Домовладение:

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

News image

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит: 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединен...

Чтобы денежки не попали в чужие руки

News image

У многих председателей ТСЖ и ЖСК возникают трудности при подготовке пакета документов на получении бюджетной субсидии по содержа...

Товарищество владельцев жилья и наниматели квартир

News image

В нашей стране царит культ собственности, человек, который имеет собственную квартиру, относится к разряду либо успешных, либ...

Авторизация




Квартира в доме ЖСК
Недвижимость - Жилищно-строительные кооперативы

квартира в доме жск

В недавнем прошлом считалось, что квартира в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) - это гарантия того, что в парадной всегда будет чисто и тепло, а проблем с организациями, обслуживающими здание, не возникнет. Выбирая из двух квартир, одна из которых располагалась в доме ЖСК, граждане отдавали предпочтение ей… Но давайте по порядку. Жилищно-строительный кооператив - это добровольная общественная некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица. Он действует на основании Устава, который принят общим собранием граждан и зарегистрирован соответствующим органом местной администрации.

В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома и его последующей эксплуатации, но и для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов, либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства.

Само вступление в ЖСК не создает для его члена права собственности на квартиру. Собственником жилого дома и денежных средств (паев) является кооператив как юридическое лицо. Пайщику принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры. До момента передачи права собственности на квартиру член ЖСК не имеет права распоряжаться ею. Судьба жилья в этом случае решается только с ведома и согласия других членов ЖСК (общего собрания членов). Например, пайщик хочет обменять кооперативную квартиру. В соответствии со статьей 119 Жилищного кодекса РСФСР член жилищно-строительного кооператива вправе с согласия членов семьи и разрешения ТУ района произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные Жилищным кодексом и Уставом жилищно-строительного кооператива. В этом случае, в соответствии с Уставом ЖСК, общим собранием принимается решение об исключении пайщика-члена ЖСК из кооператива и прием в члены ЖСК лица, участвовавшего в обмене.

Как и когда возникает право собственности на квартиру у члена ЖСК? Распространено мнение, что кооперативные квартиры переходят в частную собственность в порядке приватизации. Это неверно! Члены ЖСК становятся собственниками с момента полной выплаты паевого взноса за квартиру, в силу ст. 13 Закона РСФСР О собственности в РСФСР и части 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Члену кооператива, который полностью внес пай за квартиру, выдается соответствующая справка, подписанная председателем и главным бухгалтером ЖСК. Этот документ служит основанием для выдачи Свидетельства о государственной регистрации. Таким образом, регистрация права собственности на этот вид недвижимости имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Поэтому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника.

Государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную в доме ЖСК, необходима только для ее отчуждения (продажи, дарения, мены). С момента полной выплаты пая собственник кооперативной квартиры имеет право самостоятельно, по своему усмотрению распоряжаться ею: дарить, менять, продавать, завещать, сдавать в аренду, прописывать в ней любых лиц в неограниченном количестве и прочее. Спрашивать согласия кооператива на это не нужно. После смерти собственника кооперативной квартиры она переходит к его наследникам, а в случае отсутствия таковых - к государству, а не к кооперативу. Ни наследники, ни новые собственники квартиры, приобретшие ее по гражданско-правовым сделкам, не обязаны вступать в члены ЖСК. Это их право! Принципиальной разницы между членами ЖСК и нечленами по вопросам проживания, эксплуатации дома, получению коммунальных услуг нет. Председатель ЖСК, как представитель юридического лица, заключает договоры с соответствующими организациями на обслуживание всего дома, а не отдельных квартир. Теоретически, любой собственник кооперативной квартиры может самостоятельно заключить договоры с обслуживающими организациями. Практически это сделать достаточно сложно.

С принятием в 1990 году Закона СССР О собственности в СССР было определено, что право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента выплаты пая и после этого отчуждение квартиры возможно только по гражданско-правовым договорам, таким как: купля-продажа, дарение, мена. Несмотря на это, до середины 1994 года достаточно большое количество сделок по отчуждению кооперативных квартир, ставших собственностью, производилось путем обмена через Горжил - и райжилобмены. Но в 1994 году Городское жилищное агентство (ныне ГБР) начало отказывать в регистрации права собственности на такие квартиры, полученные в результате обмена. Тогда значительное число граждан было вынуждено обратиться в суд за разрешением возникшей проблемы. В результате появилось письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам Санкт-Петербурга от 25 сентября 1995 года N 10-13/ин О порядке регистрации документов о правах на квартиры в домах ЖСК, приобретенные в порядке обмена в период с 01.07.90 . В соответствии с этим документом Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере производит регистрацию в отношении квартир в домах ЖСК, приобретенных в результате обмена при представлении определенного перечня документов, которые бы подтверждали вступление заявителя в члены ЖСК и внесении им паевого взноса.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

В ожидании элитных квартир с отделкой

News image

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно считается ориентированным на оригинального покупателя, поэтому все квартиры в этом сегменте традиционно продавали...

Где в Москве поселиться с детьми?

News image

Среди факторов привлекательности московских районов эксперты традиционно выделяют транспортную доступность, уровень экологии и наличие развитой инфраструктуры...

Изменения в законодательстве могут привести к росту цен на м

News image

26 января 2011 года Московская Городская Дума приняла изменения в Закон города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при перес...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Можно ли создать ОСМД и каким-то образом избежать перезаключения догов

News image

Вопрос: Я бы уже давно организовал ОСББ в своем доме, но лично меня пугает унижения при перезаключении договоров с компаниями-монополистами, кото...

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет

News image

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет жильцов дома или ОСМД? В нашем объединении совладельцев многоквартирного д...

Можно ли без создания ОСМД использовать подвалы для личных нужд жильцо

News image

Вопрос: У нас много заброшенных подвальных помещений, часть из которых жэковский сантехник превратил в притон. Могут ли жильцы дома без создания ...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

Можно ли привлекать соседние дома в свое ОСМД не создавая другие орган

News image

Эту тему я частично рассматривал в вопросах «Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежащие дома на свое обслуживание?» и...

Можно ли защитить свои права, также эффективно без создания ОСББ как п

News image

Вопрос: В ваших статьях много ссылок на Решение Конституционного Суда Украины №4-рп от 02.03.2004. Вы пишите, что согласно с этим Решением Консти...