Домовладение:

Ночные постирушки

News image

Итак, речь о регулировании качественных показателей энергоресурсов. Именно оно является одной из самых действенных мер в экономи...

ТСЖ – не ЖЭК

News image

По идее, ТСЖ – это не маленький ЖЭК, не маленькая жилконтора в масштабах одного дома. Конечно, если собственники помещений имеют...

Целевая аудитория

News image

Для того, чтобы четко и результативно воздействовать на население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на к...

Авторизация




Лихорадка. Золотая ли?
Рынок недвижимости - Планы строительства в Москве

лихорадка. золотая ли?

19 августа 2009 года средства массовой информации сообщили о том, что «Альфа-Банк» добился ареста имущества двух «дочек» Mirax Group по иску о взыскании с девелопера $241 млн. Этот долг банк недавно приобрел за $60 млн у другого кредитора группы.

Московский арбитражный суд своим решением от 14 августа объявил о взыскании задолженности в $241,59 млн с двух дочерних компаний Mirax Group – ОАО «Международный центр» и ЗАО «Миракс-сити». На счетах компаний таких средств нет.

«Международный центр» владеет офисным комплексом Mirax Plaza, а «Миракс-сити» – башней «Федерация» в деловом комплексе «Москва-сити». А значит, скорее всего, это имущество перейдет банку. Каковы бы ни были мотивы группы [1], однако очевидно: недвижимые активы перейдут банку, и он должен будет ими распоряжаться.

В день, когда верстался сентябрьский номер журнала «Ипотека и кредит», газета «Коммерсантъ» сообщила о передаче банку ВТБ контрольного пакета акций одного из крупнейших девелоперов Москвы – компании «Дон-строй» за долги в размере более 500 млн долларов и символические 500 рублей. При этом банк и девелопер договорились поделить проекты: ВТБ возьмет под свой контроль возведение объектов жилищного строительства, а девелопер сохранит за собой проекты в сфере коммерческой недвижимости.

По договору ВТБ получает 50% плюс одна акция ЗАО «Дон-строй инвест», уплатив за них символические 500 рублей. Предполагается, что в будущем «Дон-строй инвест» станет головной структурой группы компаний, реализующих проекты в сфере жилой недвижимости. У акционеров компании есть опцион на обратный выкуп у банка этих акций, но это станет возможным после того, как долговая нагрузка девелопера перед ВТБ будет сокращена до минимума.

Рынок недвижимости, еще несколько лет назад казавшийся оплотом стабильности, лихорадит. Девелоперские проекты меняют хозяев, банки получают объекты в разных стадиях готовности в качестве залогов по кредитам. Хаотичность ситуации провоцирует множество предположений о том, что же будет дальше. Самым пессимистичным вариантом развития эксперты считают тот, при котором банки попытаются избавиться от заложенных активов по демпинговым ценам. Это может привести к резкому падению цен на недвижимость, как уже случилось в США (читайте об этом в экспертной статье «Дом за доллар и прочие изыски свободного рынка»).

Я планов наших люблю громадье

На самом деле, передача проектов в разной степени готовности сложно назвать тенденцией лишь сегодняшнего дня. Смена владельцев является вполне естественным бизнес-процессом – девелоперы могут отказываться от своих планов по разным причинам. Другое дело, что в период нестабильности эти процессы приобретают лавинообразный характер.

Внешторгбанк за долги получил здание самого известного московского магазина «Детский мир» на Лубянской площади. Вышло это так. АФК «Система» оказалась вынуждена продать 51% акций своей «дочки», компании «Система Галс» [2] своему основному кредитору, банку ВТБ, всего за 60 рублей. Среди дочерних компаний «Системы Галс» оказалась и «Лубянка-Девелопмент» (старое название — ОАО «Детский мир»), девелопер проекта реконструкции здания знаменитого универмага. Таким образом, центральный «Детский мир» перешел ВТБ за долги, как актив компании.

По словам главы ВТБ Андрея Костина, после окончания реконструкции магазина, которую планируется завершить в 2012 году, банк намерен продать этот непрофильный актив.

– Мы его, конечно, продадим техническому инвестору, может быть, даже раньше, чем он будет запущен, – рассказал Костин.

Инвестиционная группа «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова приобрела 25% акций группы компаний «ПИК» всего лишь в обмен на обещание реструктурировать задолженность группы перед Сбербанком. Сбербанк также получил от другого девелопера, Capital Group, часть одного из крупнейших комплексов в ММДЦ «Москва-Сити». И, по мнению экспертов, это только начало передела на российском рынке девелопмента.

Нужны ли объекты банкам?

В тоже время, «громких» проектов, достающихся банкам, не так много – гораздо больше залогов не столь знаменитых и ликвидных, но более проблемных. В таких случаях банки в большей степени склонны минимизировать затраты и усилия. По словам Наталии Тишендорф, директора по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, затруднения с погашением кредитов у заемщиков-девелоперов действительно есть. Однако банки редко бывают заинтересованы в моментальной реализации залога, по нескольким причинам.

