Домовладение:

ТСЖ: подводные камни

News image

Курс Правительства РФ на создание ТСЖ и навязчивая реклама преимуществ такого способа управления общедомовым имуществом многоква...

Экономия за счет собственника

News image

Не иначе, как поборами, называют плату за подключение к мощностям в новых домах общественные организации. Один лишь пример: ТСЖ ...

Ликвидация ТСЖ

News image

В практике управления многоквартирными домами иногда появляется необходимость в смене управляющего органа. То есть, в вых...

Авторизация




Правовые проблемы в реализации программы и возможные пути их решения
Недвижимость - ОСМД

правовые проблемы в реализации программы и возможные пути их решения

1. Отсутствует чёткое законодательное определение правового статуса объединения совладельцев многоквартирного дома, как субъекта хозяйственной деятельности. Не установлен вид собственности (общая совместная, общая долевая или новый специфический вид, например, совместная собственность в кондоминиуме), что существенно влияет на взаимоотношения между членами объединения, а также на взаимоотношения объединения с другими физическими или юридическими лицами. Объединение не является субъектом земельного, гражданского и хозяйственного права, а также налогового законодательства.

Необходимо принять Закон Украины Об объединениях совладельцев многоквартирных домов, товарищества собственников жилья и ассоциации кондоминиумов которым будут урегулированы эти вопросы и подготовить изменения и дополнения к Гражданскому и Земельному кодексам Украины, а также внести необходимые изменения в налоговое законодательство и Закон Украины О собственности .

2. Недостаточно урегулирован вопрос членства в объединении совладельцев многоквартирных домов в Законе Украины О приватизации государственного жилищного фонда . Так, собственники нежилых помещений, встроенных в дом, не предусмотрены в качестве членов объединения. Поэтому во многих случаях они в добровольном порядке отказываются нести расходы, связанные с содержанием жилого
дома и придомовой территории.
Необходимо принять изменения и дополнения к Закону Украины О приватизации государственного жилищного фонда , в частности к статье 10, предусмотрев обязательность создания объединения совладельцев многоквартирного дома, а также учесть всех совладельцев многоквартирного дома, которые должны быть членами объединения и нести расходы по содержанию дома и придомовой территории.

3. В Законе Украины О приватизации государственного жилищного фонда недостаточно чётко урегулированы вопросы налогообложения объединений совладельцев многоквартирных домов. Это приводит к возможности их двойного трактования. Этот вопрос особо важен, потому что объединения совладельцев многоквартирного дома это неприбыльная организация и для сохранения жилищного фонда необходимо создать льготный режим налогообложения для объединений совладельцев многоквартирных домов.
Необходимо часть вторую статьи 10 Закона Украины О приватизации государственного жилищного фонда изложить в новой редакции и внести изменения и дополнения в налоговое законодательство Украины.

4. Нет четкого перечня видов хозяйственной деятельности, которые относятся к содержанию дома и придомовой территории. Это даёт возможность налоговым органам облагать налогами ряд видов хозяйственной деятельности объединений, деньги от которых направляются на содержание дома и придомовой территории.
Центр планирует это урегулировать в Законе Украины Об объединениях совладельцев многоквартирных домов, товариществах собственников жилья и ассоциациях кондоминиумов , проект которого разработан и передан в Госстрой Украины.

5. Существенным сдерживающим фактором создания объединений совладельцев многоквартирных домов является лишь теоретическое урегулирование вопроса участия бывшего единоличного собственника дома в проведении первого, после приватизации квартир, капитального ремонта дома. Так, постановлением Кабинетом Министров Украины от 08.10.92. года №572 предусмотрено, что Порядок участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их бывшими собственниками вступает в силу после проведения реформы системы оплаты труда, но отсутствие Государственной программы реформирования системы оплаты труда свидетельствует о том, что этот порядок не будет введен в действие в ближайшее время.
Необходимо внести изменения в постановление Кабинета Министров Украины от 08.10.92 года №57, которым было предусмотрено, что пункт 11 этого Порядка вступает в действие с момента принятия Постановления О внесении изменений к Постановлению Кабинета Министров Украины от 08.10.92 года №572 .

6. В объединении совладельцев многоквартирных домов возникает специфический вид собственности, который не предусмотрен ни действующим Гражданским кодексом Украины, ни его новым проектом. С одной стороны, квартиры во время приватизации переходят в частную(обще совместную или совместно-долевую) собственность. С другой стороны, при частной собственности на квартиры или нежилые помещения вытекают правоотношения между их собственниками, которые возникают из их права собственности на часть конструктивных элементов, технического оборудования и вспомогательных помещении дома, здании и сооружении, предназначенных для обслуживания дома, а также земельного участка, закреплённого за домом. Учитывая, что эти объекты не принадлежат по праву общей совместной собственности, поскольку такой вид собственности существует только между супругами, а также на праве совместно долевой собственности, поскольку доли совладельцев дома являются неделимыми и не подлежат отчуждению, так как это не предусмотрено действующим законодательством, возникает правовой вакуум, в том что касается законодательного урегулирования этих взаимоотношений между субъектами права собственности.
Подготовлен и передан в Госстрой Украины и планируется внести на рассмотрение Верховной Рады Украины проект Закона Украины Об объединениях совладельцев многоквартирных домов и ассоциаций кондоминиумов . Кроме того, необходимо внести изменения в действующий Гражданский кодекс Украины и в проект этого Кодекса, а
также в проект Жилищного Кодекса Украины.

