В последние годы одновременно с увеличением государственного жилищного строительства большое развитие получило кооперативное строительство. Естественно, что бурный рост жилищно-строительной кооперации вызывает большой интерес к вопросам организации и деятельности жилищных кооперативов.

Особенности пользования жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов обусловили наличие специальной главы в Основах жилищного законодательства, посвященной жилищно-строительной кооперации. Эта глава так и называется: «Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользование ими». Необходимость такого выделения вопросов жилищной кооперации очевидна.

В статье 42 Основ сказано: «Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру. Порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, а также условия приема граждан в члены кооператива устанавливаются законодательством Союза ССР и союзных республик».

До принятия этого нового законодательства порядок приема в жилищно-строительные кооперативы регулируется местными нормами, то есть решениями’ исполкомов местных Советов народных депутатов.

В Ленинграде понятие нуждаемости в улучшении жилищных условий как необходимое условие приема в жилищно-строительный кооператив установлено решением Исполкома Ленгорсовета и Леноблсовпрофа от 10 марта 1969 года, которым было предложено принимать на учет по обеспечению кооперативной жилой площадью следующие категория граждан:

– стоящих на очереди по предоставлению жилой площади в исполкомах райсоветов;

– инвалидов Отечественной войны и труда;

– имеющих 6 кв. метров и менее на человека;

– проживающих в городе с довоенного времени в больших коммунальных квартирах и имеющих жилую площадь до 9 кв. метров на человека.

В дальнейшем для ряда граждан были установлены льготы при приеме на учет в жилищно-строительные кооперативы. Решением Исполкома Ленгорсовета от 27 августа 1979 года «О дополнительных мерах по дальнейшему улучшению материально-бытовых условий участников Отечественной войны, проживающих в Ленинграде», предусмотрено, что принимаются на учет участники Отечественной войны, проживающие:

– в коммунальных квартирах — независимо от размера занимаемой площади;

– в отдельных квартирах — при наличии двух и более самостоятельных семей, состоящих в родственных отношениях (взрослые дети с детьми и т. п.).

Также принимаются на учет в жилищно-строительные кооперативы, согласно решению Исполкома Ленгорсовега и Леноблсовпрофа от 13 марта 1978 года № 199/21, занимающие в коммунальной квартире до 9 кв. метров на человека:

– граждане, проживавшие в Ленинграде весь период блокады;

– ветераны труда, проработавшие на одном предприятии 20 и более лет.

Льготой по приему на учет в ЖСК пользуются и семьи лиц, погибших в Великою Отечественную войну.

Преимущественным правом вступления в жилищно-строительные кооперативы пользуются граждане, дома которых (принадлежащие им на праве личной собственности) подлежат сносу в связи с отводом земельного участка под капитальное строительство. Разумеется, эта льгота может быть использована гражданами лишь в том случае, когда они отказались от предоставления им государственной жилой площади и получили денежную компенсацию за сносимые дома.

Особо регулируется вопрос о приеме на учет по обеспечению кооперативной жилой площадью военнослужащих. Решением Исполкома Ленгорсовета от 19 февраля 1973 года «О приеме военнослужащих в жилищно-строительные кооперативы Ленинграда» разрешен прием в кооперативы на общих основаниях с другими гражданами военнослужащих:

– проходящих службу в Ленинграде и имеющих право на прописку в городе после увольнения из армия;

– проходящих службу за границей, в районах Крайнего Севера и имеющих право на прописку в Ленинграде после увольнения (эти военнослужащие принимаются в первоочередном порядке, если они достигли предельного возраста пребывания, на военной службе или им осталось не более трех лет до достижения предельного возраста).

Изложенными положениями о приеме на учет по обеспечению кооперативной жилой площадью руководствуется Управление жилищно-строительных кооперативов Исполкома Ленгорсовета. Эго Управление специально создано для проведения всей работы, связанной с образованием жилищно-строительных кооперативов. В частности, на Управление ЖСК возложены прием и рассмотрение заявлений граждан, желающих получить кооперативную площадь, а также учет граждан, подлежащих обеспечению жилой площадью в коопера-1ИВИЫХ домах. Кроме Управления ЖСК деятельностью жилищно-строительных кооперативов занимаются и другие организации Исполкома Ленгорсовета. Поэтому решением от 18 июля 1975 года «О мерах по улучшению строительства и эксплуатации кооперативных жилых домов и усилению конт­роля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов в Ленинграде» Исполком утвердил распределение функциональных обязанностей между Управлением учета и распределения жилой площади, Главным управлением капитального строительства, Жилищным управлением и Финансовым отделом.