– Во-первых, – поясняет г-жа Тишендорф, – сам переход объекта под контроль банка может быть юридически запутан и продолжителен (обычно не менее года). Во-вторых, после этого возникает необходимость в активном управлении имуществом, и редко когда у банков есть внутренние ресурсы для эффективной реализации этой задачи. В большинстве случаев проблемы с платежами решаются путем реструктуризации, если финансовое состояние банка это позволяют.

Другие варианты, по мнению г-жи Тишендорф, практически отсутствуют.

– Кредит реструктуризируется в горизонте ближайших 2-3 лет, – поясняет она. – Эта ситуация не является полностью негативной для банка, так как он сохраняет и долг, и клиента, а также получает дополнительную 1-2% комиссию за реструктуризацию.

Понятно, что эта ситуация в большинстве случаев подходит и заемщикам, поскольку они получают рассрочку на сумму основного долга.

Подталкивает к «банковскому» пути решения и то, что создавать собственные структуры для работы с девелоперскими проектами большинство банков не готовы, за исключением тех, у кого такие структуры уже есть. Слишком это дорогой и небыстрый процесс.

– Девелопмент для банков – непрофильный вид деятельности, который имеет свои специфические особенности. Выход на рынок недвижимости должен сопровождаться серьезной организационной подготовкой, формированием штата специалистов, налаживанием производственного процесса, – считает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин.

Стадия имеет значение

Во многом решение банка зависит и от того, на какой стадии находится проект.

– Пример Сбербанка, ВТБ и других банков, получивших за долги помещения в уже действующих бизнес-центрах, показывает, что кредиторы охотно забирают недвижимость в счет погашения займа, в случае если проект уже реализован – либо почти реализован, – продолжает Сергей Лушкин.

До завершения строительства башни «Федерация» Альфа-банку необходимо вложить еще $250 млн. Общая стоимость башни – $1,2 млрд, При этом в башне А уже готовы и «работают» 145 533 кв. м площадей, в башне Б – 120 489 кв. м. При стоимости Mirax Plaza в $1 млрд, в завершение строительства нужно вложить $474 млн.

Готовая недвижимость позволяет начать получать доход от ее использования почти сразу. Недостроенный проект для банка имеет намного меньшую привлекательность, поскольку, наоборот, требует финансовых затрат для того, чтобы объект достроить и либо продать, либо оставить себе в качестве «непрофильного актива». Получая же за долги недострой, банк рискует не найти достойного покупателя в обозримом будущем.

– Земля или недострой на любой стадии в настоящий момент практически не пользуются спросом, – говорит г-жа Тишендорф. –В условиях практически отсутствующего спроса на данную категорию активов высока вероятность, что их стоимость даже не компенсирует размер кредита, предоставленного банком.

Этой же точки зрения придерживается и г-н Лушкин, полагающий, что сегодня на рынке практически не заключаются сделки по приобретению крупных объектов недвижимости и инвестиционных проектов.

– Теоретически, некоторые инвестиционные фонды могут вложиться в недооцененные земельные активы, также покупателями могут выступить строительные компании, обладающие достаточной ликвидностью и нуждающиеся в увеличении портфеля проектов, – предполагает он.

Но пока о таких сделках не слышно...

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Как купить квартиру в новостройке и избежать обмана

News image

Эксперты указывают на несколько факторов, которые позволяют избежать обмана при покупке квартиры в новостройке. Чтобы нивелировать риски необходимо внимательн...

Декларация недвижимости

News image

Минэкономразвития РФ утвердило форму декларации об объекте недвижимого имущества и требования к ее подготовке. Декларация заполняется при отсутствии разреш...

Партнерство во имя бизнеса

News image

ГдеЭтотДом.РУ стало известно о появлении нового серьезного игрока на рынке риэлторских услуг России. Межрегиональное партнерство риэлторов объявило о намерени...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли без создания ОСМД использовать подвалы для личных нужд жильцо

News image

Вопрос: У нас много заброшенных подвальных помещений, часть из которых жэковский сантехник превратил в притон. Могут ли жильцы дома без создания ...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо!  

Объединение может сдавать в аренду свои подвалы только после приема до

News image

Вопрос: Юристы ЖЭКа утверждают, что согласно каких-то там документов вспомогательные помещения дома находящегося у ЖЭКа на балансе имеют право сд...

Выделяются ли государством какие-нибудь средства на хозяйственную деят

News image

Вопрос: Знаю, на ЖЭКи постоянно выделяются государственные деньги, по сути, наши деньги, которые мы платим в качестве налогов. ЖЭКи заштопывают и...

Можно ли без создания ОСМД сдавать подвалы в аренду и зарабатывать ден

News image

Вопрос: В моем доме имеются свободные подвальные помещения, в них размещены заброшенные кладовки жильцов дома. Согласно с решением Конституционно...

Как не разориться объединению на выплатах зарплат всем службам работаю

News image

Вопрос: Будущий заработный фонд администрации и служб ОСББ очень пугает. Как не разориться ОСББ на выплатах зарплат всем службам? Когда мы начали...