Домовладение:

ТСЖ — демократия в отдельном доме

News image

К сожалению, в нашей жизни очень многое зависит от организации быта. Работоспособность человека, его благополучие и даже здор...

Другие определения товарищества собственников жилья

News image

Товарищества собственников жилья - это объединение жителей дома - собственников жилых и нежилых помещений, для городских квар...

Банкротство ТСЖ

News image

Сегодня специалисты считают, что одним из самых страшных и весьма вероятных рисков для предприятий сферы ЖКХ является рис...

Авторизация




Лихорадка. Золотая ли?
Рынок недвижимости - Планы строительства в Москве

лихорадка. золотая ли?

19 августа 2009 года средства массовой информации сообщили о том, что «Альфа-Банк» добился ареста имущества двух «дочек» Mirax Group по иску о взыскании с девелопера $241 млн. Этот долг банк недавно приобрел за $60 млн у другого кредитора группы.

Московский арбитражный суд своим решением от 14 августа объявил о взыскании задолженности в $241,59 млн с двух дочерних компаний Mirax Group – ОАО «Международный центр» и ЗАО «Миракс-сити». На счетах компаний таких средств нет.

«Международный центр» владеет офисным комплексом Mirax Plaza, а «Миракс-сити» – башней «Федерация» в деловом комплексе «Москва-сити». А значит, скорее всего, это имущество перейдет банку. Каковы бы ни были мотивы группы [1], однако очевидно: недвижимые активы перейдут банку, и он должен будет ими распоряжаться.

В день, когда верстался сентябрьский номер журнала «Ипотека и кредит», газета «Коммерсантъ» сообщила о передаче банку ВТБ контрольного пакета акций одного из крупнейших девелоперов Москвы – компании «Дон-строй» за долги в размере более 500 млн долларов и символические 500 рублей. При этом банк и девелопер договорились поделить проекты: ВТБ возьмет под свой контроль возведение объектов жилищного строительства, а девелопер сохранит за собой проекты в сфере коммерческой недвижимости.

По договору ВТБ получает 50% плюс одна акция ЗАО «Дон-строй инвест», уплатив за них символические 500 рублей. Предполагается, что в будущем «Дон-строй инвест» станет головной структурой группы компаний, реализующих проекты в сфере жилой недвижимости. У акционеров компании есть опцион на обратный выкуп у банка этих акций, но это станет возможным после того, как долговая нагрузка девелопера перед ВТБ будет сокращена до минимума.

Рынок недвижимости, еще несколько лет назад казавшийся оплотом стабильности, лихорадит. Девелоперские проекты меняют хозяев, банки получают объекты в разных стадиях готовности в качестве залогов по кредитам. Хаотичность ситуации провоцирует множество предположений о том, что же будет дальше. Самым пессимистичным вариантом развития эксперты считают тот, при котором банки попытаются избавиться от заложенных активов по демпинговым ценам. Это может привести к резкому падению цен на недвижимость, как уже случилось в США (читайте об этом в экспертной статье «Дом за доллар и прочие изыски свободного рынка»).

Я планов наших люблю громадье

На самом деле, передача проектов в разной степени готовности сложно назвать тенденцией лишь сегодняшнего дня. Смена владельцев является вполне естественным бизнес-процессом – девелоперы могут отказываться от своих планов по разным причинам. Другое дело, что в период нестабильности эти процессы приобретают лавинообразный характер.

Внешторгбанк за долги получил здание самого известного московского магазина «Детский мир» на Лубянской площади. Вышло это так. АФК «Система» оказалась вынуждена продать 51% акций своей «дочки», компании «Система Галс» [2] своему основному кредитору, банку ВТБ, всего за 60 рублей. Среди дочерних компаний «Системы Галс» оказалась и «Лубянка-Девелопмент» (старое название — ОАО «Детский мир»), девелопер проекта реконструкции здания знаменитого универмага. Таким образом, центральный «Детский мир» перешел ВТБ за долги, как актив компании.

По словам главы ВТБ Андрея Костина, после окончания реконструкции магазина, которую планируется завершить в 2012 году, банк намерен продать этот непрофильный актив.

– Мы его, конечно, продадим техническому инвестору, может быть, даже раньше, чем он будет запущен, – рассказал Костин.

Инвестиционная группа «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова приобрела 25% акций группы компаний «ПИК» всего лишь в обмен на обещание реструктурировать задолженность группы перед Сбербанком. Сбербанк также получил от другого девелопера, Capital Group, часть одного из крупнейших комплексов в ММДЦ «Москва-Сити». И, по мнению экспертов, это только начало передела на российском рынке девелопмента.

Нужны ли объекты банкам?

В тоже время, «громких» проектов, достающихся банкам, не так много – гораздо больше залогов не столь знаменитых и ликвидных, но более проблемных. В таких случаях банки в большей степени склонны минимизировать затраты и усилия. По словам Наталии Тишендорф, директора по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, затруднения с погашением кредитов у заемщиков-девелоперов действительно есть. Однако банки редко бывают заинтересованы в моментальной реализации залога, по нескольким причинам.