Из состоящих на очереди в Управлении ЖСК и образуются кооперативы. Ежегодно в соответствии с планом кооперативного жилищного строительства на последующий год организуется соответствующее количество кооперативов. Комплектование создаваемых кооперативов производится Управлением ЖСК из числа граждан, состоящих на учете в Управлении. Порядок комплектования кооперативов определяется ежегодно решением Исполкома Ленгорсовета и Леноблсовпрофа. При этом учитывается несколько критериев — дата приема на учет, имеющиеся льготы и наличие квартир по количеству комнат. Так, например, решением Исполкома Ленгорсовета и Ленобл» совпрофа от 5 апреля 1982 года, которым был утвержден план распределения жилой площади на 1982 год, Управлению учета и распределения жилой площади предложено направив в жилищно-строительные кооперативы строительства 1Ь83 года граждан, состоящих на учете по обеспечению жилой площадью в исполкомах районных Советов:

до 1 июля 1978 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1979 года — на двухкомнатные квартиры,

до 1 июля 1979 года — на трехкомнатные квартиры,

до 1 января 1980 года — на четырехкомнатные квартиры.

Также подлежали приему в кооперативы следующие категории граждан, состоящих на учете в Управлении ЖСК:

а) инвалиды Отечественной войны, принятые на учет до 1 января 1982 года — на все квартиры;

б) семьи военнослужащих, погибших при защите СССР, принятые на учет до 1 июля 1981 года,— на все квартиры;

в) участники Отечественной войны, принятые на учет:

до 1 января 1979 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1980 года — на двухкомнатные квартиры,

до 1 июля 1980 года — на трехкомнатные квартиры,

до 1 июля 1981 года — на четырехкомнатные квартиры:

г) инвалиды труда, принятые на учет:

до 1 июля 1979 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1980 года — на двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры;

д) ветераны труда, проработавшие 20 и более лет на одном предприятии, граждане, проработавшие весь период блокады в Ленинграде и принятые на учет:

до 1 января 1978 года — на однокомнатные квартиры;

до 1 января 1979 года — на двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры;

е) граждане, занимающие до 6 кв. метров жилой площади на одного человека и принятые на учет:

до 1 января 1970 года — на однокомнатные квартиры,

до 1 января 1974 года — на двухкомнатные квартиры,

до 1 сентября 1975 года — на трехкомнатные квартиры,

до 1 января 1976 года — на четырехкомнатные квартиры. Порядок предоставления жилых помещений членам кооператива закреплен в статье 43 Основ жилищного законодательства: «Лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производится по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов». Природа жилищно-строительного кооператива как добровольного объединения граждан для строительства и последующей эксплуатации жилого дома на личные средства обусловливает и специфику пользования жилой площадью в кооперативных домах по сравнению с жилищным фондом местных Советов и ведомственной жилой площадью. Дело в том, Что права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями определяются уставом кооператива.

В нашей республике действует Примерный устав, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 года № 1143’. В нем содержится ряд правовых положений, регулирующих деятельность жилищно-строительных кооперативов, а также определяющих права и обязанности членов кооператива. Так, например, в жилищной кооперации не применяется норма жилой площади. К членам жилищно-строительных кооперативов не относится и правило о сохранении жилой площади за временно отсутствующими лишь в течение шести месяцев. Эго правило неприменимо также к лицам, которым принадлежит доля паенакопления, но в случае их выбытия на другое постоянное местожительство они могут быть признаны утратившими право на жилую площадь в кооперативном доме. Однако эти лица при признании их утратившими право на жилую площадь вправе требовать выплаты им членом кооператива денежной компенсации за принадлежавшую им долю паенакопления.