7. Остаётся не урегулированным вопрос обслуживания внутренних инженерных сетей домов, в которых созданы объединения совладельцев и сетей за пределами дома. С одной стороны, собственники жилых и нежилых помещений являются собственниками технического оборудования здания (то есть, инженерные сети находятся в их совместной собственности), с другой стороны, коммунальные предприятия - поставщики услуг должны оказывать через инженерные коммуникации (к крану, батарее или газовой горелке) завершенную услугу. Возникает вопрос, кто должен обслуживать инженерные
коммуникации внутри дома и внедомовые коммуникации.
Необходимой считается разработка Государственным Комитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины Порядка установления границ раздела внедомовых водопроводных, канализационных, тепловых и электрических сетей, которым будет урегулирован этот вопрос.

8. Отсутствие упрощённой процедуры реформирования жилищно-строительных (жилищных) кооперативов в объединения совладельцев и законодательного урегулирования этого вопроса значительно сдерживает увеличение числа домов в которых создано объединение совладельцев многоквартирного дома. Форма ОСМД существенно отличается от ЖСК, поскольку при приобретении права собственности на квартиры всеми членами ЖСК его правление не может представлять их интересы или управлять
совместным имуществом.
Для урегулирования того вопроса Государственному Комитету строительства, архитектуры и жилищной политики Украины целесообразно разработать и утвердить упрощенную процедуру реорганизации жилищно-строительных кооперативов в объединения совладельцев многоквартирных домов и перерегистрации их уставов.

9. На сегодня остаётся недостаточно определённым вопрос, как отображать в балансе (ЖЭКа или объединения) дом, в котором полностью приватизированы все квартиры или нежилые помещения. С одной стороны, поскольку дом находится на балансе ЖЭКа, город должен выделять деньги на его содержание и проводить амортизационные отчисления в размере 5% от его балансовой стоимости для его обновления. В то же время, члены объединения совладельцев многоквартирного дома также вносят средства для этого.
С целью урегулирования этой проблемы необходимо, чтобы Министерство финансов Украины вместе с Госстроем, Минэкономики и Минюстом Украины разработало Порядок снятия с баланса государственных, коммунальных предприятий и органов местного самоуправления приватизированных квартир.

10. Часто, после создания в доме объединения совладельцев многоквартирных домов, бывшие единоличные собственники дома передают места общего пользования в аренду субъектам предпринимательской деятельности, получая от этого прибыль и нарушая одновременно права других совладельцев, которые защищены Конституцией Украины и Законом Украины О cобственности .
Считается необходимым принять Постановление Кабинета Министров Украины Про меры по активизации работы по созданию и деятельности объединений совладельцев многоквартирных домов , где предусматривается, что бывшие единоличные собственники должны передать сданные в аренду вспомогательные помещения дома в совместную собственность членам объединения и использоваться объединением для содержания дома и придомовой территории.

11. В типовом Свидетельстве на право собственности на квартиру (дом) не предусмотрено возникновение у собственников жилых помещений права совместного владения на места общественного пользования. Учитывая правоустанавливающий характер Свидетельства, необходимо, чтобы в этом документе была запись про право на собственность мест общественного пользования.
Государственному Комитету строительства, архитектуры и жилищной политики Украины целесообразно внести в приказ Госжилкомунхоза Украины от 13.09.92 года №56 9Дополнение 12) соответствующие изменения, которые предусматривали бы в свидетельстве определение доли собственника жилого помещения в общем имуществе дома, а также совместно с Минюстом Украины внести изменения и дополнения в форме правоустанавливающих документов, которые подтверждают переход права собственности на квартиру (дом), встроенные в дом нежилые помещения, от одного собственника к другому и которые подлежат нотариальному удостоверению.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Малоэтажные проекты по инвестиционной привлекательности обго

News image

Рынок недвижимости благополучно восстанавливается после кризиса, однако многое на нем поменялось. Прежде всего, это приоритеты покупателей, ставших куда более...

Балашиха – жилая недвижимость сегодня и перспективы развития

News image

Как мы уже писали ранее, покупательский спрос постепенно перемещается за МКАД. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», предпочтения покупателей распределяются сле...

Оформляем договор коммерческого найма

News image

Людей, сдающих квартиры, так же много, как и людей, снимающих жилье. Чаще всего и одна, и вторая стороны находят друг друга через агентство недвижимости. Закл...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Может ли ОСББ размещать чужую рекламу на своем доме?

News image

Вопрос: Наш дом находится в очень хорошем месте, для размещения на его боковой стене рекламы. Если мы создадим ОСМД, сможем ли мы размещать чужую...

Действительно ли, что сдача в аренду подвалов ОСМД не облагается налог

News image

Вопрос: Я слышала, что, так как ОСМД неприбыльная организация то вся доходная часть от сдачи вспомогательных помещений в аренду не облагается нал...

Подскажите, как выглядит «розпорядчий документ про затвердження проект

News image

Вопрос: Олег, подскажите, как собственно выглядит «розпорядчий документ про затвердження проекту будівництва»? Какие печати должны быть и кем под...

Наше ОСМД отбило свои вспомогательные помещения, но изменить ранее зак

News image

Хозяйственная деятельность. Снова к Вам за консультацией. На этот раз по поводу аренды подвальных помещений. Прочла всю имеющуюся на Вашем сайте ...

Проще или сложнее в созданном ОСМД легализировать незаконную переплани

News image

Вопрос: Много противников создания объединения совладельцев многоквартирного дома, едины во мнении, что ОСББ нужен тем жильцам дома, которые неза...

Правда ли, что если созданное ОСББ разорится, то владельцы жилья могут

News image

Вопрос: Конечно, ОСББ, наверное, хорошо, если им управляет толковый руководитель, а если это бездарь и самодур который может разорить весь дом!? ...