «работают» 145 533 кв. м площадей, в башне Б – 120 489 кв. м. При стоимости Mirax Plaza в $1 млрд, в завершение строительства нужно вложить $474 млн.

Готовая недвижимость позволяет начать получать доход от ее использования почти сразу. Недостроенный проект для банка имеет намного меньшую привлекательность, поскольку, наоборот, требует финансовых затрат для того, чтобы объект достроить и либо продать, либо оставить себе в качестве «непрофильного актива». Получая же за долги недострой, банк рискует не найти достойного покупателя в обозримом будущем.

– Земля или недострой на любой стадии в настоящий момент практически не пользуются спросом, – говорит г-жа Тишендорф. –В условиях практически отсутствующего спроса на данную категорию активов высока вероятность, что их стоимость даже не компенсирует размер кредита, предоставленного банком.

Этой же точки зрения придерживается и г-н Лушкин, полагающий, что сегодня на рынке практически не заключаются сделки по приобретению крупных объектов недвижимости и инвестиционных проектов.

– Теоретически, некоторые инвестиционные фонды могут вложиться в недооцененные земельные активы, также покупателями могут выступить строительные компании, обладающие достаточной ликвидностью и нуждающиеся в увеличении портфеля проектов, – предполагает он.

Но пока о таких сделках не слышно...