– Во-первых, – поясняет г-жа Тишендорф, – сам переход объекта под контроль банка может быть юридически запутан и продолжителен (обычно не менее года). Во-вторых, после этого возникает необходимость в активном управлении имуществом, и редко когда у банков есть внутренние ресурсы для эффективной реализации этой задачи. В большинстве случаев проблемы с платежами решаются путем реструктуризации, если финансовое состояние банка это позволяют.

Другие варианты, по мнению г-жи Тишендорф, практически отсутствуют.

– Кредит реструктуризируется в горизонте ближайших 2-3 лет, – поясняет она. – Эта ситуация не является полностью негативной для банка, так как он сохраняет и долг, и клиента, а также получает дополнительную 1-2% комиссию за реструктуризацию.

Понятно, что эта ситуация в большинстве случаев подходит и заемщикам, поскольку они получают рассрочку на сумму основного долга.

Подталкивает к «банковскому» пути решения и то, что создавать собственные структуры для работы с девелоперскими проектами большинство банков не готовы, за исключением тех, у кого такие структуры уже есть. Слишком это дорогой и небыстрый процесс.

– Девелопмент для банков – непрофильный вид деятельности, который имеет свои специфические особенности. Выход на рынок недвижимости должен сопровождаться серьезной организационной подготовкой, формированием штата специалистов, налаживанием производственного процесса, – считает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин.

Стадия имеет значение

Во многом решение банка зависит и от того, на какой стадии находится проект.

– Пример Сбербанка, ВТБ и других банков, получивших за долги помещения в уже действующих бизнес-центрах, показывает, что кредиторы охотно забирают недвижимость в счет погашения займа, в случае если проект уже реализован – либо почти реализован, – продолжает Сергей Лушкин.

До завершения строительства башни «Федерация» Альфа-банку необходимо вложить еще $250 млн. Общая стоимость башни – $1,2 млрд, При этом в башне А уже готовы и «работают» 145 533 кв. м площадей, в башне Б – 120 489 кв. м. При стоимости Mirax Plaza в $1 млрд, в завершение строительства нужно вложить $474 млн.

Готовая недвижимость позволяет начать получать доход от ее использования почти сразу. Недостроенный проект для банка имеет намного меньшую привлекательность, поскольку, наоборот, требует финансовых затрат для того, чтобы объект достроить и либо продать, либо оставить себе в качестве «непрофильного актива». Получая же за долги недострой, банк рискует не найти достойного покупателя в обозримом будущем.

– Земля или недострой на любой стадии в настоящий момент практически не пользуются спросом, – говорит г-жа Тишендорф. –В условиях практически отсутствующего спроса на данную категорию активов высока вероятность, что их стоимость даже не компенсирует размер кредита, предоставленного банком.

Этой же точки зрения придерживается и г-н Лушкин, полагающий, что сегодня на рынке практически не заключаются сделки по приобретению крупных объектов недвижимости и инвестиционных проектов.

– Теоретически, некоторые инвестиционные фонды могут вложиться в недооцененные земельные активы, также покупателями могут выступить строительные компании, обладающие достаточной ликвидностью и нуждающиеся в увеличении портфеля проектов, – предполагает он.

Но пока о таких сделках не слышно...

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Trade-in: квартира в зачет коттеджа. Минимум риска и хлопот,

News image

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансфор...

Декларация недвижимости

News image

Минэкономразвития РФ утвердило форму декларации об объекте недвижимого имущества и требования к ее подготовке. Декларация заполняется при отсутствии разреш...

Крупнейший микрорайон в Москве строится ударными темпами

News image

Строители микрорайона «Царицыно», крупнейшей стройки Москвы, ударными темпами работы – круглосуточно, без выходных – обеспечивают выполнение ранее взятых о...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли отказаться от части услуг ЖЭКа

News image

Вопрос: В нашем доме на хорошем уровне развито самоуправление через домком и вот мы решили создать объединение совладельцев многоквартирного дома...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...

Как избежать в ОСМД раздутых штатов и как тратить меньше на персонал?

News image

Вопрос: Правда ли что, когда создается ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) тут же в ОСББ формируются раздутые штаты, которые ...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо!  

Могут ли жильцы дома часть средств из доходов ОСМД забирать себе?

News image

Вопрос: Скажите, а в перспективе, если ОСББ начнет зарабатывать хорошие деньги, каким образом жильцы дома могут часть денег, которая остается от хо...

За чей счет должна ремонтироваться труба общедомового отопления, котор

News image

Вопрос: Вопрос был задан Николаем, через раздел «контакты»: Вопрос сугубо практический. У нас пятиэтажка, и через квартиры верхних этажей под пот...