Проживающие с членами жилищно-строительных кооперативов члены их семей имеют право пользования помещением в кооперативном доме. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает права на выселение проживающих с ним лиц. Выселение этих лиц может иметь место лишь в случаях, предусмотренных Примерным уставом или применительно к положению о выселении с государственной жилой площади. Также не могут быть выселены из занимаемого помещения несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива, проживавшие совместно с ним в кооперативной квартире.

Пай, являющийся общим совместным имуществом супругов, может быть разделен по суду независимо от размера принадлежащей каждому из супругов доли паенакопления лишь в случае расторжения брака и когда каждому из супругов возможно выделить отдельную комнату (или, при возможности, две и более комнат, с учетом проживающих с супругом лиц) в занимаемой ими квартире, хотя бы и не изолированную, если Примерными уставами жилищно-строительных кооперативов не предусмотрено иное. В случае, когда квартира состоит из двух или более смежных не изолированных комнат, суд по просьбе одного из супругов вправе рассмотреть вопрос, при наличии спора, о переоборудовании их в изолированные. Придя к выводу, что переустройство не ухудшит жилищные условия сторон и членов их семьи, и удовлетворяя иск, суд, в зависимости от установленных конкретных обстоятельств дела, вправе возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе пая права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в пае, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли пая указанного супруга, в пользу другого, супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

В тех случаях, когда разделить пай невозможно, с супруга, являющегося членом кооператива, может быть взыскана соответствующая денежная компенсация в пользу другого супруга по его просьбе об этом и лишь при условии, когда он изъявит согласие освободить жилое помещение. Взыскивая в пользу супруга, не являющегося членом кооператива, денежную компенсацию, суд одновременно выносит решение об удовлетворении требования о его выселении с занимаемой кооперативной жилой площади.

По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося общим совместным имуществом супругов (бывших супругов), без раздела пая. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака. В то же время, если в бракоразводном процессе заявлено требование о разделе пая, рассмотрение иска в этой части должно быть выделено в отдельное производство, поскольку разрешением его затрагиваются интересы кооператива.

Обмен жилой площади в домах жилищно-строительной кооперации также имеет определенную специфику. Члену кооператива предоставлено право производить обмен занимаемого им жилого помещения на другую жилую площадь как в домах государственного жилищного фонда, так и в домах жилищно-строительной кооперации. Но этот обмен по своей юридической природе отличается от обычного обмена, где происходит взаимная передача прав и обязанностей по договору найма жилою помещения. Обмен кооперативной жилой площади возможен только при условии приема в члены кооператива того лица, которое получает по обмену площадь в кооперативном доме. Другим обязательным условием является разрешение исполкома местного Совета на обмен.

Вопрос о паевом взносе при обмене решается в зависимости от того, какой обмен происходит — на другую кооперативную площадь или на государственную. При обмене одной кооперативной жилой площади на другую члены кооператива взаимно передают равные суммы паенакоплений. Разница в паенакоплениях должна быть внесена вновь принятым в соответствующий кооператив, а выбывшим — получена от этого кооператива. Если же производится обмен кооперативной жилой площади на государственную, то выбывающему члену кооператива возвращается стоимость пая, а вступающий в члены кооператива вносит паевой взнос, размер которою не может быть меньше паенакоплення выбывающего члена кооператива. Возвращение стоимости пая выбывшему члену кооператива происходит после внесения пая вновь принятым членом кооператива.

Споры об обмене занимаемою членом кооператива жилого помещения на другое жилое помещение подведомственны суду, если общее собрание членов кооператива выразило согласие принять в члены кооператива лицо, обменивающее жилое помещение, а исполком местного Совета народных депутатов не дает разрешения на обмен. Суд вправе рассмотреть дело об обмене жилых помещений по иску члена кооператива также в том случае, если исполком местного Совета народных депутатов, отказывая в разрешении на обмен, отменяет решение общего собрания членов кооператива по вопросу о приеме в кооператив лица, выразившего желание обменять занимаемую им жилую площадь на жилое помещение в доме кооператива Судебному рассмотрению подлежит и спор об обмене жилых помещений, возникший между членами одного и того же кооператива и жилищно-строительным кооперативом, возражающим против обмена. При рассмотрении вопросов об обмене кооперативной жилой площади следует иметь в виду, что законом предусмотрены случаи, когда обмен жилых помещений не допускается, и расширительному толкованию они не подлежат.

