Многие покупатели квартир попали в незавидное положение: деньги заплачены, а вместо жилья — коробка, возле которой давно не видно строителей. По экспертным оценкам, таких недостроек сейчас до 40% в Москве и до 50% в области.

Сергей Шунилов купил квартиру в Балашихе (микрорайон им. Гагарина, корп. 47) у компании «Гиза XXI век». Застройщик обязался сдать дом 30 марта 2009 г., сейчас коробка построена до 9-го этажа (всего их предполагается 24) и строителей не видно уже несколько месяцев, рассказывает Шунилов. На звонки обеспокоенных дольщиков в «Гиза XXI век» отвечают, что компании не хватает денег.

Дмитрий Гуляев купил квартиру у «СУ-155» в Одинцове в комплексе «Новая Трехгорка». «Дом должны были сдать в IV квартале 2008 г. Однако на месте 44-го корпуса и сейчас поле. А на сайте “СУ-155” теперь указано, что срок сдачи — 2010 год», — рассказывает Гуляев. «СУ-155» предложила ему переоформить договор на квартиру в корп. 34, коробка которого уже построена. Но есть люди, утверждает Гуляев, которые хотят получить назад деньги: по договору это можно сделать, заплатив штраф в 10%. Однако денег, говорит Гуляев, «СУ-155» не отдает: предлагает идти в суд (представитель «СУ-155» Федор Сарокваша не стал комментировать эту информацию).

«При продаже мне обещали построить дом к концу 2007 г., — рассказывает еще один покупатель квартиры в «Новой Трехгорке», Дмитрий Шишкин. — А сейчас «СУ-155» называет новый срок — III квартал 2009 г. Коробка моего 27-го корпуса построена, но работы внутри дома практически не ведутся. В лучшем случае мы рассчитываем получить ключи в 2010 г.».

Замерла стройка и в жилом комплексе «Триколор» в Москве на пр-те Мира. Выйдя на площадку еще в 2007 г., «Капитал груп» успела закончить лишь нулевой цикл. Сейчас на стройке тишина, застывшие краны и запорошенный снегом котлован. В конце прошлого года обеспокоенные покупатели квартир в другом комплексе «Капитал груп» — «Авеню 77» написали письмо мэру Юрию Лужкову: пожаловались, что «Капитал груп» снизила темпы строительства. Такое же письмо в декабре отправили мэру покупатели квартир в комплексе Well House на Ленинском проспекте — это объект Mirax Group. Не видно строителей и у котлована, который компания ПИК вырыла под жилой комплекс «Рублевские огни» на Рублевском шоссе, вл. 107.

Сколько их

По стране много недостроя, признает представитель Минрегиона. Но сколько именно — сказать не может: системы регистрации таких объектов не существует.

Источник в Росстрое дает оценку, основанную на информации, которую это ведомство собирало в конце года для выработки антикризисных мер: 64 млн кв. м незавершенного строительства, 5,6 млн кв. м — приостановленного.

В оценках экспертов большой разнобой. Стройки остановились «почти повсеместно», считает гендиректор ООО «ОРСИ групп» Андрей Пашковский. По данным «Миэля», в Москве заморожено около 20-25% проектов, в Московской области — до 50%. По оценке МИАН, в Москве остановлено 30-40% строек, «Инкома» — всего около 10%. Объекты, которые уже строятся и в основном проинвестированы, продолжают строиться — это 309 жилых домов, утверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инкома».

В одном все сходятся: новостройки практически не продаются. Гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец указывает, что продажи новостроек по сравнению с февралем прошлого года упали на 76%. Антон Митрофанов, гендиректор агентства недвижимости «Жилищная стратегия», говорит, что во многих компаниях отделы продаж новостроек ликвидированы за ненадобностью: «Народ боится покупать такие квартиры».

Все под контролем

Официально ни один из опрошенных «Ведомостями» застройщиков не признался в том, что остановил стройку: в крайнем случае речь идет о «приостановке», «замедлении темпов» и т. д.

Заместитель гендиректора «Гиза XXI век» Елена Тадевосян подтверждает, что строительство корп. 47 в балашихинском микрорайоне им. Гагарина приостановлено «в связи с закрытием кредитной линии в МДМ-банке» — сейчас кредитный комитет МДМ рассматривает заявку «Гизы». Но, по словам Тадевосян, 24 рабочих «производят кладку кирпича во внутренних помещениях». Пресс-служба МДМ-банка отказалась от комментариев.