Нужно сказать и об особенностях пользования жилой площадью в домах жилищно-строительной кооперации, имеющих частый характер: постановлением Совета Министров СССР 25 августа 1979 года № 807 участники Великой Отечественной войны освобождены от уплаты процентов по ссудам, выданным на строительство кооперативных домов. Затем было решено освободить также и жен (мужей) участников Отечественной войны, совместно с ними проживающих В этой связи Министерство финансов СССР, Госбанк СССР и Стройбанк СССР 31 октября 1980 года дали необходимые разъяснения. Ими предусмотрено, что жены (мужья) участников Отечественной войны, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, в случае смерти мужа (жены) продолжают пользоваться полученной льготой. Жены (мужья), принятые в кооператив после смерти мужа (жены)—участника Отечественной войны, льготой не пользуются. При расторжении брака право на пользование льготой не сохраняется.

Министерство финансов СССР освободило от оплаты государственной пошлины супругов, родителей и детей наследодателя за выдачу им свидетельства на наследство паенакопления, если они проживали и продолжают проживать в этих кооперативных квартирах после смерти наследодателя.

Что касается судебной практики о применении законодательства по вопросам жилищно-строительной кооперации, то она обобщена в постановлении пленума Верховного Суда СССР от 16 июня 1978 года № 6 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами». В постановлении, в частности, предусмотрено, что гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, выделенным ему как члену кооператива по решению общего собрания членов кооператива. Такой иск подведомствен суду и в случаях отказа в выдаче члену кооператива ордера на жилое помещение, отмены исполкомом местного Совета народных депутатов решения общего собрания членов кооператива о приеме гражданина в члены кооператива либо отмены решения общего собрания о предоставлении члену кооператива в порядке улучшения жилищных условий освободившегося жилого помещения в доме того же кооператива.

Подведомствен суду также иск члена жилищно-строительного кооператива о праве на получение в порядке улучшения жилищных условий освободившейся квартиры в доме того же кооператива или комнаты в той же квартире, в которой он проживает, если ему в этом отказано, в частности, в связи с предоставлением общим собранием членов кооператива квартиры лицу, вновь принятому в члены данного кооператива, а указанной комнаты — любому лицу. Право на получение в первую очередь оказавшейся свободной квартиры в доме того же кооператива член кооператива приобретает и в случае возникновения у него нуждаемости в улучшении жилищных условий (например, в связи с увеличением состава его семьи, возникновением права на дополнительную площадь) в период строительства дома. Вместе с тем суду не подведомствен спор между членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий, о том, кто из них имеет право на получение освободившейся квартиры в первую очередь либо кому из проживающих в общей квартире, членов кооператива должна быть передана освободившаяся комната,

Суды могут разрешать и другие споры между жилищно-строительным кооперативом и членами кооператива, между последними и членами их семей, вытекающие из гражданско-правовых отношений. В частности, судом могут быть рассмотрены:

– иски лиц, исключенных из кооператива, о признании решения об их исключении необоснованным и о праве на дальнейшее пользование жилым помещением;

– требования граждан, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив, о признании неправильным отказа в приеме их в члены данного кооператива и о праве на пользование жилым помещением;

– иски членов кооператива о взыскании с кооператива сумм, излишне выплаченных в счет паенакопления;

– споры между членами кооператива и членами их семей (в том числе и бывшими членами семьи) о порядке пользования жилыми помещениями в занимаемой ими квартире;

– иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам, взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносам в специальные фонды, если кооператив лишен возможности получить в нотариальном органе исполнительную надпись о взыскании с члена кооператива суммы задолженности;

– иски кооперативов о выселении из кооперативной жилой площади исключенных из кооператива и проживающих с ними лиц.

Однако судам не подведомственны споры между членами кооператива и кооперативом, не являющиеся гражданско-правовыми. Суды не вправе, в частности, рассматривать вопросы о распределении жилых помещений между членами кооператива, об установлении размера вступительного и паевого взносов, взносов членов кооператива на содержание и эксплуатацию дома, а также о приеме в члены кооператива, за исключением случаев, когда названные в Примерных уставах жилищно-строительных кооперативов лица имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива и сохраняют право дальнейшего пользования жилым помещением кооперативном доме.