«СУ-155» не замораживает объекты. А задержки в строительстве — стандартная проблема, и по объективным причинам в ближайшие годы разрешить ее будет трудно«, — говорит представитель компании Сарокваша.

«У нас, как и у всех девелоперов, сложная ситуация с финансированием проектов. Несмотря на это, мы не прекратили строительство», — комментирует Андрей Нестеренко, гендиректор «Капитал груп». А в проект «Триколора», по его словам, пришлось внести изменения: «Мы столкнулись с очень сложными грунтами, было решено забивать в фундамент каждой башни сваи. В итоге стадия земляных работ растянулась». ВТБ приостановил выдачу кредита в 1 млрд руб. на строительство «Триколора», а следующая заявка компании на 6 млрд руб. банком отклонена, объясняет источник, близкий к «Капитал груп». Представитель ВТБ Максим Лунев сообщил, что сейчас будет рассматриваться пролонгация первого кредита и уже потом — новые заявки. На «Авеню 77», по словам Нестеренко, «не было ни одного дня, когда не велись бы работы».

«Ни на одном из наших объектов строительные работы не были приостановлены и идут в обычном режиме», — уверяет Сергей Садовников, зампред правления корпорации Mirax Group. По его словам, в Well House на Ленинском основные работы ведутся внутри здания. «По “Рублевским огням” есть небольшая заминка — мы утрясаем вопрос по смете с подрядчиком», — рассказывает представитель ПИК Наталья Коновалова. Все остальные проекты, которые были в экспозиции, продолжают строиться, утверждает она. «Все, что строили, в работе», — говорят представители «Главстроя», «Пересвет-девелопмента» и «Дон-строя».

Пока возводится каркас и закрывается фасад, все спокойны — есть твердое ощущение, что работы ведутся, объясняет Нестеренко из «Капитал груп». Но как только рабочие заходят внутрь (инженерия, отделка общих зон и проч.), возникают опасения, что там никого нет, вот покупатели и беспокоятся. «Но сроки и активность работ на каждой площадке определяются индивидуально — сейчас приоритет отдается объектам в конечных стадиях строительства», — заключает Нестеренко.

Новые обманутые

Масштабы проблемы станут видны уже к концу I квартала, считает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. А к концу первого полугодия, если принятых мер господдержки окажется недостаточно, можно ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств.

Большинство застройщиков сегодня являются некредитоспособными, их долги в разы превышают собственный оборотный капитал, указывает Пашковский из ОРСИ. По данным ОРСИ, краткосрочные кредиты и займы шести застройщиков (ПИК, «СУ-155», ДСК-1, «Главмосстроя», «Моспромстройматериалов» и МСМ-5) достигали на конец ноября 2008 г. 260 млрд руб.

Права тех, кто приобретал квартиры у застройщиков, работающих по закону «О долевом строительстве» (214-ФЗ), защищены. Государство будет принимать на себя обязательства в случае банкротств или передавать недострой другим организациям, обещает чиновник правительства. По его словам, в России по таким договорам покупается около 60% жилья. Остальные покупатели действовали на свой страх и риск — государство ведь не гарантирует доходность гражданам, которые вкладывались в акции, рассуждает чиновник. Представитель аппарата вице-премьера Дмитрия Козака (курирует строительную отрасль в правительстве) сообщил, что сейчас готовится антикризисный пакет мер, в том числе и для рынка долевого строительства.

Однако в Москве по 214-ФЗ продается всего около 5% квартир; за все время действия закона по 1 сентября 2008 г. Федеральная регистрационная служба по Москве зарегистрировала всего 4199 долевых договоров. Те, кто покупал недвижимость по различным обходным договорам типа предварительной купли-продажи, вексельных схем и проч., при возникновении проблем у застройщика могут и не отстоять свои интересы, считает Гаджиев.

Если покупатель заключал долевой договор, он в случае просрочки или неисполнения обязательств имеет право взыскать деньги с компании, комментирует юрист коллегии «Князев и партнеры» Владимир Юрасов. В остальных случаях покупателю сначала придется в суде доказывать, что он покупал именно квартиру (а не вексель, например). Если это удастся, то его отношения с застройщиком все равно должны регулироваться 214-ФЗ, так как федеральный закон имеет приоритет, напоминает юрист.

Получить комментарии московских властей не удалось: представитель строительного комплекса сообщил, что отвечает только за социальное (а не коммерческое) жилье.